㈠ 土地增值稅重置成本法怎麼計算
土地增值稅清算中的舊房重置成本
一、一宗帶舊房的土地轉讓實例
日前，中山城區某國有企業與A房地產公司達成協議，將自有的一處空置舊糧倉作價4500萬元（含稅價）轉讓給A房地產公司。該國有企業於2004年通過購買方式取得，取得時無取得發票；後於2008年辦理轉功能，由工業用地轉為商住用地，支付土地補出讓金1000萬元。轉讓過程中，雙方聘請了評估公司對該舊房產進行評估，房產評估價格為4500萬元，其中土地評估價格為4200萬元，建築物評估價格為300萬元（舊建築物按重置成本法評估，重置成本為500萬元，成新度為60%），評估費10萬元由該國有企業承擔。
該國有企業財務認為，土地增值稅的扣除項目包括土地出讓金、轉讓環節繳納的稅金、評估費用、房產評估價格*成新度，因此計算轉讓房產共需繳納增值稅214.29萬元，其他轉讓環節繳納的稅金合計27.97萬元，進而計得土地增值稅扣除項目=1000+27.97+10+4500×60%=3737.97萬元，應繳納土地增值稅164.32萬元。
經審核後認為，該國有企業對土地增值稅扣除政策適用錯誤，應重新計算。
二、現行土地增值稅相關政策規定
【拓展資料】
帶舊房轉讓的土地交易業務主要涉及兩個稅收要點，一是對房產性質的稅務界定，二是如何准確界定土地增值稅適用政策規定。歸納如下：2.《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地
㈡ 固定資產的重置成本如何確定
房屋建築物
資產按概算、預算或決算重新計算某一時間點的重置價值；
機器設備
類資產按某一時間點的市場價值確定重置價值（
一般納稅人
需要考慮增值稅的扣除）。
㈢ 怎樣計算重置成本
重置成本法的基本公式為：評估價值=重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經濟性貶值 ，評估價值=重置全價×成新率 ，設備實體性貶值與重置成本之比稱為實體性貶值率，功能性貶值、經濟性貶值與重置成本之比稱為功能性貶值率與經濟性貶值率。實體性貶值率、功能性貶值率與經濟性貶值率之和稱為總貶值率或綜合貶值率。因此有： 評估價值=重置成本×（1-綜合貶值率） (1-2) ，評估中，通常將(1-綜合貶值率)稱為成新率。所以，上述公式可寫成：題目評估價值=12X（10-8）/10=2.4萬元。
拓展資料：
1、重置成本是指資產按照現在相同或者相似資產所需支付的現金或現金等價物的金額計量；負債按照現在償付該項負債所需支付的現金或者現金等價物的金額計量。重置成本是一種現行成本，它和原始成本在資產取得當時是一致的。之後，由於物價的變動，同一資產或其等價物就可能需要用較多的或較少的交換價格才能獲得。因此，重置成本表示當時取得同一資產或其等價物需要的交換價格。這種交換價格應該是從企業資產或勞務市場獲得的成本價格，而不是從企業正常經營過程中通常出售其資產或勞務的市場中的銷售價格。
2、重置成本是現在時點的成本，它強調站在企業主體角度，以投入到某項資產上的價值作為重置成本。在實務中，重置成本多應用於盤盈固定資產的計量等。例如，企業在年末財產清查中，發現全新的未入賬的設備一台，其同類固定資產的市場價格為40 000元。則企業對這台設備按重置成本計價為40 000元。成本法亦重置成本法，是指在資產繼續使用的前提下，從估計的更新或重置資產的現時成本中減去應計損耗而求及的一個價值指標的方法。
3、重置成本法是資產評估的一種准則 [2] ，就是選用一種價格指數，比如CPI，將資產購置年份時的價值換算為當前的價值，或者更好的辦法是分別調整每一項資產以反映各項資產真正的當前重置成本，這樣同時反映通貨膨脹和過時貶值這兩個因素。重置成本法的最大不足是它忽略了組織資本。依據重置成本評估，無論各項資產的重置成本測定得多麼完美，也會忽略這樣一種追加的協調價值。
㈣ 重置成本估算方法有什麼
重置成本估算方法有:
(1)直接法
也稱重置核演算法、細節分析法。它是按照物品的成本構成，把以現行市場價格計算的全部構建支出按都計入成本的形式，將總成本區分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。比如組裝電腦
直接成本是可以直接構成物品成本的支出部分
間接成本是購買資產而發生的管理費。
(2)價格指數調整法
它是在物品原始成本基礎上，運用價格指數確定其重置成本的方法。
或者重置成本=原始成本×(1+價格變動指數)
原始成本要准確，價格指數採用物品的個別價格指數或者分類價格指數
(3)功能價值法
也稱生產能力比例法，這種方法的依據是一項資產的生產能力與製造成本是簡單的線性關系。
這種方法的前提是：生產能力與成本之間成線性關系，生產能力越大，成本越高，而且成正比例關系。
(4)規模經濟效益指數法
規模經濟效益指數是指根據設備的生產能力與價格的比例關系來確定重置成本的方法。
被估計設備的重置成本＝參照物設備的重置成本*（被評估設備的產量/參照物設備的產量）^規模指數。
㈤ 在成本法下，如何計算建築物的重置成本
建築物評估是指與土地組合的建設成果，總體上劃分為房屋和構築物兩大類。房屋是指能夠遮風避雨並供人們居住、工作、娛樂等各種活動的場所；構築物通常不能直接在內進行生產和生活，如煙囪、水塔、道路、橋梁、隧道、水壩、圍牆等。房屋建築由基礎、主體承重結構和屋頂及圍護結構等組成。建築物有以下特殊屬性。
㈥ 什麼叫做重置成本
重置成本指在現時條件下,按功能重置資產,並使資產處於在用狀態所耗費的成本,即重新購置或建造替代資產所必須現時成本。重置成本又分為復原重置成本和更新重置成本兩種。
它包括資產購建、運輸、安裝、調試過程的全部費用的價格，都按現有的技術水平和價格水平來計算。
㈦ 計算重置成本
你好，重置成本法的基本公式為： 評估價值=重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經濟性貶值 評估價值=重置全價×成新率 設備實體性貶值與重置成本之比稱為實體性貶值率，功能性貶值、經濟性貶值與重置成本之比稱為功能性貶值率與經濟性貶值率。實體性貶值率、功能性貶值率與經濟性貶值率之和稱為總貶值率或綜合貶值率。因此有： 評估價值=重置成本×（1-綜合貶值率） (1-2) 評估中，通常將(1-綜合貶值率)稱為成新率。所以，上述公式可寫成： 則，題目評估價值=12X（10-8）/10=2.4萬元。 供參考，希望有所幫助。
㈧ 重置成本法的公式
重置成本法的基本公式為：
評估價值=重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經濟性貶值
評估價值=重置全價×成新率
設備實體性貶值與重置成本之比稱為實體性貶值率，功能性貶值、經濟性貶值與重置成本之比稱為功能性貶值率與經濟性貶值率。實體性貶值率、功能性貶值率與經濟性貶值率之和稱為總貶值率或綜合貶值率。因此有
評估價值=重置成本×（1-綜合貶值率） (1-2)
評估中，通常將(1-綜合貶值率)稱為成新率。所以，上述公式可寫成
評估價值=重置成本×成新率（1-3）
①實體性貶值。設備的實體性貶值是指資產在存放或使用過程中，由於使用磨損和自然力的作用，造成實體損耗而引起的貶值。實體性貶值的估算，一般由具有專業知識和豐富經驗的工程技術人員，對設備的主要部位進行技術鑒定並綜合分析其使用、維護、修理、改造等情況，並考慮物質壽命等因素，將評估對象與全新狀態相比較，考慮由於使用磨損和自然損耗時設備的功能、使用效率的影響程度，判斷設備的成新率，從而估算實體性貶值。計算公式
設備實體性貶值=重置成本×(1-成新率) (1-4)
或
式中 殘值―指被評估資產在清理報廢時收回的現金凈額；
預計使用年限―綜合考慮經濟和物質壽命，即設備的有效使用的壽命。
②功能性貶值。由於無形損耗而引起價值的損失稱為功能性貶值。估算功能性貶值時，主要根據設備的效用、生產能力和工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加和效益降低，相應確定功能性貶值額。同時，還要重視技術進步因素，注意替代設備、替代技術、替代產品的影響，以及行業技術裝備水平現狀和資產更新換代速度。
通常功能性貶值的估算步驟。
i．被評估設備的年運營成本與功能相同、但性能更好的新設備的年運營成本比較。
ii．計算兩者設備的運營成本差異，確定凈超額運營成本。凈超額運營成本是超額運營成本扣除所得稅以後的余額。
iii．估計被評估設備的剩餘壽命。
iv．以適當的折現率將評估設備在剩餘壽命內每年的超額運營成本折現，這些折現值之和就是被評估設備功能性損耗（貶值）。其計算公式為
被評估設備功能性貶值=Σ（被評估設備年凈超額運營成本×折現系數）
③經濟性貶值。由於外部環境變化造成的設備貶值稱為經濟性貶值。計算經濟性貶值時，主要是根據由於產品銷售困難而開工不足或停止生產，形成資產的閑置，價值得不到實現等因素，確定其貶值額。評估人員根據具體情況加以分析確定。還有其他一些因素如：競爭增加、通貨膨脹、原材料供應變化、利率提高和國家經濟政策的影響等等。當設備使用基本正常時一般不計算經濟性貶值。
根據式（1-3），這里主要討論如何確定重置成本及成新率。
㈨ 什麼是重置成本
重置成本，是指企業重新取得與其所擁有的某項資產相同或與其功能相當的資產需要支付的現金或現金等價物。
重置成本是在資產評估中評估固定資產的的一種方法，一般是被評估機器設備在全新狀態下的重置成本，也就是購買新的，包括設備購置價格、設備運雜費、設備安裝費、設備基礎費和資金成本等。
用重置成本乘以新成率（新舊程度），就是被評估資產的價值。
㈩ 設備重置價格如何計算
國產機器設備重置成本的確定
(一)在價格鑒證基準日還在生產和銷售的單台(件)機器設備我們以市場價為基礎來確定在價格鑒證基準日還在生產和銷售的單台(件)機器設備的重置成本時，市場價格資料的取得，可以採取直接向製造商或銷售商詢價，也可以參考商家的價格表、正式出版的價格資料、廣告、計算機網路上公開的價格信息等。通過各種渠道獲得的市場價格信息，可能與設備的真實價格有一定的差異，要進行分析後方可使用。價格鑒證人員一般應考慮下列因素： 1.市場價格的多樣性。機器設備的市場價格，製造商與銷售商或不同的銷售商的售價可能是不同的。 2.報價與成交價的差異。設備的報價和成交價往往存在一定差異，特別對一些特殊的、大型的機器設備，市場資料很難獲得，市場透明度較差，生產廠家的報價和實際成交價往往存在較大的差異。剔除報價水分的一個方法，就是向近期購買該廠同類產品的其他客戶了解實際成交價。 3.折扣因素。設備銷售商對購買者在一些特殊的情況下有時會給予一定的折扣，如對大批量產品購買者。價格鑒證人員應注意折扣因素對重置成本的影響。 4.市場價格的時間性與地域性。價格鑒證人員使用的價格資料及市場信息一定要反映價格鑒證基準日時的價格水平，一些過時的價格資料可能對價格鑒證結果的准確性產生重大影響。另外，同類型的機器設備，在不同地區售價可能是不同的。設備的重置成本應該使用價格鑒證標的所在地的市場售價。 5.替代產品與價格鑒證標的品質、性能的差別。對一些老舊機器設備，製造廠家可能已經停產多年，往往無法查到價格鑒證基準日的市場價格，對這一類機器設備，我們可以使用其替代產品的現行市場價格作為其更新重置成本。 6.同類型設備的品質差別。有些同類型的機器設備，由於製造廠家不同，設備的製造品質也存在差別，其售價也是不同的。單台(件)設備的運雜費，主要包括運費、裝卸費、保險費用等。價格鑒證人員一般可以根據設備的重量、體積、運輸距離、運輸方式確定。計費標准可以向有關運輸部門，如：鐵路、公路、船運、航空等部門查詢得到。單台(件)設備的基礎費、安裝費，價格鑒證人員可以通過逐項測算基礎和安裝工程的人工費、材料費、機械費等來確定。
(二)難以直接取得在價格鑒證基準日的市場價格的單台 (件)機器設備對於難以直接取得價格鑒證基準日市場價格的機器設備，價格鑒證人員可採用下列方法計算重置成本。 1.功能比較法。功能比較法是根據設備的生產能力與價格的比例關系來確定重置成本的方法。其前提條件是，設備的生產能力與價格存在一定的比例關系。當X=1，被鑒證的機器設備的價格與生產能力呈線性關系; 當x>1，機器設備的生產能力與設備價格呈非線性關系，設備的價格上漲速度大於設備生產能力上漲速度;當X<1，機器設備的生產能力與設備價格呈非線性關系，設備的價格上漲速度小於設備生產能力上漲速度。例：某石油設備，生產能力為年產180噸某石油產品，在價格鑒證基準日，市場上已沒有相同生產能力的設備出售。生產能力為年產250噸的同類型設備，市場售價為550萬元。經測算，該類型設備的規模經濟效益指數為0.65，求該石油設備的重置成本。這種方法並非適用於所有機器設備，對於某些特定的加工設備可能是比較合適，如化工設備、石油設備等。但用它來對車床、汽車之類的設備進行價格鑒證則不太合適。 2.物價指數法。這種方法是以設備的原始購買價格為基礎，根據同類設備的價格上漲指數來確定機器設備重置成本。使用物價指數法的兩個要素是設備的歷史成本和價格指數。例：某型號軋鋼機，1987年1月1 13購置，價格鑒證基準日為l997年1月1日。該設備帳面原值868000元，其中.設備購價810000元，基礎及安裝費50000元，運雜費8000元。已知：l987年和l997年該類設備的定基物價指數分別為120%和 180%，基礎及安裝費的環比物價指數為l50%，按價格鑒證基準13標准，運雜費為20000元。計算該軋鋼機的重置成本。解：重置成本=810000X(180%÷l20%)十50000X 150%+20000 =1215000+75000+20000 =1310000(元) 用物價指數法計算重置成本，一般用在對一些無法獲得基準 13購置價格或建造成本，也無法取得同類設備的重置成本的機器設備的價格鑒證中。這種方法通常只適用於技術進步速度不快，技術進步因素對設備價格影響不大的設備的重置成本的確定，而技術進步速度較快，技術進步因素對設備價格影響較大的設備，不宜採用物價指數法確定其重置成本。在使用物價指數法時，價格鑒證人員應當注意以下問題： (1)使用物價指數法計算機器設備的重置成本，我們所使用的物價指數一般為分類產品的物價指數，避免使用綜合物價指數。分類產品的物價指數是這一類產品的綜合物價指數，它反映的是一類設備綜合的物價變化水平，反映不了個別設備價格變化。其中某種具體產品的價格變動指數與該類產品的綜合物價指數可能存在一定差異。 (2)設備的歷史成本是計算設備重置成本的基礎，物價指數法適用的前提條件是歷史成本真實、准確，並符合社會平均、合理成本。價格鑒證人員應注意審查歷史成本的真實性。在我國， 90年代之後，國有企業一般都進行了清產核資，設備的帳面原始成本也進行了相應調整。企業的帳面價值已不能反映設備真實的歷史成本。 (3)企業帳面的設備原始成本一般還包括運雜費、安裝費、基礎費以及其他費用，上述費用的物價變化指數與設備價格變化指數往往是不同的，應分別計算。特別是對鍋爐、鍛壓機械等，運雜費、安裝費、基礎費所佔比例很大，有的可能超過設備本身的價格，價格鑒證人員應特別注意。 (4)我國在80年代之後，國家逐步實行了提高燃料、原材料價格的方針，機械工業進入調整時期，國家逐步放開機械產品的價格，機械產品的價格隨市場需求變化逐步上漲，80年代機械產品的價格有一段時間是雙軌制，特別是1987年至l989年，某些機械產品供不應求，計劃外產品價格放開，企業採用議價原材料生產，因而計劃外產品價格一般比計劃內高50%，有一些高到一兩倍。價格鑒證人員在用物價指數法時，要特別注意這個時期購置的設備，所用的物價指數與設備歷史成本要保持一致。 3.重置核演算法。非標准、自製設備的市場價格資料一般難以獲得，價格鑒證時經常使用重置核算的方法來確定其重置成本。對於單位價值較小的自製設備也可採用物價指數法，根據設備的原料、工、費記錄，考慮價格鑒證基準日技術條件，參照基準日的各項費用變化比率，調整計算出設備的重置成本。當然也可以採取一攬子調整方法確定整機的重置成本。
(三)機組(成套)設備機組是指由多台(件)機器設備所組成的，具有相對獨立的生產能力和一定收益能力的生產裝置。對於機組(成套)設備重置成本的確定可採用一般單台(件)設備重置成本的確定方法。首先計算出構成機組(套)設備的所有單件設備的重置成本，然後加和得到機組的重置成本。但是實際工作中應注意機組在建設過程中所發生的一些整體性費用，即難以計入各單台(件)設備中的費用，如機組的設計費用、建設期的投資利息等等。特別是對於那些大型連續生產系統，這些機組中包括的機器設備種類和數量都很多，這些設備在生產經營過程中可能幾經更新改造或維修，而且機組的整體費用也十分復雜。這些都使得採用分項鑒證再加總的方式存在某些不足。因此，把機組作為一個完整的生產系統，以整體方式進行價格鑒證更合適。首先要以整體方式求取機組的重置成本。除了可以採用詢價法確定價格鑒證標的的復原重置成本或更新重置成本外(如果可以直接獲取這些數據資料)，可利用同類機組建造價格信息，即建設時間接近價格鑒證基準日，工藝水平和生產能力與被鑒證標的相似的機組的有關數據，通過將鑒證標的與所選擇的參照機組的比較，在對生產能力、技術層次、使用地點以及時間等因素進行合理調整後得到鑒證標的的重置成本。 (1)生產能力因素調整。生產能力是影響機器設備價值的重要因素，在利用參照物確定鑒證標的的重置成本時，當參照物的生產能力與鑒證標的不同時，需要利用規模效益指數調整參照物與鑒證標的之間因生產規模和生產能力不同而引起的價值偏差。調整的過程可用下列公式表示：鑒證標的重置成本=參照機組的重置成本X(鑒證標的生產能力÷參照機組生產能力)x 其中，X為規模經濟效益指數。一般大型機組、生產線等的規模效益指數可以在相應的專業工程造價書籍中尋找，或向有關部門查詢。 (2)時間空間因素調整。在選擇參照物時應盡可能考慮參照物的所在地點、購建時間與鑒證標的所在地點價格鑒證基準日相同。但是事實上在實際工作中上述兩項要求難以同時得到滿足。由於鑒證標的與參照機組所在地區的不同，參照機組的購建時間也不可能就是鑒證基準日。因此，還必須對時間和地點因素作必要的調整。時間因素的調整通常是利用價格變動指數法進行，能夠搜集到整個機組價格變動指數的，直接利用價格變動指數調整解決時間差異問題。沒有整個機組價格變動指數的，也可嘗試將機組適當劃分為若干項目，如主要生產裝置、工藝管道、輔助生產裝置、儀器儀表、建築安裝、管理費用等項目，分項目按照對應的價格變動系數、費用調整系數分別調整計算，加權得到整個機組設備造價。地點差異主要要考慮是否存在運輸費或其他費用方面不同。如存在這方面差異據實作出調整即可。例：某企業1990年購建一套年產50萬噸某產品的生產線，帳面原值l000萬元，1995年進行價格鑒證，選擇了一套與價格鑒證標的相似的生產線，該生產線1994年建成，年產同類產品 75萬噸，造價為3000萬元，經查詢該類生產線的規模經濟效益指數為0.7，根據鑒證標的與參照物生產能力方面的差異，調整計算l994年鑒證標的的重置成本為：重置成本=3000×(50+75)0·7 =2259(萬元) 由於無法獲取基準日該生產線的價格指數，不能直接將生產線的l994年重置成本調整為l995年基準日的重置成本，採用了將該生產線適當劃分為主要裝置、輔助生產裝置、工藝管道、儀器儀表、建築安裝費和管理費六大項，並按鑒證標的原始成本中上述六項各佔比重作權數，以及l994年至l995年上述六項的價格變動系數加櫻求取生產線價格調整系數。上述六項在生產線原始成本的比重：主要裝置70%，輔助裝置5%，工藝管道5%，儀器儀表5%，建築安裝費10%，管理費5%。l994年至l995 年上述六項價格及費用變動率為：主要裝置5%，輔助裝置3%，工藝管道l0%，儀器儀表2%，建築安裝費15%，管理費10%。重置成本=2259×(1+70%×5%+5%×3%+5%×l0% 十5%×2%+10%×l5%+5%×l0%) =2259 X(1+3.5%+0.15%+0.5%+0.1%+ 1.5%+0.5%) =2259×(1+6.25%) =2400(萬元) 另外，由於參照物的重置成本為建造重置成本，地區因素對其影響不大，故地點因素可以忽略不計。