㈠ 房地產成本管理包括哪些方面
包含項目估算、項目預算、材料預算、甲供材料、合約管理、合同付款、材設管理、樁基收方、簽證管理、竣工結算等。
㈡ 成本管理的發展前景或發展趨勢
改革開放以來，我國企業成本管理改革也取得了豐碩成果，中國加入WTO，標志著我國企業與國際成功接軌，這也給我國企業成本管理帶來新的階段。這個具體體現在以下幾個方面：
1、在觀念上發生了很大變化
人們普遍認識到，進行成本管理改革應當認真學習借鑒國際經濟發達國家科學有效的管理方法和先進經驗，廣開思路，博覽眾長，為我所用。同時要結合國情，加以吸收和深化。
2、企業成本管理工作向技術領域擴展，成本控制滲透到成本管理的各個環節
一些企業推行了成本目標管理、價值工程和產品質量成本管理。在過去，成本管理只限於生產領域，對產品設計成本沒有進行控制。其實，產品成本的高低主要取決於產品設計是否合理。設計不合理、質量過剩會造成先天性浪費和損失。開展了成本目標管理後，在新產品設計之前，根據預期的售價減去目標利潤和稅金，求得產品的設計目標成本，以此控制產品成本，從而保證新產品不僅在技術上是先進的，而且在經濟上也是合理的。我國一些大型企業在開展成本目標管理時，實行全過程、全部門、全員成本目標管理；把目標成本作為價值工程的奮斗目標，把價值工程作為實現目標成本的手段，從而使成本目標管理不斷向廣度和深度發展，為降低成本，提高經濟效益開辟了新的途徑。
3、對傳統產品成本核算作了改革，以充分發揮成本核算的作用
在改革中注意加強了成本會計基礎工作的力度，並提出成本核算信息主要滿足微觀經營管理的需要，同時也要適應宏觀經濟管理的要求；成本核算要算為管用，以更好的滿足成本控制和成本分析的需要；區分變動成本與固定成本，使成本核算更好的滿足成本預測和成本決策的要求。從具體改革內容上來看，企業對傳統成本核算作了以下幾方面的改革：
(1)推行標准成本制度
在充分借鑒西方標准成本制度的同時，根據我國的實際和社會主義市場經濟的要求，形成了具有中國特色的標准成本制度。其基本做法如下：
①預先制定各種產品應發生的各項目成本，作為職工努力的目標，及衡量實際成本節約或超支的尺度，實現成本的事前控制。
②在生產過程中將成本的實際消耗與標准消耗進行比較，及時揭示和分析脫離成本標準的差異，並迅速採取措施加以改進，以加強成本的事中控制。
③每月終了按實際產量乘各成本項目的成本標准，將求得的標准成本同計算出來的實際成本相比較，揭示各項目成本差異，分析差異原因，查明責任歸屬，評估業績，為將來的成本管理工作和降低成本的途徑指出努力方向，實現成本的事後控制。
④在推行標准成本的同時，計算產品實際成本，以適應宏觀經濟管理的要求，並滿足企業定價和行業間產品成本水平對比的需要。
⑤材料價格差異一般在庫存存貨和已消耗材料之間進行分配。這是因為在市場經濟條件下，價格波動大，全部列入當期銷售成本也不符合存貨估你需要自己分析。相關網址; http://blog.vsharing.com/css/ http://www.govyi.com/lunwen/2009/200905/308002.shtml
㈢ 房地產成本管理方法有哪些
成本控制和管理歷來是企業管理的重心，房地產開發企業亦然。本人結合多個房地產項目（如CBD重點工程藍堡國際公寓）的經驗，總結了一套「成本管理方法」。該方法主要用來及時、准確地反映工程成本的預算控制及執行情況，盡量避免預算外支出，為進一步控製成本提供標准和控制手段。成本管理方法主要融合如下內容：合同管理、預算及資金管理、甲供材料管理。其中，預算及資金管理是核心。三者結合財務軟體的報表開發功能，相互融通，但又各有側重。 一、合同管理 公司所有重大經濟活動的實施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財務、預算、工程等各個職能部門。合同管理到位，所涉及的工程造價和材料價格合理，則成本控制就已經有了一個很扎實的平台。 1.合同匯簽與分類。 合同管理融合了財務、預算、工程等多個部門。成本會計在合同匯簽中側重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排，要與公司現有資金和未來資金計劃相統一，避免合同管理與資金管理脫節。采購工程師或其他專業工程師側重材料設備的質量標准、到場時間，或工程進度及質量標准，避免合同管理與工程管理不協調。 結合房地產開發企業實際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類。工程合同包括：土地徵用及拆遷合同、前期工程合同、建築安裝工程合同、基礎設施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調設備合同、弱電材料設備合同、水電材料設備合同、機電設備（電梯）合同、裝修材料合同、其他材料設備合同。 2.合同的錄入與執行。 將已分類合同結合財務軟體的報表功能，設計出能自動提取數據的「合同款項支付單」，使每一次付款都能迅速而有效地處於控制狀態中。合同錄入後，成本會計要盯住每一次付款時點及金額進行資金計劃安排並報主管領導，從而較好執行合同。 3.報告。 按周申報合同清單及匯總統計表。 二、工程預算及資金瞥理 參照工程預算合理地進行成本核算和資金管理是房地產開發企業財務工作的重點。因為工程成本及其資金的支付是房地產開發企業的實質性核心內容，每一項所涉及的金額又相當巨大，故須重點控制。 1.工程預算的編制、錄入。 工程預算的編制須結合預算工程師、材料工程師及成本會計等專業人員的綜合建議，達到事前成本控制的目的；工程預算編制完畢後，公司預算部門將工程預算交成本會計進行錄人工作。以後的財務核算工作也便有了「有的放矢」的目標。工程預算的錄入指成本會計結合財務軟體的報表開發設計功能，錄入到本公司自行設計好的房地產開發成本分析報表中。此時須注意會計科目中成本類明細科目的設置應盡量與工程預算主體內容相一致，以便日後財務軟體自動提取實際發生額時，能與工程成本預算數有同一口徑進行對比、分析，從而有效實施事中成本管理和控制；並為事後的經驗總結和新開發項目的成本管理與控制提供參考和標准。 2.工程款支付。 各用款部門填寫用款單時，按「工程項目。分部工程——分項工程——單位工程」寫清楚，成本會計根據已有財務信息及預算數進行核對，能立刻確認是否應該支付此款項，並將此信息上報主管領導。若付款，則付款後成本會計也能准確地將該款項列轉成本核算對象及其明細項目。 在工程款的支付過程中，須注意的是：要有正確的付款流程，該流程的設計必須滿足「先產生相關的信息流，再由信息流決定是否支付資金流」的要求。
㈣ 房地產行業成本管理過程中存在的主要問題有哪些
房地產業屬於資金密集型行業，在開發過程中涉及大量的資金運作，是一個高舉高打的行業，因此，房地產企業的成本管理有著非同尋常的意義，許多房企就是由於成本管理失控導致開發成本高居不下，利潤嚴重縮水，開發目標不能完全實現。 瑞泉作為一家長期從事房地產企業管理咨詢的專業化咨詢機構，目睹了許多開發企業在成本管理方面存在的問題，在此做一些簡單的分析，期望對開發企業能夠有一些啟迪作用。 1、缺乏規范的成本管理制度和體系 很多房地產企業雖然都很重視成本管理，但由於缺乏經驗，公司內部一直沒有建立起規范的成本管理體系，包括各類規章制度、崗位職責、控制流程等，不少企業也沒有專門成本管理部門。 2、設計變更、現場簽證難以有效控制 頻繁發生的各類變更和簽證使很多房地產企業大傷腦筋，一方面難以及時掌握最新的變更情況，另一方面也缺乏有效措施盡可能避免各類不必要變更的發生，變更黑洞使很多地產公司十分頭痛，部分公司甚至屢屢發生倒簽的情況。 3、超合同付款時有發生 由於合同在執行過程中發生的各類變更很多，再加上各類應扣款、保修款等，使付款金額的計算和審核難度很大，少數企業更是在最終結算時才發現已經出現了超付的情況，導致後續工作十分被動，雖然問題很嚴重，但這種情況卻一直難以有效根本杜絕。 4、無法准確掌握項目建設過程中的最新動態成本 目前大多數企業都要等到項目完成後才能核算出項目的實際成本，無法在項目開發周期內隨時了解最新的動態成本狀況，這樣也就難以在項目開發過程中及時發現成本控制上存在的問題並及時解決，而在項目完成後才發現問題已經於事無補了。 5、難以實時了解大量工程合同的執行進度 在項目開發過程企業需要對外簽訂各類工程合同，特別是在項目規模比較大、周期比較長的情況下，合同數量更是可觀，同時合同在執行過程中還會發生各種常見的變更情況，另外還包括合同條款、付款條件、付款申請、付款審核、合同結算等很多和合同相關的各類信息，這么龐大的信息量在手工管理模式下根本無法實現實時、精確的管理，從而使合同在執行過程中由於信息掌握不充分或難以共享而產生大量的重復工作甚至發生不必要的錯誤。 6、難以精確制定資金計劃 作為資金密集型行業，房地產企業都非常重視資金流的管理，在項目開發過程中，由於大量不同類型的合同都在不同階段的執行過程中，這樣想在短時間內精確地制定出未來月份或季度的資金計劃幾乎是不太可能完成的任務。現實工作中，雖然財務人員投入了大量的時間和精力制定資金計劃，但由於各類數據每天都在變化之中，往往是剛剛辛辛苦苦計算出來的數據實際上已經過時了，難以有效確保數據的及時性和准確性，導致公司高層難以根據及時精確的資金計劃做出正確的決策。 7、缺乏對成本歷史數據的積累和分析 由於企業沒有數字化的成本管理系統，使以往項目開發過程中發生的各類成本數據都隱藏在厚厚的書面文檔或Word、Excel文件中，無法對歷史數據進行進一步的加工、提煉和深層次的統計分析，使以往的寶貴經驗或教訓不能在新項目中得到有效的應用，難以持續提高企業的成本管理水平。 8、難以及時追蹤各類材料的價格變動及應用狀況 目前不少房地產企業自行采購材料設備，在材料設備采購過程中由於涉及到的廠商、材料種類、型號、報價、優惠幅度、價格變動、產品質量、實際應用效果等各類信息非常龐大，目前手工管理模式根本無法隨時掌握各類材料的最新動態，也難以在各項目之間共享這方面的資料，導致在材料采購過程難以准確做出正確的判斷。 9、缺乏對供方的全面跟蹤管理 在項目開發過程中，企業需要和施工、設計、材料供應等各種類型的專業供方進行合作，特別是對於多項目開發的房地產企業，很多情況下和同一供方在不同項目中還會進行多次合作（可能同時簽訂多份合同），在這種情況下房地產企業一般難以全面掌握供方在質量、工期、信譽、款項等各方面的最新綜合信息，缺乏有效的追蹤手段來准確評估各類供方的綜合表現，不利於對供方的系統管理。
㈤ 成本管理研究的成本管理的五大理論
20世紀80年代，Ostrenga全面地論述了全面成本管理的理論思想和構成全面成本管理的管理過程 分析 、ABC、連續改善等主要方法，認為要在一個企業中實現全面成本管理，首先要從管理過程分析的角度，全面審視企業現有的經營過程，並從中尋找存在的 問題 ；其次要持續改善，全面地持續不斷地進行改進。 這些成本管理的理論和方法是在新的經濟環境中產生的，它們突破了傳統成本管理理論和方法的局限性，能夠比較准確地反映產品的成本，為決策者作決策提供科學依據。但是，我們還應該看到這些理論和方法也不是盡善盡美的，它們各自還存在著許多巫待解決的問題，需要不斷的完善；另外，各方法之間也缺乏一定的系統性，需要後來人投入更大的精力將各種方法進行整合。
㈥ 房地產企業成本控制方面國內外研究趨勢
一、房地產開發企業決策不當對成本的影響當前，我國房地產開發市場的投資環境日趨復雜，潛在著各種風險。稍有不慎，就會決策失誤，給企業帶來巨大的投資風險。在企業管理體系下，風險的存著直接會影響到項目的開發成本。房地產開發企業決策不當對項目成本的影響主要體現在以下幾個方面。1.經濟形勢變動影響項目開發成本經濟形勢變動會導致房地產開發商經濟上的巨大損失，如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等。由於從可行性研究到樓盤上市的時段內，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結構及單元面積的偏好也會發生變化。原來的細分市場上該類物業還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，貨幣貶值，價格全面上漲，房地產雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產，從而導致房地產企業開發的項目難以售出而承擔風險。2.法律政策風險影響項目開發成本法律政策風險是指一個國家所處的國際國內政治環境變動及相應的政策法律調整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產開發商經濟上的損失。對房地產開發商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發者和購買者所持有的資本，影響項目的開發和出售，從而影響到企業項目開發所需的成本費用。如07年出台的一系列土地增值稅條例和房地產開發的相關辦法，大大增加了房地產項目的開發成本。3.相關決策人員素質偏低加大開發成本首先，在我國房地產企業中，從事項目考察，項目測算的人員素質普遍不高，根據這些人員指定的項目企劃進行投資分析，決策者很難做出正確的決策，從而造成了項目投資失誤，給企業帶來一定的損失，這些損失都計入企業的開發成本。其次，企業開發決策者自身缺乏敏銳的市場洞察力和戰略眼光，對項目預期不準確，盲目開發盲目建設，造成項目開發後難以出售或在出售後難以得到預期效果，使得成本難以收回或收回速度較慢。二、房地產開發企業決策不當產生的原因1.外邊環境變化帶來的投資風險房地產開發企業外部市場環境經常會出現意想不到的不利變化，由此引發多種風險，主要表現為：第一，嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發建材價格上漲，工程造價跟著上漲；第二，貨幣發行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產商就意味著籌資或變現風險。第三，房地產供求形勢的變化。房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，現在的情況是供過於求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大, 期房銷售幾乎成為不可能。第四，房地產政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產業的支持重點從開發變為購買，這不利於剛開發並需持續投入的房地產項目的開展。2.開發商主觀投資失誤房地產開發商主觀上對房地產市場供求形勢，房地產政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現偏差。如有的發展商過分地相信自己會容易將項目轉手，而實際並未如願；有的開發商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發的周期因素考慮進去，或者對市場的估計及項目自身的優勢的判斷過於樂觀，最終導致銷售困難；還有的開發商經營實力(開發實力、管理能力、行銷能力)不足，項目運作中難於實現預期的經營業績。3.由於信息不對稱或不準確對成本預期不準確由於當前房地產開發企業信息化水平較低，缺乏先進的信息獲取採集手段，造成很多房地產開發企業所依據的信息不夠准確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過於樂觀，都會導致在運用中出現與當初的估計有較大偏差，從而導致後期的成本變化，在預期基礎上加大了項目的開發成本。三、完善房地產開發企業決策控制和成本管理的措施1.降低房地產開發投資風險（1）進行充分的市場調查分析風險是指在投資經營過程中各種不確定因素,使實際收益偏離預期收益的可能性。減少這種不確定性,從而減少這種偏離的最好方法，就是通過市場調查充分利用信息化手段，獲得盡可能詳盡和准確的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制房地產投資過程中的風險。通過房地產市場的供求狀況和趨勢進行全面的調查分析，從中選擇社會最需要的並能夠取得較大收益的投資項目，這部分工作可以由投資企業的相關部門對房地產市場進行調查，也可委託咨詢公司等中介機構進行。（2）採取多樣化組合投資房地產開發企業可以將資金有選擇地投放到不同類型的房地產開發項目上，投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產的開發風險大小不一，收益高低相應不同。一般而言，開發項目收益率相對較高的風險大，開發項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產開發項目，整體開發風險就會降低，其實質就是用個別房地產開發的高收益去彌補個別低收益的房地產損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產多樣化投資的關鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產的資金比例，使得即可降低開發風險又可獲取較高的收益率。（3）提前與租戶、客戶簽訂租約或預售合同工程完工後房地產空置的風險，租金下降的風險，售價跌落的風險，都可通過預租預售的安排來避免。當然，預租、預售時，還應注意一個問題，這就是開發商的風險降低意味著與其交易的客戶的風險提高。所以，開發期越長，其他行業的客戶就越不願意與開發商簽定固定價格的合同。若要預租或預售，則租金、售價就會被壓得較低。2. 對房地產開發項目進行有效的成本控制（1）運用保險手段轉嫁風險通過向保險公司投保，以繳納保險費為代價，將風險轉移給保險公司承擔。保險作為一種及時、有效、合理的分攤損失和實施經濟補償的方式，一直是處置風險的主要手段，但保險的使用仍是有限的，因為並非所有風險都可以保險，而且在很多情況下，保險並不能提供充分的補償。（2）通過非保險手段轉嫁風險房地產開發企業可通過正當、合法的合同條款的擬定等方法將開發風險轉嫁給其他經濟單位。如房地產開發商將施工中危險性較高的工作轉包給其他的專業性施工單位，從而減少自己的風險責任。再如實行項目股份化，將經營風險分散到全體股東身上等。對某些超過開發商能力的風險，或保險無法提供的情況下，此種方法發揮著特有的作用。（3）直接承擔風險損失的補償責任如將預計有可能發生的損失直接攤入日常經營成本，又如建立風險損失補償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業自保公司作為主要形式的自留風險手段，已在國內外成為一種十分引人注目和具有廣闊發展前景的手段，而這種主動自留風險手段的選擇與實踐，應遵循法律規定，如對法定保險、強制保險的風險標的能否自留，就受到很大的限制，同時還要受自身經濟實力的制約。3.參考目標成本控制方案進行投資決策開發企業在進行房地產開發項目前都要有可行性研究，如果盲目進行投資，則企業的利潤得不到保證，並可能導致企業虧損甚至倒閉。因此利用目標建築成本控制方案來進行投資決策具有一定的科學性和可行性。在立項以前，要經過反復測算，如果確定的建築成本總額低於建築成本控制數，則該投資項目可行。如果高於建設成本控制數，則表示未達到利潤的期望值，該項目不可行。通過系統全面的測算，能夠確保企業開發項目的目的性，減少因盲目開發而給企業帶來的經營風險和不必要的開發成本。