① 房地產商鋪及住宅如何分開計算成本
商住一體,建安成本,分開算;土地成本按面積平均分擔, 思考五：商業地產講求地段嗎？ 眾所周知，住宅地產的選址規律一是地段，二是研究商業業態的規律、
② 商業綜合體的管理難點在哪裡，後期營運的話成本控制需從哪些方面做
現代城市商業綜合體具有兩個重要的發展趨勢，第一是功能多樣性 商業和娛樂文化體驗以及旅遊功能密切結合，第二是注重環保節能，降低開發和運營成本，將綜合體的建設納入城市總體規劃。
做好城市綜合體的成本控制和預算管理是極為重要的基礎管理內容，本人不僅對綜合體成本特點進行了分析，而且對綜合體動態預算管理提出的自己的思路。
一、 城市商業綜合體的成本組成
典型省城城市綜合體物業組合成本表
佔地6萬平方米為例 容積率6.0，高度100米， 建築面積36萬平方米 地下建築面積6萬平方米
全壽命周期的成本分析 以42萬平方米綜合體為例
全壽命周期成本及其對綜合體開發的啟發
1.根據全壽命周期理論，在前期策劃和設計階段就要思考整個項目的各項成本，均衡考慮。
2.以可持續發展策略指導項目各個階段的工作，為環境友好型社會做出貢獻。
二、 城市綜合體的成本控制的靜態策略
前期策劃成本
設計成本 以36萬平方米綜合體為例
工程成本 以佔地6萬平方米，36萬平方米，地下兩層12萬平方米
裝修成本
三、 城市綜合體成本控制的動態策略
城市綜合體的分期建設策略極其重要，對於老區的綜合體可以一氣呵成，對於新城的城市商業綜合體，一般都要採取分期建設策略，控制未來無法判斷的風險。
動態成本控制策略1：商業規劃和建築設計一體化
以長春西客站換乘中心樞紐商業為例，設計和商業規劃脫節，在商業物業將要招商時候發現根本在設計中沒有考慮餐飲業態需要的給水和排放油煙管線，必須重新方方案更改設計，才能滿足實際經營的要求。
通過方案成本分析和招商摸底，提前預知不同物業類型的准確成本。
利用一流策劃和設計，結合良好宣傳，在項目開工之前就營造最佳品牌形象，通過強勢地位，鼓勵施工單位以最低成本積極參與。
動態控制策略2 ：最大限度量身定製，准確把握商業客戶對物業的實際需求是降低成本的有效方法，避免建築功能改造造成的不必要成本支出。
通過准確判斷市場，將主力商家和龍頭商戶的建築需求在設計前摸清，通過概念設計方案和招商摸底工作，匯總需求到建築設計任務書中，通過建築設計方案的經濟性 分析，將商業管理和施工管理專家以及建築設計人員參加聯合審查優化方案是成本控制的主要措施。
四、 城市綜合體的產出經濟效益及其提升策略
商業規劃與建築設計的最佳匹配
VMD與裝修的最佳匹配
業態優化與最佳運營表現
做好商業地產預算管理
五、城市商業綜合體編制預算的思路
商業地產的預算需要由總經理委託財務部門牽頭，各個部門重點參與的原則，組成預算編制小組。首先要把前期策劃和設計部門把費用預算好，概念設計方案完成後，請工程部門進行初步估算，在招商摸底和詳細設計方案完成後，正式編制工程預算。
1.前期費用預算充足，保證項目方案的高質量，特別是注意招商摸底和設計方案優化結合，優先保證專家組商業管理和施工管理專家以及建築設計專家的費用;策劃和設計費用一般在綜合體項目總成本中佔比例為2%,一般對成本波動的影響超過20%，因此，策劃和設計成本優先保證的同時，盡量爭取占據到3-4%，對建築設計方案中的節能設計和經濟優化分析費用預算在100萬元以上。
2.材料預算 一般要保證材料費用和質量，鋼材和水泥和衛生以及低壓電器設備由發展商統一采購，和大型材料供應商建立長期關系並嚴格執行預算。
3.商業地產的施工預算 優先保證一線工人的工資發放，即使選擇墊資的施工單位，也要選擇資金雄厚的施工單位。關心施工人員包括普通農民工的身心健康，在工資外，提取每人每年1000元費用，用於工人的文化和體育活動，安排監理公司監督落實。
城市商業綜合體預算編制的主要內容：
現金預算是綜合體預算管理中的重點，一般綜合體現金主要來自物業銷售和保留物業經營部分，對於酒店物業和購物中心以及寫字樓等租賃物業需要結合現金流特定，一般都是爭取開業前有部分現金流入企業，流入商鋪租賃定金一般可以要求預付兩個月左右的押金。
對於現金預算一般要在執行中結合實際調整，出現重大政策變化時候，需要現金流重大調整，報告董事會批准，其他就是常規的現金流調整，報請經營班子批准。根據現金流預算特點，建立現金流風險預警體系，保持企業綜合體項目開發的可持續性。
跟進預算的方法：
總經理安排財務部門牽頭，及時了解項目進度，及時了解預算中不符合項目實際的成分及時階段性變更調整;
跟進銀行房地產信貸政策變化，及時採取貸款組合策略，優化財務預算。
監控項目進度和合同執行進度，確保按時支付項目前期策劃、設計和工程費用，避免無故違約增加的索賠成本。
4、預算管理和質量管理結合
對於建築質量創造國家不同級別的獎勵，在預算中考慮獎勵的不同數額，鼓勵建築施工單位抓好質量。
鼓勵設計單位和施工單位的密切技術交流，鼓勵監理單位和施工單位分享最佳質量案例，將先進技術交流貢獻工人獎勵納入人工費用預算中。
六、 城市綜合體的社會效益
1.生態效益 城市綜合體要成為生態環保的標桿
2.社會效益 解決城市就業的重要渠道
3.教育效益 城市綜合體經營利潤的10%作為貧困家庭的教育基金，支持教育發展是城市綜合體開發商要承擔的社會責任
參考文獻
1. 森稔著，Hills 垂直花園城市未來城市的整體構想設計，五洲傳播出版社，2011年6月
2. 袁家軍主編，神舟飛船系統工程管理，機械工業出版社，2006年1月
3. 劉大響著，我心飛翔――航空動力專家劉大響院士回憶錄，航空工業出版社，2011年4月
③ 商住樓如何分攤普通住宅和非普通住宅土地購置成本
熱心問友 2010-06-06先用分攤面積進行折算，然後根據普通住宅和非普通住宅房價的比值做加權調整。 追問： 那麼建築成本是否也可以如此參照呢？有國傢具體文件嗎？ 回答： 建築成本的實際成本就是普通住宅和非普通住宅實際建築成本。分開來算的。 沒有國家規定的文件，你可以參考《土地估價規程》裡面的相關內容。前面的回答有誤，其實就是按分攤面積算，不需要調整。因為你計算的是商住綜合用地，商住綜合用地的土地性質為綜合用地，土地使用年限為50年。住宅和商業部分都是50年。不需要進行加權調整。直接按分攤面積計算。 追問： 我接觸的一戶企業恰恰就是住宅是70年，而商業部分是50年，（真是天下之大無奇不有。本來政府開始全部算作50年的使用年限來給開發商的，後來處於開發的需要才這樣算)應該是按土地管理局核算的公攤面積來計算吧。那麼其他房地產開發間接費用以及開發費用也是按這樣計算嗎？ 追問： 江西吉安市按各自房產銷售收入分攤土地購置成本，但是我覺得第一種回答還是比較科學即「先用分攤面積進行折算，然後根據普通住宅和非普通住宅房價的比值做加權調整。」有比較權威的說法嗎？
④ 房產開發高層住宅每平米成本多少
高層住宅房地產開發成本：
高層住宅（約25-28層）：
一、前期工程費：15.00元/m2
地質勘查費：2.00元/m2
圍牆及三通一平費：13.00元/m2
二、建築成本（毛坯房）：1600.00元/m2
土建：1345.00元/m2其中（1）基礎主體結構：1000.00元/m2（2）基本裝飾：150元/m2（3）外牆保溫及粉刷：80.00元/m2（4）塑鋼門窗：65.00元/m2（5）電梯：50.00元/m2
安裝：255.00元/m2，其中（1）電氣照明：120.00元/m2（2）水暖安裝：90元/m2
（3）消防及聯動報警安裝：30.00元/m2（4）智能化安裝：15.00元/m
三、配套費用：191.0元/m2
供電局配電安裝：75.00元/m2
自來水安裝：16.00元/m2
熱力安裝：35.00元/m2
煤氣安裝：20.00元/m2
室外管網及路面：30.00元/m2
景觀、綠化：15.00元/m2
四、其它費用：335.90元/m2
施工圖紙設計費：18.00元/m2
施工監理費：8.00元/m2
材料試驗、消防電氣檢查、避雷檢測費：22.5元/m2
勞保基金：1800*2.6%=46.8元/m2
農民工保證金：1600*2%=32.00元/m2
城市配套費：116.00元/m2
價格調節基金：10.00元/m2
牆體節能費：10.00元/m2
施工圖審費、消防、人防、避雷圖審費：8.00元/m2
建設工程規劃咨詢費：2.60元/m2
自來水公司增容費：12.00元/m2
熱力公司增容費：44.00元/m2
工程招標費、結算審計費：6.00元/m2
四、開發公司經營管理費：80.00元/m2
五、財務費用及稅金：800.00元/m2
財務費用：約100.00元/m2
綜合稅金：700.00元/m2(綜合稅率占售房價的13%)
開發成本合計：3021.90元/m2
註：（土地費用未計算，可按實計入）
(4)商業和住宅如何控製成本擴展閱讀：
高層住宅
按照我國住宅設計規范，高層住宅意為十層及十層以上建築。
高層住宅是城市化、工業現代化的產物，按它的外部體形可分為塔式、板式和牆式；按它的內部空間組合可分為單元式和走廊式。
其他
消費參考
對於消費者來說，多層、高層住宅與「別墅、花園」比較，價格便宜，距市中心較近，出行購物方便；它與市區舊的低層住宅比較，房屋建造的質量較好，耐久性強，適合長期居住。基於上述情況，購房者在置房時，應根據自己的財力和偏好，購買適合自己的住宅。在條件允許的情況下，在購房時應首選低層，其次多層，最後是高層。
高層住宅的分類
高層住宅分為：單元式高層住宅:由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。
塔式高層住宅：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。
通廊式高層住宅：以共用樓梯、電梯通過內、外廊進入各套住房的高層住宅。
如何挑選高層住宅
目前開發的房地產住宅項目從層高上區分大致有6層的多層住宅、10～12層的小高層住宅、24層以上的高層住宅。高層住宅由於其結構形式與管理功能上具有一定的特殊性，在選擇時要注意以下幾個方面：
一、注意戶型格局的選擇，大多數高層住宅都是採用框架結構形式，往往一層對稱布置6～8戶，這樣就會出現南向房和北向房，有的甚至是只有西向窗戶的小居室，再加上有些室內隔牆是現澆混凝土，不能打通，戶型格局不易改變。所以在挑選此類高層單位時，要充分考慮入住後的舒適程度，關鍵是要讓自己住得舒服、滿意。
二、注意觀察景觀，尤其是在挑選頂層或較高樓層時，不僅要特別注意朝向景觀，還要考慮周邊地區未來規劃，如果您現在風景不錯的窗前還要再建幾幢高樓，風景將會被遮擋。
三、注意整幢樓的總戶數與電梯數量，電梯的質量與運行速度也很重要。一般情況下，24層以上住宅都就配備3部電梯。
四、向發展商咨詢樓層的供水、水壓、夏季是否會斷水等多方面情況。一般高層住宅在頂層都建有水箱，先將水抽到頂層再往下供，使高層住戶不會因壓力不足用不上水。
五、高層物業管理不能忽視，尤其是監控保安措施。大樓底層是否設置值班警衛室，是否有保安在樓內巡視。
六、考慮車位問題。在購房時，即使是目前無車的住戶也應做好提前打算，因為未來很有可能車位比房價還貴。
⑤ 商業建安成本貴還是住宅建安成本貴
商業建安成本貴還是住宅建安成本貴------商業建安成本貴。商業的用途是商業用，而非住宅。希望幫到你！
⑥ 同一地塊開發的商業體和住宅成本能否記在一起
土地增值稅的納稅義務人是轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物並取得收入的單位和個人。
扣除項目的確定
（一）取得土地使用權所支付的金額（適用新建房轉讓和存量房地產轉讓包括地價款和取得使用權時按國家規定繳納的費用。
（二）房地產開發成本（適用新建房轉讓）
包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。還有其他費用
我建議你做一個模糊帳，就說成本不能分開核算這樣應該就可以合並作為房屋銷售是土地增值稅的扣除項目了。
⑦ 同一棟樓，商業和住宅的建築成本一樣嗎
肯定不一樣啊，商業一般要貴，建築成本跟其設計有關，一般商業比住宅建築成本高，因為商業一般的層高就要高一些，同時開間也大些。但同一棟樓，如果戶型一樣，建築成本當然是一樣的。
⑧ 商業與住宅地產成本管控最大的不同是什麼
住宅資金回籠比較快，賣了就能拿到錢，但是商業地產不一樣，除非是社區商鋪、商業街等小型商業，購物中心、城市綜合體多為房企持有運營，這樣的話，資金回籠非常慢，成本也比較高。在這個過程中，招商環節也需要投入很多人力、時間成本，藉助專業機構可以實現高效運轉。
⑨ 請問土地用途由商業用地改為底商住宅,如何確定新的出讓成本
某地塊於2010年經公開出讓(土地用途為商業)給一開發商,出讓價款100萬元,2012年該開發商因欲改變用途為底商住宅,隨又經協商由國土部門收回後重新通過公開出讓程序以80萬元競得該地塊土地(用途變更為底商住宅),假定改變土地用途符合該地總體規劃,問這種情況符合法律規定嗎?再次出讓該宗土地的成本如何確定?並註明相關的法律依據
⑩ 我想問一下商品住宅和商業商鋪的地上建築面積和地下室面積的成本咋樣分配計算，是均攤還是按系數計算
您好，地上建築應該按照面積均攤，地下如果是車位等，可以按照數量分攤