❶ 如何合理的控製成本
淺談如何控制房地產開發成本
邸國永
近年來，房地產業經營環境急劇變化，競爭日趨激烈。開發商單純依靠簡單的戰術措施已難以保證在激烈地競爭中維持長久的競爭力。經營戰略的重要性越來越被開發商所重視，成本管理的作用也隨之突出，在經營戰略中居於極其重要的核心地位。因為，在短期內，開發商所定位的產品價格受到市場的約束，市場需求也是企業發展的外在因素，開發商無法左右，如何有效地降低成本就成了獲取最大利潤的重要途徑。
一、投資決策階段
投資決策階段是項目開發中最為關鍵的階段，此階段所做的項目策劃書、投資估算是投資決策的重要依據，直接影響整個項目的成敗。在這一階段應著重從以下幾方面加強成本管理。
1.組織優秀的項目團隊
項目行性研究以及產品的開發策劃是一個系統性、專業性的工作。在投資決策階段，公司需要組織一個由集團公司和地產公司經驗豐富的專業技術人才組成的項目組，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。項目組應由以下人員組成：建築師、造價工程師、營銷人員（或委託專業策劃公司）、工程技術人員、投資分析人員、經營管理人員（或項目經理）。
在投資決策階段，項目組應完成從市場調研、產品策劃、產品定位、風險分析到投資估算與分析的全過程工作。其中，成本控制人員主要對城市的市場狀況和經濟形勢、建築安裝工程造價狀況、政府費稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。
2.進行詳細的成本分析
(1)土地開發成本
土地成本支出約占項目總支出的20-30％，因此對土地的確定應充分考慮開發風險和升值空間，其成本的確定應包含：
①土地出讓金
土地出讓金可參考政府近期出讓的類似地塊，並結合其位置及周邊狀況、建築容積率等進行修正估算。
②土地徵用費、城市配套費、拆遷安置補償費
土地徵用費、城市配套費均有具體規定。開發企業在與政府協商時應充分利用政策優勢，針對性地對項目所涉及的各項市政大配套進行實際調研，對管線的增容、道路的拓寬、公建的配套作充分估計。拆遷安置補償費一般採用貨幣補償,其費用可參照近期類似項目。
(2)前期工程費用估算
前期開發費一般占項目總支出的3％左右，但因各地實際收費差異也有很大差別。「三通一平「"和臨時設施費應根據實際估算，並結合實際狀況充分發揮臨時設施對項目建設的相對永久性，從而相對降低開發成本。
前期工程費用的其它費用較為繁多，規定費率與實際收費有差異，開發商應注意同相關部門協調。同時，隨著政府職能的轉變，許多規費由硬性指標轉變為市場調控，開發商應確保其既符合政府政策要求，又滿足項目開發利益。
(3)建築安裝工程造價成本
建築安裝工程造價一般占項目總支出的45-55％，因地域差異比例數也不盡相同。其成本分析應首先分析當前區域經濟形勢，掌握建築市場中施工企業總體狀況。調研近期類似項目造價指標，了解市場人工、材料變動情況，對影響造價的主要因素進行分析修正，合理科學地確定項目的建安成本指標。並對初步設計方案的開發成本進行分析優化，共同確定產品定位。
(4)社區管網、配套設施、小區智能化費
社區管網費用對於一些中檔樓盤社區一般為項目總支出的6％左右。在決策階段，成本控制的重點應是對市政大配套的一次網站的供應能力及區內網站的設置進行了解、分析，做好估算。
區內配套應堅持在不影響產品品質定位及差異化的前提下，盡量做到精簡配套，同時考慮配套項目的可經營管理性，為項目後期的物業經營運作打好基礎；配套也包括社區規劃配套，應考慮其適應性。
小區智能化的定位應堅持"寧精勿多、滿足基本所需"的原則，繁瑣的智能化系統的維護和運行費用將給物業經營管理增加難度，而且技術折舊非常快。
(5)園林環境工程費
園林環境一般為項目總支出的3-5％，其成本應同項目的定位相關聯，也與項目所處的地域環境有關。
(6)投資決策階段的費稅分析
管理費：根據城市地域特點一般確定為銷售收入2-3％。
銷售費用：一般確定在銷售收入的2-3％，銷售費用的控制應注意選擇好適當的廣告媒體，處理好售樓處、樣板房的設置方法及定位。
財務費用：投資決策階段應對財務費用做好充分估計，正確運用資本的杠桿，以最少的財務費用滿足項目資金鏈的連續性。資金的使用成本將對開發商最終利潤產生較大影響。
稅金：在決策階段，開發商應根據政府有關規定估算，並爭取獲得政府支持，減免部分稅費。在二線城市，稅費的減免對於異地開發商來說是至關重要的。
(7)不可預見費及風險分析
根據項目的復雜程度，不可預見費及風險一般為除去土地開發費用外的直接成本的3-5％。投資決策階段，項目組應做好項目的土地成本變化、建造成本變化、房屋售價變化、開發周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風險分析，基本保證風險成本小於項目凈利潤的5-8％。
二、設計階段
設計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段，其對工程造價的影響在75％以上。在此階段，成本控制人員通過恰當地與開發商的建築師、設計院的設計師密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：
1.根據項目定位確定合理的容積率
項目容積率的大小將直接關繫到項目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個基本控制區間，充分利用好土地資源，並結合項目地形特點建造環境景觀，提高土地利用率。
2.做好設計方案的評審，加強設計方案優化
成本控制人員應對設計方案的結構體系、基礎造型、平面布置進行成本分析，向建築師提出建議，使設計方案不斷優化。同時，對設計方案的計算過程進行評審，杜絕人為因素的保守擴大，尤其在設計系數的取值上。
3.實行限額施工圖設計，明確獎懲辦法
對設計單位施工圖限額設計指標有：
(1)每平方米鋼筋含量指標；
(2)每平方米砼含量指標；
(3)單位施工圖預算指標；
(4)設計變更費用限額指標。
4.加強設計質量檢查監督，減少設計變更費用
對設計單位的管理工作具有較強的專業性，如果開發商本身人力資源不足，可整合社會資源，增強事前控制的力度。與設計單位簽訂的合同，應明確規定因設計質量不足所造成變更的制約措施。給設計階段必要的時間，也是減少或杜絕"三邊工程"的必要條件。
三、招投標與合同洽商階段
項目招投標與合同的洽商確定是項目成本控制管理工作中的重要環節，很多相關法律文本均在此階段完成，許多隱患和難點也是在此階段留下的，這個階段的工作質量將直接影響項目運作期間的成本管理和結算工作。因此，成本管理人員在此階段，應根據項目總體進度計劃使工程招投標清晰、有條理，使工程合同符合項目要求。
1.做好招投標工作的幾個主要措施
根據項目整體施工計劃制訂詳盡的招投標計劃，通過市場調查分析，建立和完善區域性的施工單位、建築材料、政策法規等信息庫，為招投標儲備信息資源。制訂招標計劃的同時，應明確招標原則，界定承包方式、范圍、支付款辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項目等主要合同洽商條款。
招標階段控製造價的主要方法有：
(1)單位工程方面：以採用總承包方式為主，部分項目分包。單位工程實行平方米造價包干或總價包干方式，對於有規模效益的分項工程，如門、窗、樓梯欄桿等採用分包，同樣實行單方造價包干。
(2)甲供材料方面：對於涉及工程品質的材料（如外牆漆、裝飾材料等），宜採用統一甲方供料，一些大宗主要機電設備也應甲方自行采購。在資金允許的條件下，因季節因素價格變動較大的某些材料（如水泥、鋼材等），也可充分發揮開發商的規模效益進行甲供。甲供材料價格也應通過競標定價，公司必須確保比承包商有價格優勢，避免損傷承包商的積極性。
(3)區內配套及園林景觀工程方面：宜採用清單報價形式招標，同時招標時應對主材的規格、品質予以明確。
(4)智能化工程方面：宜採用清單報價方式招標，合同價款應採用可調價款的方式。招標時應約定主要材料價格的調整幅度差值，結算時，超過此差值，其價格將進行調整（因為電子產品更新換代快，價格降幅大，智能化系統由施工到投入正常使用時間跨度大）。
(5)土石方工程方面：區內的土石方平衡工程也是成本控制的重點，在招標時宜選擇專業公司進行施工，專業公司之間可採用單方報價的競爭方式進行投標、競標。
招投標工作環節多，有力的監控將避免決策失誤、成本失控。一方面，加強對投標單位的資格審查。詳細審查其單位的信譽、經濟狀況、操作能力，避免"魚目混珠"擾亂投標環境，給招標帶來難度，甚至做出錯誤的判斷。另一方面，加強對標底的審核。標底的計算過程具有專業性、復雜性、人為因素較多的特點。企業應建立復核機制，避免標底偏差所產生的成本提高或投標單位盲目低價中標給工程管理及結算工作帶來困難。
2.合同管理體系中的成本控制
(1)合同的嚴密性
除正常應明確的合同條款外，還應對設計變更、現場簽證的計價方法、特殊工藝的計價方法、違約處理方法及可能遇到的風險處理方法等進行明確，以便避免結算時產生分歧和矛盾。
(2)合同的可操作性
合同的可操作性主要體現在發、承包方能夠實際執行。避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實現的條款，從而影響工程進度以及項目的各項計劃的實施。
四、施工階段的成本控制
施工單位與開發商的管理理念及方法往往存在差異，要想建造出優質的樓盤，公司須在一些關鍵管理環節上建立嚴密而切實可行的管理措施，體現在成本管理上主要有以下三個方面應予以加強：
1.加強設計變更、現場簽證的監督和管理
施工階段的設計變更和現場簽證是不可避免的，但應處於一個嚴密的管理控制體系之中。設計變更及簽證管理控制體系應明確：操作流程、流程環節中的責任人、責任人的管理許可權、流程環節的確認時限、否決及責任追究制度等。同時，讓施工單位明晰該操作體系，以便於協作配合，提高工作效率，為結算打好基礎。
2.加強設備和材料的品質與價格管理
完善的設備、材料管理體系是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有：
(1)自行采購
自行采購既能起到成本控製作用，又避免雙方結算時產生分歧。如大型機電設備（電梯、空調等）、外立面裝飾材料（外牆漆、飾面磚等）等一些對項目品質影響較直接，同時價格較高又易發揮規模采購優勢的材料要自行集中采購。園林景觀工程所用的部分材料，也可通過競標自行采購。
(2)總承包單位采購
開發商對一些建築常用的地材、通用材在限定品質、性能的前提下，可讓承包單位采購，這樣可發揮承包商比開發商更熟悉市場的優勢，從而調動其積極性。
(3)甲方限價承包單位采購
一些沒有一次性包死的工程，主要材料價格可通過發、承包方共同議定一個價格確認程序來確認價格，結算時按限定價格結算，限價時應明確價格時限及范圍。
上述材料采購的三種方式都應在樣板、樣品認證制度、進場驗收確認制度監控下才能投入使用。
3.加強資金計劃執行的監控
(1)資金計劃是建立在項目的各項合同已確定且總體施工進度計劃已確認合理的基礎上，這就要求成本控制人員與工程管理人員在前期相互協調，扎實地做好基礎工作。
(2)施工階段的工程款支付是以資金計劃為基礎的，它應同施工進度計劃相協調，在這樣一個總框架下監控項目，可使工程管理更加清晰。當月實際發生額的增減超過資金計劃一定比例時，成本控制人員和工程管理人員應及時分析、闡明原因，嚴重時，提出成本預警和工程進度預警。
(3)資金計劃與成本的動態控制相結合，可使公司更好的掌控項目的運行，使企業的銷售收入與工程支出處於良性循環。
五、結算階段的成本控制
結算工作的突出特點是："大量性、集中性、復雜性"。為避免結算時產生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應建立以下機制：
1.會議確認制
結算原則採用會議確認制。通過結算會議確定結算方法、人選、結算期限、除正常結算項目之外所發生的特殊問題以及合同沒有約定或雙方分歧較大的項目。
2.二次復核、審計制
建立切實可行的二次復核、審計機制，使結算工作處於受監控狀態。一方面，加強內部制約；另一方面，減少工作失誤。具體操作人員應聘請經驗豐富的造價人員也可委託中介機構。
3.獎懲制度
結算完畢後，對照成本目標進行分析、整理，並分別就設計單位的設計質量（含本企業設計管理部門）、監理單位的現場簽證（含本企業工程部）的管理情況，進行成本控制的程度分析，視具體情況給予獎罰。
總之，房地產開發的成本控制應貫穿於項目開發的全過程，其控制的重點在於前期的決策、設計階段的預控、招投標與合同洽商中的精確布控以及施工與結算階段的嚴控。尤其在二線城市開發項目的利潤還不是很高的情況下，更應以嚴謹務實的態度做好每一個環節，這樣才能使公司贏得最大的利潤。
❷ 如何降低工業用地成本的調研報告
（一）以規劃為龍頭，引導節約集約利用土地。進一步強化了土地利用總體規劃對土地集約節約利用的總體控製作用。全市各區（市）縣政府按照節約土地、集約發展、合理布局、循序漸進的原則，科學編制和完善土地利用總體規劃；同時強化土地利用總體規劃對城市總體規劃、村鎮規劃以及產業布局等規劃的控制和指導作用，嚴格控制新增建設用地規模，保持了基本農田保護面積和耕地保有量。
（二）創新土地利用年度計劃分配方式。從2008年起，成都市年度計劃指標由過去國土資源行政主管部門一家向區（市）縣切塊分配下達的模式，調整為由市國土資源局、市發改委、市經信委三個部門根據年度城鎮建設、產業化項目和工業項目用地需求進行分類管理、共同下達。既統籌兼顧各地方計劃安排使用，又保障了重點項目用地，避免了各區（市）縣重計劃、輕項目、浪費用地指標的弊端。
（三）積極擴展土地開發利用空間。為引導城市發展由平面擴張向立體空間發展轉變，研究出台了建設使用地下空間的相關辦法，鼓勵合理開發利用地下空間，並將地下空間使用權出讓納入招拍掛；同時推動城市重要區域向高密發展，通過城市規劃調整、舊城改造，使主城區容積率得到較大提高。
（四）促進對低效利用土地再次開發。除近年來，通過實施東郊工業結構調整、東大街改造、東郊惠民工程、棚戶區改造、兩軸四片改造、「中調」等一系列舊城改造項目，共清理改造盤活舊城存量土地2.5萬余畝。2012年，為推進實施市委、市政府「五大興市戰略」，研究制定了優化資源配置和「北改」相關支持政策，促進了對低效利用土地的再次開發。
❸ 如何才能把土地出讓金管理的更好
加強土地出讓金徵收與管理的對策
完善土地出讓管理機制。取消現行土地有償出讓與無償劃撥並行的「雙軌制」，除純軍事用地外，對國家機關用地、城市基礎設施用地和公益事業單位用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地等，也一律採取有償方式取得，所需支出由各級財政列入本級財政支出預算。這樣，一是有利於建立公平、公正、公開的土地出讓機制和合理的成本費用形成機制，實現公平競爭；二是有利於從根本上遏制土地出讓審批中各種違法行為；三是有利於解決和減少各種「政府工程」對失地農民安置、補償不到位等問題。
嚴格控制土地出讓規模。首先，要嚴格編制、執行土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，嚴格控制城市規模擴張，控制建設佔用農用地的數量和速度，適度控制城市拆遷規模和政府市政投資，市、縣政府要根據市場需求、地價水平及變動情況、政府產業政策和土地可供應量，科學制訂土地出讓計劃，向社會公布並嚴格執行，合理控制城市土地出讓總量、結構和進度，防止地方政府為獲取短期收入而無序大量出讓土地以及低價競爭。其次，要以經濟手段控制城市土地出讓規模，即根據各城市的年度用地規模和城市等級，由省級政府向城市用地市、縣政府收取一定的土地收益，年度用地越多需要交納的土地收益也越多。三是經營性用地必須招標拍賣掛牌出讓，工業用地也要逐步實行招標拍賣掛牌出讓，嚴禁低價出讓土地。
政府必須切實加強土地出讓金收入管理。一是土地出讓必須規范進行，土地出讓金必須公開確定並足額收取，不得減免。二是取消「土地收入專戶」，直接將土地出讓收入就地全額繳入國庫。三是嚴禁以政府未來土地收入作擔保向金融機構借貸搞城市建設。四是土地收入預算及執行情況要向地方人大報告，接受人大監督，審計部門也要加強審計監督。
完善土地收益分配，建立土地基金。
1．對土地基金支出實行預算管理。土地基金所有支出需編制預算，按預算支付各項土地費用和專項支出。適應取消「土地收入專戶」、將土地出讓收入就地全額直接繳入國庫這一變化，確保征地成本、費用的及時支付，市、縣國土資源部門根據土地利用總體規劃、年度土地利用計劃、本地區新增建設用地的等別與收費標准、徵收土地補償費標准和土地開發成本費用等，編制年度政府徵收、徵用土地基金支出預算，將政府「批次」徵收、徵用土地發生的新增建設用地土地有償使用費、征地費用、拆遷補助費、土地開發費用、征地管理費和手續費等由財政列入年度部門預算，在「基金支出」中列支。同時，對法律、法規規定的各種專項支出也要按規定的要求，一並列入當期基金支出預算。
2．對土地基金實行留成收益管理。各級政府當期出讓土地使用權獲得的土地純收益，不得全部用於當期的支出。要將不低於當期土地收益40％的部分作為土地留成收益，留作以後年度地方政府安排使用。當期土地專項支出不超過當期收益60％，其中用於城市基礎設施建設的不得高於當期收益的15％。目的是在嚴格土地規劃管理和用途管理的基礎上，進一步壓縮城市建設規模，減少城市建設對土地、特別是基本農田的佔用。
3．對土地基金實行專賬管理。即在「土地基金」中設立三個專賬：一是成本費用支出專賬，用以核算土地徵收、徵用和土地開發過程中發生的各項成本費用支出。具體包括：①土地取得的成本費用，如新增建設用地土地有償使用費、征地補償費、征地管理費和手續費等。②土地收購或收回費用，包括土地與地上附著物補償費、拆遷安置費、土地測量費、土地評估費等。③土地開發費用，如土地測量費、土地評估費、房屋拆除費用、土地整理和中介服務費等。二是專項支出專賬，用於核算土地收益中各項專項支出，具體包括：用於農業土地開發支出、城市基礎設施建設支出、失地農民及被拆遷居民的生活補償支出、基本養老保險、醫療保險等生活保障支出。其中用於農業的土地開發資金，要重點用於改善農田水利設施條件、建設高標准農田、提高耕地質量、提高糧食綜合生產能力和增加農民收入等方面的支出。三是土地留成收益專賬，用於核算當年從土地出讓收益中劃出留成收益和上年留成收益的滾存結余。
❹ 如何合理利用土地資源
土地是不可再生的有限資源。隨著社會經濟的快速發展，土地資源緊缺與嚴重浪費土地而出現人地矛盾，積極探索土地資源的科學管理和合理利用的重要性日益凸顯：
1、總體規劃，合理配置土地資源
由縣政府組織，聯合農業、國土資源、工信、財政等部門，聘請相關專家，召集各鄉鎮相關負責人，在實地考察的基礎上，結合縣域經濟的發展現狀，認真分析，科學對全縣的農村土地資源利用進行總體規劃，各鄉鎮對其土地資源使用進行詳細規劃。
規劃過程應堅持節約用地、集約用地，因地制宜，科學發展與合理布局，同時考慮到現代農業的發展趨勢。
2、嚴格永久基本農田保護
對永久基本農田實行重點保護，任何單位和個人不得擅自佔用或者改變用途。一般建設項目不得佔用永久基本農田，重大建設項目選址確實難以避讓永久基本農田的，在可行性研究階段，必須對佔用的必要性、合理性和補劃方案的可行性進行嚴格論證，報自然資源部預審
3、引導工商資本進入農村土地流轉
土地流轉的目的是使土地資源發揮最大的效益，需要一定的投入和現代科技支撐，而農民在這方面的能力很有限。如果引進工商資本進入農村土地流轉，採取「龍頭企業+合作社」、「公司+農戶」等合作方式，農民負責按標准生產，並按合理價格定向售出，這樣能有效發揮各自優勢。
4、加強土地整治與基礎設施建設
土地整治主要是針對溝系交錯、地類交叉、渠系老化等土地現狀，進行水利設施配置、道路和林網建設，從而改變農業生產基礎條件，降低生產成本，使其易於實現機械化生產，擴大農田面積，實現農業增產增效。
目前土地資源開發利用中存在的問題：
1、土地資源流失現象嚴重
土地資源作為一種有限的資源，一旦對其進行不合理的開發利用，則會導致土地資源數量減少。當前土地資源開發利用過程中存在土地資源流失的現象，這是由於人類的亂砍濫伐導致地面上植被減少，造成水土嚴重流失。
同時城鎮化和工業的快速發展，人類過度開發，導致耕地和基本農田被佔用，使耕地面積銳減。
2、土地資源的質量不斷下降
當前工業的快速發展及人口數量的增多，導致廢棄物的排放量不斷增加，這對土地資源帶來較大的污染，造成土地資源質量下降。再加之農業、林業和牧業發展過程中粗放式的經營模式，導致土地資源流失、鹽漬化和荒漠化現象不斷出現，影響了土地的生產能力和收益。
3、土地資源浪費現象嚴重
在當前城市建設過程中，存在非法佔用耕地和土地空置浪費的現象，這不僅無法有效的發揮出土地資源的價值，而且還會造成土地資源後備不足問題，會對社會和經濟的發展帶來較大的制約影響。