① 為什麼土增稅清算車位成本低
淺析土增稅清算中地下車位土地分攤規則
槿思成
前言：地下車位是房地產的眾多稅種爭議的對象，聚焦而言，對於絕大多數城市而言，車位的收入成本嚴重倒掛，甚而言之，很多的地產項目的利潤最終在未去化的車位上。若非歸劃要求的車位配比，我相信絕大多數的地產商是不會願意去建如此多的車位。今天探討的是土增稅中車位成本分攤的核心問題，土地成本的分攤。
正文：
一、實務中常見的方式
對於車位土地成本的分攤，常見的幾種方式：1、可售面積法分攤；2、基準地價法分攤；3、受益對象法分攤。
方式一、可售面積法
每平可售面積應分攤的土地成本是一致。或而言之，不管是做精緻糕點，還是做大眾麵包，麵粉成本都是一樣的。
方式二、基準地價法
按照地上和地下的不同基準地價（如地下一層是地上基準地價的50%），拆分地上地下業態應分攤不同的土地成本，地上每平的分攤的地價與地下每平分攤的地價是用基準地價比進行換算。換而言之，蛋糕和麵包使用的麵粉不同，其麵粉成本自然不同。
方式三、受益對象法
這個實操中又有：收入配比法（按照不同業態的收入配比，高收入業態多分攤土地成本），計容面積法（不計容的業態不分攤土地成本），合同約定或單獨補繳土地出讓金單獨歸集法，產權面積法（無產權的不分攤土地成本）。
二、總局層面法規偏向原則性規定
1、《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條第(五)款：屬於多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建築面積佔多個項目可售總建築面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
2、《土地增值稅清算管理規程》(國稅發〔2009〕91號)第二十一條規定：「審核扣除項目是否符合下列要求：(五)納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，採用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。」
分析：總局文件，只列舉了可售總建築面積的比例或者其他合理的方法，在規程中又多了受益對象，寬泛的原則性規定。在各地稅務機關的實際操作中，可售面積法出現在眾多省市級文件的規定中，至於其他的合理方式，基本都一事一議或各地一貫管征習慣。
三、個人觀點
1、形成爭議的背景原因
普通住宅20%免徵、車位收入成本倒掛（難去化），有利入庫等是造成稅企有較大觀點出讓的原因。財政的松緊，執筆者的個人態度，稅務局的自由裁量權等等，各地出現很大處理口徑的差異。
2、開發商實際訴求
開發商在總平階段，絕大多數城市的開發商訴求都是增加地下室的利用率，減少地下面積，地上盡可能多劃車位。節約建設成本外，實際上也存在稅務上減少地下室分攤走的成本。
3、合理的口徑
因住宅、商鋪、車位的價值，並不是簡單由建築單價所決定的，而是由其實現的價值屬性所致。車位的銷售對象局限於本小區，又因小區的業主人群的差別，沒有車位需求的業主，也很難激發他們購買車位的意願。除非強制捆綁的項目，絕大多數小區都會存在車位無法完全去化的囧境。故此，車位的分攤，還是應該回歸受益的邏輯。不能就有利納稅的原則，均攤方式，出現貨值10%，土地成本分攤30%的嚴重不符合正常商業邏輯。
具體如下：
無產權車位，無需分攤土地成本；
有產權車位，需明確地上、地下成本單位成本存在區別。銷售額佔比進行分攤；基準地價的比例分攤；
有明確受益的金額，按照受益歸集。合同有明確約定拆分土地成本的按照合同約定的，出現補繳土地出讓金的按照補繳的土地出讓金歸集分攤。
分析如下：
（1）按照計容面積的邏輯存在瑕疵，回歸產權邏輯
依據《國土資源部關於嚴格落實房地產用地調控政策促進土地市場健康發展有關問題的通知》（國土資發〔2010〕204號）的有關規定：'經依法批准調整容積率的，市、縣國土資源主管部門應當按照批准調整時的土地市場樓面地價核定應補繳的土地出讓價款。（備註：地下不計容的面積，無論建多少，都不存在超容積率的問題。也就沒有補繳出讓金的問題。但是實操中，地下車位確權，部分地方是要求補繳土地出讓金的。）
但是車位權證中一般會註明分攤的土地面積，或者註明共有地塊面積。若有註明的情況下，不分攤土地成本是有瑕疵。而且部分地方無產權車位確權，會要求補繳一定金額的出讓金。
無產權車位，實操是按照銷售使用權處理，更多依據誰建設誰受益的邏輯，是沒有不動產證的（也就是沒有原來的土地證、房產證的），無證不分攤。
江蘇省局：《江蘇省地方稅務局公告關於土地增值稅若干問題的公告》（蘇地稅規〔2015〕8號）第二條「關於土地成本分攤問題」規定，土地成本僅在能夠辦理權屬登記手續的建築物及其附著物之間進行分攤。
廈門市局：《廈門市土地增值稅清算管理辦法》（廈門市地方稅務局公告2016年第7號）第三十四條第（二）款規定，「同一個清算項目， 可以將取得土地使用權所支付的金額全部分攤至計入容積率部分的可售建築面積中，對於不計容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉換層等不計算分攤取得土地使用權所支付的金額」。
財稅評論註：江蘇最新規定轉讓無產權車位永久使用權需分攤土地成本：
（2）有產權車位分攤
基準地價的邏輯
一般各地都會有基準地價，對於地下的基準地價與地上都有一定的比值關系。並不是地下與地上是相同口徑。在受益對象的前提下，參考評估方法：基準地價修正法，按照基準地價的邏輯，將土地成本在地上與地下進行了拆分，從而進行分攤歸集。
例如某地規定，經主管稅務機關確認後，"對地下一層、二層、三層（包括三層以下）的地下車位（庫），參照《XX市城市地下空間開發利用管理辦法（試行）》的規定，可分別按50%、20%、10%折算其可售面積，計算分攤取得土地使用權所支付的金額"的口徑，可適用於土地增值稅清算。
收入配比法
收入配比法是更好的體現不同業態的土地利用價值，回歸價值的邏輯，可均勻的分攤不同產品之間的稅負，防止高貨值產品成本抵扣分攤不足，導致稅負畸高的問題。實操使用很受限，聽聞江西有案例。（個人理解最合理的方式）。
（3）明確指定受益的
如土地出讓合同明確約定了地上、地下的土地成本；補繳土地出讓金後車位方可辦證的繳納金額。
如福建省局的12366回復：地下不計容可售面積按規定未計繳土地出讓金的，地下不計容可售面積不分攤「取得土地使用權所支付的金額」;對地下不計容可售面積，按規定有計繳土地出讓金的，應當按照受益對象，按規定歸集和分攤「取得土地使用權所支付的金額」。（目前建築面積法還是通行操作）
如廣州市局的口徑；對國有土地使用權出讓合同明確約定地下部分不繳納土地出讓金, 或地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的, 在計算土地增值稅扣除項目金額時, 應根據《國家稅務總局關於印發的通知》(國稅發[2009]91號)第二十一條規定, 土地出讓金直接歸集到對應的受益對象(地上部分或地下部分), 不作為項目的共同土地成本進行分攤。
引申：成本中的作業成本法和傳統成本法信息准確性的差別
1、 傳統成本法計算成本的主要目的是把輔助部門歸集的製造費用以一種平均線性方式的分配到各產品,沒有考慮實際生產中產品消耗與費用的配比問題,只能是一種「絕對不準確」的信息。
2、作業成本法計算出的產品成本信息可視為一種相對准確的信息。作業成本法分配間接費用時著眼於費用、成本的來源,將間接費用的分配與產生這些費用的原因聯系起來。在分配間接費用時,選擇多樣化的分配標准(成本動因),使成本的可歸屬性大大提高,並將按人為標准分配間接費用的比重降到最低限度,提高了成本信息的准確性。
② 土地成本如何分攤
法律分析：一、佔地面積法1.直接按照不同產品對象樓座佔地面積分攤，不考慮綠化道路分攤。高層應分攤土地成本000/8000×1億元000萬元墅應分攤土地成本000/8000×1億元000萬元2.先在各樓座及綠化道路等公用部份之間進行分攤，公用部份的土地成本再按建築面積法分攤到各單獨樓座。高層應分攤土地成本000/10000×1億元+2000/10000×1億元×20000/25000600萬元墅應分攤土地成本000/10000×1億元+2000/10000×1億元×5000/25000400萬元
二、建築面積法高層應分攤土地成本20000/25000×1億元000萬元墅應分攤土地成000/25000×1億元000萬元計算結果：1.不考慮道路綠化直接按樓座佔地面積分攤：高層分攤土地成本5000萬元，別墅分攤土地成本5000萬元。2.先按佔地面積法再按建築面積法分攤：高層分攤土地成本5600萬元，別墅分攤土地成本4400萬元。3.直接按照建築面積分攤：高層分攤土地成本8000萬元，別墅分攤土地成本2000萬元。
結論：高層和別墅佔地面積相同，但由於分攤方法不同，土地成本差異巨大。通過以上分析計算，可以看出在計算房地產企業土地增值稅、企業所得稅時，由於成本分攤方法的不同，稅前扣除千差萬別!別墅和高層不同業態房產成本採用不同的分攤方法，對企業所得稅來說，可能是時間性差異，也可能是永久性差異。但對土地增值稅來說，一定是永久性差異。由於全國政策不統一，各地規定分攤方法不一致，這就要求房地產開發企業在進行稅務處理時與當地稅務機關提前溝通，按照當地政策規定處理，避免增加稅收風險。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第八條 城市市區的土地屬於國家所有。 農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有
③ 河南省土地增值稅土地如何分攤
佔地面積法
也就是按照項目分期不同，每期占項目總用地面積的比例，分攤土地成本以及開發成本。該方法適用於分期開發或者滾動開發的項目。建築面積法就是將已開發的將進行土增稅清算的部分建築按照與總可售面積(含地下)的比例，進行分攤土增稅抵扣成本。按照比例計算出已售部分可分攤的成本金額。
④ 房地產企業土地成本及其他成本如何分攤
論房地產開發中的成本控制
摘要：商品房價格持續居高不下，房地產投資不斷增大，引起社會各階層廣泛關注。針對這一社會熱點問題，本文從我國房地產市場開發現狀入手，闡明政府及消費者不同態度，並針對房地產行業特點，較為詳細地論述了房地產行業的成本構成即土地費用、前期工程費，建築安裝工程費，市政公共設施費用，管理費用，貸款利息，稅費及其他費用。從土地供應價格，政府行政性收費，市政公共設施分攤，企業稅收負擔，信貸政策，物價水平等方面分析引起房地產開發成本加大的主要原因，重點揭示商品房價格上漲與其開發成本不斷增加緊密相關。在上述基礎上，提出通過控制土地供應總量，降低地價；清理不合理行政收費；合理分攤市政公共設施費用；降低稅收負擔；拓寬融資渠道；保持物價穩定；維持合理利潤空間等主要措施來真正有效實現平抑商品房價格過高之目的。
關鍵詞：開發成本 合理利潤空間 平抑房價
近幾年來，隨著福利分房制度的結束，商品房便成為眾所矚目的焦點。它不僅與人們生活息息相關，並且成為居民消費支出的重點和投資領域的全新選擇。居民改善居住條件的「主動型」需求，城市改造房屋拆遷帶來的「被動型」需求，城市化加速農民進城帶來的「自動型」需求，使得房價在短短幾年內，一路攀升。根據國家計劃發展委員會和國家統計局最新公布的數據表明，2003年四季度，中國房地產市場價格持續上漲，與上年同季相比，房屋銷售價格上漲5.1%，土地交易價格上漲8.9%，房屋租賃價格上漲2.2%。政府、金融部門、開發商、建築商建材行業對此都有不同的認識和准備。房地產業的快速發展，成為拉動GDP快速增長的重要因素，也成為政府和金融部門關注的重點。同時，房價的每次波動，也無不觸動消費者敏感的神經，房價居高不下，成為壓在百姓心頭的一座大山。畢竟一套好房子是百姓圓一個幸福家園的夢想。因此，如何正確處理房價與居民消費水平的關系，在不影響國家稅收前提下有效控制房價的攀升，創造房地產業良性循環的運行機制，已成為房地產業規范發展的一個迫切問題。
一、我國房地產市場開發現狀
1、市場現狀
1998～2002年，中國房地產業發展速度始終保持在20%左右，其中商品房銷售額和銷售面積增長速度接近25%。從國際到國內，都可以看出房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用。根據建設部提供的數據顯示，2003年度全國房地產開發完成投資8285億元，同比增長32.5%，占同期固定資產投資的23.9%，高於同期固定資產投資增幅近3個百分點。供銷總量基本平衡，全年實現商品房銷售1.99億平方米，占同期竣工面積的95%，其中，銷售面積增幅為32%，竣工面積增幅為29%，銷售面積增幅大於同期竣工面積增幅3個百分點。商品房銷售價格穩中有漲，去年商品房價格每平方米2458元，同期上升4.7%，全國有近20個地區商品房銷售價格有較大幅度上漲。
以上數據充分顯示中國的房地產正處在一個發展的熱潮中，供求兩旺，產業興旺是無可否認的。但中國的房地產市場既處於高速發展期，又處於轉型、過渡期，市場發育還不成熟，行為還不規范，市場運行中還存在諸多風險。既需要警惕房地產市場的「泡沫性過熱」現象出現，還需要警惕由於政府工程規模過大造成商品房空置率居高不下的「盲目性過熱」危險。現實要求政府和企業要共同把握市場脈搏，通過「無形的手」和「有形的手」，共同促進房地產市場持續健康的發展。
可售總成本是指應歸屬於可售房地產的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘察設計等開發前期費用；建築安裝費；基礎設施費，公用設備，綠化、道路等配套設施費以及企業為直接開發建設工程而發生的其他間接費用。可售面積不能去除物管面積，因為物管面積實際上也是已經售了的，全部算在公共面積上面已經全部分攤給全體業主了。