『壹』 房地產企業土地成本及其他成本如何分攤
論房地產開發中的成本控制
摘要：商品房價格持續居高不下，房地產投資不斷增大，引起社會各階層廣泛關注。針對這一社會熱點問題，本文從我國房地產市場開發現狀入手，闡明政府及消費者不同態度，並針對房地產行業特點，較為詳細地論述了房地產行業的成本構成即土地費用、前期工程費，建築安裝工程費，市政公共設施費用，管理費用，貸款利息，稅費及其他費用。從土地供應價格，政府行政性收費，市政公共設施分攤，企業稅收負擔，信貸政策，物價水平等方面分析引起房地產開發成本加大的主要原因，重點揭示商品房價格上漲與其開發成本不斷增加緊密相關。在上述基礎上，提出通過控制土地供應總量，降低地價；清理不合理行政收費；合理分攤市政公共設施費用；降低稅收負擔；拓寬融資渠道；保持物價穩定；維持合理利潤空間等主要措施來真正有效實現平抑商品房價格過高之目的。
關鍵詞：開發成本 合理利潤空間 平抑房價
近幾年來，隨著福利分房制度的結束，商品房便成為眾所矚目的焦點。它不僅與人們生活息息相關，並且成為居民消費支出的重點和投資領域的全新選擇。居民改善居住條件的「主動型」需求，城市改造房屋拆遷帶來的「被動型」需求，城市化加速農民進城帶來的「自動型」需求，使得房價在短短幾年內，一路攀升。根據國家計劃發展委員會和國家統計局最新公布的數據表明，2003年四季度，中國房地產市場價格持續上漲，與上年同季相比，房屋銷售價格上漲5.1%，土地交易價格上漲8.9%，房屋租賃價格上漲2.2%。政府、金融部門、開發商、建築商建材行業對此都有不同的認識和准備。房地產業的快速發展，成為拉動GDP快速增長的重要因素，也成為政府和金融部門關注的重點。同時，房價的每次波動，也無不觸動消費者敏感的神經，房價居高不下，成為壓在百姓心頭的一座大山。畢竟一套好房子是百姓圓一個幸福家園的夢想。因此，如何正確處理房價與居民消費水平的關系，在不影響國家稅收前提下有效控制房價的攀升，創造房地產業良性循環的運行機制，已成為房地產業規范發展的一個迫切問題。
一、我國房地產市場開發現狀
1、市場現狀
1998～2002年，中國房地產業發展速度始終保持在20%左右，其中商品房銷售額和銷售面積增長速度接近25%。從國際到國內，都可以看出房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用。根據建設部提供的數據顯示，2003年度全國房地產開發完成投資8285億元，同比增長32.5%，占同期固定資產投資的23.9%，高於同期固定資產投資增幅近3個百分點。供銷總量基本平衡，全年實現商品房銷售1.99億平方米，占同期竣工面積的95%，其中，銷售面積增幅為32%，竣工面積增幅為29%，銷售面積增幅大於同期竣工面積增幅3個百分點。商品房銷售價格穩中有漲，去年商品房價格每平方米2458元，同期上升4.7%，全國有近20個地區商品房銷售價格有較大幅度上漲。
以上數據充分顯示中國的房地產正處在一個發展的熱潮中，供求兩旺，產業興旺是無可否認的。但中國的房地產市場既處於高速發展期，又處於轉型、過渡期，市場發育還不成熟，行為還不規范，市場運行中還存在諸多風險。既需要警惕房地產市場的「泡沫性過熱」現象出現，還需要警惕由於政府工程規模過大造成商品房空置率居高不下的「盲目性過熱」危險。現實要求政府和企業要共同把握市場脈搏，通過「無形的手」和「有形的手」，共同促進房地產市場持續健康的發展。
可售總成本是指應歸屬於可售房地產的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘察設計等開發前期費用；建築安裝費；基礎設施費，公用設備，綠化、道路等配套設施費以及企業為直接開發建設工程而發生的其他間接費用。可售面積不能去除物管面積，因為物管面積實際上也是已經售了的，全部算在公共面積上面已經全部分攤給全體業主了。
『貳』 土地增值稅土地成本分攤方法
一、正面回答
土地成本分攤方法為不同清算單位按佔地面積法，同一清算單位不同類型按建築面積法。分兩步分攤土地成本，第一步，先將佔地相對獨立一般是指有道路、圍牆等分隔的不同類型房地產，按該類型房地產實際佔地面積占該項目房地產總佔地面積的比例計算分攤土地成本。第二步，對於剩餘混建的不同類型房地產，應當首先確定混建房屋佔地的總土地成本，然後根據混建房屋中某一類型房地產建築面積占該項目混建總建築面積的比例分攤土地成本。
二、分析詳情
土地成本，包括土地使用權取得費及土地開發費，應與建築費提取折舊費，而不能將土地使用權作為無形資產攤入管理費用。這樣，在土地使用到期時，產權人才能夠重新購置同等效用的房地產進行再生產。
三、土地成本投資方法
1、組織准備。進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員包括了解房地產市場的專家、熟悉房地產開發的工程技術人員、熟悉城市規劃及管理的專家，並由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營、善於協調工作的專業人員來主持；
2、現場調查與資料收集。現場實際調查主要包括投資現場的自然、經濟、社會、技術現狀的調查，如居民人數、戶數及結構現狀調查，市政基礎設施狀況調查，非具名戶生產經營狀況調查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料，房地產市場分析的資料等；
3、 詳細研究。採用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。