① 主營業務收入和主營業務成本是怎麼核算的呢
主營業務收入是無法計算主營業務成本的。
1、知道主營業務收入，還要知道毛利，才能計算：
主營業務成本主營業務成本=主營業務收入-毛利。
2、知道銷售數量和存貨單價，也能計算：
主營業務成本主營業務成本=銷售數量*存貨單價。
3、知道主營業務收入，還要知道毛利率能計算：
主營業務成本主營業務成本=主營業務收入*（1-毛利率）。
4、知道期初庫存金額、期末庫存金額、本期購進金額，也能計算：
主營業務成本主營業務成本=初庫存金額+本期購進金額-期末庫存金額。
主營業務收入是指企業為完成其經營目標所從事的經常性活動實現的收入。不同行業的主營業務收入所包括的內容不同，比如，工業企業的主營業務收入主要包括銷售商品、自製半成品、代製品、代修品、提供勞務等實現的收入。
② 怎樣做物業費用成本分析和管控
物業公司成本費用管理辦法。
目的 為了加強公司各類費用成本的控制，提高物業管理資金的使用效益。 2.適用范圍 適用於xx物業公司財務部
3.職責 3.1財務部負責制定和控制各類費用標准、審核許可權、報帳流程。 3.2董事長、總經理負責各類費用的審批。 3.3各部門負責本部門發生的各類費用成本的控制。
4.方法和過程式控制制 4.1成本費用管理原則及核算辦法 4.1.1公司在業務經營活動中發生的與業務有關的支出，按規定計入成本費用。成本費用是管理公司經濟效益的重要內容。控制好成本費用，對堵塞管理漏洞、提高公司經濟效益具有重要作用。 4.1.2成本費用開支范圍包括：主營業務成本、利息支出、管理費用、營業費用、其他營業支出等。
A.主營業務成本主要包括服務中心人員的職工工資、職工福利費、醫葯費、職工教育經費、材料消耗、保安部費用、綠化部費用等。 B.利息支出：指支付以負債形式籌集的資金成本支出。 C.營業費用包括：職工工資、職工福利費、醫葯費、職工教育經費、工會經費、住房公 積金、保險費、固定資產折舊費、攤銷費、修理費、管理費、通訊費、交通費、招待費、差旅費、車輛使用費、報刊費、會議費、辦公費、勞務費、董事會費、獎勵費、各種准備金等其他費用。 D.固定資產折舊費：指公司根據固定資產原值和國家規定的固定資產分類折舊率計算攤銷的費用。 F.攤銷費：指遞延資產的攤銷費用，分攤期不短於5年。 J.管理費用包括職工工資、職工福利費、醫葯費、職工教育經費、工會經費、住房公積金、保險費、物業管理費、水電費、職工工作餐費、取暖降溫費、全勤獎勵費等其他費用。
4.1.3職工福利費按工資總額14%計提，工會經費按工資總額2%計提，教育經費按工資總額1.5%計提。住房公積金經批准後，由公司按職工工資總額的一定比例逐月交納。 4.1.4加強對費用的總額控制，嚴格制定各項費用的開支標准和審批許可權，財務人員應認真審核有關支出憑證，未經領導簽字或審批手續不全的，不予報銷，對違反有關制度規定的行為應及時向領導反映。 4.1.5公司各項成本費用由財務處負責管理和核算，費用支出的管理實行預算控制，財務管處定期進行成本費用檢查、分析、制定降低成本的措施。 4.2成本費用支付范圍及審批許可權 4.2.1xx物業屬下兩公司支票印鑒由xx物業總經理負責保管，支票的私人印鑒分別由兩個公司的出納負責保管。 4.2.2xx物業個人日常借款每次金額在其工資范圍內的，由xx物業分管副總經理審批後到財務部借款；xx物業各部門日常借款非現金每次金額在30000元以下的費用，由xx物業總經理審批後到財務部借款；每次借款金額在30000元以上的費用，經xx物業總經理審批後，必須經集團公司領導批准後才能到財務部借款。 4.2.3凡是合同付款支出金額在50000元以內的費用，由總經理審批；凡是合同付款支出金額在50000元以上的費用，還必須報經集團公司財務負責人審批後，再經集團公司領導批准，才可以支出。 4.2.4物業公司為集團進行有償服務金額超過20000元（含20000元）需雙方簽訂服務合同。 A.工程類合同會簽程序：集團項目中心物業公司集團成本管理中心集團人力行政中心法務部集團財務中心、集團管線副總裁集團副董事長。 B.營銷類合同會簽程序：集團營銷中心物業公司集團成本管理中心集團人力行政法務部集團財務中心集團管線副總裁集團總裁。 4.2.5物業公司為集團進行有償服務金額20000元以內，不用簽訂服務合同，憑工作聯系單的審批及報銷憑據進行報銷。 A.工程類審批程序：集團項目中心物業公司集團財務中心集團管線副總裁集團副董事長。 B.營銷審批程序：集團營銷中心物業公司集團財務中心集團管線副總裁集團總裁。 4.2.6員工當月借款需在下月10日前在財務部報賬，否則從當月工資中扣除。上次借款未結清者，原則上不辦理再次借款。如有特殊情況不能按時報賬，需書面說明報總經理審批後，可暫不扣當月工資或再借支。 4.2.7費用的管理及支付標准 A．差旅費用 因公出差將視工作需要，由部門經理審核，公司總經理審批同意後，其差旅費方可報銷，特殊情況必須請示上一級領導。 註：特殊地區是指北京、上海、深圳。境外相關費用的標准另行規定。 公司員工因公出差，視路途遠近情況，經服務中心經理審查，財務部審核同意，公司總經理審批後，填寫請款單，註明出差事由，可預支人民幣1000—3000元差旅費。返回後一周內憑單據按《因公出差費用報銷的標准》的有關規定報銷並返還剩餘預支款。 餐費補助：定為早餐10元，中餐和晚餐各20元。出差人員按實際誤餐餐數領取補助，如由其他單位接待或以顧問名義接待其他單位並報銷業務費等，不再享受餐費補助。 住宿補助：赴外地出差，在親友家投宿的，可以享受每人每天人民幣100元的住宿補助；由接待單位支付住宿費的不再享受住宿補助；出差人員在外住宿必須憑旅店、招待所、賓館、酒店的正式發票按規定標准報銷。 B.辦公費用 ①公司禁止用公款為個人配備交通、通迅工具，員工的交通補貼已包含在工資福利中。對確因工作需要辦公事而發生費用的人員，視情給予額定的交通、通訊及相關的補貼。具體人員名單由公司領導會議研究核准後，由財務部執行，額定范圍的補貼，需憑正式票據實報實銷。 ②辦公電話：公司正、副總經理開通國內長途服務功能，公司職能處室、各服務中心及所屬部門開通市內通話功能，其中公司正副總經理、職能處室、服務中心的話費按實報銷，服務中心所屬各部門的辦公話費按150元/月以下金額報銷，各類值班電話按100元/月以下金額報銷，超額自付。 ③文具、宣傳、印刷與購書等費用 公司及各服務中心因辦公業務需要購買的辦公文具、紙張等費用，分別由公司人事行政處、各服務中心事先做計劃，寫清用途、數量、金額、統一報公司人事行政處經理或服務中心經理審核，並由公司人事行政處統一采購,再由財務部審核，公司總經理審批後方可購買及報銷。 需在報刊、電台、電視台等新聞媒介做宣傳廣告，須事先做計劃，寫清廣告內容、版面大小、刊登時間、廣告費用等，由服務中心經理申請，人事行政處經理審核，報公司總經理（或副總）審批同意後執行，其費用由直接受益的服務中心承擔或由共同受益的服務中心合理分攤。 因經營管理需要的各類報表、資料、值班記錄登記表等，由公司人事行政處統一印刷發放，其印刷費用由各服務中心合理分攤。 各服務中心因業務的原因需要購買工具書、業務書籍資料的，必須事先做好計劃，報公司人事行政處審核，總經理審批，其發生的費用在各服務中心經營費用中列支。各服務中心購買的圖書屬公司的資源，應建立圖書庫，做好登記和借閱手續，並把圖書目錄定期報公司人事行政處，由公司人事行政處經理統一協調，供公司及各服務中心人員借閱，以充分利用公司資源。 ④會議費用 公司組織召開各類會議，統一由人事行政處策劃組織，策劃方案應包括會議內容、時間、地點、人數及費用預算，交公司副總經理審核，總經理審批。其發生的費用由各服務中心合理分攤。各服務中心召開會議的費用，需由各服務中心另行上報審批，其費用在各服務中心經營費用中列支。 各種會議原則上不發咨詢費，不發紀念品、禮品，與會者不發任何補貼。 ⑤職工培訓費 經公司批準的員工脫產、半脫產或利用業余時間參加與本職工作相關的專業技術學習，經考試合格取得畢（結）業證書，並與公司簽定培訓合同者，學費、書費予以全額報銷。原則上每人每年累計培訓費不得超過2000元。 未經批准或不簽培訓合同的，其培訓費用由個人自負。 ⑥業務招待費 公司正副總經理及服務中心經理因業務需要可開支業務招待費。 任何業務接待費不設飯店、酒樓與餐廳簽單記帳。 公司正副總經理因業務需要發生的業務接待費按實報銷；服務中心經理確因業務需要發生的業務招待費，必須事先請示公司分管副總經理以上領導同意，經財務部審核，方可報銷。 報銷單需註明接待事宜，附合法的發票並具完善的簽批手續，即經辦人、證明人、服務中心經理或總經理審批。 全公司年業務招待費應控制在年營業收入的3‰~5‰以內，或按國家有關規定執行，原則上不允許突破。 ⑦醫療費 所有聘用員工的醫療費按公司醫療保險之有關規定執行。各服務中心自行招聘的臨時工不屬此規定范圍。 ⑧加班費 公司實行定員工作制，確因工作需要，每次時間加班在4小時以內的補貼10元，4小時以上8小時以內的每次補貼20元。假日加班原則上以輪休形式由各單位自行消化，個別確實不能安排輪休的，按國家有關規定計發加班工資。
③ 如何監督物業公司的財務開支
財務系統的設置按XX項目具體情況劃分核算單元，每個核算單元為一個成本中心，由各成本中心，由各成本中心及共同成本中心構成物業管理核算體系。
一、管理方案
財務系統的設置按XX項目具體情況劃分核算單元,每個核算單元為一個成本中心,由各成本中心,由各成本中心及共同成本中心構成物業管理核算體系。
二、管理原則
嚴格監管各管理單元,主要側重於現金收支情況的監督及費用的控制、出包合同及物資采購的監督控制,確保各項費用能控制在預算之內。
三、財務會計制度
總體遵循《中華人民共和國會計法》、國家有關的稅收規定、物業管理有關規定、《房地產開發企業會計制度》及《物業管理企業會計核算補充規定》等法規或條例執行。
四、財產管理制度
(1) 財產管理包括財產的保管、保養、使用、維修及支付保養、維修的各種支出。
(2) 財產實行分級管理。所有財產由財務部列帳記載,其中工程、機電、設備類物資由工程部管理,及各使用部門保管;其他物資由辦公室管理,(房地產E網:)及各使用部門保管。
(3) 財產物資分固定資產、低值易耗品、辦公用消耗性物品及其它消耗性物品。
(4) 所有固定資產和非消耗性物品按使用部門設卡登記;屬個人使用、保管的非消耗性物品按使用人設卡登記。
(5) 各種物資應設倉庫保管,各倉庫應分品種、規格和型號設賬記錄各種物品的收、發、存情況,並按月向管理處主任、主管部門和財務部報送月報表。
(6) 各種物品必須按規定定期進行檢修。由使用部門提出檢修計劃,經批准後,由對口部門安排維修。
(7) 固定資產發生損壞時,使用部門應立即報告管理部門。損壞嚴重時,必須報告管理處主任。屬責任事故者,對當事人予以嚴肅處理。
(8) 低值易耗品和非消耗性物資發生損壞時,由使用部門或使用人向有關管理部門辦理交舊領新。屬人為損壞者(包括需維修的)。由責任者進行賠償。
(9) 固定資產或低值易耗品報廢時,由使用部門填寫報廢表,經倉管主管部門鑒定並經總物業經理批准後廢發。由歸口主管部門進行處理。所有物品進行檢修、報廢時均需報財務部備案。
(10)固定資產的折舊年限按國家的規定每一固定資產預計殘值率10%,確定其殘值後,按直線法計提折舊,從投入使用月份的次月起,按月計提;停止使用的,自停用月份的次月起,停止計算折舊。固定資產提足折舊後,仍可繼續使用的,不再計提折舊;提前報廢的,不補提折舊。
(11)各種低值易耗品在領用後,原則上一次性攤銷。但數額較大的,按使用時間攤銷。
(12)購置各種物品必須辦理進倉驗收手續;領用各種物品,必須填寫領料單,經部門主管簽批後辦理領用。庫存物品每月至少盤點一次,發生盤盈、盤虧或變質,應立即查清原因,報告主管領導。情況嚴重的,應報告總物業經理。
(13)各部門所有的收支結算一律通過財務部辦理。
(14)庫存現金必須嚴格執行國家關於現金管理的有關規定。當日發生的收入一律送入銀行,一般不得坐支。每日結出余額,每周填制現金收支報表,做到賬款相符。發現現金短缺或溢余,應立即向財務經理報告,並查明原因。重大事故應立即報告總物業經理。
(15)銀行存款的收支應每天結出余額並每周填制銀行存款報表。月結時,應取得銀行對賬單,填制銀行存款調節表。
(16)對外簽訂的各種合同,均應送財務部,由財務部監督和配合合同的執行。
(17)銀行的結算憑證、發票、有價證券等統一由財務部管理。
五、物資管理制度
(1) 物資分類:
i)固定資產:單位價值在1000元以上(含1000元),使用時間在1年以上(含1年)。
ii) 低值易耗品:單位價值在100元以上-1000元以下,使用時間不足1年或超過1年的物品。
iii)辦公用品:辦公用消耗性物品。
iv)物料用品:管理所需的消耗性物品。
(2) 物資采購(工程)申請審批程序
A 所有采購須先由各所在物業管理處填寫"采購單/工程承包確認單",由物業管理處主任簽批後報物業管理公司審批:
a) 總額在500元以上、1000元以下者,采購部門須提供1-2份報價單,由物業管理處主任審批後報物業管理公司審批;
b) 總額在1000元至10000元以下者,采購部門須提供不少於2份的報價單;由所在物業管理處主任審批後報物業管理公司審批;
c) 總額在人民幣1萬元至2萬元以下者,采購部門提供3份報價單,由所在物業管理處主任審批後報物業管理公司審批;
d) 總額在人民幣2萬元至5萬元以下者,采購部門提供4份以上報價單,由所在物業管理處主任審批,報物業管理公司審批;
e) 總額在人民幣5萬元至10萬元及以上者,采購部門須提供5份以上的報價單,由所在物業管理處主任初審,報物業公司審批。
B."采購單/工程承包確認單"一式五聯,分別為:-
第一聯(白色)- - - - - - - - - - - - 承包商/供應商留存
第二聯(紅色)- - - - - - - - - - - - 所在物業管理處經理留存
第三聯(綠色)- - - - - - - - - - - - 物業管理部會計處留存
第四聯(黃色)- - - - - - - - - - - - 采購人員在申請付款時作附件給會計部
第五聯(藍色)- - - - - - - - -- - - 存檔於物業管理公司
C.所有采購及工程項目對外須簽定正式合同,備合同原件或復印伯睛份給會計存檔;
D.所有采購及工程項目完成並經有關部門驗收合格後,會計部門才能予以付款。
E.對辦公用品及其它低值易耗的物品及維修材料等的收、發各物業管理處須指定專人進行登記。
(3) 物資的領用、使用、保管制度
a) 專人使用之固定資產及及低值易耗品,由使用人辦理領用登記手續,並負有保管責任;公司及部門共用物品,必須指定專人保管,保管人履行領用手續並負有保管責任。員工離職或調離必須辦理物品交接手續。
b) 日常物品的出入庫須填寫出入庫單。倉庫管理人員在物品領用時必須憑有關人員的簽名的領料單辦理出庫手續。
c) 各部門領用物品須填寫領料單,由部門主管及有關部門人員簽名後方可到倉庫辦理領用手續。
d) 各部門領用之物品,須建立部門領用物品使用登記薄,包括領用時間、領用人、領用數量及用途。
e) 倉管人員應及時將出入庫單送至財務以便入賬。財務應定期匯同倉管員對庫存物資進行盤點。並對物資的采購、消耗、使用情況匯總分析,形成分析報告。
六、成本控制
(1) 嚴格按預算對各單元進行控制;
(2) 嚴格按規定審查各種財產物資的申購程序及合同報價等;
(3) 員工借款必須嚴格執行審批制度。借款人先填寫借款申請單,經部門主管、財務主管及管理處主任審批後,由財務部辦理借款。所有借款除零星采購可使用現金外,均採用支票或匯票結算。現金借款不得超過RMB1000元,申請人必須還清舊款方可申請新的借款。
(4) 有關部門費用報銷規定
a)管理處必須嚴格遵守有關審批程序,凡需購買之物品,要先填寫"采購/工程承包確認單",由管理處管理處主任簽名,呈物業管理公司審批後方可履行采購。所有"采購/工程承包確認單"由各部門填寫所購物品清單交管理處出納,由出納統一填寫並編號。要求所填內容、金額必須齊全。
b)所有報銷須取得正式的發票、單據,並有經辦人的簽名(全名);
-市內交通費:外出辦事非緊急情況不得搭乘的士,特殊情況除外,但事先須徵得管理處管理處主任同意。報銷時,報銷人必須在的士車票背面註明XX年XX月XX日,由XX地方到XX地方辦理XX事情,並簽名(全名)。
-辦公用品:各部門若需購買辦公用品,每月初須填寫"辦公用品申請單"交由行政文員匯總後統一申請,並按規定程序填寫"采購/工程承包確認單"經管理處主任簽名呈物業管理公司審批後方可履行購買。臨時急需要的零星辦公用品必須填寫"零星物品申購單"(附後)向管理處主任申請,經同意後由行政文員臨時購買。其他人員不得隨意購買辦公用品,否則不予報銷。任何人不得擅自購買任何收據,如有需要應到物業管理部會計處領取。
-工程部使用的工具用具及維修用品必須按月預算,統一申請並按本規定之"一"項的要求操作。臨時急用之維修用品須填寫"零星物品申購單"向物業管理公司申請,經同意後,方可購買,並及時將該筆報銷單據傳真至物業管理公司按規定程序審批。
-通訊費用:
① 管理處管理處主任之手機費用按500元/月標准報銷,超過部分自理,如實際費用不足報銷標准,按實際發生數據實報銷。但不再報銷CALL機台費。
② 管理處主管及以上級員工按規定每月憑據報銷CALL機台費(數字機)。
③ 其餘員工CALL機台費一律不得報銷,特殊情況需報銷CALL機台費者須由管理處管理處主任單獨書面申請,須詳細說明被申請報銷人員報銷該費用之必要性,經物業管理公司審批後從審批當月開始按審批標准執行。
④ 報銷人取得通訊費報銷單據後應及時按月報銷,下列情況不予報銷:
●所取得之原始憑據之客戶名稱與報銷人不相符者,不予報銷;
●用其他月份之原始憑據代替當月憑證報銷者,或擅自修改原始憑證者,不予報銷;
⑤ 所有購買之辦公用品及維修用品報銷時須附清單於發票後,否則不予報銷。
④ 物業服務定價成本監審辦法
物業服務定價成本監審辦法(試行)
第一條 為提高政府制定物業服務收費桐薯答的科學性、合理性,根據《政府制定價格成本監審辦法》、《物業服務收費管理辦法》等有關規定,制定本辦法。
第二條 本辦法適用於政府價格主管部門制定或者調整實行政府指導價的物業服務收費標准,對相關物業服務企業實施定價成本監審的行為。
本辦法所稱物業服務,是指物業服務企業按照物業服務合同的約定,對房屋及配套的設施設備手敬和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。
本辦法所稱物業服務定價成本,是局慧指價格主管部門核定的物業服務社會平均成本。
第三條 物業服務定價成本監審工作由政府價格主管部門負責組織實施,房地產主管部門應當配合價格主管部門開展工作。
第四條 在本行政區域內物業服務企業數量眾多的,可以選取一定數量、有代表性的物業服務企業進行成本監審。
第五條 物業服務定價成本監審應當遵循以下原則:
(一)合法性原則。計入定價成本的費用應當符合有關法律、行政法規和國家統一的會計制度的規定;
(二)相關性原則。計入定價成本的費用應當為與物業服務直接相關或者間接相關的費用。
(三)對應性原則。計入定價成本的費用應當與物業服務內容及服務標准相對應。
(四)合理性原則。影響物業服務定價成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業標准或者社會公允水平。
第六條 核定物業服務定價成本,應當以經會計師事務所審計的年度財務會計報告、原始憑證與賬冊或者物業服務企業提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎。
第七條 物業服務定價成本由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業主同意的其它費用組成。
第八條 人員費用是指管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費,以及根據政府有關規定應當由物業服務企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用。
第九條 物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業管理區域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。
第十條 綠化養護費是指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農葯化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。
第十一條 清潔衛生費是指保持物業管理區域內環境衛生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環衛所需費用等。
第十二條 秩序維護費是指維護物業管理區域秩序所需的器材裝備費、安全防範人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備。
第十三條 物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業管理企業購買物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用,以物業服務企業與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為准。
第十四條 辦公費是指物業服務企業為維護管理區域正常的物業管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。
第十五條 管理費分攤是指物業服務企業在管理多個物業項目情況下,為保證相關的物業服務正常運轉而由各物業服務小區承擔的管理費用。
第十六條 固定資產折舊是指按規定折舊方法計提的物業服務固定資產的折舊金額。物業服務固定資產指在物業服務小區內由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產。
第十七條 經業主同意的其它費用是指業主或者業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用。
第十八條 物業服務定價成本相關項目按本辦法第十九條至第二十二條規定的方法和標准審核。
第十九條 工會經費、職工教育經費、住房公積金以及醫療保險費、養老保險費、失業保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數按照核定的相應工資水平確定;工會經費、職工教育經費的計提比例按國家統一規定的比例確定,住房公積金和社會保險費的計提比例按當地政府規定比例確定,超過規定計提比例的不得計入定價成本。醫療保險費用應在社會保險費中列支,不得在其它項目中重復列支;其他應在工會經費和職工教育經費中列支的費用,也不得在相關費用項目中重復列支。
第二十條 固定資產折舊採用年限平均法,折舊年限根據固定資產的性質和使用情況合理確定。企業確定的固定資產折舊年限明顯低於實際可使用年限的,成本監審時應當按照實際可使用年限調整折舊年限。固定資產殘值率按3%—5%計算;個別固定資產殘值較低或者較高的,按照實際情況合理確定殘值率。
第二十一條 物業服務企業將專業性較強的服務內容外包給有關專業公司的,該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定。
第二十二條 物業服務企業只從事物業服務的,其所發生費用按其所管轄的物業項目的物業服務計費面積或者應收物業服務費加權分攤;物業服務企業兼營其它業務的,應先按實現收入的比重在其它業務和物業服務之間分攤,然後按上述方法在所管轄的各物業項目之間分攤。
第二十三條 本辦法未具體規定審核標準的其他費用項目按照有關財務制度和政策規定審核,原則上據實核定,但應符合一定范圍內社會公允的平均水平。
第二十四條 各省、自治區、直轄市價格主管部門可根據本辦法,結合本地實際制定具體實施細則。
第二十五條 本辦法由國家發展和改革委員會解釋。
第二十六條 本辦法自2007年10月1日起施行。
⑤ 物業管理企業的主營業務成本如何核算
行政管理相關的費用，如管理行政人員工資、和一些必須於管理費用中反映的項目, 如印花稅、防洪費等，於管理費用中反映；其他都應於主營業務成本反映。
物業公司的主營業務成本主要為保安、保潔人員的工資。
⑥ 物業公司財務管理及會計核算
物業公司財務管理及會計核算
物業公司是一類龐大的服務組織，其工作范圍有會計核算和財務管理。物業公司工作的開展一定要圍繞這兩方面，如此，才能保證企業資金良好運轉，提升企業資金的管理及服務水平，營造良好的內部發展空間，推動企業更好地發展。
一、物業公司會計核算和財務管理的內容
物業公司會計核算的內容包含代管基金的核算、物業公司的營業收入核算、物業公司成本費用核算、代收款項核算。代管基金指的是物業公司代為管理物業產權人、使用人房屋使用中公共部分的共用設施維修基金與維修基金。物業公司的營業收入是在物業經營活動和事物管理中獲得的多項收入，由主營業務與其他業務的收入構成。物業公司成本費用核算以權責發生制的形式，依照期間費用、營業成本來核算。物業公司要把“代收款項”設置在“其他應付款”的科目下，用來核算企業代收代付水電費及其他代收代付款項。財務管理是指物業公司為了規劃及控制資金運轉而實施的管理，以籌集資金為重點，以實現最小化的資本成本。財務管理不只是籌集資金，而且還要進行內部控制，管理資金使用。物業財務管理人員一定要依照公司管理及服務需求，不僅按照公司管理與服務的需要，規劃籌資的范圍和時間，保障公司活動的順利進行，按照各籌資方案應支付的籌資成本和擔負的籌資風險，採用合理的籌資方案。這是物業公司需要承擔的籌資管理任務。
二、物業公司的會計核算及財務管理的方法
(一)細化財務管理
第一重視管理成本費用，會計處理成本費用時，實現核算級次多元化，豐富核算項目，物業公司產生的所有成本費用一定明確標定有關部門及涉及業務，審核成本費用時，一定要規范化和嚴格化，多等級批次，盡一切努力確保會計賬目成本信息功能的多樣化。此外，搞好資金流動匹配公司業務工作，准確核算所有項目中的資金成本，保障核算信息的實用性及科學性，為物業公司的決策制定提供優質的服務。第二，利潤中心的設立要考慮物業公司的實際狀況，細化所屬小區為業務單元，對各業務單元，建立利潤中心。不僅如此，完善科目設置，排序待使用的會計科目，突出科目管理分類與秩序的地位。利潤中心的建立可以清晰反映各小區收入、成本費用、現金流量。第三，加強資金管理力度。先要加強資金運轉水平，實時追蹤管理，將資金消耗降至最低，形成資金的合理化使用;其次，壓縮應付款的`范圍，推進資金回籠，保持高水平的存貨管理。物業公司一定要重視迴避財務分散及風險，如向業主收取相應的代繳費押金，還可以增強保險力度，控制索賠風險於合理范圍。再者，在物業公司內部推廣執行壞賬准備金制度，把計提的壞賬准備歸入管理費用中。如此，其不僅強化了公司的風險意識，而且也提高了抗風險能力。採取以上措施後，物業公司可以在極短的時間內緩解資金佔用的壓力，推進資金周轉進度，不斷縮小資金成本。
(二)准確規劃應稅項目，確保申報納稅無誤
物業公司內部的許多人員不了解物業服務企業所有者權益與物業所有權權益有何不同，不清楚企業的服務中心和業主委員會處於一種什麼樣的關系，甚至對一些概念，如應稅與非應稅項目的劃分不甚了解，如此，會計核算混亂叢生，出現了納稅申報作假，侵犯了業主權益物業服務企業徵得物業服務企業和業主委員會的同意，由業主大會表決通過，才能收取相應的每年的物業服務費，物業服務企業在物業管理成本的基礎上，添加明確的成本傭金率，通過計算得到物業服務企業的經營收入，從業主收取的物業服務收費中收取金額[2]。所以，便產生了兩個概念：業主委員會的收支結余與服務中心的經營利潤。物業服務企業收取業主的物業服務收費與實際收取的物業服務費的差值即為業主委員會的收支結余，同時包括業主委員為了管理所管公共轄區的事務產生分散費用的余額。物業服務企業實際收取的物業服務費和物業服務成本、費用等的差值即為服務中心的經營利潤。前者主要來自業主權益，後者來自物業服務企業所有者權益，後者盈餘是交納企業需要支付的稅費。此外，按照稅法相關要求，暫為保管、使用公共維修金、代替收取和支付的裝修押金，無需支付營業稅與附加稅。
三、結束語
總之，物業公司會計核算及財務管理要研究的內容還有很多，諸如，其工作中存在的問題，這都是今後需要重點研討的對象，為此，本文做出如上闡述的同時，也希望和物業公司會計核算及財務管理有關的研究取得突破進展。事實上，物業公司會計核算及財務管理中的方法還有很多，如完善基礎會計工作，構建二級核算與管理制度等都是很好的方法，作為一名物業公司財務人員，一定要切實提升自身業務水平，不斷更新觀念及知識，更好地投入物業公司會計核算及財務管理工作中。
;⑦ 房屋物業管理公司的成本確認
物業管理成本由以下兩個部分構成：
1．營業成本
營業成本是企業在從事物業管理活動中發生的各項直接支出，它包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。
(1)直接人工費，包括企業直接從事物業管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。
(2)直接材料費，包括企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。
(3)間接費用，包括企業所屬物業管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。
2．期間費用或經營管理費用
期間費用或經營管理費用是物業管理企業在提供物業管理服務過程中發生的，與物業管理服務活動沒有直接聯系，屬於某一會計期間耗用的費用。
(1)管理費用。是物業管理企業行政管理部門為管理和組織物業管理服務活動而發生的各項費用，包括公司經費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術轉讓費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業務招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢(減盤盈)損失以及其他管理費用等(註：實行一級成本核算的物業管理企業，營業成本中可不設間接費用，直接將間接費用全部計人管理費用)。
稅金：是指企業按規定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。
無形資產攤銷：是指專利權、商標權、著作權、土地使用權、專利技術等無形資產的攤銷。
(2)財務費用。是物業管理企業為籌措資金而發生的各項費用，包括：①利息凈支出，②匯兌凈損失(匯兌收益減去匯兌損失)，③金融機構手續費，④公司籌資發生的其他財務費用。
關於物業管理成本的構成或開支范圍，《物業管理企業財務管理規定》和《施工、房地產開發企業財務制度》還有以下特別規定：
(1)物業管理企業經營共用設施設備，支付的有償使用費，計人營業成本；
(2)物業管理企業支付的管理用房有償使用費，計人營業成本或管理費用；
(3)物業管理企業對管理用房進行裝飾裝修發生的支出，計人遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入營業成本或管理費用；
(4)發生的壞賬損失，計人管理費用；
(5)按現行財務制度的規定，不得列入成本的支出主要有：①購置和建造固定資產、無形資產和其他資產的支出；②對外投資支出；③被沒收的財產，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業的贊助、捐贈支出；④國家法律、法規規定之外的各種付費；⑤國家規定不得列入成本、費用的其他支出。
(三)劃清營業成本與期間費用的界限
營業成本與期間費用兩者不得混淆、互相擠占。成本是在收益實現後即得到補償，期間費用則計人當期損益。凡期間費用要按有關規定(或標准)分別計人管理費用或財務費用。這樣，就能弄清企業的直接耗費和間接耗費，准確地核算企業的成本和損益，促進企業加強成本管理，降低成本，提高效益。
物業管理成本的分類
二、物業管理成本的分類
物業管理企業的成本內容繁雜，為了加強企業對成本的管理，加深對其成本的認識，有必要以不同標准對其進行分類。
(一)按照經濟性質分類
按照成本的經濟性質或內容分類，通常可以將物業管理企業發生的成本分為以下七個要素：
(1)外購材料。指物業管理企業耗用的從外部購進的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。
(2)工資。指企業職工的工資總額。
(3)職工福利費。指企業按工資的規定比例計提的職工福利費。
(4)折舊費。指按照規定計算的固定資產折舊費用。
(5)利息支出。指財務費用中銀行借款利息支出減去利息收人後的凈額。
(6)稅金。指應計人管理費用的各種稅金，如房產稅、車船使用稅、印花稅等。
(7)其他支出。指不屬於以上各要素的費用，如郵電通訊費、差旅費、租賃費等。
按照費用的經濟內容(或性質)進行分類，有助於具體反映物業管理企業各種費用的構成和水平。
(二)按照經濟用途劃分
物業管理企業在經營過程中發生的成本，其用途各不相同。前面所介紹的物業管理成本的構成實際上就是按照經濟用途的不同來分類的。
按經濟用途進行分類，有助於揭示物業管理成本升降的原因，從而可為降低成本，加強成本管理指明方向。
(三)按照與業務量的關系劃分
按照與物業管理服務業務量的關系劃分，可將成本分為固定成本、變動成本和半固定或半變動成本。
(1)固定成本。這是指在相關的范圍內，所發生的成本總額保持相對穩定，
不隨物業管理服務業務量而變化的項目，如固定資產的折舊、第一線物業管理師的基本工資等。但當物業管理服務業務量的增減超過一定幅度(相關范圍)時，固定成本會相對地有所增減，所以固定成本也稱為「相對固定成本」。
(2)變動成本。變動成本是指其成本總額隨著物業管理服務業務量的增減變動而變動的那部分成本。它又可以劃分為比例變動成本和非比例變動成本兩個部分。比例變動成本是指所發生的費用隨業務量而比例變化的費用，如物業管理成本中的原材料成本。非比例變動成本是指所發生的費用隨業務量而呈同向趨勢變化的項目，如物業管理成本中的許多輔助材料、燃料、動力等。
(3)半固定或半變動成本。是指成本的發生，隨著業務量的增減而變動，但不呈正比例變動的情況。
將成本劃分為固定成本、變動成本和半固定或半變動成本，對於分析成本升降因素和尋求降低成本的途徑起著重要的作用。一般來說，由於固定成本總額與業務量的變動關系不大，因此降低單位業務量的固定成本應從增加業務量和減少費用的絕對額人手；而變動成本隨著業務量的變動而變動，因此降低變動成本應從降低單位業務量的消耗人手。此外，這種成本劃分方式，還有利於進行物業經營管理的預測與決策。
(四)按照計算依據不同劃分
按照成本計算依據的不同，可以有以下一些成本的劃分(並非成本構成項目)。
(1)目標成本。在目標利潤已經確定的基礎上所要求實現的期望成本。
(2)定額成本。成本項目按定額計算，再匯總出物業管理成本。例如，依據材料消耗定額確定材料成本、依據工時定額確定人工成本、依據費用標准確定生產成本，由此而得出定額成本。
(3)計劃成本。計劃期經過預測而預算出來．並要求執行的物業管理成本。計劃成本是指令性成本。
(4)實際成本。計算期依據實際費用支出而計算出來的物業管理成本。它又可以分為上年實際成本、本年實際成本與累計實際成本。
把成本劃分為目標成本、定額成本、計劃成本和實際成本，對於物業管理企業正確看待成本支出，加強成本的核算和管理，具有十分重要的意義。
(五)按照與決策的關系劃分
按照與決策的關系，可將成本分為邊際成本、差異成本和機會成本等。
(1)邊際成本。是指在一定物業管理服務量水平下，增加或減少一個單位服務量所引起成本總額的變動數，用以判斷增減服務量在經濟上是否合算。當增加一個單位服務量所增加的收入高於邊際成本時，是合算的；反之，是不合算的。微觀經濟學理論認為，服務量增至邊際成本等於邊際收人時，為企業獲得其最大利潤的服務量。
(2)差異成本。是指不同經營管理方案間成本之差異，又稱增量成本或減量成本。在數量上，差異成本等於不同方案之間增加或縮小單位物業管理服務量的成本變化量，乘以增加或減少的單位服務量，再加上由於增加或縮小服務規模而導致的「固定成本」。「差異成本」會計工作者認為，邊際分析的方法固然科學和精巧，但邊際在現實中是難以把握的，不如「差異分析」那樣易於求得較優效果。
(3)機會成本。機會成本是指選擇使用經濟資源於某方案，而放棄另一方案所發生的潛在利益損失。例如，在一定資源條件下，選擇某住宅小區物業管理項目，就意味著放棄其他住宅小區物業管理項目或收益性物業管理項目潛在收益。
(4)估計成本。是指在會計期間開始前，對所承擔的實際物業管理工作預估的成本，目的在於預測實際成本以供定價參考。
(5)沉沒成本。是指因為過去決策已發生，而在目前和未來無論實行何種方案均無法改變的成本。
(6)可緩成本。是指可延緩至以後期間支出，而對當期營業效率無影響的成本。
(7)可免成本。是指一項成本僅與某一方案有關，當該方案被取消時，此項成本亦可免除。
(8)附加價值成本。是指當投人的成本可使顧客覺得服務質量或價值有增加，或是將此成本刪減後顧客會覺得服務質量或價值會減低時，所對應的成本即為附加價值成本。
成本估算的目的
第二節 成本估算方法
一、成本估算的目的
物業管理服務成本，主要包括有人工費、辦公費、物業共用部位與共用設施設備的日常運行和維護費、保安費、清潔衛生費、綠化養護費、物業管理企業固定資產折舊費、保險費以及經業主同意的其他費用。
在經營性物業中，與住宅專項維修資金相對應的公共維修基金或大修基金，是從業主逐期獲取的租金或經營收入中提取的，但這種提取也要以該項費用的支出估算為依據。
目前我國物業管理企業收取物業管理服務費的方式，有包干制和酬金制兩種形式。不論是以包干制還是以酬金制，科學估算物業管理服務成本或者物業管理服務支出，是物業管理企業的一項重要工作。
主要成本項目的估算方法1-7
二、主要成本項目的估算方法
(一)人工費的估算
該項成本是指物業管理企業的人員費用，包括管理服務人員的工資、社會保險、按規定提取的福利費以及加班費和服裝費等。
人工費的測算公式為：
式中的S表示參加測算的物業總面積，單位為㎡。
(二)辦公費估算
辦公費是物業管理企業開展正常工作所需要的有關費用。主要包括：
1．交通費(F1)(元／年)
2．通信費(F2)(元／年)
3．低值易耗文具、辦公用品費(F3)(元／年)
4．書報費(F4)(元／年)
5．宣傳廣告和市場推廣費(F5)(元／年)
6．法律費用(F6)(元／年)
7．節日裝飾費(F7)(元／年)
8．辦公用房租金(含水電費)( F8)(元／年)
上述各項費用一般按年先進行估算，匯總後再分攤到每月每平方米中。其計算公式為：
(三)共用部位與共用設施設備的日常運行和維護費估算
該項費用在物業管理成本中通常都佔有較大比例，而且其中的具體項目也比較多。主要包括以下幾項：
1．維修保養費(F1)(元／年)
2．裝修費(F2)(元／年)
3．能源費(電、氣、油料等)( F3)(元／年)
4．康樂設施費(F4)(元／年)
5．雜項費用(F5)(元／年)
上述各項費用一般按年先進行估算，匯總後再分攤到每月每平方米中。其計算公式為：
公共部位、公共設施設備維修保養費
即：公共部位、公共設施設備維修保養費
(四)保安費估算
保安費是指維持物業公共區域秩序的費用，它由保安系統費、保安人員人身保險費以及保安用房和保安人員住房租金構成。
1．保安系統費(F1)(元／年)
2．保安人員人身保險費(F2)(元／年)
3．保安用房和保安人員住房租金(F3)(元／年)
根據實際情況，分別計算出這些費用，加總後再分攤到每月每平方米中即得出保安費。
用公式可表示如下：
(五)清潔衛生費估算
清潔衛生費是指樓宇內共用部位、公共區域的日常清潔保養費用。包括：
1．清潔工具購置費(F1)(元／年)
此項費用包括垃圾桶、拖把等的購置費。
2．勞保用品費(F2)(元／年)
3．清潔機械材料費(F3)(元／年)
此項費用包括大樓幕牆清潔設備，打蠟拋光機的折舊、消耗材料等。
4.化糞池清理費(F4)(元／年)
5．垃圾外運費(F5)(元／年)
6．其他費用(F6)(元／年)
7．水池清潔費(F7)(元／年)
上述各項費用可按實際情況分別估算出其各自的年總支出，然後加總，用各項費用總和除以參與測算的物業面積與12個月的乘積即得到環衛清潔費。
用公式可表示為：
(六)綠化養護費估算
綠化養護費是指物業區域內綠化的養護費用，包括美化大堂、樓道等公共部位的支出等。應測算項目有：
1．綠化工具費(F1)(元／年)
此項費用包括鋤頭、草剪、枝剪、噴霧器等的購置費用。
2．勞保用品費(F2)(元／年)
此項費用包括手套、口罩、草帽等的購置費用。
3．綠化用水費(F3)(元／年)
4．農葯化肥費(F4)(元／年)
5．雜草清運費(F5)(元／年)
6．園林景觀再造費(F6)(元／年)
此項費用包括補苗費、環境內擺設花卉等的費用。
上述各項費用通常按年計算，除以12個月和參與測算的物業面積即可測算出來。用公式可表示為：
(七)固定資產折舊費估算
該項費用是指物業管理企業擁有的各類固定資產按其總額每月分攤提取的折舊費用。各類固定包括：
1．交通工具(汽車等)( F1)(元／年)
2．通信設備(電話機、手機、傳真機等)( F2)(元／年)
3．辦公設備(桌椅、沙發、電腦、復印機、空調機等)( F3)(元／年)
4．工程維修設備(管道疏通機、電焊機等)( F4)(元／年)
5．其他設備(F5)(元／年)
按實際擁有的上述各類固定資產總額除以平均折舊年限，再分攤到每月每平方米中。計算公式為：
固定資產平均折舊年限一般為5年。
⑧ 服務業的公司 怎樣區分主營業務成本和營業費用、管理費用
1、利潤表中的"主營業務成本"反映的是企業當期銷售產品或提供勞務所含的成本，即產品成本。產品成本包括直接材料、直接人工和製造費用。
2、營業費用是指企業在銷售產品和提供勞務等日常經營過程中發生的各項費用以及專設銷售機構的各項經費。包括：運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、廣告費、展覽費、租賃費（不包括融資租賃費），以及為銷售本公司商品而專設銷售機構的職工工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、物料消耗、低值易耗品的攤銷等。
3、管理費用指企業行政管理部門
為組織和管理
生產經營活動
而發生的各項費用。
管理費用屬於期間費用，在發生的當期就計入當期的損益。具體包括工會經費、職工教育經費、業務招待費、稅金、技術轉讓費、無形資產攤銷、咨詢費、訴訟費、開辦費攤銷、公司經費、上繳上級管理費、勞動保險費、待業保險費、董事會會費以及其他管理費用。