㈠ 求大神回答！！最近幾年，土地儲備開發（土地一級開發）在全國各個城市如火如荼的展開，其開發成本決定了
房地產市場需求的相對旺盛是拉動房價上漲的又一因素 目前我國正處於城市化的加快發展階段，土地供應的高度壟斷直接導致城市用地需求猛增，間接影響城市房地產開發進程和總量增加，進一步導致房屋需求上升。需求的相對旺盛必然引起房價的上漲。
土地儲備制度實施之前，我國房地產業進入壁壘實際上並不高。一般而言，進入壁壘包括資本量、規模經濟和產品差別等方面，但幾乎都不構成進入壁壘。作為一個資金密集型產業，房地產行業理論上具有一定行業壁壘，但一方面我國房地產開發企業高負債經營的特點突出，我國房地產開發企業的負債率一般在70％以上（易憲容，2005），開發企業只要具有土地出讓款的首付款（一般占土地出讓金的20％～30％），一個項目就可以操作成功；另一方面，我國房地產企業藉助自己的買方壟斷，讓建築企業墊資建設已經成為一種慣例。開發企業成功的關鍵在於土地這項「戰略資源」。
土地儲備制度打破了由於土地要素交易非公平的壁壘，使土地要素交易具備「公開透明性」與「國民待遇性」兩大特點，各類房地產開發企業可以直接獲得各類土地出讓信息，避免信息不對稱造成的非公平競爭；同時，土地儲備的「國民待遇性」對所有開發企業一視同仁，土地要素使用權的歸屬由投標企業的實力與投標方案決定，政府關系已經不能構成競爭優勢。在協議出讓土地情況下，國有房地產開發企業憑借「過硬」的政府關系，過著「大碗喝酒、大塊吃肉」的黃金時代，以低廉的土地獲取成本拿到別人拿不到的土地，至於企業管理方面粗放一點，對於豐厚的利潤來說不過九牛一毛，無傷大雅。但是，伴隨著土地競價把開發商的利潤大幅度削減，向管理要效益越來越關繫到企業的生死存亡。那些曾經以政府關系作為核心競爭力的房地產企業，沒有重新找到自己的競爭優勢而要導致出局，民營、股份制房地產企業以其運行效率高、市場反映靈敏、管理細致而構成的核心競爭力逐漸占據了房地產市場的主導地位。
同時，土地儲備制度下，土地大宗出讓的特點形成產業「洗牌效應」。巨額的土地出讓金形成一個很高的門檻，這道門檻往往讓許多中小企業望而卻步，根本無力在土地拍賣市場上與大型開發商競爭。特別是在國家加強對房地產業調控、嚴格信貸條件、提高信貸利率、企業資金杠桿作用削弱的情況下，大部分中小開發企業很難拿得到土地，處於「斷炊」的尷尬境地，拿不到土地這一核心資源，這些中小企業只能成為旁觀者，並最終淪為被淘汰者。而大型房地產開發企業則藉助這道門檻，成功地「清理」了市場，實現了對區域市場的壟斷，獲得了壟斷利潤水平和更大的發展空間。
㈡ 土地一級開發的暫行辦法
土地一級開發的暫行辦法如下：
第一條
為規范市區土地一級開發行為，更好地落實土地利用總體規劃和城市總體規劃，確保有計劃供應土地，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》和《國務院關於促進節約集約用地的通知》和《土地儲備管理辦法》等有關規定，制定本辦法。
第二條
本辦法所稱土地一級開發，是指土地儲備機構按規定確定土地一級開發單位，依照土地利用總體規劃和城市規劃，對國有土地、集體土地依法實施拆遷、收回、徵收和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為。城中村和舊城改造，按本辦法規定實施土地一級開發。
第三條
市國土資源局(以下簡稱市國土局)負責土地一級開發管理工作，市土地儲備機構負責組織實施。市發改、建設、規劃、財政和審計等行政主管部門按照各自職責，做好相關工作。
第四條
土地一級開發堅持以政府主導、市場運作的原則，可以由土地儲備機構承擔，也可以由土地儲備機構通過招標方式選擇有實力的經濟實體承擔。一級開發後的土地，按照年度土地供應計劃和供地政策供應土地。
第五條
土地一級開發主要包括：
(一)辦理一級開發相關政府審批手續，包括規劃、項目核准或備案、征地、拆遷、市政建設、交評、環評等一級開發審批手續;
(二)實施集體土地徵收工作;
(三)實施國有土地收回(收購)及地上建築物徵收工作;
(四)完成地上附著物拆除、地下構築物拆移等工作;
(五)根據規劃條件進行土地平整及其他市政、配套基礎設施建設;
(六)其他一級開發工作。
第六條
土地一級開發實施方案由市土地儲備機構或轄區政府商市土地儲備機構編制，經市國土局審核後，報市政府批准。土地一級開發實施方案應包括地塊現狀情況、土地及地上建築物權屬情況，規劃條件及供地方向，一級開發成本，資金籌備計劃，一級開發實施方式及時間安排等內容。
第七條
土地一級開發成本包括：
(一)前期費用;
(二)征地補償費、拆遷補償費、工程費;
(三)市政基礎設施、公共配套設施建設費用;
(四)財務費用和相關稅費;
(五)不可預見費。
第八條
土地儲備機構負責實施土地一級開發的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規劃、項目核准、征地拆遷及大市政建設等手續並組織實施。管理費用按照土地一級開發成本的2%列支。
通過招標方式進行土地一級開發的，由土地儲備機構與中標單位簽訂土地一級開發協議。中標人負責籌措資金、辦理規劃、項目核准、征地拆遷和大市政建設等手續並組織實施。招標底價包括土地一級開發的預計總成本和利潤，利潤不高於成本的10%。
第九條
土地一級開發由土地儲備機構或土地儲備機構委託土地一級開發實施單位向建設、規劃、國土等部門辦理相關手續，涉及交通、園林、文物、環保、人防等有關單位的，應辦理相關手續。
第十條
土地一級開發涉及集體土地、農用地的，依法辦理土地徵收、農用地轉用審批手續。
第十一條
國有土地一級開發，由土地儲備機構、土地一級開發實施單位與土地使用權人、房屋產權人簽訂補償協議。
根據上述文件規定，
一，土地儲備的實施主體應是土地儲備機構，需納入土地儲備機構名錄，各類城投公司等其他機構一律不得再從事新增土地儲備工作；
二，土地儲備機構不得在土地儲備職能之外，承擔與土地儲備職能無關的事務，包括城市基礎設施建設、城鎮保障性安居工程建設等事務，已經承擔的上述事務應當在2016年12月31日前剝離和劃轉；
三，縣級以上法定行政區劃已經設置一個土地儲備機構，原則上不宜再設置其他土地儲備機構，如果縣級以上法定行政區劃需要設置兩個以上土地儲備機構時，則該等土地儲備機構在納入土地儲備名錄管理的情況下，可以繼續行使土地儲備職能。
在沒有法律法規規章作為依據的前提下，土地儲備機構不能授權包括其子公司在內的其他主體實施土地儲備職能。
㈢ 房地產開發各項成本的比例大約是多少
下面是我之前服務過的一個項目的開發成本預算，比較早了，裡面的數據可以供你參考一下；
成本款項 具體開發費用 建安造價 備注
1、土地費用 土地成本 3341.69元/平方米×41895平方米＝14000萬元 預估土地成本
2、前期工程費 地質勘探 5元/平方米×9500平方米＝4.75萬元 閩價[2003]房505號
設計費 15元/平方米×41895平方米＝62.84萬元
環保排污費 1元/平方米×41895平方米＝4.19萬元
三通工程費 4元/平方米×41895平方米＝16.76萬元
散裝水泥基金 2元/平方米×41895平方米＝8.38萬元
白蟻防治費 1.5元/平方米×41895平方米＝6.28萬元 省物價局、省財政廳閩價[2002]房572號
商砼交易費 3元/平方米×41895平方米＝12.57萬元
施工許可證辦理費用 1元/平方米×41895平方米＝4.19萬元
工程質量監督費 1.65元/平方米×41895平方米＝6.91萬元 省物價局、省財政廳閩價[2004]房字412號
其他費用 5元/平方米×41895平方米＝20.95萬元
3、建安工程費 樁基工程 160元/平方米×41895平方米＝670.32萬元
土方工程 50元/平方米×41895平方米＝209.48萬元
土建及水電工程 730元/平方米×41895平方米＝3058.34萬元
門窗工程 63元/平方米×41895平方米＝263.94萬元
分包工程 35元/平方米×41895平方米＝146.63萬元
屋面防水 10元/平方米×41895平方米＝41.90萬元
住宅垂直電梯 95元/平方米×41895平方米＝398.00萬元 以1梯1戶預估
發電機組 11元/平方米×41895平方米＝46.08萬元
一般消防及報警設施 13元/平方米×41895平方米＝54.46萬元
智能化及弱電系統 76元/平方米×41895平方米＝318.40萬元 以8000元/戶配置預算
4、室內設施工程 區外市政道路建設 20元/平方米×41895平方米＝83.79萬元
區內道路建設 15元/平方米×41895平方米＝62.84萬元
綠化、園藝 100元/平方米×41895平方米＝418.95萬元
高低壓配電 50元/平方米×41895平方米＝209.48萬元
泵房及自來水加壓 6元/平方米×41895平方米＝25.14萬元
供水設施 25元/平方米×41895平方米＝104.74萬元
管道煤氣 30元/平方米×41895平方米＝125.69萬元
5、公建設施費 人防工程費 1600元/平方米×9950平方米＝1592.00萬元
教育設施費 20元/平方米×41895平方米＝83.79萬元
基礎設施配套費 40元/平方米×41895平方米＝167.58萬元
綠化易地建設費 4元/平方米×41895平方米＝16.76萬元
垃圾處理費 12元/平方米×41895平方米＝50.27萬元
6、工程監理費 21元/平方米×41895平方米＝87.98萬元
7、財務費用 房屋維修基金 27元/平方米×41895平方米＝113.12萬元
銀行貸款利息 132.47元/平方米×41895平方米＝555.00萬元 貸5000萬
物業啟動資金 21元/平方米×41895平方米＝87.98萬元
8、開發商管理費 110元/平方米×41895平方米＝460.85萬元
9、不可預見費 165元/平方米×41895平方米＝691.27萬元
10、銷售費用 357元/平方米×41895平方米＝1495.65萬元 包含廣告費用
合 計 25788.25萬元
㈣ 一級土地開發成本每畝多少
不同的政府開發要求不同，沒有固定。
土地一級開發成本是指在政府規劃的土地一級開發區域紅線內實施土地一級開發全過程的費用。
由項目前期費用、征地拆遷補償費用、公共區域市政基礎設施建設費用、公共配套設施建設費用、工程建設其他費用、管理費、財務費用、土地招拍掛中的交易費用、公共市政配套設施移交前的管理費用等構成。和土地拍賣價格比起來，就是毛毛雨了。