A. 論房地產項目目標成本管理
通過對房地產項目成本的前期預算和工程建設全過程式控制制，即前期設計、前期開發成本、施工成本、融資費用、稅務策劃等實行全面目標成本管理，是目前宏觀調控形勢下房地產得以可持續發展的不二法則。
1、確定項目成本目標
在房地產投資決策階段，開發商實際上就要對所開發的房地產項目的市場定位、品質要求有一個初步的估計，並對項目成本有個初步的測算。而且成本的初步測算應在項目設計過程中予以體現。
房產既然是商品，它就有和其他商品一樣的共性，可以應用價值工程管理，即在滿足工程結構、質量以及使用功能的前提下，爭取獲得最佳經濟效益。
在價值工程中，價值定義為：功能和實現這個功能所耗費用（成本）的比值。其表達式為：價值＝功能／成本。功能是一種產品所具有的特定職能和用途；成本是從根據用戶所提出的功能要求進行研製、生產，到用戶使用所花費的全部成本。一般說來，提高產品價值的途徑有五種：一是功能不變，降低成本；二是成本不變，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但帶來成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通過功能細化，把多餘的功能去掉，對造價高的功能實施重點控制，從而最終降低工程造價，實現建設項目最佳經濟效益。
目前房地產項目設計實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法，這有利於在保證項目市場定位和品質的同時，有效控制工程造價。房地產企業應在此基礎上對工程項目做進一步測算優化，以確定項目的最終目標成本。一步降低開發成本，在這方面還是有很大的潛力可挖的。
2、項目目標成本的控制
項目成本目標確立後，如何有效控製成本是房地產項目最終是否盈利或取得豐厚回報的重要保證。在一個大背景沒有太大變動的成熟的房地產市場，房產的市場定位是相對穩定的，因此對於項目成本控制尤為重要。在實施階段，我們特別需要在以下幾個主要方面做好成本控制工作。
2.1合理安排工程周期
項目成本的發生涉及到項目的整個建設周期，科學合理地安排建設周期，可以使分解到各個單項的目標成本實施按時間節點進行有效控制。從工程施工准備開始，經施工過程至竣工移交，成本控制工作要伴隨項目的每一階段，如在工程准備階段與總承包單位制定最佳的施工方案，合理安排施工順序，按照設計要求和施工規范施工，充分利用現有的資源，確保工程質量，減少施工成本支出，減少工程返工費。使工程成本自始至終處於有效控制之下。
同時，根據建設周期，施工進度，相應地安排各項配套工作的時間節點，使圍繞工程項目開展的各項工作有序進行。
2.2嚴格控制建安成本
嚴格控制建安成本，降低工程造價是房地產項目目標成本管理的又一重要內容。實際工作中，工程雖能按期保質完成，但工程成本超支嚴重，不能達到預期收益的情況時有發生。因此，在與施工單位簽訂承包合同時，應聘實際工作中，在保證品質的前提下改進和優化設計，進請有經驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商的制約條款要達到無所不包的地步，對可能發生的情況都要有提前的預計，以防止施工單位在工程實施過程中尋找各種理由進行索賠。要根據建築市場行情、建築業的一般慣例和有關規范，就施工中可能產生職責不清、互相扯皮、影響造價、延誤工期等因素進行事先約定，經法律形式確定下來，來確保雙方的按約履行。
成本管理部門要會同工程管理部門及監理工程師對施工過程中出現的技術變更、施工變更進行分析，應盡可能減少變更，對於技術變更和施工變更，要先簽單（技術合同單，施工簽證單）後施工。如果工程進度要求緊，也要做到同步進行，工程若有增減應及時審價，以避免無法核實的情況發生，引起雙方不必要的爭議。總之，各職能部門要加強監控，加強預算審查，嚴格經濟簽證和工程變更管理。
聘請獨立的專業審價機構是個好辦法，該工作在項目實施之初就要及時介入，協助建設單位對項目施工的實際工程量，材料的選用價格及時跟蹤統計，特別是隱蔽工程的變更要及時審價，為工程項目最終審計和成本控制打下基礎。
2.3嚴格控制材料、設備價格
材料設備費在工程的建安造價中約佔70%，工程材料成本控制是項目開發過程的重要內容，對一些主要材料和設備一般採用甲方供應或限價的方式。房地產企業要建立價格信息網路，及時准確地了解市場上最新的材料設備的價格信息。要注意各項材料、設備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經濟合理等。大宗材料設備訂貨，應貨比三家，也可採用招投標方式采購，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機。同樣的材料設備，由於產地檔次不同，價格會有差異，就是同樣品牌的設備由於銷售代理級別不同，價格也會有差異。要樹立成本意識，形成控製成本機制。
非甲供材料，可以採取限價的手段進行控制。成本管理部門和工程管理部門與監理工程師應適當參與施工單位的材料訂貨，可以推薦相關廠家進行類比；同時要控制材料的采購價格、監督材料的質量、在保證質量的前提下合理限價。
2.4合理安排建設資金
房地產企業必須合理籌措資金，保證項目開發，控制資金成本。房地產企業一般資產負債率都比較高，而較高的資產負債率是向銀行貸款的一；房地產企業必須合理籌措資金，保證項目開發，控制資金成本。房地產企業一般資產負債率都比較高，而較高的資產負債率是向銀行貸款的一道坎。因此房地產企業要拓寬融資渠道，就要根據投資期限的長短、企業資金狀況以及資金回收的情況來選擇合適的融資方式。
對於同時投資於多個房地產開發項目的企業來講，由於投入資金較多，資金壓力也大，需要通過融資來保證多個項目的開發，又要避免過多佔用資金造成資金成本過高。如果對每個項目開發過程的資金收支情況有一個很准確的預計，同時又對本企業的資金運作情況能有一個比較清晰了解，才能制定最佳資金計劃方案，把企業資金成本降低到最小。
例如，我們根據公司房產開發點多，資金緊缺的情況，對一項目開發在配備一定自有資金同時，採用信託融資方式解決前期購買土地資金，在取得四證後，再根據建設資金安排，向銀行逐步分期貸款支付建設資金和歸還前期向信託融資的借款，再用銷售回款歸還貸款資金和信託資金，取得了很好的效果。通過信託融資，可以有效規避四證不全無法取得銀行借款的問題，就可以解決前期投入資金的問題；還可以合理優化資本結構，使其具有再融資能力；這樣就有效地規避了資產負債率高的問題。
3、合理利用稅收政策的籌劃
房地產開發企業應對全公司的稅務進行科學的綜合籌劃，有效降低稅收負擔。企業財務部門應針對每種稅收的特徵，制定相應合理的避稅措施。
房地產開發項目稅金主要為：營業稅及附加、所得稅、土地增值稅。土地增值稅以增值額累進徵收。房產項目如果合理進行稅務籌劃，此三大稅應有較大避稅空間。
房地產開發項目主要利用稅收政策進行籌劃的方式有：合理分攤法；定價籌劃；收入籌劃；優惠政策籌劃等。如能合理分攤費用，用足用活優惠政策，則有不少籌劃空間。
由於稅法規定房地產開發項目取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和，可加計20%扣除，三項期間費用可在取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的10%之內扣除，普通住宅增值額未超過20%的情況下可以免徵土地增值稅。因此，如果開發的項目涉及普通住宅和其他房地產開發，應考慮土地增值稅不分開計算與分開計算（前提是當地稅務是否允許），可得出不同的增值率來選擇應繳納的增值稅；也可以通過增加可扣除項目金額和降低房產銷售價格將普通住宅增值額盡可能地控制在不超過20%；期間三項費用開支盡量達到開發成本10%的上限等。
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B. 從項目的生命周期看，項目成本應包括什麼
在項目管理中，有效預測和管理項目成本對項目經理來說是件具有挑戰性的任務。很多企業，尤其是研發型企業會將項目開發成本視為項目成本設定基線（項目開發成本是指為開發出目標產品所需要實際付出費用的總和，即項目開發成本是為了實現產品從0到1過程所發生的全部成本，這個過程中的成本包含了開發團隊的人工費用、材料費用、設備費用、外協合作費用等等）。項目管理者通過有效的成本管理對這部分成本進行預算、監管和控制，以確保項目的預算始終在軌道上的，並將按照計劃的范圍完成。在過去的幾十年的時間里，降低項目開發成本的目標一直是大多數企業在項目成本管理上努力的方向。
但隨著科技發展和更新的速度越來越快，企業所面臨的競爭壓力越來越大，隨之而來的對於項目成本的理解也在悄然地發生變化，項目成本管理的意識正在從過去的項目開發成本向項目全生命周期成本概念進行轉移。
項目全生命周期成本包含了兩部分：第一部分是上述談到的項目開發成本，即產品從0到1過程所發生的的成本；第二部分則是指項目產品從1到N的過程所發生的成本。N是指產品在生命周期內的製造數量，我們這里簡稱第二部分項目成本為運營成本，很顯然運營成本包含了產品BOM成本、生產運輸費用、售後服務費用等等，對於傳統的硬體產品而言，項目的運營成本遠遠大於項目的開發成本，即使是軟體項目，公司後續對軟體的運營維護、問題修復、升級改造的成本費用也是遠遠大於項目的開發成本。
所以現代項目成本管理已經不能僅僅聚焦在項目開發成本上，而是要擴展到項目全生命周期成本范圍。
C. 如何加強房地產開發項目成本控制和管理
如何做好房地產項目開發的成本控制與管理 以下僅為參考：
房地產行業的迅猛發展，已成為當今社會最具影響力和競爭力的朝陽行業。在這里我們探討如何做好房地產開發項目的成本控制與管理具有重要意義。房地產行業因為具有資金投入量大、建設周期長、專業性強、受政策及市場不穩定因素影響大的特點，該行業也是當今公認的高風險行業。隨著房地產市場的不斷規范和競爭的不斷加劇，房地產投資效益的高風險高回報時代已成為過去。在房地產開發投資中，要實現開發項目的最大經濟效益，就必須要對項目開發成本進行有效的管理與控制，實行「集約效益型」開發模式，從而真正實現開發利潤的最大化。
一、加強企業內部成本管理體系的建設
（一）建立企業內部成本控制管理組織機構
成立一個強大的成本控制管理組織，配備精良而優秀的技術管理幹部和人員，經常組織學習和培訓，提高內部的整體素質和管理水平，總結經驗、創新科學，成為一支真正有實力的、專業性的管理團隊。
（二）健全成本管理制度、制定管理目標
健全成本控制管理制度、加強認識、落實責任、使成本管理工作走向科學性、規范化的管理模式。
制定成本控制管理目標：從一個項目建設開紿，首先要針對項目建設開發的特點、投資定位及相關影響因素等制定相應的目標成本和目標收益，多做調查研究，在可能的情況下要讓目標成本盡可能詳細，甚至包括一些不可預見的成本支出及風險系數，把成本預算系統化並編製成冊，這樣便於實施過程的核查和控制，使之達到「行之有效」。
（三）強化企業內部的成本控制管理
項目開發的成本控制，不能僅依賴決策管理層，還需要在企業內部建立一套完善的成本管理制度及體系。比如實行成本控制管理的約束機制和激勵機制，對每個部門每位員工分別進行考核，建立企業內部效益增長與員工利益成正比的分配製度，落實成本管理的獎懲方案，將責、權、利落到實處，做到獎懲分明，形成降低成本提高企業效益為中心的作用力，加強企業的凝聚力，培育以效益為中心的企業文化，讓所有員工意識到企業利潤的形成靠的是對成本的有效控制，靠的是所有員工的共同努力，樹立員工的主人翁意識。
二、項目立項階段，作好目標成本預測
進入項目立項階段，企業首先要做好調查研究並收集大量的市場信息。房地產價格主要由所處地段、土地價格、環境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素決定。在項目方案設計、產品定位及預算上，企業要充分考慮到這些因素，可以根據市場價格採取擬定目標利潤的辦法來推算項目的目標成本，再將目標成本按期間費用和開發成本進行分類和分解。在正確劃分成本項目基礎上，對各環節支出確定開支范圍及擬訂費用標准，根據目標成本預測各項稅費支出，預訂支出計劃，讓目標成本及目標利潤具有可預見性和可控性。
三、項目設計階段成本控制
可以這么說，在搞好管理的基礎上，項目設計階段是控制開發成本實現經濟效益的最直接最重要的環節，因為設計階段可鎖定可控成本的90%以上。房地產項目設計階段一般可統分為方案初步設計和施工圖設計。這兩個階段可以分別確定具體的技術經濟指標，每一項指標都關繫到項目的開發成本。整個設計階段既是目標成本進一步優化的階段，又是具體分解目標成本並進行落實的階段；在這個階段，成本管理要掌握一個重要原則，那就是已經確定的目標成本只能優化不能超標。在具體設計階段應具體抓好以下幾方面的工作：
（一）項目設計委託時，要向設計單位及設計人員提供盡可能詳盡的准確的相關設計資料及各種技術經濟指標，明確項目開發的定位、工程建設成本范圍、質量及效果，特別要強調設計方案的「經濟」「合理」，具體內容包括戶型、功能、環境配套、結構設計等。在保證工程質量的前提下盡可能從源頭上作好成本節約。
（二）初步設計完成後，開發企業要認真審查比對，不能過分依賴於設計部門。這一階段十分重要，著重應注意的是設計方案是否達到所要求的各項技術經濟指標，整個設計思路是否經濟合理。這里的「合理」包含兩種意思；一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮在最大程度上滿足現代人們的日常生活居住的需要，環境藝術配套設施，是否從 「以人為本」作考慮。這兩點都是影響房屋銷售的主要因素，因為我們在銷售過程中發現很大一部分購買者對戶型和居住環境看得很重，甚至超過了對價格的關注。二是經濟性是否合理，比如建築設計時可將功能分區相對集中，盡量避免不必要的裝飾及過多的懸挑，建築尺寸盡量採用經濟尺寸；另外在環境配套上要做到經濟實用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查後，針對各項技術經濟指標對設計方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設計返工；其次，對修改後的設計方案要從新進行成本預算並再與目標成本進行對照，這樣做目的是為了避免超預算設計。
（三）施工圖設計階段，這是控制工程成本最主要的一環。在設計過程中，有些工程設計人員只注重設計「質量」及設計期限，沒有更多的考慮設計對工程建設成本的重大影響。因此在這一環要十分注重，不可忽視。比如：
1、基礎結構形式的選用必須依靠真實的地勘資料並對持力層進行認真選擇，避免在施工時出現超深或返工現象。
2、結構配筋量標准不一。有些設計人員為了減少工作量，對配筋及截面不進行單獨計算，統一配筋；比如對現澆板不分開間大小，都設計為統一厚度及配筋，這是十分浪費的。
3、安全系數取值偏大。比如：結構安全重要性等級及非抗震、抗震等級的選用。這些都將對設計結果產生很大的影響。
4、結構按取大值的方式進行統一標示或作文字簡單說明。以上設計毛病是控制工程成本不可忽視的問題。在施工圖設計完成後，除了要提交設計審查部門外，還要專門組織專業管理人員對施工圖進行認真和細致的審查，對施工圖中存在影響工程質量、圖紙錯漏、使用材料及工程成本的問題要及時與設計人員進行溝通並更正，避免不必要的損失及浪費。
四、項目實施階段，可以從以下幾方面考慮
（一）工程預算成本控制。通常施工圖預算都是在施工圖經過有關部門審查之後工程發包前進行施工圖預算，此時圖紙文件實際上已經定局，施工圖預算只要是按照圖紙設計的內容及做法要求按國家規定的預算定額和工程量計算規則進行計算工程造價。在這個階段的工程造價成本控制方法只要是認真地、客觀地按照圖紙計算工程量，要做到項目不重復、不多算、不漏項、反復檢查核對。由於在施工圖預算過程中，預算人員對圖紙看得比較仔細且善於發現問題，這個過程也可以對設計圖紙的錯漏問題進行記錄並在圖紙會審時向設計部門提出合理建議並更正，避免在施工中出現過多的設計變更而造成建安成本增加。此外，在獨立費項目和材料價格的定價也要起到作用，因為目前建築市場上各種各樣的材料甚多，價格當然也有所不同，在預算時原則上是根據當地政府公布的當期材料信息價，但實際上是不夠的，由於在實際工程中很可能用到的材料在生產廠家和品牌上與政府公布的信息是有對應不上的，所以成本控制部門就必須進行市場材料調查，提取真實的材料價格確保預結算成果達到較好的真實性。
（二）工程發包施工方的邀標與選擇，嚴格選擇施工單位，要求施工方對項目施工管理具有較強的管理能力和經濟實力。建立合作共贏夥伴，創造條件，共同實現項目品牌標准和贏利目標。
（三）合同管理與控制。合同管理是開發企業的重要內容，也是降低工程成本，是控制資金投入的有效手段。簽訂合同認真審核，嚴格施工合同的訂立。在合同管理方面做到合同的履約，守合同重信用，依法規范操作。合同管理員、財務部門、項目工程部等有關人員密切合作，經常到施工現場了解工程進度，掌握施工形象，使每筆履約款項都依據工程造價監理的審核結果和工程的實際進度進行付款，做到了量款同步，較好地控制了資金的投人。
（四）加強現場管理。嚴格督促施工方按圖施工，嚴格控制設計變更及材料代用，對必要的變更要做到先算帳後簽證，做好現場各種施工記錄，做好材料進料抽檢工作，及時掌握各種材料的市場價格信息，在保證質量的前提下盡可能將工期提前。
（五）充分調動現場管理人員的積極性，實行效益獎勵制度。在施工過程中，如有人發現施工圖設計錯誤或不合理的地方，通過確認，可以根據其節約效益給予適當獎勵。
（六）對施工進度款的撥付要嚴格簽認制度及審查制度，要實行多級管理及控制。比如對工程量的審查，要做到不多算、不重算，誰簽字誰負責。另外，對定額取費的選擇要根據施工合同進行嚴格查核，對就高不就低的項目要堅決糾正。
由以上幾點可見，房地產開發項目的成本控制與管理是一個多階段的、動態的和復雜的，要做好房地產項目開發的成本控制就必須要樹立起企業的成本意識，做好開發過程各個環節的成本控制和管理工作，建立一套完善的成本控制管理運行體系，只有這樣才能在競爭及風險中立於不敗之地，並為企業贏取較大的贏利空間。
D. 房地產開發成本包括哪些
在實踐中，房地產業在我國仍然保持著欣欣向榮的狀態，畢竟在大城市有一個自己的小窩是絕大多數在大城市漂泊的年輕人的嚮往。計算成本是開發一個項目前的必經程讓謹序，那麼房地產開發成本包括哪些?閱讀完以下為您整理的內容，一定會對您有所幫助的。一、房地產開發成本包括哪些(一)土地取得成本
土地取得成本，是指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地佔用稅、土地使用費、土地閑置費、農作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。
在實務中，通常可以根據管理要求進一步分為政府地價及市政配套費、合作款項、紅線外市政設施費、拆遷補償費。
1、政府地價及市政配套費:支付的土地出讓金、土地開發費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地佔用稅，土地變更用途和超面積補交的地價等。
2、合作款項:補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。
3、紅線外市政設施費:紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、介面補償費。
4、拆遷補償費:有關地上、地下建築物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。
(二)前期工程費
前期工程費，是指項目開發前期發生的政府許可費、招標代理費、臨時設施費以及水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用。
在實務中，通常可以根據管理要求進一步分為勘察設計費、報批報建增容費、「三通一平」費、臨時設施費。
1、勘察設計費
包括勘測丈量費、規劃設計費、建築研究用房費、其他。勘測丈量費:包括初勘、詳勘等。主要有:水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建築面積丈量費等。規劃設計費:規劃費:方案招標費、規劃設計模型製作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費。設計費:施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費等頌滑櫻。其他:可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品製作費等。建築研究用房費:包括材料及施工費。
2、報批報建增容費
報批報野叢建增容費包括報批報建費、項目整體性報批報建費、增容費。報批報建費:包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、牆改基金、建築面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料基金(或牆改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。項目整體性報批報建費:項目報建時按規定向政府有關部門交納的報批費。增容費:包括水、電、煤氣增容費。
3、「三通一平」費
三通一平費主要包括臨時通水、通電、通路，場地平整。臨時道路:接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。臨時用電:接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。臨時用水:接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。場地平整:基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。
4、臨時設施費
臨時設施費包括臨時圍牆、臨時辦公室、臨時場地佔用費、臨時圍擋。臨時圍牆:包括圍牆、圍欄設計、建造、裝飾費用。臨時辦公室:租金、建造及裝飾費用。臨時場地佔用費:含施工用臨時佔道費、臨時借用空地租費。臨時圍板:包括設計、建造、裝飾費用。
(三)建安工程費
建築安裝工程費，是指開發項目開發過程中發生的各項主體建築的建築工程費、安裝工程費及精裝修費等。
1、建築工程費
建築工程費指項目開發過程中發生的主體內列入土建預算內的各項費用。主要包括基礎造價、結構及粗裝修造價、門窗工程、公共部位精裝修費、戶內精裝修費。基礎造價:包括土石方、樁基、護壁(坡)工程費，基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。結構及粗裝修造價:主要包括砼框架(含獨立柱基和條基等淺基礎)、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體(高層建築的裙樓有架空層，原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構並入塔樓)。門窗工程:主要包括單元門、入戶門、戶內門、外牆門窗、防火門的費用。公共部位精裝修費:主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。戶內精裝修費:主要包括廚房、衛生間、廳房、陽台、露台的精裝修費用。
2、安裝工程費
安裝工程費包括室內水暖氣電管線設備費、室內設備及其安裝費、弱電系統費。室內水暖氣電管線設備費主要包括:室內給排水系統費(自來水、排水、直飲水、熱水);室內採暖系統費(地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道系統、暖氣片);室內燃氣系統費;室內電氣工程費:包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋。室內設備及其安裝費:通風空調系統費:包括空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統費用;電梯及其安裝費;發電機及其安裝費:包括發電機供貨、安裝、機房降噪費;消防系統費:包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費;人防設備及安裝費:包括密閉門、氣體過濾裝置等。弱電系統費:居家防盜系統費用:包括陽台及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等;對講系統費用:包括可視及非可視對講系統費用;三表遠傳系統費用:包括水、電、氣遠程抄表系統費用;有線電視費用:包括有線電視、衛星電視主體內外布線及終端插座費用;電話系統費用:包括主體內外布線及終端插座費用;寬頻網:包括主體內外布線及終端插座費用等。
(四)基礎設施費
基礎設施建設費，是指開發項目在開發過程中發生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬頻網路、智能化等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林、景觀環境工程費用等。
主要包括:室外給排水系統費、室外採暖系統費、室外燃氣系統費、室外電氣及高低壓設備費、室外智能化系統費、園林環境工程費、環境衛生費。
1、室外給排水系統費:主要包括小區內給水管道、檢查井、水泵房設備、及外接的消火栓等費用;雨污水系統費用。
2、室外採暖系統費:主要包括管道系統、熱交換站、鍋爐房費用。
3、室外燃氣系統費:主要包括管道系統、調壓站。
4、室外電氣及高低壓設備費
高低壓配電設備及安裝:包括紅線到配電房的高壓線、高壓櫃、變壓器、低壓櫃及箱式變壓設備費用;室外強電管道及電纜敷設:室外強電總平線路部分費用;室外弱電管道埋設:包括用於電視、電話、寬頻網、智能化布線的管道預埋、檢查井等費用。
5、室外智能化系統費
停車管理系統費用:包括露天停車場管理系統、地下室或架空層停車場管理系統的費用;小區閉路監控系統費用:包括攝像頭、顯示屏及電氣系統安裝等費用;周界紅外防越系統費用:紅外對掃等;小區門禁系統費用;電子巡更系統費用;電子公告屏費用等。
6、園林環境工程費
園林環境工程費指項目所發生的園林環境造價，主要包括綠化建設費、建築小品、道路、廣場建造費、圍牆建造費、室外照明、室外背景音樂、室外零星設施。綠化建設費:包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區周邊綠化支出;建築小品:雕塑、水景、環廊、假山等;道路、廣場建造費:道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等;圍牆建造費:包括永久性圍牆、圍欄及大門;室外照明:室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈;室外背景音樂;室外零星設施:兒童游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。
(五)配套設施費
公共配套設施費，是指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的且產權屬於全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業單位的公共配套設施費用等。
配套設施費指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及收益權不屬於開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾類:
1、在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等;
2、在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸於經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出;
3、開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發生的沒有投資來源的費用;
4、對於產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。
該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如:游泳池:土建、設備、設施;業主會所:設計、裝修費、資產購置、單體會所結構;幼兒園:建造成本及配套資產購置;學校:建造成本及配套資產購置;球場;設備用房:配電房、水泵房土建及裝修費;車站建造費:土建、設備、各項設施。
二、房地產開發企業的間接成本
(一)工程管理費
主要包括工程監理費、預結算編審費、行政管理費、施工合同外獎金、工程質量監督費、安全監督費、工程保險費。工程監理費:支付給聘請的項目或工程監理單位的費用;預結算編審費:支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用;行政管理費:直接從事項目開發的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發的部門的行政費;施工合同外獎金:趕工獎、進度獎;工程質量監督費:建設主管部門的質監費;安全監督費:建設主管部門的安監費;工程保險費。
(二)營銷設施建造費
廣告設施及發布費、銷售環境改造費、售樓處裝修、裝飾費、其他。廣告設施及發布費:車站廣告、路牌廣告;銷售環境改造費:會所、推出銷售樓盤(含示範單位)周圍等銷售區域銷售期間的現場設計、工程、裝飾費;臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用;售樓處裝修、裝飾費:設計、工程、裝飾等;樣板間:包括樣板間設計、裝修、傢具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用;主體內樣板間銷售後回收的設計、裝修、傢具、家私等費用，在主營業務收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除;其他。
(三)物業管理完善費
包括按規定應由開發商承擔的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金;以及小區入住前投入的物業管理費用。
三、房地產開發項目的立項和可行性研究
房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序:
(一)選定項目，簽定合作意向書;
(二)初步確定開發方案;
(三)申報規劃要點;
(四)申報、審批項目建議書;
(五)編制項目可行性研究報告;
(六)申報、審批項目可行性研究報告。
以上就是為您整理的最新房地產開發成本包括哪些的相關內容。綜上，包括土地取得成本，是指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，包括土地買價或出讓金等。
E. 如何理解成本意識等工程要素
成本意識是指節約成本與控製成本的觀念，是「節省成本的觀念，並了解成本管理的執行結果。」。成本意識包括注意控製成本，努力使成本降低到最低水平並設法使其保持在最低水平。樹立職工的成本意識，就是要使職工樹立這樣一些思想，成本是可以控制的，成本管理需要大家的共同參與，並在工作中時刻注意節約成本。只有樹立起職工的成本意識，只有職工具備了良好的成本意識，才能建立起降低成本的主動性，才能使降低成本的各項具體措施、方法和要求順利地得到貫徹執行和應用。職工良好的成本意識是成本管理的必要條件。成本意識的普遍建立有賴於領導的提倡、強有力的制度約束、管理人員的以身作則和職工素質的普遍提高，需要適當的利益機制、約束機制和監督機制相配合。
成本意識是現代成本管理中一個最為基本的立足點。現代成本意識是指企業管理人員對成本管理和控制有足夠的重視，不受「成本無法再降低」的傳統思維定式的束縛，充分認識到企業成本降低的潛力是無窮無盡的。以JIT 和成本企畫為代表的日本成本管理實踐不同於西方的一個重要特點是：與其設定合理的目標，不如設定理想的目標。我們說這就是成本意識的根本體現，也就是說成本意識具有追求極限的「理想性」 特徵。
必須指出，這種無窮盡降低成本的思想必須依靠戰略構築、組織措施的配合才能形成現代完整意義上的成本意識。表現為，一是把降低成本的工作從管理部門擴展到供應、生產和設計等各個部門，形成全廠全員式的降低成本格局，形成縱橫貫穿企業各部門的「組織化成本意識」；二是將降低成本從戰略布局的高度加以定位，即從選擇開發項目種類、規模起就注入成本思考，確立具有長期發展觀的「戰略性成本意識」。
成本意識的類型
效率成本意識：效率和成本是相關的，原本1小時完成的會議，耗時3小時，如果平均小時工資為20元/小時、10人參加的話，效率成本損失為400元，所以在日韓先進企業有「會議1小時Best，兩小時Better，三小時懷疑」，「報告一張Best，兩張Better，三張無能」的說法；在工作中，對於過問的某一項工作進展本應及時主動通報，這是基本的規矩，但大多數的情景是需要反復追問，而被跟催人往往以「在等其他部門…」，「太忙了，沒有時間…」，「忘記了…」等搪塞，還有些情況是逃避，「這件事好難，做不到，要不領導解決吧？」，「那件事是某某部門的事情，和我無關」，不是主動尋找通過無間協同解決問題的思路和辦法，最終下來這些都會轉化為企業的成本。
失誤成本意識：失誤和成本是相關的，失誤會導致效率成本損失，並產生返工的成本或造成財產損失，我們在檢查中發現消防疏散圖沒有方向標識，有些疏散圖和所在位置不相匹配，現在改善做方向標識和更新部分疏散圖也都需要返工（人工、材料）費用，同時存在著消防風險。當然我們干工作，失誤不可避免，但如何減少失誤呢？我想一要堅持按制度和標准做事；二要建立確認文化，不清楚的內容務必確認，爭取一次把事情做對。一旦做得不對，要及時改正，將損失降到最低，要的是做對事情而不是面子；三是工作是最好的老師，要使用ISO9000方法，在工作中總結提高，提升判斷能力；四是學習他人的長處和經驗。
資產成本意識：在經濟不景氣的時代，要充分使用企業現有資源。當有人力資源需求時，看通過內部調配能否滿足需求，冷凍站有人員需求，則通過事業部內部其他部門有製冷證資格的人員來調配；當有固定資產需求時，看事業部內部，或通過戰略發展＆企管部在公司內尋找資源，石岩動力站推行ISO9000，文件夾沒有地方放置，需要文件櫃，則通過戰略發展＆企管部徐雙，知道電源事業部有舊文件櫃來解決；當有非十分緊急、非十分重要的改造工程時，實施臨時凍結，如對長城電腦2#樓電梯控制部分改造進行臨時凍結。
費用成本意識：錢要用到刀刃上，對於可以避免的業務費用、辦公費用和維修費用，就是兩個字「不花」。物業服務事業部的ISO9000 體系程序文件、作業文件和記錄表單都作了共享，另外，有些記錄能用電子文檔管理的,就不列印出來; 允許的情況下雙面列印；允許的情況下,使用一面已使用過的廢紙進行列印或復印; 允許的情況下,幾份不同類型記錄共用一個文件夾;用量大的表單,確認無誤後實施印刷;上牆文件在確定前,要充分評估必要性等。
采購成本意識：首先做好合格供應商的評估，確保品質和服務；其次對維修物料、分包業務要做到貨比三家;最後要做好采購計劃，充分評估采購的必要性，縮短采購周期，加快庫存周轉。
成本意識的提高
提高全員的成本意識，是組織成本管理的重要基礎工作，是組織加強成本管理的重要內容，是組織降低、控制或保持成本水平的有力保證。提高全員的成本意識是組織較長時期的工作任務。全員的成本意識與管理者的意識相關，提高全員的成本意識除管理者有較高的成本意識外，管理者還應營造一個有利於提高成本意識的氛圍和推動成本意識的管理。組織可通過以下工作或活動來提高全員的成本意識：
1、在培訓計劃中強調成本的重要性和控製成本的必要性。
2、對員工不斷進行成本意識方面的教育，通過培訓和教育來提高全員的成本意識。向員工宣貫組織的成本理念，使每個員工都能理解組織的命運和自己的命運是相互聯系的。
3、建立激勵機制，運用「成本考核」和「成本否決」等手段從嚴管理，使員工意識到組織控製成本的嚴肅性。
4、建立「資源節約型」、「資源節約型」和「低成本運營」的企業文化。
5、積極倡導成本是企業的核心競爭力，同時也是員工的核心競爭力。
現代企業成本意識
現代企業成本意識是指企業管理人員對成本管理和控制有足夠的重視，不受傳統思維定式的束縛，充分認識到企業成本降低的潛力是無窮無盡的。確實，在相關指標不變的情況下，降低成本支出的絕對額，反而會相應地增加企業的收益，而單純降低成本確實是有限度的。然而，在各項經濟指標發生變化的情況下，有時增加成本支出的絕對額，也會相應地增加企業的收益。因此，現代企業成本管理的內容不僅僅是孤立地降低成本，而是從成本與效益的對比中尋找成本最小化。
現代企業成本意識包括：以人為本、成本優勢、精益成本、科技驅動成本、成本避免及成本效益等方面的認知。
1.以人為本的觀念
（1）企業整個成本管理過程是人支配的，成本管理的主體是人而不是物。
（2）強調對人性的理解，尊重人、關心人、愛護人、培養人、教育人，關注人的需求，凝聚人的 智慧，激發人的潛能，提升人的技能，促進人的發展。
（3）成本管理必需圍繞調動人的積極性、創造性而展開。
（4）促進員工在公開公平的原則下富於競爭，不斷提高科學文化素質，最大限度的調動員工創新、創優、創效的積極性。
2.成本優勢的觀念
企業的競爭說到底就是產品的質量和價格的競爭,企業只有提供物美價廉的產品才能在市場中獲得競爭優勢,求得企業發展和壯大。
實現"物美"指的是質量的提高,而實現"價廉"的基礎則是成是成本優勢。
3.精益成本管理觀念
以客戶價值增值為導向，融合精益設計、精益服務技術、精益采購、精益生產、精益物流，把精益管理思想與成本管理思想相結合，形成了現代成本管理理念。
以「消除一切浪費、追求卓越」為全體員工共同的價值觀和行為准則，從采購、設計、生產和服務上全方位、全過程、全員地控製成本，以達到產品（服務）成本最優，從而使企業獲得較強的競爭優勢。
4.科技驅動成本觀念
科學技術是第一生產力，科技進步是降低成本的根本途徑，而科技的潛力又是無窮的，不斷將先進的技術應用在日常生產上是企業降低成本消耗提高產品質量實現挖潛增效的有效途徑，通過新產品開發、成熟產品的優化設計、新材料的運用、工藝技術的創新、設備技術改進、員工素質的提高和採用信息化管理等措施，實現管理手段、方法的科技化，增強產品競爭力，增加產品附加值，進而降低成本，擴展利潤空間。
5.成本避免觀念
成本避免的思想根本在於從管理的角度去探索成本降低的潛力，認為事前預防重於事後調整，避免不必要的成本發生。這種高級形態的成本降低需要企業在產品的開發、設計階段，通過重組生產流程，來避免不必要的生產環節，達到成本控制的目的，是一種高級的戰略上的變革。
6.成本效益觀念
成本效益的實質，就是勞動成果與勞動消耗的比例關系，簡單地說，就是「所得」與「所費」或「產出」與「投入」的比例。提高成本效益是企業永恆的主題和不變的追求，這不僅是企業自身存在的內在價值，也是市場經濟的本質要求。
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F. 項目開發成本包括哪些
房地產開發成本，是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。構成房地產開發企業產品的開發成本，相當於工業產品的製造成本和建築安裝工程的施工成本。
如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開發企業（公司本部）行政管理部門為判卜啟組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。
一、房地產開發產品成本根據它的用途，可分為以下四類：
1．土地開發成本，是指房地產開發企業開發土地(即建設用地)所發生的各項費用。
2．房屋開發成本，房屋開發成本是指房地產開發企業開發各種房屋所發生的各項費用支出。
3．配套設施開發成本，它是指房地產開發企業開發能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。
4．代建工程開發成本，它是指房地產開發企業接受委託單位的委託，代為開發除土地、房屋以外其他工程所發生的各項費用支出。
二、核算開發成本項目：
1、土地徵用及拆遷補償費或批租地價：指因開發房地產而徵用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建築物的拆遷補償費，或採用批租方式取得土地的批租地價。
2、前期工程費：指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。
3、基礎設施費指：土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。
4、建築安裝工程費：指土地房屋開發項目在開發過弊備程中按建築安裝工程施工圖施工所發生的各項建築安裝工程費和設備費。
5、配套設施費：指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用掘如，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。
6、開發間接費：指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
法律依據：
《城市房地產開發經營管理條例》
第十三條 房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低於20%。
G. 成本意識的定義
成本意識包括注意控製成本，努力使成本降低到最低水平並設法使其保持在最低水平。樹立職工的成本意識，就是要使職工樹立這樣一些思想，成本是可以控制的，成本管理需要大家的共同參與，並在工作中時刻注意節約成本。只有樹立起職工的成本意識，只有職工具備了良好的成本意識，才能建立起降低成本的主動性，才能使降低成本的各項具體措施、方法和要求順利地得到貫徹執行和應用。職工良好的成本意識是成本管理的必要條件。成本意識的普遍建立有賴於領導的提倡、強有力的制度約束、管理人員的以身作則和職工素質的普遍提高，需要適當的利益機制、約束機制和監督機制相配合。
成本意識是現代成本管理中一個最為基本的立足點。現代成本意識是指企業管理人員對成本管理和控制有足夠的重視，不受「成本無法再降低」的傳統思維定式的束縛，充分認識到企業成本降低的潛力是無窮無盡的。以JIT和成本企畫為代表的日本成本管理實踐不同於西方的一個重要特點是：與其設定合理的目標，不如設定理想的目標。我們說這就是成本意識的根本體現，也就是說成本意識具有追求極限的「理想性」 特徵。
必須指出，這種無窮盡降低成本的思想必須依靠戰略構築、組織措施的配合才能形成現代完整意義上的成本意識。表現為，一是把降低成本的工作從管理部門擴展到供應、生產和設計等各個部門，形成全廠全員式的降低成本格局，形成縱橫貫穿企業各部門的「組織化成本意識」；二是將降低成本從戰略布局的高度加以定位，即從選擇開發項目種類、規模起就注入成本思考，確立具有長期發展觀的「戰略性成本意識」。
