市場法收益法成本法各有什麼缺點

㈠ 簡述資產評估成本法的定義，優缺點和適用范圍

成本法定義：

就是在現實條件下重新購置或建造一個全新狀態的評估對象，所需的全部成本減去評估對象的實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經濟性陳舊貶值後的差額，以其作為評估對象現實價值的一種評估方法。

成本法的優點：

成本法作為國際上公認的資產評估三大基本方法之一，具有一定的科學性和可行性，特別是對於不存在無形陳舊貶值或貶值不大的資產來說，在進行計算的時候只需要確定重置成本和實體損耗貶值，從而確定兩個評估參數的資料，計算的依據又比較具體，並且很容易被搜集到，因此該方法在資產評估中具有重要的意義。它特別適合使用在評估單項資產和沒有收益，市場上又難找到交易參照物的評估對象。

成本法的缺點：

由於成本法本身特殊的性質，市場上不易找到交易參照物的和沒有收益的單項資產，因此需要進行價值評估的並不多。也正是因為這個原因，成本法在現實應用中存在著一定的局限性。運用成本法評估資產時，往往容易將無形資產漏掉，為了防止評估結果的不實，還需要再使用收益法或市場法進行驗證，也增加了操作的復雜性。

成本法的適用范圍：

成本法適用於可復制、可再生、可重新建造和購買的，具有有形損耗和無形損耗特性的單項資產。比如說：各種房屋建築物、各種機器設備，以及具有陳舊貶值性的技術專利、版權等無形資產。另外，也適用於可重建、可購置的整體資產。例如：賓館、劇院、企業、車間等。但是，與整體資產相關的土地不能採用成本法評估。

(1)市場法收益法成本法各有什麼缺點擴展閱讀：

成本法的評估程序：

第一步，被評估資產一經確定即應根據該資產實體特徵等基本情況，用現時（評估基準日）市價估算其重置全價。

第二步，確定被評估資產的已使用年限、尚可使用年限及總使用年限。

第三步，應用年限折舊法或其他方法估算資產的有形損耗和功能性損耗。

第四步，估算確認被評估資產的凈價。

㈡ 成本法在房地產估價中的優缺點及改進方法

(一)成本法的概念
成木法也稱重置成本法，是從待評估資產在評估基準日的復原重置成本或更新重置成本中扣減其各項價值損耗，確定資產價值的方法。其基本公式為：
現行市價(評佑價值)=重里成本一有形損耗一無形損耗=重I成本一有形損耗一功能性貶值一經濟性貶值

一．區別
市場法，也稱現行市價法或市場價格比較法，是指通過比較被評估資產與最近售出（交易）的類似資產的異同，將類似資產的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。
成本法，是指在被評估資產現時重置成本的基礎上，扣減其各項損耗價值，從而確定被評估資產價值的方法。
收益法，是指通過估算被評估資產的未來預期收益並折算成現值，藉以確定被評估資產價值的一種方法。
比較：市場法的資料直接來源於市場，同時又為即將發生的資產業務估價，所以市場法的應用，與市場經濟體制的建立與發展，資產的市場化程度密切相關。運用市場法進行資產評估的資料具有時效性。而成本法的資料是歷史資料，受時間的限制不大。收益法則是通過估算未來預期收益來評估資產價值。
二．基本原理
市場法，是按所選參照物的現行市場價格，通過比較被評估資產與參照資產之間的差異並加以量化，以調整後的價格作為資產評估價值。
成本法：被評估資產評估值=重置成本–實體性貶值–功能性貶值–經濟性貶值
收益法，是通過預測被評估資產的未來收益並將其折現，以各年收益折現值之和作為資產的評估價值。

三．資產計價尺度
市場法，是以市場價格作為資產評估的計價尺度。
成本法，是以重置成本作為資產評估的計價尺度。
收益法，是以資產未來收益的折現值作為計價尺度。

四．前提條件
市場法：
1、需要有一個充分發育活躍的資產市場；
2、公開市場上存在在功能、面臨的市場條件上與被評估資產可比的資產及交易活動（參照物），且參照物成交時間與評估基準日時間間隔不長。參照物與被評估資產可比的指標、技術參數等資料是可以收集到的。
3、參照物的基本數量至少為3個，參照物成產成交價格必須真實，參照物成交價應是正常交易的結果，參照物與被評估資產之間大體可替代。
成本法：
1、被評估資產的實體特徵、內部結構及其功能必須與假設的重置全新資產具有可比性；
2、應當具備可利用的歷史資料。成本法的應用是建立在歷史資料的基礎上的，如復原重置成本的計算、成新率的計算等，要求這些歷史資料可以收集；
3、形成資產價值的各種損耗是必要的；
4、被評估資產必須是可以再生的或者是可以復制的。被評估資產能夠繼續使用並且在持續使用中為潛在所有者或控制者帶來經濟利益。
收益法：
1、被評估資產未來預期收益可以預測並可以用貨幣計量。要求被評估資產與其經營收益之間存在著較為穩定的比例關系。
2、資產的擁有者獲得預期收益所承擔的風險也是可以預測並可以用貨幣計量。
3、被評估資產預期獲利年限可以預測。

五、適用范圍
市場法，只適用於以市場價值為基礎的資產評估業務。只要滿足市場法的3個前提條件就可以運用市場法。但下列情況不宜採用市場法：1）因資產具有特定用途或性質特殊，很少在公開市場出售，以致沒有公開市場價格的資產，如專用機器設備，或無法重置的特殊設備都不宜採用市場法；2）對於大多數無形資產而言，因其具有保密性、不確定性及不可重復性等特點，所以其交易價格資料往往不對外公開，評估人員無法收集其價格資料，因此不宜採用市場法。
成本法，適用范圍最為廣泛，原則上說，對於一切以資產重置、補償為目的的資產業務都適用。具體而言，除單項資產和特殊用途資產外，對於那些不易計算未來收益的特殊資產及難以取得市場參照物的資產評估業務都可用此法進行評估。
收益法，一般適用於企業整體價值的評估，或者能夠預測未來收益的單項資產或者無法重置的特殊資產的評估活動，如企業整體參與的股份經營、中外合作、中外合資、兼並、重組、分立、合並均可以採用收益法。此外，可以單獨計算收益的房地產、無形資產也可以應用此法。
收益法，一般適用於企業整體價值的評估，或者能夠預測未來收益的單項資產或者無法重置的特殊資產的評估活動，如企業整體參與的股份經營、中外合作、中外合資、兼並、重組、分立、合並均可以採用收益法。此外，可以單獨計算收益的房地產、無形資產也可以應用此法。
六．優缺點
市場法：
優點
1、原理簡單、易於理解和掌握。也是國際上公認的三大基本評估方法之一；
2、能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數、指標直接從市場取得，評估值更能反映市場現實價格，更能反映市場價格變動趨勢；
3、評估結果易於被各方面接受和理解。
缺點
1、對市場環境要求較為嚴格，需要有公開活躍的市場作為基礎；
2、在進行影響因素比較、差異調整時，往往受評估人員主觀因素的影響較大，這在一定程度上影響其評估結果的准確性；
3、該法只適用於以資產價值為基礎的資產，不適用於專業機器設備和大部分無形資產，以及受地區、環境等嚴格限制的一些資產評估。
成本法：
優點
1、能比較充分地考慮到資產的各種損耗，評估結果更趨於公平合理；
2、使用范圍廣泛；它除了適合於單項資產和具有特定用途的專項資產評估外，對於那些不易計算資產未來收益、無法重置特殊資產及難以取得市場參照物的資產評估也可以使用此法。
缺點
1、計算復雜、工作量大；
2、各種貶值，尤其是經濟性貶值不易計算，難以把握，往往影響評估結果的准確性。
收益法：
優點
1、充分考慮了資產未來收益和貨幣時間價值，能真實准確地反映企業本金化的價值；
2、資產未來預期收益的折現過程與投資過程相吻合，因此此法得到的評估結論易為買賣雙方所接受。
缺點
1、使用收益法往往受很多條件的限制，所以它的使用范圍比較小，通常適用於企業整體資產和可預測未來收益的單項生產經營性資產的評估；
2、資產未來收益額及風險報酬率的預測難度較大，且易受主觀判斷和未來不可預見因素的影響。

㈢ 成本收益法的各方法的適用性和局限性

成本法以資產負債表為基礎，相對於市場法和收益法，成本法的評估結果客觀依據較強。一般情況下，在涉及一個僅進行投資或僅擁有不動產的控股企業，以及所評估的企業的評估前提為非持續經營時，適宜用成本法進行評估。但由於運用成本法無法把握一個持續經營企業價值的整體性，也難衡量企業各個單項資產間的工藝匹配以及有機組合因素可能產生出來的整合效應。因而，在持續經營假設前提下，不宜單獨運用成本法進行價值評估。
收益法以預期的收益和折現率為基礎，因而對於目標企業來說，如果目前的收益為正值，具有持續性，同時在收益期內折現率能夠可靠的估計，則更適宜用收益法進行價值評估。通常，處於成長期和成熟期的企業收益具有上述特點，可用收益法。基於收益法的應用條件，有下述特點的企業不適合用收益法進行價值評估：處於困境中的企業、收益具有周期性特點的企業、擁有較多閑置資產的企業、經營狀況不穩定以及風險問題難以合理衡量的私營企業。
市場法最大的優點在於具有簡單、直觀便於理解、運用靈活的特點。尤其是當目標公司未來的收益難以做出詳盡的預測時，運用收益法進行評估顯然受到限制，而市場法受到的限制相對較小。此外，站在實務的角度上，市場法往往更為常用，或通常作為運用其他評估方法所獲得評估結果的驗證或參考。但是運用市場法評估企業價值也存在一定的局限性：首先，因為評估對象和參考企業所面臨的風險和不確定性往往不盡相同，因而要找到與評估對象絕對相同或者類似的可比企業難度較大；其次，對價值比率的調整是運用市場法及為關鍵的一步，這需要評估師有豐富的實踐經驗和較強的技術能力。

㈣ 資產評估報告中市場法和收益法下得出結論差異的原因

市場法、收益法和成本法被稱為房地產評估的三大方法,而在房地產市場化水平比較高的北京市場,收益法和市場法是應用昀廣泛的兩種方法。市場法是參照與估價時點近期類似房地產的實際成交價格來評定待估房地產價格的一種估價方法,其理論依據是房地產交易中的替代原理。通過對己經發生了交易的類似房地產的既知價格,進行交易情況修正、交易日期修正、區域因素修正和個別因素修正等得出估價對象的房地產價格。該方法適用於具有交易性的房地產,如住宅、寫字樓、商鋪等。收益法是通過預測估價對象的未來收益,利用適當的還原利率將其轉換為價值來取估價對象價值的方法。該方法的理論依據是預期原理,它適用於對有收益或有潛在收益的房地產進行評估。然而,在當今的北京房地產估價領域,估價人員普遍發現兩種方法評估出的結果差距越來越大,市場法評估出的結果往往偏高於估價對象的客觀合理價格,而收益法評估出的結果大大低於市場法評估出的結果。因此,有的估價師舍棄收益法,只採用市場法一種方法進行評估,這與《房地產估價規范》的要求是不符的估價實踐中,有大量的評估案例反映出收益法評估出的結果比市場法評估出的結果低很多,有人認為是當前的房地產市場存在問題,房地產的租售比太低,房地產市場存在泡沫,對於房地產市場是否存在泡沫在此不作過多論述。房地產評估就是評估出房地產在估價時點的客觀、合理的價格,而這個價格應該是與大多數市場成交案例的平均價格相吻合的,而不管房地產市場是否存在泡沫。在當前的北京房地產市場上,市場法評估出的房地產價格比實際成交價格偏高一些,主要在於方法運用過程中存在一些問題。 由於我國在房地產市場信息化建設方面比較落後,對於實際成交的房地產的詳細信息沒有及時進行收集、整理、分析和定期公布,建立可供估價人員參考的資料庫