㈠ 物業管理費應計入什麼會計科目
繳納物業管理費應計入管理費用。物業管理費，是物業管理公司依據物業管理服務合同為物業使用人或所有人提供物業管理服務，物業管理使用人或所有人依據物業管理服務合同應當付出的費用。
物業管理公司為業主或用戶提供的不同服務項目，其收費標準是有所不同的，有些服務項目，其收費標準是物業管理公司與業主或用戶面議洽談而定；
有些服務項目，其收費標准要按政府有關部門的規定執行。在具體收取物業管理費時，有些項目是一次性收費；有些項目則是定期收取；有些項目的收取方式較為靈活。
(1)物業入伙資料屬於什麼成本擴展閱讀
按其歸屬的會計要素分類：
1、資產類科目：按資產的流動性分為反映流動資產的科目和反映非流動資產的科目。
2、負債類科目：按負債的償還期限分為反映流動負債的科目和反映長期負債的科目。
3、共同類科目：共同類科目的特點是需要從其期末余額所在方向界定其性質。
4、所有者權益類科目：按權益的形成和性質可分為反映資本的科目和反映留存收益的科目。
5、成本類科目：包括「生產成本」，「勞務成本」，「製造費用」等科目。
6、損益類科目：分為收入性科目和費用支出性科目。收入性科目包括「主營業務收入」，「其他業務收入」，「投資收益」，「營業外收入」等科目。費用支出性科目包括「主營業務成本」，「其他業務成本」，「營業稅金及附加」，「其他業務支出」，「銷售費用」，「管理費用」，「財務費用」，「所得稅費用」等科目。
㈡ 物業費計入什麼科目
管理費用中可另設個子目。如水電物管費。物業管理費應該計入：
借：營業費用：水電費/房租費/物業管理費——按二級明細設置。
貸：銀行存款/庫存現金。
房租費、物業管理費、水電費都屬於管理費用（或營業費用）的核算范圍。如果是單位行政管理部門發生的房租費、物業管理費、水電費等，全部計入「管理費用」科目。如果是單位銷售營業部門發生的房租費、物業管理費、水電費等，全部計入「營業費用」科目。
財務費用是指企業為籌集生產經營所需資金等而發生的費用，包括利息支出(減利息收入)、匯兌損失(減匯兌收益)以及相關的手續費等。其具體內容包括：
（1）利息支出，指企業短期借款利息、長期借款利息、應付票據利息、票據貼現利息、應付債券利息、長期應付引進國外設備款利息等利息支出(除資本化的利息外)減去銀行存款等的利息收入後的凈額。
（2)匯兌損失，指企業因向銀行結售或購入，外匯而產生的銀行買入、賣出價與記賬所採用的匯率之間的差額，以及月度(季度、年度)終了，各種外幣賬戶的外幣期末余額，按照期末規定匯率摺合的記賬人民幣金額與原賬面人民幣金額之間的差額等。
（3）相關的手續費，指發生債券所需支付的手續費(需資本化的手續費除外)、開出匯票的銀行手續費、調劑外匯手續費等，但不包括發行股票所支付的手續費等。
㈢ 房屋物業管理公司的成本確認
物業管理成本由以下兩個部分構成：
1．營業成本
營業成本是企業在從事物業管理活動中發生的各項直接支出，它包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。
(1)直接人工費，包括企業直接從事物業管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。
(2)直接材料費，包括企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。
(3)間接費用，包括企業所屬物業管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。
2．期間費用或經營管理費用
期間費用或經營管理費用是物業管理企業在提供物業管理服務過程中發生的，與物業管理服務活動沒有直接聯系，屬於某一會計期間耗用的費用。
(1)管理費用。是物業管理企業行政管理部門為管理和組織物業管理服務活動而發生的各項費用，包括公司經費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術轉讓費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業務招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢(減盤盈)損失以及其他管理費用等(註：實行一級成本核算的物業管理企業，營業成本中可不設間接費用，直接將間接費用全部計人管理費用)。
稅金：是指企業按規定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。
無形資產攤銷：是指專利權、商標權、著作權、土地使用權、專利技術等無形資產的攤銷。
(2)財務費用。是物業管理企業為籌措資金而發生的各項費用，包括：①利息凈支出，②匯兌凈損失(匯兌收益減去匯兌損失)，③金融機構手續費，④公司籌資發生的其他財務費用。
關於物業管理成本的構成或開支范圍，《物業管理企業財務管理規定》和《施工、房地產開發企業財務制度》還有以下特別規定：
(1)物業管理企業經營共用設施設備，支付的有償使用費，計人營業成本；
(2)物業管理企業支付的管理用房有償使用費，計人營業成本或管理費用；
(3)物業管理企業對管理用房進行裝飾裝修發生的支出，計人遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入營業成本或管理費用；
(4)發生的壞賬損失，計人管理費用；
(5)按現行財務制度的規定，不得列入成本的支出主要有：①購置和建造固定資產、無形資產和其他資產的支出；②對外投資支出；③被沒收的財產，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業的贊助、捐贈支出；④國家法律、法規規定之外的各種付費；⑤國家規定不得列入成本、費用的其他支出。
(三)劃清營業成本與期間費用的界限
營業成本與期間費用兩者不得混淆、互相擠占。成本是在收益實現後即得到補償，期間費用則計人當期損益。凡期間費用要按有關規定(或標准)分別計人管理費用或財務費用。這樣，就能弄清企業的直接耗費和間接耗費，准確地核算企業的成本和損益，促進企業加強成本管理，降低成本，提高效益。
物業管理成本的分類
二、物業管理成本的分類
物業管理企業的成本內容繁雜，為了加強企業對成本的管理，加深對其成本的認識，有必要以不同標准對其進行分類。
(一)按照經濟性質分類
按照成本的經濟性質或內容分類，通常可以將物業管理企業發生的成本分為以下七個要素：
(1)外購材料。指物業管理企業耗用的從外部購進的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。
(2)工資。指企業職工的工資總額。
(3)職工福利費。指企業按工資的規定比例計提的職工福利費。
(4)折舊費。指按照規定計算的固定資產折舊費用。
(5)利息支出。指財務費用中銀行借款利息支出減去利息收人後的凈額。
(6)稅金。指應計人管理費用的各種稅金，如房產稅、車船使用稅、印花稅等。
(7)其他支出。指不屬於以上各要素的費用，如郵電通訊費、差旅費、租賃費等。
按照費用的經濟內容(或性質)進行分類，有助於具體反映物業管理企業各種費用的構成和水平。
(二)按照經濟用途劃分
物業管理企業在經營過程中發生的成本，其用途各不相同。前面所介紹的物業管理成本的構成實際上就是按照經濟用途的不同來分類的。
按經濟用途進行分類，有助於揭示物業管理成本升降的原因，從而可為降低成本，加強成本管理指明方向。
(三)按照與業務量的關系劃分
按照與物業管理服務業務量的關系劃分，可將成本分為固定成本、變動成本和半固定或半變動成本。
(1)固定成本。這是指在相關的范圍內，所發生的成本總額保持相對穩定，
不隨物業管理服務業務量而變化的項目，如固定資產的折舊、第一線物業管理師的基本工資等。但當物業管理服務業務量的增減超過一定幅度(相關范圍)時，固定成本會相對地有所增減，所以固定成本也稱為「相對固定成本」。
(2)變動成本。變動成本是指其成本總額隨著物業管理服務業務量的增減變動而變動的那部分成本。它又可以劃分為比例變動成本和非比例變動成本兩個部分。比例變動成本是指所發生的費用隨業務量而比例變化的費用，如物業管理成本中的原材料成本。非比例變動成本是指所發生的費用隨業務量而呈同向趨勢變化的項目，如物業管理成本中的許多輔助材料、燃料、動力等。
(3)半固定或半變動成本。是指成本的發生，隨著業務量的增減而變動，但不呈正比例變動的情況。
將成本劃分為固定成本、變動成本和半固定或半變動成本，對於分析成本升降因素和尋求降低成本的途徑起著重要的作用。一般來說，由於固定成本總額與業務量的變動關系不大，因此降低單位業務量的固定成本應從增加業務量和減少費用的絕對額人手；而變動成本隨著業務量的變動而變動，因此降低變動成本應從降低單位業務量的消耗人手。此外，這種成本劃分方式，還有利於進行物業經營管理的預測與決策。
(四)按照計算依據不同劃分
按照成本計算依據的不同，可以有以下一些成本的劃分(並非成本構成項目)。
(1)目標成本。在目標利潤已經確定的基礎上所要求實現的期望成本。
(2)定額成本。成本項目按定額計算，再匯總出物業管理成本。例如，依據材料消耗定額確定材料成本、依據工時定額確定人工成本、依據費用標准確定生產成本，由此而得出定額成本。
(3)計劃成本。計劃期經過預測而預算出來．並要求執行的物業管理成本。計劃成本是指令性成本。
(4)實際成本。計算期依據實際費用支出而計算出來的物業管理成本。它又可以分為上年實際成本、本年實際成本與累計實際成本。
把成本劃分為目標成本、定額成本、計劃成本和實際成本，對於物業管理企業正確看待成本支出，加強成本的核算和管理，具有十分重要的意義。
(五)按照與決策的關系劃分
按照與決策的關系，可將成本分為邊際成本、差異成本和機會成本等。
(1)邊際成本。是指在一定物業管理服務量水平下，增加或減少一個單位服務量所引起成本總額的變動數，用以判斷增減服務量在經濟上是否合算。當增加一個單位服務量所增加的收入高於邊際成本時，是合算的；反之，是不合算的。微觀經濟學理論認為，服務量增至邊際成本等於邊際收人時，為企業獲得其最大利潤的服務量。
(2)差異成本。是指不同經營管理方案間成本之差異，又稱增量成本或減量成本。在數量上，差異成本等於不同方案之間增加或縮小單位物業管理服務量的成本變化量，乘以增加或減少的單位服務量，再加上由於增加或縮小服務規模而導致的「固定成本」。「差異成本」會計工作者認為，邊際分析的方法固然科學和精巧，但邊際在現實中是難以把握的，不如「差異分析」那樣易於求得較優效果。
(3)機會成本。機會成本是指選擇使用經濟資源於某方案，而放棄另一方案所發生的潛在利益損失。例如，在一定資源條件下，選擇某住宅小區物業管理項目，就意味著放棄其他住宅小區物業管理項目或收益性物業管理項目潛在收益。
(4)估計成本。是指在會計期間開始前，對所承擔的實際物業管理工作預估的成本，目的在於預測實際成本以供定價參考。
(5)沉沒成本。是指因為過去決策已發生，而在目前和未來無論實行何種方案均無法改變的成本。
(6)可緩成本。是指可延緩至以後期間支出，而對當期營業效率無影響的成本。
(7)可免成本。是指一項成本僅與某一方案有關，當該方案被取消時，此項成本亦可免除。
(8)附加價值成本。是指當投人的成本可使顧客覺得服務質量或價值有增加，或是將此成本刪減後顧客會覺得服務質量或價值會減低時，所對應的成本即為附加價值成本。
成本估算的目的
第二節 成本估算方法
一、成本估算的目的
物業管理服務成本，主要包括有人工費、辦公費、物業共用部位與共用設施設備的日常運行和維護費、保安費、清潔衛生費、綠化養護費、物業管理企業固定資產折舊費、保險費以及經業主同意的其他費用。
在經營性物業中，與住宅專項維修資金相對應的公共維修基金或大修基金，是從業主逐期獲取的租金或經營收入中提取的，但這種提取也要以該項費用的支出估算為依據。
目前我國物業管理企業收取物業管理服務費的方式，有包干制和酬金制兩種形式。不論是以包干制還是以酬金制，科學估算物業管理服務成本或者物業管理服務支出，是物業管理企業的一項重要工作。
主要成本項目的估算方法1-7
二、主要成本項目的估算方法
(一)人工費的估算
該項成本是指物業管理企業的人員費用，包括管理服務人員的工資、社會保險、按規定提取的福利費以及加班費和服裝費等。
人工費的測算公式為：
式中的S表示參加測算的物業總面積，單位為㎡。
(二)辦公費估算
辦公費是物業管理企業開展正常工作所需要的有關費用。主要包括：
1．交通費(F1)(元／年)
2．通信費(F2)(元／年)
3．低值易耗文具、辦公用品費(F3)(元／年)
4．書報費(F4)(元／年)
5．宣傳廣告和市場推廣費(F5)(元／年)
6．法律費用(F6)(元／年)
7．節日裝飾費(F7)(元／年)
8．辦公用房租金(含水電費)( F8)(元／年)
上述各項費用一般按年先進行估算，匯總後再分攤到每月每平方米中。其計算公式為：
(三)共用部位與共用設施設備的日常運行和維護費估算
該項費用在物業管理成本中通常都佔有較大比例，而且其中的具體項目也比較多。主要包括以下幾項：
1．維修保養費(F1)(元／年)
2．裝修費(F2)(元／年)
3．能源費(電、氣、油料等)( F3)(元／年)
4．康樂設施費(F4)(元／年)
5．雜項費用(F5)(元／年)
上述各項費用一般按年先進行估算，匯總後再分攤到每月每平方米中。其計算公式為：
公共部位、公共設施設備維修保養費
即：公共部位、公共設施設備維修保養費
(四)保安費估算
保安費是指維持物業公共區域秩序的費用，它由保安系統費、保安人員人身保險費以及保安用房和保安人員住房租金構成。
1．保安系統費(F1)(元／年)
2．保安人員人身保險費(F2)(元／年)
3．保安用房和保安人員住房租金(F3)(元／年)
根據實際情況，分別計算出這些費用，加總後再分攤到每月每平方米中即得出保安費。
用公式可表示如下：
(五)清潔衛生費估算
清潔衛生費是指樓宇內共用部位、公共區域的日常清潔保養費用。包括：
1．清潔工具購置費(F1)(元／年)
此項費用包括垃圾桶、拖把等的購置費。
2．勞保用品費(F2)(元／年)
3．清潔機械材料費(F3)(元／年)
此項費用包括大樓幕牆清潔設備，打蠟拋光機的折舊、消耗材料等。
4.化糞池清理費(F4)(元／年)
5．垃圾外運費(F5)(元／年)
6．其他費用(F6)(元／年)
7．水池清潔費(F7)(元／年)
上述各項費用可按實際情況分別估算出其各自的年總支出，然後加總，用各項費用總和除以參與測算的物業面積與12個月的乘積即得到環衛清潔費。
用公式可表示為：
(六)綠化養護費估算
綠化養護費是指物業區域內綠化的養護費用，包括美化大堂、樓道等公共部位的支出等。應測算項目有：
1．綠化工具費(F1)(元／年)
此項費用包括鋤頭、草剪、枝剪、噴霧器等的購置費用。
2．勞保用品費(F2)(元／年)
此項費用包括手套、口罩、草帽等的購置費用。
3．綠化用水費(F3)(元／年)
4．農葯化肥費(F4)(元／年)
5．雜草清運費(F5)(元／年)
6．園林景觀再造費(F6)(元／年)
此項費用包括補苗費、環境內擺設花卉等的費用。
上述各項費用通常按年計算，除以12個月和參與測算的物業面積即可測算出來。用公式可表示為：
(七)固定資產折舊費估算
該項費用是指物業管理企業擁有的各類固定資產按其總額每月分攤提取的折舊費用。各類固定包括：
1．交通工具(汽車等)( F1)(元／年)
2．通信設備(電話機、手機、傳真機等)( F2)(元／年)
3．辦公設備(桌椅、沙發、電腦、復印機、空調機等)( F3)(元／年)
4．工程維修設備(管道疏通機、電焊機等)( F4)(元／年)
5．其他設備(F5)(元／年)
按實際擁有的上述各類固定資產總額除以平均折舊年限，再分攤到每月每平方米中。計算公式為：
固定資產平均折舊年限一般為5年。
㈣ 物業管理公司收取的物業費計入什麼會計科目
房租費、物業管理費、水電費都屬於管理費用、製造費用、銷售費用的核算范圍。
1、如為本單位行政管理部門發生的租金、物業管理費、水電費等，均納入「管理費」科目。
2、本單位銷售業務部門發生的租金、物業管理費、水電費等是否計入「銷售費用」科目。
3、單位生產部門發生的租金、慧余爛物業管理費、水電費等是否包含在「製造成本」項目中。
(4)物業入伙資料屬於什麼成本擴展閱讀前漏：
商品房的物業管理費一般由以下一些項目構成：
1、公共財產及其配套設施的維修費用，包括外牆、樓梯、人行通道、電梯（自動扶梯）、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電系統、給排水系統等機械設備的維修費用，設備、機械、設施等。
2、管理人員的工資，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費等。
3、公共照明毀姿、噴泉、灑草等公用事業支出。
4、購置、租賃必要的機器設備的費用。
5、財產保險（火災保險、災害保險等）和各項責任保險的支出。
6、垃圾清理、水池清理、消毒除害費用。
7、公共場所、幕牆、牆面的清潔費用。
8、公共區域的種花、種草、養護費用。
9、續期准備金，即物業配套設施的續期費用。