⑴ 採用成本模式計量的投資性房地產如何進行賬務處理
成本模式的會計處理比較簡單，主要涉及「投資性房地產」、「投資性房地產累計折舊（攤銷）」、「投資性房地產減值准備」等科目，可比照「固定資產」、「無形資產」、「累計折舊」、「累計攤銷」、「固定資產減值准備」、「無形資產減值准備」等相關科目進行處理。
（一）外購或自行建造的投資性房地產
外購採用成本模式計量的土地使用權和建築物，應當按照取得時的實際成本進行初始計量，其成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬於該資產的其他支出。企業購入的房地產，部分用於出租(或資本增值)、部分自用，用於出租(或資本增值)的部分應當予以單獨確認的，應按照不同部分的公允價值占公允價值總額的比例將成本在不同部分之間進行合理分配。
自行建造的採用成本模式計量的投資性房地產，其成本由建造該項資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成，包括土地開發費、建安成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。建造過程中發生的非正常性損失直接計入當期損益，不計入建造成本。
（二）非投資性房地產轉換為投資性房地產
房地產的轉換，是因房地產用途發生改變而對房地產進行的重新分類。企業必須有確鑿證據表明房地產用途發生改變，才能將投資性房地產轉換為非投資性房地產或者將非投資性房地產轉換為投資性房地產。這里的確鑿證據包括兩個方面：一是企業董事會或類似機構應當就改變房地產用途形成正式的書面決議，二是房地產因用途改變而發生實際狀態上的改變，從自用狀態改為出租狀態。
1.作為存貨的房地產轉換為投資性房地產
作為存貨的房地產轉換為投資性房地產，通常指房地產開發企業將其持有的開發產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產。這種情況下，轉換日通常為房地產的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期。一般而言如果企業自行建造或開發完成但尚未使用的建築物，且董事會或類似機構作出正式書面決議，明確表明其持有以備經營出租的空置建築物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明其自行建造或開發產品用於經營租出、持有意圖短期內不再發生變化的，應視為存貨轉換為投資性房地產，轉換日為董事會或類似機構作出書面決議的日期。
企業將作為存貨的房地產轉換為採用成本模式計量的投資性房地產，應當按該項存貨在轉換日的賬面價值，借記「投資性房地產」科目，原已計提跌價准備的，借記「存貨跌價准備」科目。按其賬面余額，貸記「開發產品」等科目。
2.自用房地產轉換為投資性房地產
企業將原本用於生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用於出租，通常應於租賃期開始日，將相應的固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。對不再用於日常生產經營活動且經整理後達到可經營出租狀態的建築物，如果董事會或類似機構作出正式書面決議，明確表明其持有以備經營出租的空置建築物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明其自用房地產用於經營租出、持有意圖短期內不再發生變化的，應視為存貨轉換為投資性房地產，轉換日為董事會或類似機構作出書面決議的日期。
企業將自用土地使用權或建築物轉換為以成本模式計量的投資性房地產時，應當按該項建築物或土地使用權在轉換日的原價、累計折舊、減值准備等，分別轉入「投資性房地產」、「投資性房地產累計折舊(攤銷)」、「投資性房地產減值准備」科目，按其賬面余額，借記「投資性房地產」科目，貸記「固定資產」或「無形資產」科目，按已計提的折舊或攤銷，借記「累計折舊」或「累計攤銷」科目，貸記「投資性房地產累計折舊(攤銷)」科目，原已計提減值准備的，借記「固定資產減值准備」或「無形資產減值准備」科目，貸記「投資性房地產減值准備」科目。
（三）投資性房地產的後續計量
採用成本模式進行後續計量的投資性房地產，應當按照固定資產或無形資產的有關規定，按期（月）計提折舊或攤銷，借記「其他業務成本」等科目，貸記「投資性房地產累計折舊（攤銷）」。取得的租金收入，借記「銀行存款」等科目，貸記「其他業務收入」等科目。
投資性房地產存在減值跡象的，還應當適用資產減值的有關規定。經減值測試後確定發生減值的，應當計提減值准備，借記「資產減值損失」科目，貸記「投資性房地產減值准備」科目。如果已經計提減值准備的投資性房地產的價值又得以恢復，不得轉回。
（四）與投資性房地產有關的後續支出
1.資本化的後續支出
與投資性房地產有關的後續支出，滿足投資性房地產確認條件的應當計入投資性房地產成本。例如，企業為了提高投資性房地產的使用效能，往往需要對投資性房地產進行改建、擴建而使其更加堅固耐用，或者通過裝修而改善其室內裝潢，改擴建或裝修支出滿足確認條件的，應當將其資本化。企業對某項投資性房地產進行改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，再開發期間應繼續將其作為投資性房地產，再開發期間不計提折舊或攤銷。
與投資性房地產有關的後續支出，不滿足投資性房地產確認條件的應當在發生時計入當期損益。
（五）投資性房地產轉換為投資性房地產
1.投資性房地產轉換為自用房地產
企業將原本用於賺取租金或資本增值的房地產改用於生產商品、提供勞務或者經營管理，投資性房地產相應地轉換為固定資產或無形資產。例如，企業將出租的廠房收回，並用於生產本企業的產品。在此種情況下，轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用於生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。
企業將投資性房地產轉換為自用房地產時，應當按該項投資性房地產在轉換日的賬面余額、累計折舊（攤銷）、減值准備等，分別轉入「固定資產」、「累計折舊」、「固定資產減值准備」等科目；按投資性房地產的賬面余額，借記「固定資產」或「無形資產」科目，貸記「投資性房地產」科目；按已計提的折舊或攤銷，借記「投資性房地產累計折舊（攤銷）」科目，貸記「累計折舊」或「累計攤銷」科目；原已計提減值准備的，借記「投資性房地產減值准備」科目，貸記「固定資產減值准備」或「無形資產減值准備」科目。
2.投資性房地產轉換為存貨
房地產開發企業將用於經營租出的房地產重新開發用於對外銷售的，從投資性房地產轉換為存貨。這種情況下，轉換日為租賃期屆滿、企業董事會或類似機構作出書面決議明確表明將其重新開發用於對外銷售的日期。
企業將投資性房地產轉換為存貨時，應當按照該項投資性房地產在轉換日的賬面價值，借記「開發產品」科目，按照已計提的折舊或攤銷，借記「投資性房地產累計折舊（攤銷）」科目，原已計提減值准備的，借記「投資性房地產減值准備」科目，按其賬面余額，貸記「投資性房地產」科目。
（六）投資性房地產的處置
當投資性房地產被處置，或者永久退出使用卻不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該投資性房地產。
企業可以通過對外出售或轉讓的方式處置投資性房地產取得投資收益。對於那些由於使用而不斷磨損直到最終報廢，或者由於遭受自然災害等非正常損失發生毀損的投資性房地產應當及時進行清理。此外，企業因其他原因，如非貨幣性交易等而減少投資性房地產業也屬於投資性房地產的處置。企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費後的金額計入當期損益。
處置採用成本模式計量的投資性房地產時，應當按實際收到的金額，借記「銀行存款」等科目，貸記「其他業務收入」等科目；按該項投資性房地產的賬面價值，借記「其他業務成本」科目；按其賬面余額，貸記「投資性房地產」科目；按照已計提的折舊貨攤銷，借機「投資性房地產累計折舊（攤銷）」科目；原已計提減值准備的，借記「投資性房地產減值准備」科目。