❶ 關於如何求取房屋重置成本的思考
利用成本法進行房地產估價時不可避免的需要對建築物的重置成本進行測算，在對建築物的重置成本進行測算時我們常用的方法有單位比較法、分部分項法、工料測演算法以及指數調整法。下面我們針對於具體的方法談談其適用范圍。
1、單位比較法
單位比較法是以建築物為整體，選取與該類建築物的建築安裝工程費密切相關的某種計量單位（如單位建築面積、單位體積等）為比較單位，調查在價值時點的及期建成的類似建築物的單位建築安裝工程費，對其進行適當處理後得到建築物安裝工程費的方法。我們常用的一般為單位面積法，根據單位比較法的定義，單位面積法是調查在價值時點近期建成的相同或相似建築物的單位建築面積建築安裝工程費，然後對其進行適當處理來求取估價對象建築物建築安裝工程費的方法。
影響單位建築工程費的因素通常有建築結構、建築規模、建築層次（建築高度）、裝飾裝修、建築設備等，選用該種方法進行評估在選取可比建築安裝工程費用時，需要盡量選取在價值時點近期建成的與估價對象結構相同、規模相近、建築層次（建築高度）相近、裝飾裝修類似的建築物。
該種方法簡單實用，但是比較錯略。
2、分部分項法
分部分項法是把建築物分解成各個分部工程或分項工程，測算每個分部工程或分項工程的數量，調查各個分部工程或分項工程在價值時點單位價格或成本，將各個分部工程或分項工程的數量乘以單位價格或成本後相加得到建築物安裝工程費的方法，由於近些年來無新建泥木結構的房屋，夯土工程單位成本無法獲得，故不採用分部分項法。
需要獲取臨近價值時點的各個分部工程或分項工程的單位價格或成本，即使工程造價中的一些造價信息，其難點有2個
（1）應結合各個構件或分部分項工程的特點使用計量單位，有的需要用面積、有的需要用體積、有的需要用長度；例如：基礎工程的計量單位通常為體積（m³），牆面抹灰工程的計量單位常為面積（㎡），樓梯欄桿工程的計量單位常為長度（米）。
（2）要避免因重復計算或漏項而造成的測算不準確。
該種方法可以准確的計算房屋的重置成本，但技術難度較高。
3、工料測演算法
工料測演算法是把建築物還原為建築材料、建築構配件和設備，測算重新建造該建築物所需的建築材料、建築構配件、設備的種類和數量、施工機械台班數、人工時數在價值時點相應的單價及人工費標准，將各種建築材料、建築構配件、設施、施工機械台班費的數量及人工時數乘以相應的單價和人工費標准後相加，並計取相應的措施費、規費和稅金等得到建築物安裝工程費的方法。
該方法有點是詳細、准確，但是比較費時、費力，並且需要轉件（如建築師、造價工程師）的幫助，可用於求取具有歷史價值的建築物的重新構建價格。
4、指數調整法
指數調整法（成本趨勢法-cost index trending)是利用建築安裝工程費的相關指數變動或變動率，將估價對象建築物的歷史建築安裝工程費調整到價值時點的建築安裝工程費來求取估價對象建築物安裝工程費的方法。
該種方法主要用於檢驗其他方法的測算結果。
❷ 如何用重置成本法計算房屋的價格
在房屋建築的估價中，用重置成本法求取房屋評估值一般分為3個計算階段，即造價計算階段、重置價值計算階段和評估值計算階段。無論採用什麼方法去進行房屋價值評估，後兩個階段完全相同，所不同的就是造價計算所採用的計算方法各不相同。眾所周知，計算一個建築項目的工程造價的方法不外乎有預(結)算編製法、竣工結算調整法、造價換演算法、工料機價值編製法、指數調整法、單方造價比較法等。另外還有一種概算指標編製法，它是屬於預(結)算編製法的另一種形式，它和概預 (結)算編製法的不同之處只是所採用的定額種類不同， 預(結)算編製法所採用的定額為建設預算定額，而概算指標編製法所採用的定額為建築設計概算指標定額。在企業的整體資產評估或群體建築的資產評估中，單方造價比較法應用最廣、也是行之有效的評估方法，指數調整法一般不提倡使用。總之，上述各種造價計算方法的選用應根據所具備的評估資料的條件來確定，下面將對各種造價計算方法的適用條件進行分析。
1.概預(結)算編製法
按照資產評估的概念，概預 (結)算編製法不是一個正規的評估方法，在正常的情況下， 概預 (結)算只能作為房屋評估的依據資料，由委託方提供給評估人員，而不是評估人員必須做的工作，更不能將資產評估和概預 (結)算編制混為一談，除非在概預 (結)算資料未能保存，原圖紙及技術資料、定額資料非常齊全，編制量又不大的情況下可以採用。用設計概算指標去編制建築造價的方法更不能使用，因為設計概算指標是一個在進行房屋建築初步設計時的經濟控制指標，它不能代表房屋的實際價值，用這個指標去編制建築造價，很可能誤差太大而失去評估值的准確性。
2.竣工結算調整法
竣工結算調整法一般適用於原竣工結算數據齊全，准確可靠，距評估基準日又較近，現行建築造價變動幅差不大的房屋估價情況，通常可以採用不超過±5%的造價調整系數對原竣工結算進行調整求得委估建築的現行造價。如果上述條件不具備，建議慎用。
3.造價換演算法
造價換演算法實際上就是重套定額法，它按照原項目工程量套用現行預算定額去估算房屋現行造價的一種房屋估價方法，一般適用於單體建築的評估。當委估建築的建造期時過已久，概預算定額已有變動，其建築造價已有較大的變化，原竣工結算造價已無法作為評估依據時，一般可以採用造價換演算法。但是，必須在委估建築的各類技術資料齊全、原竣工結算資料完整的情況下採用此法，否則，不得使用。
4.工料機價值編製法
工料機價值編製法就是先將委估建築的人工、材料、機械三類費用分別計算而後再相加求出建築造價的方法，它一般適用於單體建築的評估。這個方法適用范圍很窄，因為這三類費用的原始數據很難齊全，准確度難以掌握，容易因數據資料的不完整或不準確而失去造價的正確性。只有在評估項目各相關資料齊備、數據准確的情況下可以採用此法計算建築造價。否則，要慎重考慮。
5.指數調整法
(1) 指數調整法應用分析
指數調整法系按照賬面原值乘以建築調價系數去估算房屋現行造價的一種方法。它一般適用於群體建築的評估，也可用於單體建築的評估，但評估的可靠性較差。運用該方法進行房屋估價計算有兩個關鍵因素，即賬面原值和採用的調整系數，只有在賬面原值正確，採用的調整系數准確的前提下，這樣計算的結果才能准確可靠。在一個群體的房屋建築評估中，由於很多項目賬面值缺乏可靠性，有的調整系數不準確，應避免使用此法。
在不得已的情況必須採用指數調整法進行房屋估價時，應認真審核賬面原值及造價調整指數的正確性，只有在兩個因素相關關系符合評估要求的情況下才能使用此法進行房屋造價計算。
(2)計算方法
建築調價系數系由造價調整系數、前期和其它費用調整系數以及資金成本綜合調整系數等部分組成，前者系指在房屋建築建造過程中所耗費的建造成本在不同建造時期的比例關系；後者系指在房屋建築建造過程中建造成本以外所耗費的費用成本在不同建造時期的比例關系以及在不同建造時期資金成本綜合率的比例關系，還有其它方面的調整比例關系暫未考慮。在重置價值評估計算過程中，重置價值的調價系數應由建築綜合調價系數來表達，建築綜合調價系數可以近似地按下列公式計算。
C=C1×(1+Cq1) ×(1+Cz1)/ (1+Cq2) ×(1+Cz2)
Jc=Jz×C
C：建築綜合調價系數;
C1：評估基準日時的造價調整系數;
Cq1：評估基準日時的前期和其它費用系數;
Cz1：評估基準日時的資金成本綜合率;
Cq2：原前期和其它費用系數;
Cz2：原資金成本綜合率;
Jc：建築重置價值或建築單方重置價值;
Jz：建築賬面成本價值或建築賬面單方成本價值。
在房屋建築評估中，僅用一個造價調整系數去進行造價計算是不科學的。
例如，北京市某辦公樓，磚混結構，6層，層高3.0m，磚條形基礎365mm厚磚外牆，240厚磚內牆，鋼窗，包板木門，包門套，水磨石地面， 外牆水刷石，內牆噴大白漿，每層設有普通衛生間，水暖電配套齊全，建築面積3058平方米，竣工造價570409元，1985年12月竣工使用，評估基準日為2002年12月，現求評估基準日時的單方重置價值。
經測定評估基準日和房屋建造時的造價調整系數為531%，建造時期的前期和其它費用率為5.65%，計劃經濟時期的資金成本率應為0;評估基準日時的前期和其它費用率為7.86%，資金成本率為一年期5.49%的一半，即2.745%。則
當時的單方成本價=570409/3058=186.53元/m2，
建築綜合調價系數=531%×(1+7.68%)×(1+2.745%)/(1+5.64%)×(1+0%)
=531% ×107.68%×102.745%/105.64%×100.00
= 556.11%
評估基準日時的單方重置價值=186.53×556.11%
=998.25元/m2
重置價值=1037.31×3058
=3172093.98元
在使用造價指數進行房屋造價評估時，應注意造價指數的類別，要選擇相應類別的造價指數去調整，一般情況，造價指數按結構類型劃分可分為鋼筋混凝土框架、鋼筋混凝土排架、磚混、磚木等結構以及其它結構造價調整系數，構築物可按其相應結構類型調整系數套用或按其它結構調整系數套用。還要指出，國家有關部門公布的物價指數及環比指數、清產核資採用的固定資產調整指數不能使用。因為這些指數綜合范圍太廣，概念含糊，沒有針對性;還有按建築物用途劃分的造價系數例如倉庫、醫院、辦公樓、住宅、鍋爐房、車間等用途的造價系數也不能使用。因為房屋造價與結構構造有關，而與用途無關。
另外，建築造價和建築重置價值的含義應區別開來，建築造價增長了，重置價值不一定增長，因為當前期和其它費用率或資金成本率大幅度減少時，建築重置價值有可能還要降低。
❸ 房屋拆遷重置成本如何計算
一般是按當地房價百分之30，評估價的70%