Ⅰ 土地成本是怎樣計算的
問:很多人不知道土地的成本是怎麼計算的,請問國有土地有償使用是不是成本,這種成本是怎麼算的?
答:這算是一種成本,國有土地有償使用的方式包括:
(1)國有土地使用權出讓;
(2)國有土地租賃;
(3)國有土地使用權作價出資或者入股。目前,廣州市採用的國有土地有償使用方式主要是國有土地使用權出讓。
問:劃撥國有土地使用權的范圍包括哪些?
答:以劃撥方式提供國有土地使用權的用地包括:
(1)國家機關用地和軍事用地;
(2)城市基礎設施用地和公益事業用地;
(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;
(4)法律、行政法規規定的其他用地。具體建設項目用地參見國土資源部《劃撥用地目錄》。
問:國有土地使用權出讓金與新增建設用地土地有償使用費是否相同?國有土地使用權出讓金如何計征?
答:國有土地使用權出讓金和新增建設用地土地有償使用費是不同的。新增建設用地土地有償使用費是由取得新增建設用地的市、縣人民政府繳交。國有土地使用權出讓金是由土地使用者向市、縣人民政府繳交。廣州市由市國土資源和房屋管理局辦理計征國有土地使用權出讓金的手續。
計征標準是:依據市政府1993年《批轉市國土局市房地產管理局關於國有土地使用權出讓金標準的請示的通知》(穗府[1993]58號),商業平均標定地價1800元/平方米,工業平均標定地價500元/平方米,住宅平均標定地價820元/平方米。具體項目的標定地價根據地段、市政公建配套設施、繁華程度、臨路(街)位置、樓層(層數)、得房率、用地使用年限和特殊因素等八個調節系數進行計算。
計征面積:商業和住宅按建築面積計征,工業按用地面積計征。
計征程序:由土地使用者向市國土資源和房屋管理局申請,經市國土資源和房屋管理局評估、會審確定後,由土地使用者與市國土資源和房屋管理局簽訂國有土地使用權出讓合同,土地使用者按合同約定繳交土地出讓金。
減免程序:國有土地使用權減免、返還或緩交的審批權集中在市政府。
問:國有土地使用權出讓的方式有哪些?經營性房地產項目用地如何出讓?
答:國有土地使用權出讓的方式有:協議出讓和公開出讓。公開出讓包括招標、拍賣、掛牌和網上競價。
經營性房地產項目用地必須以公開方式出讓。
Ⅱ 土地價格如何計算
一、土地價格是土地經濟作用的反映,也叫地價,是土地權利和預期收益的購買價格,即地租的資本化。我國的地價是以土地使用權出讓、轉讓為前提,一次性支付的多年地租的現值總和,是土地所有權在經濟上的實現形式。
二、土地價格 高低取決於可以獲取的預期土地收益(地租)的高低和利息率的大小。
1、用公式表示:土地價格=地租÷利息率。
2、所以,土地價格實際上是按利息計算的地租購買價格,它隨著地租的提高或利息率的下降而不斷上漲。不同的權利可取得不同的土地收益,也會有相應不同的土地價格。
3、由於土地具有不同於一般商品的特殊性,土地價格與一般物品的價格相比,有其自身的特性:價格基礎不同;形成時間不同;土地價格的高低不由生產成本決定,主要由地產的有效需求決定;地價具有明顯的地區性和地域性;地價形成市場的不充分性;地價呈總體上升趨勢;地產一般不具有折舊現象。
Ⅲ 房地產開發成本構成項目有哪些
房地產開發成本構成項目有以下方面:
一、開發成本
1、土地成本 土地費用=土地出讓金+拆遷安置補償費(城鎮土地)或征地費用(農業用地)
2、建安工程費 主要指建造建築物所發生的建築工程費用,設備采購費用及安裝工程費用等。一般按樓層和結構進行估算。
3、前期工程費 項目前期規劃、設計、可研費用可按總投資的一定百分比進行估算,水文地質勘察可根據工程量估算,三通一平的費用可根據實際工程量計算。一般前期工程費占建安工程費的3.5%—6。
4、基礎設施建設費 建築物2米以外和項目用地規劃紅線以內的各種管線和道路工程。一般按實際工程量估算,通常占建安費的15%左右。
5、公共設施配套建設費 居住小區內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施的建設費
用。一般按規劃指標和實際工程量計算,也可按配套項目的建築面積和單價來計算,也可按建安費的3%—5%估算。
6、開發期間稅費 各地區不同,繳納的稅費也不同。一般按建安費的8%—15%估算。 7、其他費用 按當地有關部門的費率估算,約占建安費的3%。也可以把此項直接並入開發期間稅費進行估算。
8、不可預見費 一般取1—7項之和的1%—3%,或建安費的2%-5%。
二、開發費用
9、管理費用 開發成本的2%-3%。
10、財務費用 為了計算簡便,一般假定借款當期均在期中支出,其後各期按全期計算,還款當期按期末還款,按全期計息。
11、銷售費用 一般取銷售收入的3%—5%。
Ⅳ 土地成本是怎樣計算的
計算公式:V=σ×r×666.67平方米/畝
V-每畝土地的價值
σ-每平方米建築面積的土地成本
r-容積率
V每畝土地的價值是經營性土地進行招拍掛時的最後成交價,是老闆們作為決策的依據;
σ每平方米建築面積的土地成本是項目運作成功的關鍵,是老闆們的心理底價,它的取值是本公式的核心.
Ⅳ 土地開發成本如何評估
地開發成本的評估方法主要有市場比較法、基準地價修正法和成本法。評估土地開發成本的市場比較法與前述評估毛地價的市場比較法相同。運用基準地價修正法評估土地開發成本,是先分別運用基準地價修正法評估出熟地價和毛地價,然後將兩者相減即為土地開發成本。
運用成本法評估土地開發成本,是土地開發成本各構成部分的累加即為土地開發成本。由於掛牌出讓的宗地,其來源有農民集體土地和國有土地,國有土地又有原住宅用地和單位用地,這些宗地的土地開發成本的構成不同,所以土地開發成本可分為農民集體土地的開發成本、住宅用地的開發成本和單位用地的開發成本。
1、農民集體土地開發成本的計算
農民集體土地的開發成本主要是征地補償費,應按國家及北京市有關法律、法規規定的徵用農民集體土地的費用項目和標准進行計算:集體土地征地補償費=土地補償費+青苗補償費+地上物補償費+勞動力安置費+超轉人員安置費+菜田基金+耕地佔用稅等。
2、住宅用地開發成本的計算
住宅用地的開發成本主要是居民拆遷補償費用,應按北京市房屋拆遷法規的相關規定進行計算:
住宅房屋拆遷補償價格=(基準地價×K+基準備房價)×被拆遷房屋建築面積+被拆遷房屋重置成新價+搬家補償費
上式中,K為容積率修正系數。
3、單位用地開發成本的計算
單位用地的開發成本主要是單位拆遷補償費用,應按北京市房屋拆遷法規的相關規定進行計算:
非住宅房屋拆遷補償價格=區位價格×K1×K2×K3×建築面積+地上物重置成本+停業損失補償費+搬家補償費
上式中,K1為容積率調整系數,K2為房屋原用途調整系數,K3為規劃用途調整系數。
由於以前的土地使用權出讓主要採用協議出讓方式,土地開發成本雖然有法律、法規對征地拆遷費用項目和標准作了規定,但在實際中的費用是通常土地取得者與原土地佔有者討價還價確定的,其之間的協商結果通常不公開,因此目前還沒有比較成熟和准確的評估操作方法。
Ⅵ 土地價格計算公式
「新建房地產價格=土地取得成本+土地開發成本+建築物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發利潤。」
Ⅶ 開發商的土地成本怎麼算
房地產成本的組成
1、土地費用 土地費用包括城鎮土地出讓金,土地徵用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種:協議出讓,招標出讓,拍賣出讓。目前基本以後兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊,通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中,土地費用約佔20%,並有進一步上升的趨勢。
2、前期工程費前期工程費主要指房屋開發的前期規劃,設計費,可行性研究費,地質勘查費以及「三通一平」等土地開發費用。他在整個成本構成中所佔比例相對較低,一般不會超過6%。
3、建築安裝工程費建築安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建築工程,設備及安裝工程費用等,又被稱為房屋建築安裝造價。他在整個成本構成中所佔比例相對較大。從我國目前情況看,約占整個成本的40%左右。
4、市政公共設施費用 市政公共設施費用包含基礎設施和公共配鄭橘衡套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路,自來水,污水,電力,電信,綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施(如學校,幼兒園,醫院,派出所等)和各種營利性的配套設施(如糧店,菜市場等商業網點)等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站,變電室,自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中,該項目所佔比例較大,我國一般在20%~30%左右。
5、管理費用 管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用,它包括管理人員工資,差旅費,辦公費,保險費,職工教育費,養老保險費等。在整個成本構成所佔比例很小,一般不會超過2%。
6、貸款利息 房地產因開發周期長,需要投資數額大,因此必須藉助銀行的信貸資金,在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小,融資額度的多少有密切關系,所以占成本構成比例相對不穩定。
7、稅費 稅費包含兩部分:一部分是稅收,與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅,城鎮土地使用稅,耕地佔有稅,土地增值稅,兩稅一費伍汪(營業稅,城市維護建設稅和教育費附加),契稅,企業所得稅,印花稅,外商投資企業和外國企業所得稅等;另一部分是行政性費用,主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用,項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費,商品房交易管理費,大市政喊做配套費,人防費,煤氣水電增容費,開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所佔比例較大,一般在15%~25%左右。
8、其他費用 其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費,各種不可預見費等,在成本構成中一般不會超過10%。
資料拓展
土地成本,包括土地使用權取得費及土地開發費,應與建築費提取折舊費,而不能將土地使用權作為無形資產攤入管理費用。這樣,在土地使用到期時,產權人才能夠重新購置同等效用的房地產進行再生產。
(資料來源:網路:土地成本)