A. 別墅樓盤銷售成本怎麼核算
財務費用增幅驚人
值得一提的是，雖然水泥、建材等土建成本近段時間有所下滑，不過財務成本增幅驚人，並在房地產開發成本中占據越來越大的比重。
對此，廣宇集團總裁助理任堅剛介紹說，目前財務成本主要是按照土地成本*2年*10%計算，如果以樓面地價5000元/平方米計算，那麼它的財務成本就大約為1000元/平方米。
他說，一個樓盤要不算財務成本，基本上要資金達到平衡之後。什麼時候能達到資金平衡？一般要樓盤銷售過半。一般來說，一個樓盤從拿地到銷售需要2.5—3年，而開盤之後一下子要銷售超過一半，也不是短時間內能完成的。所以產生財務成本的時間，其實遠遠不只2年。
此外，開發商融資已經越來越難。即使能夠從銀行貸到款，利率在原有基礎上浮10%—15%也很正常。而一旦涉及信託等方式，年利率15%—20%也很普通。而事實上，許多公司年貸款利率達到30%，也已經比較多。這么算來，年利率10%，也是比較低的一個比例。
而跟前幾年普遍兩三千元的樓面地價相比，去年一批高價拿地的開發商無疑更為痛苦。因為土地成本這個基數大幅度上揚，由此帶來的財務成本，也是增幅驚人，每平方米動輒上千元。
能否撐起房價底線
一個比較明顯的事實是，當前樓市的問題，並不是購買力的缺失，而是購買信心的確失。開發商不知道購房者的房價預期在哪裡，所以不敢輕易調價，購房者不知道房價的底在哪裡，也不敢輕易下單。那麼，樓盤成本價，能否成為樓市調整期，購房者心目中的一道房價屏障？
記者在采訪過程中了解到，業內人士對此的意見主要分成兩派。
其中一種觀點表示，房產品是一種具有很大投資功能的特殊商品，所以公開其開發成本只是一個權宜之計，對於炒房者來說，既往的成本信息並不會改變其買賣決策，他們關心的只是未來的價格。
比如，雖然單個樓盤的地價成本已成定局，但土地市場價卻在不斷變化。在市場火爆的時候，周邊高地價可以成為樓盤提價的砝碼，但一旦市場不好，地價反過來也會影響房價。比如說，你的拿地成本是3000元/平方米，但現在周邊拍出的土地普遍只有2000元/平方米，那麼市場也會認為你這塊地也就值2000/平方米而不是3000元/平方米。順理成章的，人們對樓盤的心理預期價格也會調低。
而以攻略地產執行董事祝軍華為代表的另一種態度則認為，樓盤開發成本對於自住需求者來說，有一定的參考意義。「那些希望房價越低越好的人，往往是短時間內不會買房的人，而真正要買房自住的人，反而不會這樣想。」
他說，我們不說每個樓盤都要造成百年建築，但房子畢竟是有70年產權的商品，土地資源又具有稀缺性，所以它需要有一定的投入，做出一定的配置。「如果房價低於成本，我想十有八九的開發商，會選擇做『減法』，而不是做『加法』，這就會使得樓市產生一個特殊階段的、品質都只達到底線的樓盤，這對於購房者來說，也不是什麼好事。」
他說，開發商推出成本價或者虧本價，短期內的促銷成果可能比較明顯，但虧本銷售不會持久，它的結果很有可能就是小公司割肉解套退出市場，樓盤爛尾、崩盤，而這對於市場的健康發展，是不利的。
成本控制箭在弦上
不過無論成本價能否成為樓市調整中的一個支撐節點，但可以肯定的是，對於杭州的開發商來說，成本控制已經迫在眉睫。
「杭州樓市之前太順了，開發商主要也把精力放在做產品上面，因為利潤遠遠比家電、紡織等行業要高，所以開發商對於成本控制比較粗放。」祝軍華說。
對此，一位不願意透露姓名的業內人士告訴記者，事實上，即使在行情火爆的前幾年，雖然房子很好賣，但依舊有開發商虧本。比如城北有個項目，是在2005年拿的土地，樓面地價是4000多元/平方米，老闆准備賣7000元/平方米，因為他認為建安成本只有1600-1700元/平方米就足夠了，這樣還有1300元左右的利潤，也不錯了。不過實際上，這個樓盤最後的建安成本花了2800多元/平方米，肯定虧本了。
「行情火爆的時候，開發商可能覺得也沒什麼，認為虧得起。但是一旦市場下滑，那麼這樣想當然地做房產，肯定是不行的。」他說。
而任堅剛則表示，樓市調整時間越長，成本控制就越重要。因為對於一個樓盤來說，它的土地成本就擺在那裡，無法更改，銷售成本上不去，只能進行成本控制。不過成本控制不是說降低樓盤質量，而是控制一些不合理的開支，因為市場不好的時候，如果產品做得不好，購房者不肯收房，那就更麻煩了。
B. 房子的材料成本是不是很貴為何很多城市房價動不動就好幾萬
其實不是房子材料成本高，而是地價高，現在出現很多地王，直接就把地皮的價格給炒起來。成本高了，再加上房子材料，人工也都漲價，還有炒房客的瘋狂。所以房價就被拉高了。