1. 中國的住房價格會降下來嗎
房地產宏觀調控進行了一輪又一輪，但是房價為什麼沒有降下來，宏觀調控只是「紙上談兵」嗎？當然不是，那麼到底是什麼原因造成現在房價降不下來呢？ 原因之一：開發商的囤房「觀望」 在房價沒有真正穩定之前，任何的房地產調控都是大家關心的話題，隨著中央政府的態度日漸堅定，宏觀調控一次比一次「深入」，在這樣的情形下，大多數的開發商選擇了「觀望」，既不對新政表示不滿，也不順從新政的「意願」而降低房價，採取了一種消極的「觀望」態度。表面上是消極的，其實是有目的行為。因為開發商手中有房，但是又不降價賣，囤積在那裡目的十分明顯，一方面不想放棄豐厚的利潤，另一方面又不想正面「沖突」新政。 國家宏觀調控政策出來之前，發展商們就開始觀望；新政出台、地方細則還不明朗，發展商們繼續觀望；地方細則出台，發展商還在觀望。為什麼呢？難道是希望這個時候，能有政府官員站出來告訴他們房價是應該漲還是降？由於曾經為房價上漲推波助瀾的官員開始沉默以來，發展商也顯然少了幾分「銳氣」，多了幾分「憂慮」。 由於地方官員的不表態，也由於房地產行業在城市發展中成為重要的稅源和財政收入來源。地方官員的「遲疑」態度決定了發展商有足夠的耐心在「觀望」。 原因之二：地方政府繼續靠賣地賺取土地出讓金 新政出台以後，全國各地相繼有不少地方政府進行了土地拍賣，雖然土地之中有「限戶型」土地，但是發展商繼續高價拿地，並放出豪言：限戶型的90平方米住房我照樣賣萬元每平方米的價格。土地成本高昂成為房價不降的「擋箭牌」。 既然房地產泡沫能夠最快捷、最顯著、最簡單地拉動地方GDP的增長，那些苦心為自己「製造」政績的政府官員自然湧起越來越高的追逐熱情。與從助推房地產「大躍進」中統計出來的GDP相比，促進就業、關愛民生的為官之責難免缺乏足夠的吸引力了。 原因之三：市場上的住房供求關系變化不大 供需關系影響到房價暫時的漲跌，市場供應量變化受需求影響很大，而在短時間內，供應量的增減的確是影響了房價的上下波動，但是不能長期影響上升，房地產成本也是有自己漲跌市場自我運行的規律。多數開發商在樓市調控細則出台這段時間內的觀望，各個環節都放慢了住宅供應速度。 《經濟日報》日前報道說，今年第二季度，全國房地產價格在一季度上漲的基礎上繼續上揚，二季度與去年同期相比，房屋銷售價格上漲5.0%，土地交易價格上漲7.1%，房屋租賃價格上漲1.9%。但是7月份以後，在全國很多的城市房價開始慢慢有所下降。但是，不能排除在供應物缺少的前提下，市場總是會「嫌貧愛富」地以出價者高為先，顧不上去照顧低端消費，畢竟任何企業包括房地產企業都是以「贏利最大化」為最高目標的。 原因之四：房地產市場的壟斷格局 房地產市場中建材成本是導致價格波動的重要環節之一，而壟斷對房地產市場價格而言，有很大的影響。由於壟斷的關系，價格上不存在競爭，價格的多少不由市場來決定，壟斷導致了行業利潤和市場價格趨於穩定，因為價格自己說的算，不會隨便降低或升高。 中國的大小發展商很多，但是擁有大片的土地和項目開發權的發展商都算是房地產界的元老。由於擁有雄厚的資金，他們不著急將手中的房子便宜的賣出去。而多數小的發展商的項目早早就賣完了，或是本身定的價格就不高，無法與大開發商去競爭。所以，現在的房地產市場價格還是由發展商說的算的。 原因之五：央行新政策讓投機者日子「吃緊」 央行新政策將使一部分企業在銀行那裡「斷奶」，他們從其他渠道籌集資金的成本必然比銀行貸款高，加上銀行針對個人提高第二套住房貸款利率、提高首付款比例，開發商把其攤到銷售成本中，有些企業甚至開始抬高售價。 而且對個人貸款的「封殺」，打擊了投機炒房的囂張氣焰，但是投機炒房者的根基還很穩定，很多的投機炒房者不需要通過銀行貸款來達到炒樓的目的。所以現階段的銀行加息所體現出來的效果在短時間內不會太明顯。由於銀行皆為政府壟斷，政府擔心房地產貸款猛增會導致銀行風險加大，因此會採取措施加以嚴控，這就意味著房地產建設資金的減少，房價也就降不下來。 原因之六：我國房地產稅費構成存在不合理因素 中國的房地產不合理的稅費成本在一定程度上拉高了房價，而房地產稅費改革勢在必行，應盡快取消不合理收費，開征統一的物業稅。目前我國房地產稅費制度存在兩個雙軌制、一個不規范，即內外資、城鄉兩套稅制及收費項目繁多、規范程度低。要建立合理、具有透明度的房地產稅制，首先應考慮內外資的並軌，條件具備時再適當考慮城鄉並軌。房地產稅費改革的總體思路是：取消不合理收費，開征統一的物業稅。 原因之七、中國人口問題導致房價難以下降 中國的人口眾多直接造成消費群體的增多，其中高端消費群也有千萬之眾，多年來的經濟發展令他們「先富有起來」，他們手中聚集著中國大部分的民間財富。中國人口多，土地少，住房相對也會緊缺，這種大勢下，很多沒有住房的家庭就會比較著急買房，在眾多需求下，價格也發生了變化，由於存在著競爭和需求，趁火打劫的發展商比比皆是。 中國的人口增長過快，老齡化的問題嚴重，由於老人增多，年輕夫婦增多，對住房的需求量也增多，只要市場有供求關系不發生變化，房價就降不下來。 原因之八：豪宅、別墅的價格帶動了整體的房價 這是房價降不下來的主要原因之一，第二季度的房價還是呈現上漲的勢頭，不是因為新政不起作用，恰恰因為新政的及時出現，讓房價上漲的勢頭得到控制。第二季度，豪宅、大戶型、別墅的銷售占總量的大部分，由於普通住房的價格趨於平穩，但是豪宅、別墅的價格還是在幾萬元每平方米的水平線上，所以整體的房價沒有出現下降的情況。 由於中國的「富人」對豪宅和別墅的偏愛，所以豪宅和別墅的價格往往是最難控制的，而且由於豪宅和別墅的利潤是巨大的，所以發展商們都希望蓋豪宅賣給有錢人。所以就算住房結構發生變化，限戶型住房價格下降了，豪宅的價格上升了，那麼整體的房價就不會降下來。 最後強調一點就是盡快擠掉房地產市場中的水分和泡沫，本著讓利於民的宗旨，把房地產價格定在一個合理的尺度內，只有這樣，才能激活房地產市場。 原因之七、中國人口問題導致房價難以下降 中國的人口眾多直接造成消費群體的增多，其中高端消費群也有千萬之眾，多年來的經濟發展令他們「先富有起來」，他們手中聚集著中國大部分的民間財富。中國人口多，土地少，住房相對也會緊缺，這種大勢下，很多沒有住房的家庭就會比較著急買房，在眾多需求下，價格也發生了變化，由於存在著競爭和需求，趁火打劫的發展商比比皆是。 中國的人口增長過快，老齡化的問題嚴重，由於老人增多，年輕夫婦增多，對住房的需求量也增多，只要市場有供求關系不發生變化，房價就降不下來。 原因之八：豪宅、別墅的價格帶動了整體的房價 這是房價降不下來的主要原因之一，第二季度的房價還是呈現上漲的勢頭，不是因為新政不起作用，恰恰因為新政的及時出現，讓房價上漲的勢頭得到控制。第二季度，豪宅、大戶型、別墅的銷售占總量的大部分，由於普通住房的價格趨於平穩，但是豪宅、別墅的價格還是在幾萬元每平方米的水平線上，所以整體的房價沒有出現下降的情況。 由於中國的「富人」對豪宅和別墅的偏愛，所以豪宅和別墅的價格往往是最難控制的，而且由於豪宅和別墅的利潤是巨大的，所以發展商們都希望蓋豪宅賣給有錢人。所以就算住房結構發生變化，限戶型住房價格下降了，豪宅的價格上升了，那麼整體的房價就不會降下來。 最後強調一點就是盡快擠掉房地產市場中的水分和泡沫，本著讓利於民的宗旨，把房地產價格定在一個合理的尺度內，只有這樣，才能激活房地產市場。 原因之七、中國人口問題導致房價難以下降 中國的人口眾多直接造成消費群體的增多，其中高端消費群也有千萬之眾，多年來的經濟發展令他們「先富有起來」，他們手中聚集著中國大部分的民間財富。中國人口多，土地少，住房相對也會緊缺，這種大勢下，很多沒有住房的家庭就會比較著急買房，在眾多需求下，價格也發生了變化，由於存在著競爭和需求，趁火打劫的發展商比比皆是。 中國的人口增長過快，老齡化的問題嚴重，由於老人增多，年輕夫婦增多，對住房的需求量也增多，只要市場有供求關系不發生變化，房價就降不下來。 原因之八：豪宅、別墅的價格帶動了整體的房價 這是房價降不下來的主要原因之一，第二季度的房價還是呈現上漲的勢頭，不是因為新政不起作用，恰恰因為新政的及時出現，讓房價上漲的勢頭得到控制。第二季度，豪宅、大戶型、別墅的銷售占總量的大部分，由於普通住房的價格趨於平穩，但是豪宅、別墅的價格還是在幾萬元每平方米的水平線上，所以整體的房價沒有出現下降的情況。 由於中國的「富人」對豪宅和別墅的偏愛，所以豪宅和別墅的價格往往是最難控制的，而且由於豪宅和別墅的利潤是巨大的，所以發展商們都希望蓋豪宅賣給有錢人。所以就算住房結構發生變化，限戶型住房價格下降了，豪宅的價格上升了，那麼整體的房價就不會降下來。 最後強調一點就是盡快擠掉房地產市場中的水分和泡沫，本著讓利於民的宗旨，把房地產價格定在一個合理的尺度內，只有這樣，才能激活房地產市場。
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