政府融資成本控制在多少

Ⅰ 如何考核政府融資平台融資成本率

融資平台融資成本率的考核計算原理如下：

1、無風險收益率的確定。關於無風險收益率的選擇實際上並沒有什麼統一的標准，考慮到從上市公司角度，在實際計算中採用上海證券交易所掛牌交易的期限最長的國債的內部收益率（折成年收益率）。

2、市場風險溢價的估計。在明確了無風險收益率的計算依據之後，計算市場風險溢價的關鍵就是如何確定股票市場的市場組合收益率，實際中採用自上市公司實施股權融資之後的三年時間內上證綜合指數累計收益率（折成年收益率）。

3、融資總成本中的上市公司總價值V的計算。由於中國上市公司的市值存在總市值和流通市值之分，而債務資本的賬面值的確定也存在不確定因素，因此，直接計算上市公司總價值是有困難的，在實際計算時採用了總投入資本即債務融資資本與股權融資資本之和EK+DK代替上市公司總價值V。

註：融資是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

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融資成本的相關介紹：

1、首先是企業融資的機會成本。就企業內源融資來說，是無償使用的，它無需實際對外支付融資成本。但是，如果從社會各種投資或資本所取得平均收益的角度看，內源融資的留存收益也應於使用後取得相應的報酬；

這和其他融資方式應該是沒有區別的，所不同的只是內源融資不需對外支付，而其他融資方式必須對外支付以留存收益為代表的企業內源融資的融資成本應該是普通股的盈利率，只不過它沒有融資費用而已。

2、其次是風險成本，企業融資的風險成本主要指破產成本和財務困境成本。企業債務融資的破產風險是企業融資的主要風險，與企業破產相關的企業價值損失就是破產成本，也就是企業融資的風險成本。

財務困境成本包括法律、管理和咨詢費用。其間接成本包括因財務困境影響到企業經營能力，至少減少對企業產品需求，以及沒有債權人許可不能作決策，管理層花費的時間和精力等。

3、最後，企業融資還必須支付代理成本。資金的使用者和提供者之間會產生委託一代理關系，這就要求委託人為了約束代理人行為而必須進行監督和激勵，如此產生的監督成本和約束成本便是所謂的代理成本。另外，資金的使用者還可能進行偏離委託人利益最大化的投資行為，從而產生整體的效率損失。

Ⅱ 地方政府 化解債務怎麼搞的新花樣

2020年下半年以來，隨著又一批信用風險事件的爆發，市場對債務化解工作高度關注。尤其是經濟落後地區如雲南、貴州等地的弱資質城投企業，曾經激進擴張的高杠桿房地產企業更是面臨著巨大的再融資壓力。2021年政府工作報告也提出「穩妥化解地方政府債務風險,及時處置一批重大金融風險隱患。」

從理論上來看，化解債務的方式包括債務償還、債務重組、債務置換、債務轉移、債務消滅等。1、債務償還方式，要求有足夠的資金。新增資金要麼來自經營流入、資產變現或再融資。而對於融資困難企業來說，最大的問題恰恰就是沒錢。2、債務重組，即與債權人進行商量，通過削債、展期、利率調整等方式改變債務支付約定。債務重組經常遭到債權人的反對，尤其是削債等手段，根本無法通過債委會表決。3、而債務置換，要求具備一定的再融資能力，能夠將短期債務置換成長期債務甚至是永續債務、高息債務置換成低息甚至無息債務。通過拉長時間來緩解短期償債壓力。4、債務轉移，將償債主體由償還困難的A換成能夠償還的B，降低A的債務壓力和負債率。5、債務消滅，要麼將債務直接滅失，比如破產重整或清算，要麼就是債務轉換成權益，不需要償還。

而實際上主要的化債手段包括還錢、展期、削債、置換、轉股、破產等。轉股是近幾年很流行的方式，新一輪債轉股2016年重新啟動以來，四大AMC和各地方AMC、各銀行系AIC已經有很多案例實踐。雖然破產方式化債最為徹底，但是破產周期較長，流程復雜，債權人損失也最大，也是債權人最為抗拒的方式。它也可能對於區域信用有較大的消極影響。比如遼寧省頻發的違約事件包括華晨 汽車 、沈機床、沈公用違約事件對於當地債券再融資影響很大。

那麼近些年地方政府有哪些化債新手段呢？

2019年10月18日，貴州省金融副省長帶隊（包括貴州省水投、遵義道橋、遵義交旅及貴安開投）前往上交所舉行債券投資人懇談會及路演，對於當地城投公司再融資安排及債務化解等方面內容進行了明確表態。貴州省將確保全省公開市場發行的債券如期兌付，支持貴州省融資擔保有限責任公司（簡稱「省融資擔保公司」）為全省公開市場債券發行提供擔保增信，同時設立了注冊資本金為600億元的貴州省國有資本運營有限責任公司（簡稱「省國資公司」）。省國資公司成立於2014年，注冊資本600億元，實收資本100億元，由貴州金融控股集團有限責任公司（簡稱「貴州金控集團」）100%控股，實際控制人為貴州省財政廳。未來貴州金控集團將積極助力全省各市縣化解政府隱性債務。

2020年9月15日，貴州茅台發布公告稱，董事會會議通過控股子公司茅台集團財務有限公司開展固定收益類投資業務的議案；2020年9月16日，茅台集團宣布擬發行150億元債券，募集資金擬用於收購貴州省高速公路集團有限公司；2019年12月25日，貴州茅台發布公告稱，茅台集團擬將其持有的貴州茅台5024萬股（占貴州茅台總股本的4%）無償劃轉至貴州省國有資本運營有限責任公司（簡稱「省國資公司」），根據過戶日收盤價計算，該部分股權市值587.48億元。

2021年3月11日，貴州高速公路集團有限公司公告，貴州省國資委將所持貴州高速集團10%股權無償劃轉給貴州金控集團。工商變更完成後，貴州國資委持有貴州高速集團75.27%的股權，貴州茅台集團持有貴州高速集團14.74%的股權，貴州金控持有貴州高速集團10%的股權，工商變更登記日為2021年3月9日。

茅台化債的核心，是利用「貴州茅台」這一優質資產來化解債務風險。既可以是把茅台股票注入融資主體，提高其資產質量，也可以直接由貴州茅台來替代融資，而後將資金提供給關聯公司，從而降低融資成本。當前越來越多的區域開始將白酒企業股權進行劃轉也是同樣道理。這一手段不僅可用於化債，也可用於充實社保等。

2021年3月2日，天域生態（603717.SH）公告，與新蒲發展公司簽訂相關協議，新蒲發展公司以貴州新蒲經濟開發投資有限責任公司發行的11,000萬元（19新蒲03期債券（債券代碼162347）債券抵付同等金額的應付公司工程款。天域生態在債券持有期間，既不行使回售權，也不得以非公允價值轉讓債券。天域生態以工程款欠款認購雲南信託相關產品，並指定用於投資債券。

通過金融資產化債，工程企業拿到了更有保證的金融債權，對於工程企業更有保障性。當然在破產清算中，工程款在償付中屬於優先類債權，而金融債權屬於普通債權。而城投公司則將經營性應付賬款轉為金融負債，對於城投公司債務結構並無實質改善，估計也是不得以而為之吧。

2017年，山西交通政府性債務規模超過2000億元，且總體債務成本高、期限短、非標比例大，涉及金融機構眾多，尤其自2018年開始進入還貸高峰期，地方債務風險巨大。山西省政府在通盤考慮之後，決定整合高速資產、組建山西交控集團。在2017年7月獲批籌建之後，山西交控集團於2017年11月便掛牌成立，注冊資本500億元，並同時資產整合、債務重組兩件大事。

資產整合方面，加快對山西路橋集團等劃轉資產的整合，將從山西交通廳劃轉的34家政府還貸高速公路公司重新整合為16個高速公路運營管理分公司，整合資產規模達4000億元左右，並一舉成為除國投公司外山西規模最大的省屬重點國企。山西交控集團還對全省政府還貸高速公路進行集中統一管理，多措並舉提高綜合收益。山西財政還對山西交控集團分年分批進行大規模注資，盡快完成500億元注冊資本金確認工作，大幅改善了山西交控整體負債狀況和市場融資能力。

債務重組方面，在山西交控正式掛牌之後，山西省便通過召開債權人大會等方式，著手將高速公路債務主體變更至山西交控集團，加快完成政府性債務向集團的平移工作。同時與各債權人進行債務重組談判，最終於2018年12月與國開行牽頭，工行、農行、中行、建行、交行、郵儲等參團的銀團正式簽訂了《銀團貸款協議》，債務重組規模最終達到2607億元左右，每年將因此可減少利息支出30億元左右。至此，山西高速公路高成本債務基本得以置換，消除了發生區域性金融風險的可能性，從而成為2018年全國高速公路債務化解的成功案例。

2020年9月29日，為發揮山西省能源企業產業集群優勢，提高集中度，推動能源革命綜合改革試點取得重大突破，山西省委決定對山西省屬煤炭企業進行深度改革重組，組建晉能控股集團。10月30日，晉能控股集團正式掛牌成立。新成立的晉能控股集團注冊資本500億元，資產總額1.1萬億元，職工47.3萬人，煤炭產能近4億噸，電力裝機3800萬千瓦，注冊地在山西大同，下設晉能控股煤業集團、電力集團、裝備製造集團、中國（太原）煤炭交易中心、研究院公司、財務公司6個子公司。集團將聚焦煤炭、電力、裝備製造三大領域，重點做優煤炭產業、做強電力產業、做大高端化智能化裝備製造業，真正實現優勢真優、優勢更優、優勢常優。後續山西潞安礦業（集團）有限責任公司、華陽新材料 科技 股份有限公司（原陽煤集團）相關資產也將陸續被整合。

受永煤債券違約和冀中能源展期事件影響，債券二級市場信心受挫。2021年2月24日至3月2日，山西煤企債券在二級市場出現拋售情況，多筆掛單價格低於80元。2021年3月5日，新聞媒體報道，山西省級層面正組織有關金融單位，醞釀建立省屬煤企折價債券回購長效機制，以有效應對二級市場債券價格異動，維護省屬煤企債券價格穩定，相關方案已形成初稿。

折價債券回購實屬山西應對違約壓力的無奈之舉。債券二級市場收益率高企，債券一級發行遇阻，甚至有消息稱煤企已經轉向了銀行貸款和非標融資。雖然山西一直強調「自2016年以來，山西省屬企業7000多億元債券全部按期兌付，沒有出現一筆違約。目前，山西煤炭產量創 歷史 新高，煤價高位運行，特別是改革重組以後，山西煤企資產負債率持續降低，質量效益提升，發生債券違約可能性不大。」但市場信心並沒有那麼快恢復。

雖然折價回購債券至少給了市場一定的信心，但實際效果可能還要大打折扣。對於民企來說，只要自己能還錢，折價回購債券能大幅賺取價差收益，降低融資費用，因此民企很有動力去搞回購。比如3月1日，陽光100中國控股有限公司（簡稱「陽光100中國」）公告，陽光100中國已於公開市場回購並注銷2018年發行的本金總額為7.5億港元2023年到期的可轉換債券。還有很多民企股東在轉債發行時搞短線交易也是如此。

但是對於國企來說，債券回購的出發點和收益都沒問題，但是在國資國企的治理中始終面臨著激勵約束不相容的問題。債券回購具體實施中面臨著很多實際的問題。比如誰來回購，是煤企自己回購，還是省屬其他公司回購，或者省屬企業交叉回購？資金怎麼來，很多煤企本身面臨著巨大的償債壓力，哪裡有錢來進行回購？回購債券的收益怎麼處理，是自己留存還是上繳省財政，是否構成企業當年的利潤貢獻，是否算做當年的利潤考核？還有如果購買的債券主體最終違約了，這筆虧損怎麼處理？操作人是否需要承擔責任？所有這些問題都對應著「三重一大」事項的審批決策，晉能控股集團可能都沒有自主權，只能是山西國資甚至山西省委省政府層面進行統籌協調解決。

2021年3月5日，一份名為《雲南省國資委關於雲南省投資控股集團有限公司國際評級相關事宜的函》在市場廣為流傳。因此市場傳言，雲投集團擬出售康旅控股44.9%的股權給另一家國有企業，本次股權出售由雲南省國資委主導，試圖緩解其短期流動性問題。截至2020年末，雲投集團合並總資產超4780億元，凈資產超1680億元，收入超1780億元，是雲南資產規模最大的綜合類投資控股企業。根據統計，目前雲投集團存續債券44隻，存續規模544億元，其中一年內到期的債券規模有244.3億元，集中兌付壓力較大。2021年2月24日，雲南省財政廳向雲投集團現金注資10億元，以增強雲投集團資本實力。

雲南康旅控股集團2020年10月掛牌成立，前身為雲南城投集團。截至2020年三季度末，雲南康旅集團總資產2756.33億元，總負債2175.45億元，其中流動負債1266.36億元，應付債券254.74億元，剔除預收賬款的資產負債率76.18%。未來1年內到期債券188.88億元，公司面臨著巨大的債務償付壓力。2021年2月24日，雲南康旅集團將持有的聞泰 科技 （600745.SH）2652萬股流通股協議轉讓雲南工投集團，名義轉讓價款20.67億元，實際該筆金額為雲南工投集團給雲南城投集團的借款本息，因此更像是資產變賣「以股抵債」。

2019年雲南城投集團引入保利集團無果後，2020年5月，雲南省國資委將持有的康旅控股部分股權注入雲投集團。雲南省政府曾表示，雲南將推動全省康旅資源和股權向康旅集團「應注盡注」，同時通過資產重組、注資增信全力支持康旅集團進一步做強做優做大，助力雲南打造世界一流「 健康 生活目的地」。截至目前，雲南省國資委、雲投集團分別持有康旅控股46.73%和44.92%的股份。

整體來看，不論是雲投集團還是雲南康旅集團短期內都面臨著巨大的債券償付壓力。當前雲投集團境內債成交收益率達到了19.16%（52D），美元債收益率31.82%(358D)；雲南康旅集團境內債成交收益率76.91%（80D）,美元債收益率120.42%（1.07Y）。高企的收益率已經反映了市場對其信用違約的巨大擔憂。

實際上在2020年6月，雲南國資委就發文對省屬國企債務進行清理。根據雲南國資委發布的批示《關於省屬企業到期債務情況的報告》，要求所有省屬國企必須牢記嚴控新增債務，並且所有高於6.5%利率的債務，特別是大於7%的必須「千方百計換掉，並嚴禁再有類似」。嚴控新增債務方面，文件點名了雲投集團、雲南城投、雲南建投、雲天化四家省屬國企。文件還要求，所有信託、資管及其他類的都要全部置換或還掉;所有省國企之間今後嚴禁相互借款、擔保、更不能向私企借款擔保，違者依規嚴處。

2020年3月，江蘇鹽城市發文《關於報送成本8%以上債務融資清退工作方案的通知》。文件稱，根據市政府主要領導3月20日在市打好防範化解重大金融風險攻堅戰指揮部全體(擴大)會議上講話要求，請各市屬企業迅速開展融資情況自查自糾工作，並制定成本8%以上融資清退工作方案，清退工作原則上要在2020年年底前全部完成。

2020年4月2日，江蘇省泰州市財政局、國資委簽發《市財政局、市國資委關於加強國有企業資金出借、融資擔保管理工作的通知》，指出「市級國有企業每筆新增債務年化成本原則上控制在6%以內，各市(區)級國有企業每筆新增債務年化成本原則上控制在7%以內，各市(區)下屬園區國有企業每筆新增債務年化成本原則上控制在8%以內」。

2002年4月，江蘇省常州市有關部門就管控政府債務融資成本徵求意見，提出市級年內對7%以上的高成本債務全部置換出清，轄市區年內對8%以上的高成本債務全部置換出清;並明確2020年新增各類融資的成本紅線。另外，市級國有平台公司原則上不得使用信託、融資租賃方式新增融資。在融資環境緊張時，經報備，可以適度採取信託、融資租賃方式作為除隱性債務接續之外的存量債務周轉融資，但新增融資比例不得超過全年新增融資余額的5%;新增融資工具按最高不得超過同期同檔貸款市場報價利率(LPR)上浮15%控制。

而2019年的「鎮江模式」，其主要設想是引入國開行的長期低息貸款，通過低成本的貸款置換區域內高成本的負債。其邏輯也是債務置換。

對2018年以來各地154個化債方案進行了統計分類。

籠統的計劃（80個），方案只有綱領性和方向性的意見，沒有可以落地執行的具體做法。如披露的方案為「統籌資金，償還一批；債務置換，展期一批；項目運營，消化一批；引入資本，轉換一批。」

有明確的計劃（18個）。此類方案盡管仍然沒有落地執行，但已經明確了具體應該如何去做，或統計披露了每種手段或每年應該化解的隱性債務規模。如重慶市合川區表示，10年化解155.51億隱性債務，其中債務置換、借新還舊及展期61.52億元。如內蒙古呼和浩特市表示要協調國開行幫助化解保障房、青城資本等公司債務，進一步拉長債務期限和降低貸款利率，減緩近三年償債壓力。

處於執行階段的方案（56個）。有一部分方案是當地政府總結上一階段的化債結果，或者是正在落地的化債舉措，我們將這一類統一劃分為「處於執行階段的方案」。如江西省上饒市經開區在2019年財政決算中說明，該經開區「通過預算安排償還資金0.5億元，通過公司經營性收入償還2億元，圓滿完成當年（2019年）化解任務。」再如浙江省溫州市「在全省首創政府存量隱性債務降成本置換新模式，首單10億元債務節約利息成本2300萬元。目前通過該模式已完成置換58.46億元，節約利息費用2.6億元。」

整體來看，債務置換和債務重組是比較主流的方式。2019年來廣泛關注的建制縣隱性債務化解試點已經搞了兩輪，試點縣市主要集中在中西部和東北這些債務壓力巨大的弱資質區域。從寧夏永寧縣建制縣試點的案例看，第二輪建制縣試點利用剩餘地方債限額或新增限額發行再融資置換15年開始形成的隱性債務，突破了隱性債務不得置換的約束。整體看地方債置換隱性債務將會是長效機制，但受到法定債務率和限額空間的雙重約束，規模不會很大。

而債務重組一般都需要更強資質主體的增信措施。比如2020年9月，河北建投集團牽頭組建了河北省國企信用保障有限責任公司，並聯合省內國有企業和金融機構等單位，共同發起設立河北省國企信用保障基金，基金總規模300億元。主要面向省屬國有企業在境內公開發行的債券，採取「應急+增信」兩種手段提供信用保障支持。該方式有點類似貴州省成立省融資擔保公司，目的還是通過增信措施提升區域信用水平。當然債務重組能解決一時問題，能否解決根本問題還不確定。

2021年3月6日，財政部網站發布《2020年中國財政政策執行情況報告》，文件再次強調「穩妥化解隱性債務存量。堅持中央不救助原則，建立市場化、法治化的債務違約處置機制，做到『家的孩子誰抱』」。而實際上「中央不救助原則」 早在2014年43號文（《國務院關於加強地方政府性債務管理的意見》）中就已經提出，並在歷次重要 財經 會議文件中都有所提及。官方也一直表態「消滅隱性債務」。

但是理想很豐滿，現實很骨感。

站中央的角度，要避免道德風險，肯定得表態不救助。但是從地方政府既有財力和資源來看，短期內全部償還現有的隱性債務並不現實，除非對大部分債務變性（轉經營性債務的標准放寬），或通過違約出清的方式來解決。但是簡單粗暴地解決政府債務可能會引發很多不可控的後果。而且地方政府債務實際上是 歷史 遺留問題，是中央地方財權事權不對稱多年累積的結果。畢竟多數城投公司的借貸資金最終用於建設對全 社會 有正外部性的民生項目。

更加現實的選擇就是「嚴禁增量」和 「以時間換空間」，通過經濟增長和通脹來實現全 社會 分擔。今年人大報告也特意提出「落實中央與地方財政事權和支出責任劃分改革方案」，就是希望從央地關系改革入手扭轉全局。但首要就是保證城投公司把債務滾下去，只要能活下，以後的事情以後再說。現在主流的「債務置換」和債務重組實際上也是寄希望拉長久期來減輕償債壓力。從這個角度，「城投信仰」有其合理性。

還有很多市場人士提出城投平台整合與市場化轉型的問題。即一方面加強存量城投債務管理，整合區域內的城投平台，集中最優勢的資源去獲取投資者的認可，同時降低再融資成本、提高再融資效率，穩住城投企業現有的債務規模。另一方面，通過股權劃轉、資產注入等多種方式對優質城投平台進行資產整合，促進其向產業平台進行轉化，以產業為基礎提升再融資能力。

整體思路沒有問題，欠缺的就是時間。必須認識到城投平台轉型的長期性、艱巨性和復雜性。改革開放四十年了還在繼續推進，城投市場化轉型短期內很難有明顯的效果。特別是對於某些決策不當的「毒瘤」項目，不但建設成本高企，而且建成後現金流差，還需要持續維護投入，可能需要很長的時間去消化。這種 歷史 包袱不是想甩就能甩的。

以市場高度擔心的同煤集團為例，大同煤礦養著16萬職工，算上家屬和上下游，大同市內靠同煤生活的人超過80萬人。建國初期就成立的大同礦務局曾承擔著大同市內巨大的 社會 責任，從修路等各種基礎設施建設到「三供一業」，費用都需要他們承擔。即使企業辦 社會 已經逐步退出了，但是那些關聯企業員工還需要同煤去消化。這也是很多高成本老礦區還得繼續維持運營的原因。煤炭電力行業很多老廠都因為這個原因連續持續虧損，比如大唐集團保定熱電廠、國家能源集團大雁公司。未來某些城投企業可能也會面臨類似的問題。

總結來看，債務化解工作任重道遠，絕非朝夕能夠完成。短期，保證融資困難企業的再融資能力；中期，通過資產整合股權劃轉等各種方式，提升資產質量，降低融資成本；長期，進行市場化轉型，提升自身經營和造血能力，改善自身現金流。三者緊密關聯，不可或缺。

Ⅲ 某地區土拍的樓面價是13000，開發商要賣多少才能保本，是如何計算的

我們來計算一個合理銷售價吧，假設開發商預期利潤為10%！13000的樓面價應該在二線及以上城市！

1、土地費13000，交易費及契稅，印花稅4.55%，約600元

2、城市配套費，150

3、規劃設計費、勘察費、施工圖設計費，50

4、各種規費，招標費、施工圖審查費、監理費、消防人防審查費等，100

5、臨時設施費（水電道路排水）三通一平等50

6、建安工程費，樓面價這么高肯定都是高層，一般30-32層，2000-2500，北方地區有採暖及外牆保溫，有的地區是8度抗震，增加200元左右！統一按2500

7、小區配套費，包括自來水、雨污水、供電系統、採暖系統、天然氣、小區道路、綠化景觀、圍牆大門、路燈、消防、智能化系統、網路電視等，大約300

8、配套公建，不能銷售，包括需求裡面的幼兒園 、學校、公廁、物業房、配電室、消防控制室、派出所、居委會、人防設施等，大約佔2%左右，計400

以上直接成本合計17150元

10、管理費（工資、差旅費、水電費、辦公費、印花稅、業務費）2%，400

11、營銷費3%，600

12、利息，按1年貸款利息10%，14000*10%+4000*5%=1600

13、增值稅，10%，按300元，城建稅、教育附加，土地使用稅等，100元

14、土地增值稅，按最少2%計400

以上合計20550萬，

以上是保本銷售價。

15、假設銷售價23000元，銷售毛利潤2450元，企業所得稅25%，612元，企業凈利潤1838元，凈利潤率8%

所以企業保本銷售價不低於20000元，合理銷售價，23000元，正常銷售價25000元。

根據競拍土地的樓面地價，綜合有關稅費規定及市場利潤情況，來預判開發商的保本價格，是一個很有趣的 游戲 。同時，也是專業買房客必須練就的一項基本功。下面，就讓我們來玩一玩，露一點點「天機」吧。

一、土地有關成本

假設土地樓面價是13000元。那麼，土地加上契稅就是：13000*（1+4%）=13520元。因為，我國規定的契稅稅率為3%——5%，這里取中位數測算。

另外，根據 各地政策規定不同， 報批報建規費基本在100-300元平米，也取中間值150元。成本上升至13670元。

二、建安工程費

既然是高地價，估計是高層的可能性很大，通常來說，長三角的建安工程費每平米2000—3000元，按平均2500進行測算。成本上升至16170元。

三、管理費用、財務費用和銷售費用、

分別按照樓面地價的3%、5%、3%比例進行保守測算，13000*（3%+5%+3%）=1430元。成本上升至17600元。

四、稅收負擔

除增值稅作為價外稅，不在此考慮外，房地產開發企業需要承擔土地增值稅、企業所得稅、印花稅、城建稅及附加等稅收負擔。因為通常稅收負擔應當以銷售收入來計算，按j測算是比例范圍，則按土地增值稅10%、企業所得稅8%、其他稅收及附加2%來進行測算，那就是13000*（10%+8%+2%）=2600元。成本上升至20200元。

五、合理利潤

計算到第四步，實際上 開發商的保本價已經出來了，那就是20200元 。差不多就是2萬元每平方。

但是，沒有哪家房地產開發企業是做慈善的，它總是需要賺取一部分利潤，因此，最終的房價肯定不能止步於2萬元。

假設每個平方賺3000元吧，也就是差不多15%的利潤，最終售價就變成了23000元。我想，這是基於樓面價的一個合理市場定價。

當然，現在受限購限價等因素影響，一些樓盤為了規避限制，採取了出售裝修房、另行簽訂裝修合同的方式。這樣一來，有可能進一步推高價格， 最終可能定格於25000元每平米附近 。

土地成本是13000，另外的成本則和產品定位、形態相關。大致會有如下費用：

1、主要是建安成本，一般在2000-2500左右；

2、費用：主要是資金費用、管理費用和銷售費用等；

3、其它成本：園林及其它配套的成本等。

正常情況下，房子起碼要賣16000以上才能保本。如果成本控制不好，估計得到17000左右才能保本。

說明：

1）我看有很多人對這個數據質疑，我就簡單回復一下。我今年9月中旬去湖南幾家房企進調研，和幾家成本總監溝通，在湖南當地普通檔次的（非精裝修）住宅為例， 建安成本在2100元/平左右 ，要求的財務費用在3%~5%左右，加上管理費用和營銷費用， 成本能控制在3100元/平以內 。

因此在土地成本（13000）的情況下， 總體成本能控制在16000元/平左右 。

當然，在中國大多城市，成本一般而言會比較接近。也有一些不同的城市，有些成本會有些差異。例如深圳的人工成本，毫無疑問，會比一般的城市貴。

如果遇上快周轉的巨頭房企，例如碧桂園，那就更厲害了。多年前對碧桂園進行過訪問和調研，那麼基於碧桂園的全產業鏈的談判能力+專業的成本的控制能力，其成本的控制更是厲害，具體數據我就不說了。

2）那真實的成本是16000么？最終成本制定多少，其實還和售價有一定的關系。這涉及到增值稅和土地增值稅有關系；如果售價過高，會帶來較高的土地增值稅，因此一般會對成本數據、財務費用做一些調整，也可能人工調整和增加一些成本，以避免過高的土地增值稅。

3)至於 具體的售價賣多少就不談了，因為這和企業的運營模式、當地市場價格、稅收籌劃（增值稅及土地增值稅）、銷售去化周期相關 。

看了很多回復的，有怒罵，也有支持的。看過很多的真實成本測算表格，特意和大家分享。在此強調一下：16000-17000的普通住宅毛胚成本，沒有考慮具體一線、二線和三四五線的差異，沒有考慮精裝房，也沒有考慮老闆是否借得民間高利貸這總情況，只是一個大概的參考數據。並且，這個只是成本參考，真正的售價肯定不是這個數，還要考慮增值稅、土地增值稅和當地的市場售價等因素。

當然，每個城市，每個房企和地塊都不一樣。如果有人還是相信高成本，那就保留這份童真好了。

當然如果大家也有樣本，可以評論反饋。上述數據和觀點供大家參考。

您好，評估成本跟建築形態和、項目定位和產品都是息息相關的。

形態上講，建築層數越高，對建築強度要求越大，成本越高。項目定位上講，肯定是越高端打造成本越高。產品打造上講，層高、贈送面積都會影響項目成本。

因此，項目成本是需要非常細致和專業核算的，大致包含土地、稅費、建安成本、行政成本和資金成本，在房產公司有專門的造價部分進行精算，所以給您三言兩語肯定是無法完全講清楚。

以最基礎的剛需盤計算，我們評估項目成本大約在3500到5000之間，這是項目保本的底線，另外如果項目在拖時間，每年資金成本要算貸款的百分之10到15。所以，如果以13000的價格拿地，成本應該是在18000左右，才能打造一個像樣的品質剛需盤。然後，計算一年的資金成本，應該在20000到21000之間，剩下的才能稱之為利潤。

當然，也有血肉戰車似的開發商，超高速周轉，嚴酷壓縮其他成本，這樣可以一定程度上降低一些成本，提高利潤，但整體成本基本難以將到17000以下。

我們作一個簡單的估算：

一、 土地價格：土拍樓面價13000元每平米。

二、 城市配套費 ： 150元每平米左右。

三、 勘察設計監理費，共計46元。

1、地質勘察費：5元 （以下均按單平米費用計）

2、初步設計費：8元

3、施工圖設計費12元

4、審查評估費6元

5、監理費15元

四、建安工程及配套費，共計2650元。

1、建安成本1600元

2、地下室及人防車庫建安費900（按地下面積與地上面積折算得）

3、小區道路園林景觀及配套150元（園林景觀折進樓面價中得）

五、水電暖配套費，共計230元。

1、集中供熱費40元

2、市政供燃氣40元

3、市政供電150元

六、銷售、財務融資及管理費，300元。

1、管理費用30元

2、財務費用90元

3、銷售推廣費用180元

七、稅費，預備費1300元

1、各種稅費1200元

2、預備費100元

以上各項合計，17676元，也就是說開發商賣到18000元才可以保本，沒有計算不可預見的費用。這里的估算是在我現在的坐標——二線城市石家莊，不同的城市，可能各種費用存在差異。

最後，開發商利潤，按3000元計。合計總金額為20676元。

也就是說，房價大概定在21000元以上比較合理。

首先13000的樓面價是固定的，其實這個演算法不準，一般有個商住比，商業的樓面價格也按住宅的價格來分攤算樓面價是不合理的。

舉個簡單的栗子：

我們來簡單估算一下一平米住宅的成本：

土地+契稅：13000*（1+4%）=13520元；

報批報建規費：各地政策不同，100-300元/平米，取個中間值150元；

建築安裝成本（含土建、安裝、設備設施、水、電、氣、園林綠化等等）估算3200元/平米不算高；

管理費（銷售2%、管理人員工資5%辦公等經費）取10%：13000*10%=1300元/平米；

再說財務成本按低了估，土地按年率10%估算一年，開發成本按投資成本的50%，按利率5%估算，土地財務成本：13520*10%=1352元，開發財務成本：（150+3200+1300）*50%*5%=116元；

然後營業稅按10%，假設我僅賣成本價：（13520+150+3200+1300+116）*10%=1828.6元。

再來合計：18286*1.1=20114.6元/平米。

好了，不算不知道，一算嚇一跳！

後面，再考考大家，房價賣到30000元/平米，按上面的成本來計算，這樓盤開發綜合成本（含稅）又是多少呢？提示注意土地增值稅！開發商又可以賺多少？

我做過投資拿地，對這個比較熟悉。開發商在拿地前會做兩個測算，一個靜態測算，一個動態測算。

靜態測算比較簡單，就是對地塊進行初步計算和篩選，根據地塊容積率規劃產品類型、根據土地出讓公告確定配建和車庫配比、根據當期的市場銷售價格進行將來上市預測。

成本裡麵包含三大塊，第一塊土地出讓金和稅費約15000元/平，第二塊是營銷費2%約400元，管理費1%約200元/平，建築安裝成本（含道路、綠化、管網）約2500-3500（一二線城市約3500元/平，三四線城市2500元/平，13000樓面地價應該是一二線城市），政府各類稅費約占總貨值的16%-18%約3200-3600元/平，按照3500元/平計算，最後一項是財務成本，根據融資成本不同，結果也不一樣，普遍是總貨值的2-5%，按照2.5%計算約是450元/平，綜上所述，15000+400+200+3500+3500+450=23050元/平。

當然，靜態測算不是很精準，只是作為初步篩選項目的需要，如果滿足開發商公司的初步利潤率要求，就再進行動態測算，動態測算是集合開發商投資、規劃、財務、營銷、成本采購所有部門進行詳細的產品規劃和財務測算，而且隨著市場變化是不斷動態調整的。

我是重慶的人，在重慶大多數地方是按照套內面積在銷售，拿地的13000元一平方的價格是建築面積，按照一般33層的高層計算，建築成本在3000一個平方，園林成本400元一個平方，資金成本1500一個平方，後期的營銷費用1%，開發商的紅線利潤13%，這些都還是開發商不掙錢的情況下的一個成本，最後成本價在20406一個平方，在重慶是按照套內面積銷售，套內單價也就在25507一個平方，開發商的利潤就按照15%來計算，實際銷售套內單價30000左右

怎麼跟你說呢這個得看銷售情況，財務成本如果開發公司操盤快，6個月開盤，並且銷售能回土地出讓金，且有富足操作剩餘樓盤施工，滿足房管局的資金監管，13000的樓面價，財務成本粗略的計算800左右，再算建築成本，建築成本也沒多少，多層建築，土建成本也就1300到1500之間，算上水電，門窗，電梯，消防，景觀，強電，供水，燃氣，不可預見費之類的，包括銷售代理，也就3500左右吧，你如果說什麼品質好之類的話，算你4000成本，還有如果銷售非常火爆，瞬間銷售完畢的話，會結余很大一部分資金，這一部分資金相信沒有開發公司會提前支付給總包單位，這也是開發公司的重要利潤部分，可以繼續拿地，也可以借出去收利息，總之成本不會超過18000，這算得很粗，這應該是一個細活，我認為這已經有利潤在內，如果我操盤，在發改委允許的情況下，並且保證銷售進度的情況下，我會按22000左右銷售，如果上市大公司，快進快出的那種，也可以18000到19000即可銷售。

Ⅳ 中國企業融資市場需要遵循的原則有哪些

一、收益與風險相匹配原則

企業融資的目的是將所融資金投人企業運營，最終獲取經濟效益，實現股東價值最大化。在每次融資之前，企業往往會預測本次融資能夠給企業帶來的最終收益，收益越大往往意味著企業利潤越多，因此融資總收益最大似乎應該成為企業融資的一大原則。

然而，「天下沒有免費的午餐」，實際上在融資取得收益的同時，企業也要承擔相應的風險。對企業而言，盡管融資風險是不確定的，可一旦發生，企業就要承擔百分之百的損失了。

中小企業的特點之一就是規模小，抗風險能力低，一旦風險演變為最終的損失，必然會給企業經營帶來巨大的不利影響。因此中小企業在融資的時候千萬不能只把目光集中於最後的總收益如何，還要考慮在既定的總收益下，企業要承擔怎樣的風險以及這些風險一旦演變成最終的損失，企業能否承受。即融資收益要和融資風險相匹配。

目前，我國中小企業在融資過程中主要會遇到以下幾種風險，希望企業在融資決策過程中一定要將其考慮在內，進行綜合分析。

(一)政策風險

一般而言，由於中小企業生產經營不穩定，宏觀經濟金融政策的變化，都有可能對中小企業的生產經營、市場環境和融資形勢造成一定的影響。如果中小企業不能根據國家經濟金融政策的變化做出敏銳的反應和及時的調整，將會給中小企業的融資帶來一定的風險，進而影響到中小企業的發展。例如，國家產業政策限制的行業，企業就難以為繼。又如，在貨幣政策緊縮時期，市場上資金的供應減少，受此影響，中小企業通過市場來籌集資金的風險增大。要麼融通不到資金，要麼融資成本提高、融資數量減少，這又進一步增大了中小企業的經營風險。

(二)利率風險

利率是資金的價格。在市場經濟國家，利率是市場化的，利率的高低由市場資金的供給和需求來決定，市場利率的任何變化都會給資金的供需雙方帶來影響，我國的利率市場化改革已進行了多年，並取得了很大的成效。同業拆借等一部分市場的利率已經放開，貸款利率的浮動范圍越來越大，國家利用利率杠桿來調節經濟，商業銀行也利用利率浮動權來調節經營，降低風險。當國家根據經濟形勢變化，需要調高利率時，企業特別是中小企業將面臨融資方面的利率風險，融資成本將增加，融資將變得艱難。從近幾年的利率市場化改革實踐來看，商業銀行對國有大企業貸款的利率上浮范圍較小，而對中小企業的貸款利率上浮范圍較大，這無疑增加了中小企業融資的成本。由於中小企業自身的特點，為了減少逆向選擇和降低道德風險，商業銀行要麼直接提高對中小企業的貸款利率，要麼提高其貸款的隱含價格 (如增加擔保和抵押等)，要麼設置更高的貸款條件，這又使得中小企業的資金成本進一步增加。可見，利率風險對中小企業的影響是直接的。

(三)經營風險

由於中小企業對外界經濟環境的依存性較大，因而中小企業除對國家產業政策和金融政策有著較強的敏感性外，國家經濟制度安排，宏觀和微觀經濟環境的變化，行業競爭態勢的加劇，都將增大中小企業的經營風險，最終影響到中小企業的經營和發展。那些經營不佳、銷售渠道不暢、競爭實力不夠或難以實行多元化經營來分散風險的中小企業往往首先受到市場的沖擊。而經營風險的增大又使中小企業的經營穩定性遭到破壞，進而更難滿足市場融資的條件，融資更加困難。

(四)管理風險

主要表現在，中小企業的管理觀念落後，內部管理基礎工作缺乏和管理環節薄弱，人員素質不高，對市場的潛在需求研究不夠，產品研發的技術力量有限，對市場的變化趨勢沒有預見性等。由於管理上的種種缺陷，致使中小企業的後勁不足。高開業率和高倒閉率是中小企業的主要特點，從而使得商業性金融機構的介入非常謹慎。在我國，中小企業5年淘汰率近70%，30%左右的中小企業處於虧損狀態，僅有三成左右具有成長潛能，七成左右發展能力很弱，能夠生存10年以上的中小企業僅佔1%。因此，中小企業無論是進行直接融資，還是間接融資，都會面臨諸多融資障礙，融資風險往往很大。

(五)誠信風險

中小企業信用不足是一個普遍現象。有的中小企業會計信息不真實、資本空殼、核算混亂，有的中小企業抽逃資金、拖欠賬款、惡意偷稅、產品低劣，這在一定程度上都影響了中小企業的形象。如在深圳證券交易所中小企業板上市的江蘇瓊花涉嫌虛假記載和重大遺漏成了眾矢之的，華蘭生物未上市先預警，偉星股份有重大信息披露被遺漏，新和成涉嫌違規、造假等。相對於大企業的信息公開化和低成本信息的可得性，中小企業的信息基本上是內部化的、不透明的，銀行等金融機構和其他投資者很難通過一般渠道獲得。因此，銀行要向中小企業提供貸款，投資人要向中小企業進行投資就不得不加大人力資源的投入，以提高信息的收集和分析質量。這一方面加大了銀行或投資人的貸款和投資成本，另一方面也給中小企業的融資帶來困難，能否融通到資金，能融通到多少資金，

增加了中小企業的融資不確定性。

(六)評級風險

企業信用等級的高低，直接影響企業的直接融資和間接融資的融資資格、融資規模和融資成本。在我國，中小企業在信用評級方面明顯處於劣勢。因為我國目前還沒有一套專門針對中小企業的信用評級體系和信用評級機構。現有的對中小企業的評級只是債權人自己建立的評級方法和評級指標，它的針對性、權威性和普遍適用性並不是很強，因而對中小企業的評級結果往往是偏低的，這使得中小企業在融資的過程中處於一種不利的地位。此外，由於中小企業經營規模小，財務實力弱，負擔不起國內外權威評級機構的費用，要麼因信用級別低失去融資資格，要麼需加大融資成本。

怎樣才能使融資收益與融資風險相匹配呢?這是個非常復雜的問題，需要用到大量的數學模型才能解釋清楚，而這又遠遠超出了本書的研究范圍，在此，作者只用一段通俗的語言加以闡述：首先測算融資的最終收益有多大，然後列舉出企業可能支出的融資成本以及可能遇到的風險因素，並用經驗預測這些風險一旦轉變為損失，損失到底有多大。如果融資的最終收益大於這些損失，並且這樣的損失企業能夠承受，那麼企業的融資行為就是可行的，也就基本達到了融資收益與融資風險相匹配。當然，風險的接受程度因企業而異，並沒有確定的量上的規定，風險和收益怎樣才算匹配還需管理者自己做出判斷。

二、融資規模量力而行原則

確定企業的融資規模，在中小企業融資過程中也非常重要。籌資過多，可能造成資金閑置浪費，增加融資成本，或者可能導致企業負債過多，使其無法承受，償還困難，增加經營風險。而如果企業籌資不足，又會影響企業投融資計劃及其他業務的正常開展。因此，企業在進行融資決策之初，要根據企業對資金的需要、企業自身的實際條件以及融資的難易程度和成本情況，量力而行來確定企業合理的融資規模。

融資規模的確定一般要考慮以下兩個因素：

(一)資金形式

一般來講，企業的資金形式主要包括固定資金、流動資金和發展資金。

固定資金是企業用來購買辦公設備、生產設備和交通工具等固定資產的資金，這些資產的購買是企業長期發展所必需的，但是這些生產必需設備和場所的購買一般會涉及較大資金需求，而且期限較長。中小企業由於財力薄弱應盡可能減少這方面的投資，通過一些成本較少，佔用資金量小的方式來滿足生產需要。

流動資金是用來支持企業在短期內正常運營所需的資金，因此也稱營運資金，比如辦公費、職員工資、差旅費等。結算方式和季節對流動資金的影響較大，為此中小企業管理人員一定要精打細算，盡可能使流動資金的佔用做到最少。由於中小企業本身經營規模並不大，因此對流動資金的需求可以通過自有資金和貸款的方式解決。

發展資金是企業在發展過程中用來進行技術開發、產品研發、市場開拓的資金。這部分的資金需求量很大，僅僅依靠中小企業自身的力量是不夠的，因此對於這部分資金可以採取增資擴股、銀行貸款的方式解決。

(二)資金的需求期限

不同的企業、同一個企業不同的業務過程對資金需求期限的要求也是不同的，比如，高科技企業由於新產品從推出到被社會所接受需要較長的過程，對資金期限一般要求較長，因此對資金的需求規模也大，而傳統企業由於產品成熟，只要質量和市場開拓良好，一般情況下資金回收也快，這樣實際上對資金的需求量也較少。

中小企業在確定融資規模時一定要仔細分析本企業的資金需求形式和需求期限，做出合理的安排，盡可能壓縮融資的規模，原則是：夠用就好。

在實際操作中，企業確定籌資規模一般可使用經驗法和財務分析法。經驗法是指企業在確定融資規模時，首先要根據企業內部融資與外部融資的不同性質，優先考慮企業自有資金，然後再考慮外部融資。二者之間的差額即為應從外部融資的數額。此外，企業融資數額的多少，通常要考慮企業自身規模的大小、實力的強弱，以及企業處於哪一個發展階段，再結合不同融資方式的特點，來選擇適合本企業發展的融資方式。比如，對於不同規模的企業要進行融資，一般來說，已獲得較大發展、具有相當規模和實力的股份制企業，可考慮在證券市場發行股票融資;屬於高科技行業的中小企業可考慮到創業板市場發行股票融資;一些不符合上市條件的企業則可考慮銀行貸款融資。再如，對初創期的小企業，可選擇銀行融資;如果是高科技型的小企業，可考慮風險投資基金融資;如果企業已發展到相當規模時，可發行債券融資，也可考慮通過並購重組進行企業戰略融資。

財務分析法是指通過對企業財務報表的分析，判斷企業的財務狀況與經營管理狀況，從而確定合理的籌資規模。由於這種方法比較復雜，需要有較高的分析技能，因而一般在籌資決策過程中存在許多不確定性因素的情況下運用。使用該種方法確定籌資規模，一般要求企業公開財務報表，以便資金供應者能根據報表確定提供給企業的資金額，而企業本身也必須通過報表分析確定可以籌集到多少自有資金。

三、控制融資成本最低原則

提起融資成本這個概念就不得不提起資本成本這個概念，這兩個概念也是比較容易被混淆的兩個概念。

資本成本的經濟學含義是指投入某一項目的資金的機會成本。這部分資金可能來源於企業內部，也可能是向外部投資者籌集的。但是無論企業的資金來源於何處，企業都要為資金的使用付出代價，這種代價不是企業實際付出的代價，而是預期應付出的代價，是投入資金的投資者希望從該項目中獲得的期望報酬率。

而融資成本則是指企業實際承擔的融資代價(或費用)，具體包括兩部分：融資費用和使用費用。融資費用是企業在資金籌集過程中發生的各種費用，如向中介機構支付中介費;使用費用是指企業因使用資金而向其提供者支付的報酬，如股票融資向股東支付的股息、紅利，發行債券和借款向債權人支付的利息。企業資金的來源渠道不同，則融資成本的構成不同。從一般意義上講，由於中小企業自身硬體和軟體(專業的統計軟體和專業財務人員)的缺乏，他們往往更關注融資成本這個比資本成本更具可操作性的指標。

企業融資成本是決定企業融資效率的決定性因素，對於中小企業選擇哪種融資方式有著重要意義。由於融資成本的計算要涉及很多種因素，具體運用時有一定的難度。一般情況下，按照融資來源劃分的各種主要融資方式的融資成本高低的排列順序依次為：財政融資、商業融資、內部融資、銀行融資、債券融資、股票融資。

這僅是不同融資方式融資成本高低的大致順序，具體分析時還要根據具體情況而定。比如，財政融資中的財政撥款不僅沒有成本，而且有凈收益，而政策性銀行低息貸款則要有較少的利息成本。對於商業融資，如果企業在現金折扣期內使用商業信用，則沒有資金成本;如果放棄現金折扣，那麼資金成本就會很高。再如，對股票融資來說，其中發行普通股與發行優先股的融資成本也不同。

四、遵循資本結構合理原則

資本結構是指企業各種資本來源的構成及比例關系，其中債權資本和權益資本的構成比例在企業資本結構的決策中居於核心地位。企業融資時，資本結構決策應體現理財的終極目標，即追求企業價值最大化。在假定企業持續經營的情況下，企業價值可根據未來若干期限預期收益的現值來確定。雖然企業預期收益受多種因素制約，折現率也會因企業所承受的各種風險水平不同而變化，但從籌資環節看，如果資本結構安排合理，不僅能直接提高籌資效益，而且對折現率的高低也起一定的調節作用，因為折現率是在充分考慮企業加權資本成本和籌資風險水平的基礎上確定的。

最優資本結構是指能使企業資本成本最低且企業價值最大，並能最大限度地調動各利益相關者積極性的資本結構，企業價值最大化要求降低資本成本，但這並不意味著要強求低成本，而不顧籌資風險的增大，因為這同樣不利於企業價值的提高。

企業取得最佳資本結構的最終目的是為了提高資本運營效果，而衡量企業資本結構是否達到最佳的主要標准應該是企業資本的總成本是否最小、企業價值是否最大。加權平均資本成本最低時的資本結構與企業價值最大時的資本結構應該是一致的。一般而言，收益與風險共存，收益越大往往意味著風險也越大。而風險的增加將會直接威脅企業的生存。因此，企業必須在考慮收益的同時考慮風險。企業的價值只有在收益和風險達到均衡時才能達到最大。企業的資本總成本和企業價值的確定都直接與現金流量、風險等因素相關聯，因而兩者應同時成為衡量最佳資本結構的標准。

Ⅳ 政府背景的企業,為何還要做abs融資成本那麼高,有必要嗎

政府背景企業為何選擇ABS融資？這是一個重要的問題，需要從政府財政的約束出發來理解。

政府財政資金雖多，卻往往受限於專款專用的預算規定，難以隨意用於大型項目。地方政府在財政上承受著國家「控制債務水平」的嚴格限制，這使得地方政府在尋求資金支持時面臨多重難題。

以城市軌道公司為例，這類企業通常由地方政府控股，資金主要來源於政府撥款和企業收益。即便如此，修地鐵這類大型基礎設施項目所需資金仍然龐大，往往遠超企業可用資金。在當前的市場環境下，依靠政府直接貸款幾乎不可能。

為解決資金問題，政府背景企業選擇了ABS（資產支持證券）融資這一創新方式。ABS融資允許企業將特定資產的未來現金流證券化，通過向市場發行債券籌集資金。這種模式不僅能夠為項目提供大量資金支持，同時還能降低融資成本，提高資金使用效率。

ABS融資的優勢在於，它允許企業將非傳統融資途徑的資產轉化為可交易的證券，從而吸引更廣泛的投資群體。這種金融工具為地方政府和政府背景企業提供了新的融資渠道，使基礎設施建設等重大項目得以順利推進。

綜上所述，政府背景企業選擇ABS融資的原因在於其能夠在財政約束下，通過資產證券化的方式獲取所需資金。這種融資方式不僅有助於解決大型基礎設施項目的資金缺口，還能促進經濟的可持續發展，實現政府、企業和民眾的共贏。

Ⅵ 政府融資平台可以作為信貸主體嗎

2012年底，國家有關部委連續發布了《關於加強土地儲備與融資管理的通知》（國土資發[2012]162號）和《關於制止地方政府違法違規融資行為的通知》（財預[2012]463號），進一步明確了有關政策和具體要求，有利於規范地方政府融資行為，促進地方政府融資平台合規經營及銀行貸款風險防控。新規規定：一是不得將政府辦公樓、學校、醫院、公園等公益性資產作為資本注入融資平台公司及地方政府將土地注入融資平台公司，必須經過法定的出讓或劃撥程序，有效規范了地方政府對地方政府融資平台公司的注資行為，有助於真實反映和提升地方政府融資平台公司的資產實力和擔保能力。二是地方各級政府不得授權融資平台公司承擔土地儲備職能，各級土地儲備機構成為土地儲備唯一合規主體，強化了土地儲備行為的統一管理，有效防控了同一地域多方辦理土地儲備的風險。

從影響方面看，一是地方政府將土地注入融資平台公司必須經過法定的出讓或劃撥程序規定，必然要提高政府注入土地的難度、注入成本，進而使得融資平台公司現金流覆蓋的難度劇增。二是對地方政府融資平台公司承貸、項目土地出讓收入返還為還款來源的項目，形成了准入禁止。今後注入土地的轉讓收入作為還款來源的項目，必須要考慮土地取得的合規性、土地轉讓限制條件、土地增值稅上繳等因素，除了取得的成本增加外，由一級市場變為二級、三級市場，市場風險把控的難度更大。三是注入土地為抵押品的，確定土地抵押擔保值時必須要考慮補交土地出讓收入的因素，無疑將會增大地方政府融資平台公司自身提高抵押品的難度，同時也會增加相應的融資成本。如何處理好新規貫徹執行與信貸風險防控，筆者認為應密切關注政府融資6個方面的問題。

一、承貸主體問題

依據162號文件土地儲備貸款借款人須納入國土部門的土地儲備機構名錄；借款人新增儲備土地規模（含本年度收儲已在本年度供應的儲備土地），原則上應控制在市、縣本級前三年平均年供應的儲備土地量之內；省級財政部門依據地方政府性債務管理法律法規和政策規定核准後，向土地儲備機構核發年度融資規模控制卡。據了解，2012年底前國土部已下發第一批名錄，重慶市共4家，很多區縣未列其中。建議政府迅速重新組建該縣土地儲備中心「進圈入圍」。同時新增土地儲備規模控制和年度融資規模控制卡的相關具體制度正在制定中，建議區縣政府不等不靠，及時啟動相關項目論證並確定主辦銀行先行開展評估以搶佔先機。鑒於463號文件對地方政府投融資公司承貸項目建設內容中不得包含土地儲備建設內容（即征地拆遷補償、土地報批等與土地收儲相關投資），項目還款來源不得為土地出讓收入返還的兩個限制條件，其過去「包羅萬象」的職能及還款來源渠道不復存在。建議政府盡快調整思路，將融資平台公司由「全能型」向「術業有專攻型」轉變，以農民集中住房（公共租賃住房）建設、農村土地整治（主要為儲備土地的配套基礎設施建設項目）及將地方政府的逐年回購資金作為還款來源符合法律或國務院規定的公路項目為重點授權1-2家融資平台公司實施，突出重點，確保影響全局的重大項目的平穩有序推進。

二、對融資平台公司注資行為管理問題

新規之前，存有將政府辦公樓等及未按法定的出讓或劃撥程序的土地注入融資平台公司以壯大「資產實力」及未繳土地款等問題。以某政府融資平台公司為例，某年某月末總資產175207萬元，其中：貨幣資金307萬元，應收賬款128萬元，其他應收款5937萬元，存貨139650萬元，系國資劃撥作為出資和資本公積的土地500餘畝，固定資產29185萬元，總負債4760萬元。按表面資產負債率僅為2.7%，但若剔除未繳任何費用注入的土地500餘畝價值139650萬元及固定資產中的行政審批大樓等23幢政府辦公樓價值29165萬元外，實際資產僅為6392萬元，資產負債率高達74.5%，明顯不符合銀行貸款條件。建議政府對政府融資平台公司資產進行全面清理規范並整合，本著合法合規、合情合理、實事求是、不打擦邊球等原則，真正做大盤強1-2家政府融資平台公司。

三、區域准入控制問題

根據銀監會和相關銀行的要求，實行「三率一額度」區域准入控制，但在實際工作中，存在理解不同計算結果不一致等問題，具體表現為：在計算政府負債時，有的以財政表列負債數據（存在政府融資平台公司貸款未納入或部分納入），有的又將財政報表未列入負債的政府融資平台公司貸款全額或部分納入政府負債等，導致各類監管部門的質疑。建議各級政府，特別是財政部門及各家金融機構建立起統一的計算標准並由上一級定期公布制度，即財政部與各家銀行聯合公布各省的「三率一額度」；省分行或直轄市分行聯合財政部門公布各區縣的「三率一額度」，防止人為操作或信息不對稱而將應進入負債的不列入，導致過度授信。

四、分年還款計劃落實的問題

以某縣為例，據統計，以2012年為基點，未來3年需償還銀行貸款本金（含信託）分別為91464萬元、126676萬元、109580萬元，尚未考慮利息及新增債務支付。按本級財政收入15%的速度增長，未來3年需償還債務分別占本級財政收入的31.8%、38.3%和28.8%。即該縣要將1/3的本級財政收入用於償還銀行貸款，償債壓力較大。建議政銀企三方，提前一個年度對下一年應償還的債務做到統籌安排，在政府的主持下，簽訂《四方協議》（政府、財政、銀行、企業），落實還款來源，明確時間和金額，共同履行各自職責，確保貸款本息按期收回。

五、自身造血功能不足的問題

仍以某縣為例，2012年全口徑財政收入61.8億元，上級轉移支付收入就占近60%，稅收收入6.4億元僅占財政支出53.9億元的1.2%，當地對上級補助收入依賴較重，自身造血功能不足，本級政府性基金收入（主要是土地出讓收入）占本級財政收入的53.2%，說明「土地財政」的基本面未得以根本改變。而上級轉移支付收入多以「專款專用，不被挪用」為前提，縣級調控餘地較小，無法與政府融資平台公司受政府委託作為承貸主體實施的相關項目有效對接、直補到位，不僅使政府減少了組織歸還銀行本息的固定來源渠道，一定程度上也造成資金閑置。建議上級政府按專項資金與專項項目相銜接，適度賦予區縣政府的調節餘地，允許捆綁綜合運用，既可用作項目資本金，也可作為歸還貸款本息使用。同時，土地資源終究是有限的，努力增強自身造血功能，全力提高稅收收入比重才是根本出路。

六、土地收入實現問題

新規出台之前，因各家銀行大多項目均是以土地出讓收入返還為還本付息來源。新規出台之後，以出讓方式注入土地的，融資平台公司必須及時足額繳納土地出讓收入並取得國有土地使用證；以劃撥方式注入土地的，必須經過有關部門依法批准並嚴格用於指定用途。融資平台公司經依法批准利用原有劃撥土地進行經營性開發建設或轉讓原劃撥土地使用權的，應當按照規定補繳土地價款，不得承諾將儲備土地預期出讓收入作為融資平台公司償債資金來源。這樣至少帶來兩個問題：一是原以土地出讓收入返還為項目還本付息來源如何處理；二是經過法定的出讓或劃撥程序注入的土地在未來轉（出）讓時市場因素（由原來的一級變為二級市場）影響現金流計算的難度相對增大，銀行將更加嚴格和審慎。同時，目前財政採取收支兩條線管理，儲備土地擬出讓時一般由政府社會公共資源交易平台進行而非政府規范性融資平台公司所能掌控，出讓金繳納進入社會公共資源交易平台指定賬戶進入國庫後再予以返還。可能出現三種情況：一是因信息不對稱，土地何時出讓、是否出讓、出讓金額銀行難以及時掌握；二是土地出讓收入返還不及時或被挪作他用，銀行完全處於被動境地；三是土地不能按原計劃實現出（轉）讓，影響第一還款來源的有效性。

對此，筆者建議。一是實行「新老劃斷」，對原政府融資平台公司以土地出讓收入返還為還本付息來源項目及授予政府融資平台公司土地儲備職能由政府出面對相關銀行予以明確。原公司具備土地儲備職能，其儲備的土地仍然合法有效；原項目融資還款來源為公司項目土地整治後（配套）可供出讓的畝土地出讓收入返還，將全額歸集到公司在你行開立的結算賬戶上，若出讓計劃未實現，政府將籌措其他資金用於償還你行本項目貸款本息仍然執行。同時，按照「盯住土地，賣地還款」的要求，政府、財政、銀行、企業四方要對其土地出讓收入返還方式、土地出讓收入返還時限、金額等進行明確，防止不及時返還土地出讓收入給企業或挪作他用而造成銀行貸款本息不能按時收回。二是面對新規的推行，既不能「視而不見」，違規操作，也不能「畏手畏腳」，一變卡死，要本著「務實、規范、有為、有效」的原則，在政策范圍內，採取地方政府融資平台公司和專業土地儲備機構的1+1合作模式，籌集更多的建設資金，實現政府資源和信貸資源的有機結合，良性互動，促進當地經濟社會的又好又快發展。

Ⅶ 為什麼政府平台公司融資成本較高

地方政府舉債的目的主要是為建設地方公共基礎設施項目，比如建設新城、新區，建設歷時長、前期投資大、回本周期更是長久；往往需要組合使用銀行貸款、信託、資管、定融計劃進行融資，因此造成融資成本較高的結果。