⑴ 房地產開發直接成本包含哪些間接成本包含哪些
一、房地產開發直接成本：
（一）土地取得成本
土地取得成本，是指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地佔用稅、土地使用費、土地閑置費、農作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。
在實務中，通常可以根據管理要求進一步分為政府地價及市政配套費、合作款項、紅線外市政設施費、拆遷補償費。
1、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地佔用稅，土地變更用途和超面積補交的地價等。
2、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。
3、紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、介面補償費。
4、拆遷補償費：有關地上、地下建築物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。
（二）前期工程費
前期工程費，是指項目開發前期發生的政府許可費、招標代理費、臨時設施費以及水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用。
在實務中，通常可以根據管理要求進一步分為勘察設計費、報批報建增容費、「三通一平」費、臨時設施費。
1、勘察設計費
包括勘測丈量費、規劃設計費、建築研究用房費、其他。勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建築面積丈量費等。規劃設計費：規劃費：方案招標費、規劃設計模型製作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費。設計費：施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費等。其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品製作費等。建築研究用房費：包括材料及施工費。
2、報批報建增容費
報批報建增容費包括報批報建費、項目整體性報批報建費、增容費。報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、牆改基金、建築面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料基金(或牆改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。項目整體性報批報建費：項目報建時按規定向政府有關部門交納的報批費。增容費：包括水、電、煤氣增容費。
3、「三通一平」費：
三通一平費主要包括臨時通水、通電、通路，場地平整。臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。
4、臨時設施費
臨時設施費包括臨時圍牆、臨時辦公室、臨時場地佔用費、臨時圍擋。臨時圍牆：包括圍牆、圍欄設計、建造、裝飾費用。臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。臨時場地佔用費：含施工用臨時佔道費、臨時借用空地租費。臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。
（三）建安工程費
建築安裝工程費，是指開發項目開發過程中發生的各項主體建築的建築工程費、安裝工程費及精裝修費等。
1、建築工程費
建築工程費指項目開發過程中發生的主體內列入土建預算內的各項費用。主要包括基礎造價、結構及粗裝修造價、門窗工程、公共部位精裝修費、戶內精裝修費。基礎造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。結構及粗裝修造價：主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建築的裙樓有架空層，原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構並入塔樓）。門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內門、外牆門窗、防火門的費用。公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。戶內精裝修費：主要包括廚房、衛生間、廳房、陽台、露台的精裝修費用。
2、安裝工程費
安裝工程費包括室內水暖氣電管線設備費、室內設備及其安裝費、弱電系統費。室內水暖氣電管線設備費主要包括：室內給排水系統費（自來水、排水、直飲水、熱水）；室內採暖系統費（地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道系統、暖氣片）；室內燃氣系統費；室內電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋。室內設備及其安裝費：通風空調系統費：包括空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統費用；電梯及其安裝費；發電機及其安裝費：包括發電機供貨、安裝、機房降噪費；消防系統費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；人防設備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。弱電系統費：居家防盜系統費用：包括陽台及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；對講系統費用：包括可視及非可視對講系統費用；三表遠傳系統費用：包括水、電、氣遠程抄表系統費用；有線電視費用：包括有線電視、衛星電視主體內外布線及終端插座費用；電話系統費用：包括主體內外布線及終端插座費用；寬頻網：包括主體內外布線及終端插座費用等。
（四）基礎設施費
基礎設施建設費，是指開發項目在開發過程中發生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬頻網路、智能化等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林、景觀環境工程費用等。
主要包括：室外給排水系統費、室外採暖系統費、室外燃氣系統費、室外電氣及高低壓設備費、室外智能化系統費、園林環境工程費、環境衛生費。
1、室外給排水系統費
室外給水系統費：主要包括小區內給水管道、檢查井、水泵房設備、及外接的消火栓等費用；雨污水系統費用。
2、室外採暖系統費：主要包括管道系統、熱交換站、鍋爐房費用。
3、室外燃氣系統費：主要包括管道系統、調壓站
4、室外電氣及高低壓設備費
高低壓配電設備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓櫃、變壓器、低壓櫃及箱式變壓設備費用；室外強電管道及電纜敷設：室外強電總平線路部分費用；室外弱電管道埋設：包括用於電視、電話、寬頻網、智能化布線的管道預埋、檢查井等費用。
5、室外智能化系統費
停車管理系統費用：包括露天停車場管理系統、地下室或架空層停車場管理系統的費用；小區閉路監控系統費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統安裝等費用；周界紅外防越系統費用：紅外對掃等；小區門禁系統費用；電子巡更系統費用；電子公告屏費用等。
6、園林環境工程費
園林環境工程費指項目所發生的園林環境造價，主要包括綠化建設費、建築小品、道路、廣場建造費、圍牆建造費、室外照明、室外背景音樂、室外零星設施。綠化建設費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區周邊綠化支出；建築小品：雕塑、水景、環廊、假山等；道路、廣場建造費：道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等；圍牆建造費：包括永久性圍牆、圍欄及大門；室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；室外背景音樂；室外零星設施：兒童游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。
（五）配套設施費
公共配套設施費，是指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的且產權屬於全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業單位的公共配套設施費用等。
配套設施費指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及收益權不屬於開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：
1、在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等；
2、在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸於經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出；
3、開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發生的沒有投資來源的費用；
4、對於產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。
該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如：游泳池：土建、設備、設施；業主會所：設計、裝修費、資產購置、單體會所結構；幼兒園：建造成本及配套資產購置；學校：建造成本及配套資產購置；球場；設備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；車站建造費：土建、設備、各項設施。
二、房地產開發企業的間接成本：
1、工程管理費
主要包括工程監理費、預結算編審費、行政管理費、施工合同外獎金、工程質量監督費、安全監督費、工程保險費。工程監理費：支付給聘請的項目或工程監理單位的費用；預結算編審費：支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用；行政管理費：直接從事項目開發的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發的部門的行政費；施工合同外獎金：趕工獎、進度獎；工程質量監督費：建設主管部門的質監費；安全監督費：建設主管部門的安監費；工程保險費。
2、營銷設施建造費
廣告設施及發布費、銷售環境改造費、售樓處裝修、裝飾費、其他。廣告設施及發布費：車站廣告、路牌廣告；銷售環境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示範單位)周圍等銷售區域銷售期間的現場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用；售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等；樣板間：包括樣板間設計、裝修、傢具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；主體內樣板間銷售後回收的設計、裝修、傢具、家私等費用，在主營業務收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；其他。
3、物業管理完善費
包括按規定應由開發商承擔的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區入住前投入的物業管理費用。
⑵ 實施行政許可應當遵循什麼原則
一、以申請人提出申請為前提的原則《行政許可法》第二條規定:"本法所稱行政許可,是指行政機關根據公民、法人或者其他組織的申請,經依法審查,准予其從事特定活動的行為。"根據法律的這一規定,我們可以看出,行政許可是行政主體應行政許可相對方的申請,通過頒發許可證、執照等形式,依法賦予行政許可相對方從事某種活動的法律資格或實施某種活動的法律權利的行政行為。雖然行政許可是行政許可機關對公民、法人或者其他組織行為事先控制的一種手段,但是,它不同於行政主體依職權主動賦予相對方某種權利和免除某種義務的行為,行政許可是一種依申請的具體行政行為。如果沒有行政許可申請人的申請,行政許可機關就不能主動予以許可。所以,行政許可機關實施行政許可行為,必須遵循以申請人提出申請為前提的原則。
二、許可法定的原則
《行政許可法》第四條規定:"設定行政許可,應當依照法定許可權、范圍、條件和程序。"根據法律的這一規定,我們可以看出,行政許可的法定原則就是指設定行政許的機關、許可權、設定行政許可的范圍,實施行政許可的機關、許可權、實施的范圍、條件、標准、程序及其法律後果等都必須依據法律、符合法律規定,不能與法律相抵觸。人們都說,《行政許可法》頒布實施後就會告別"行政審批時代",這是人們對我國行政審批制度改革以前行政管理過度依賴審批手續的形象說法。也的確如此,有管理的地方就有行政審批,可以說,誰都在設定行政審批,縣一級在設定,鄉(鎮)一級也在設定,從而導致審批項目過多過濫,審批程序冗長復雜。這次新制定的《行政許可法》規定,只有法律、法規及省、自治區、直轄市人民政府的規章可以設定行政許可,其他規范性文件不得設定行政許可。這就將行政許可的設定權嚴格限制在法律、法規和地方政府規章之上,剝奪了部門規章和其他行政規范性文件的設定權。同時,在依法設定行政許可的基礎上,實施行政許可的過程也必須遵循法定的原則。比如,實施的主體要合法、依據要合法、程序要合法,總之,必須依據法律的規定實施。
三、公開、公平、公正的原則
《行政許可法》第五條規定:"設定行政許可,應當遵循公開、公平、公正的原則。有關行政許可的規定應當公布;未經公布的,不得作為行政許可的依據。行政許可的實施和結果,除涉及國家秘密、商業秘密或者個人隱私之外,應當公開。符合法定條件、標準的,申請人有依據取得行政許可的平等權利,行政機關不得歧視。"這一原則是行政許可法規定的一項重要原則。根據法律的這一規定,所謂公開原則,是指行政機關在行政許可中作出影響公民權益的行為時,必須讓利害關系人了解行政行為的依據、過程、結果的一項制度。除了依照法律規定不得公開的之外,其他所有行政行為都必須公開。所謂公平原則,是指行政機關實施行政許可行為應當平等對待當事人,禁止對申請人和利害關系的歧途和偏見。所謂公正原則,這其中包含兩種含義:一是實體上的公正;二是程序上的公正。具體說,也就是適用法律依據正確,允許相對方參與。過去,我國在行政許可領域,正是由於缺乏這樣一種機制,導致了許多腐敗和濫用權力案件的發生,特別是在土地等有限資源的開發和利用許可和壟斷企業的市場准入許可方面存在的問題更加突出,這一教訓是非常深刻的。所以,在行政許可實施過程中,我們必須依據法律的規定,遵循公開、公平、公正的原則。
四、便民、高效的原則
《行政許可法》第六條規定:"實施行政許可,應當遵循便民的原則,提高辦事效率,提供優質服務。"法律的這一規定,是法律明確規定的重要原則之一。所謂便民,就是要求行政許可機關在辦理行政許可事項時手續要簡化、方便、快捷,別讓老百姓為一點兒事,跑斷了腿、磨破了嘴。所謂高效,就是要求行政許可機關按照法定程序,在規定的時限內及時辦理行政許可事項,不得無故拖延,而且必須以較小的行政許可成本,即用最短的時間、最少的人力、財力和物力,來實現既定的行政管理目標,使社會效益最大化。可是現實中的行政許可程序冗長煩瑣,行政許可機關辦事人員態度生硬,辦事拖拉幾乎成了行政許可的通病。由於種種問題的存在,從而導致使老百姓辦事有蓋不完的章,走不完的程序。為了解決老百姓辦事難和行政機關辦事效率低的問題,行政許可法對便民、高效提出明確的規定,這是非常正確的。同時,行政許可法還創設了若干便民服務和高效運作的制度。比如相對集中許可權、"一個窗口對外"、"一站式服務"、"一次性告知受理條件"、"網上許可"、"許可聽證"、"收費法定"等制度。並將行政許可的最長時間規定為30天和60天。所以,作為行政許可機關及其工作人員在行政許可的實施過程中必須遵循便民、高效的原則和有關便民、高效運作的具體制度。
五、信賴保護的原則
《行政許可法》第八條第一款規定:"公民、法人或者其他組織依法取得的行政許可受法律保護,行政機關不得擅自改變已經生效的行政許可。"法律的這一規定是關於信賴保護原則的規定。所謂信賴保護原則,就是公民、法人或者其他組織因信賴行政機關作出的行政決定而從事的活動,要受到法律的保護。就行政許可而言,依法取得的行政許可受法律保護,沒有違法行為,行政機關不得撤銷。而要遵循這一原則,這就要求行政許可機關要誠實信用,說出的話要算數,不得隨意改變。這也是平衡行政權力的一項重要原則。當然,遵循信賴保護原則,要求行政許可機關與相對人雙方要相互信任,不僅政府要講信用,而且公民、法人或者其他組織在與政府打交道的過程中也要講信用。政府不能以政策變化,工作失誤或經驗不足為借口,隨意收回或變更撤銷已經作出的行政許可。同時,也要求許可申請人也不能利用欺詐、脅迫或行賄等手段騙取行政許可或某種利益。就行政許可機關來說,過去有一些行政許可機關由於不講信用,有時雖有鄭重的承諾,可事後很快就改變了,從而使嚴肅的法律成了笑話。所以,在行政許可實施過程中必須遵循信賴保護的原則。
六、權利和法律救濟的原則
《行政許可法》第七條規定:"公民、法人或者其他組織對行政機關實施行政許可享有陳述權、申辯權;有權依法申請行政復議或者提起行政訴訟;其合法權益因行政機關違法實施行政許可受到損害的,有權依法要求賠償。"法律的這一規定是關於公民、法人或者其他組織權利和法律救濟的原則規定。陳述是指許可申請人為自己的行為進行客觀的說明和介紹的一種行為。申辯是指許可申請人為自己的行為申述理由和辯解的一種行為。陳述和申辯的目的在於改變行政許可機關對自己行為的了解和將要形成的許可決定。這是許可申請人在行政許可中享有的兩項權利。行政復議是指行政許可機關依當事人的申請,對已經作出的行政決定進行重新審查的法律制度。行政訴訟是指當事人對行政許可機關的行政決定不服,向人民法院提起行政訴訟,請求司法保護的一種法律制度。行政復議和行政訴訟這是行政許可當事人在接到行政許可機關作出的行政許可決定之後,依法享有的兩項權利。行政賠償是指行政許可決定作出之後,經審查裁定行政許可決定錯誤並對當事人或者其他利害關系人造成損害的,受害人有要求行政賠償的一種權利。為使行政許可在程序上維護當事人的合法權益,保障當事人的合法權益不受損害。法律規定了當事人在行政許可實施過程中具有五種權利,這是維護許可申請人合法權益的一項重要舉措。行政機關依法進行管理,比如,對不具備行政許可條件的公民、法人或者其他組織提出的許可申請依法不予批准,這是行政機關的職權,相對應的公民、法人或者其他組織也有權利對行政機關的決定不服,享有法律賦予的救濟權利。所以,行政許可機關在實施行政許可過程中就要遵循權利和法律救濟的原則,確保相對人的合法權益得到充分的保護。
如果你有其他疑問,可以向我們的律師進行咨詢。
⑶ 房地產企業前期費用計入什麼科目
一般情況下，房地產企業的前期費用，計入「開發成本-前期工程費」科目。
前期工程費主要包括：
1、「三通一平」等土地開發費用，主要包括地上原有建築物、構築物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等，這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標准估算。
2、項目的規劃、設計、可行性研究所需費用，一般可以按項目總投資額的一定百分比估算，通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標准估算。
溫馨提示：以上信息僅供參考。
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