㈠ 稅法規定舊改回遷房如何計價入賬
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第八條:土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。 第九條:納稅人成片受讓土地使用權後,分期分批開發、轉讓房地產的,其扣除項目金額的確定,可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤,或按建築面積計算分攤,也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。 有關企業所得稅方面:依據《國家稅務總局關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]31號)規定,房地產開發企業必須按一般經營常規和會計慣例合理地劃分所開發產品的成本核算對象,按規定分別歸集各個成本核算對象所發生的開發成本和費用,不得將屬於某一成本核算的成本費用在各個成本核算對象之間進行分配。據此,你單位應按政府規劃許可和土地使用情況合理劃分該開發項目的成本核算對象,對各個成本核算對象的成本費用分別進行歸集,不得將屬於某一成本核算對象的動遷成本分配到其他成本核算對象。
㈡ 回遷房項目的會計和稅務處理
《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發〔2009〕31號)第二十七條規定，土地徵用及拆遷補償費支出是指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地佔用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。其中，直接以貨幣形式支付的成本支出，會計和稅務處理基本一致,而以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出,由於其行為的特殊性，會計和稅務處理有所不同，這種不同直接影響到開發產品計稅成本的確認。
房地產開發業務中，拆遷補償主要有3種方式：即產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合。本案例中包含了產權調換、作價補償兩種方式，作價補償比較簡單，產權調換則成為計稅成本確定的難點。
產權調換，屬於房地產企業以自己的開發產品換取被拆遷人的土地使用權。企業所得稅稅務處理上，一般情況下作非貨幣性交易處理，即「以物易物」處理，根據國稅發〔2009〕31號文件第七條的規定，企業將開發產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序為：
(一)按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定。
(二)由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定。
(三)按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於15%,具體比例由主管稅務機關確定。