1. 清算後的土增稅怎麼繳納
參考《北京市地方稅務局關於發布〈北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程〉的公告》(2016年第7號公告)第四十六條 土地增值稅清算時未轉讓的房地產,納稅人清算後轉讓的,按以下規定辦理:
(一)清算後再轉讓房地產的納稅人應在每季度終了後15日內進行納稅申報(含零申報)。
(二)清算後再轉讓房地產應當區分普通住宅和其他商品房分別計算增值額、增值率,繳納土地增值稅。
(三)清算後再轉讓房地產扣除項目金額按清算時確認的普通住宅、其他商品房單位建築面積成本費用乘以轉讓面積確認。
清算時單位建築面積成本費用=本次清算扣除項目總金額÷清算的總已售面積
上述公式中,「本次清算扣除項目總金額」不包括納稅人進行清算時扣除的與轉讓房地產有關的稅金。
(四)清算後再轉讓房地產的有關稅金在本次申報繳納土地增值稅時予以扣除。
(五)清算後再轉讓的房地產,按照上述方式計算的增值率未超過20%的普通住宅,免徵土地增值稅;增值率超過20%的,應徵收土地增值稅。
(六)納稅人清算後再轉讓房地產的,對於買賣雙方簽訂的房地產銷售合同有約定付款日期的,納稅義務發生時間為合同簽訂的付款日期的當天;對於採取預收款方式的,納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
(七)清算後再轉讓房地產的土地增值稅計算方式應與項目的清算方式保持一致。以核定徵收方式清算的項目再轉讓房地產的,按清算時核定徵收率計征稅款。
2. 成本可以稅前扣除嗎
扣除項目的范圍
企業所得稅法規定，企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失其他支出，准予在計算應納稅所得額時扣除。在實際中，計算應納稅所得額時還應注意三方面的內容：①企業發生的支出就當區分收益性支出和資本性支出。收益性支出在發生當期直接扣除；資本性支出應當分期扣除或者計入有關資產成本，不得在發生當期直接扣除。②企業的不征稅收入用於支出所形成的費用或者財產，不得扣除或者計算對應的折舊、攤銷扣除。③除企業所得稅法和本條例另有規定外，企業實際發生的成本、費用、稅金、損失和其他支出，不得重復扣除。
1．成本。是指企業在生產經營活動中發生的銷售成本、銷貨成本、業務支出，以及其他耗費，即企業銷售商品(產品、材料、下腳料、廢料、廢舊物資等)、提供勞務、轉讓固定資產、無形資產(包括技術轉讓)的成本。
企業必須將經營活動中發生的成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本是指可直接計入有關成本計算對象或勞務的經營成本中的直接材料、直接人工等。間接成本是指多個部門為同一成本對象提供服務的共同成本，或者同一種投入可以製造、提供兩種或兩種以上的產品或勞務的聯合成本。
直接成本可根據有關會計憑證、記錄直接計入有關成本計算對象或勞務的經營成本中。間接成本必須根據與成本計算對象之間的因果關系、成本計算對象的產量等，以合理的方法分配計入有關成本計算對象中。
2．費用。是指企業每一個納稅年度為生產、經營商品和提供勞務等所發生的銷售(經營)費用、管理費用和財務費用。已計入成本的有關費用除外。
銷售費用是指應由企業負擔的為銷售商品而發生的費用，包括廣告費、運輸費、裝卸費、包裝費、展覽費、保險費、銷售傭金(能直接認定的進口傭金調整商品進價成本)、代銷手續費、經營性租賃費及銷售部門發生的差旅費、工資、福利費等費用。
管理費用是指企業的行政管理部門為管理組織經營活動提供各項支援性服務而發生的費用。
財務費用是指企業籌集經營性資金而發生的費用，包括利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構手續費以及其他非資本化支出。
3．稅金。是指企業發生的除企業所得稅和允許抵扣的增值稅以外的企業繳納的各項稅金及其附加，即企業按規定繳納的消費稅、營業稅、城市維護建設稅、關稅、資源稅、土地增值稅、房產稅、車船稅、土地使用稅、印花稅、教育費附加等產品銷售稅金及附加。這些已納稅金准予稅前扣除。准許扣除的稅金有兩種方式：一是在發生當期扣除；二是在發生當期計入相關資產的成本，在以後各期分攤扣除。
4．損失。是指企業在生產經營活動中發生的固定資產和存貨的盤虧、毀損、報廢損失，轉讓財產損失，呆賬損失，壞賬損失，自然災害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失。
企業發生的損失減除責任人賠償和保險賠款後的余額，依照國務院財政、稅務主管部門的規定扣除。
企業已經作為損失處理的資產，在以後納稅年度又全部收回或者部分收回時，應當計入當期收入。
5．扣除的其他支出。是指除成本、費用、稅金、損失外，企業在生產經營活動中發生的與生產經營活動有關的、合理的支出。
扣除項目的標准
在計算應納稅所得額時，下列項目可按照實際發生額或規定的標准扣除。
1．工資、薪金支出
企業發生的合理的工資、薪金支出准予據實扣除。工資、薪金支出是企業每一納稅年度支付給在本企業任職或與其有僱傭關系的員工的所有現金或非現金形式的勞動報酬，包括基本工資、獎金、津貼、補貼、年終加薪、加班工資，以及與任職或者受雇有關的其他支出。
2．職工福利費、工會經費、職工教育經費。
企業發生的職工福利費、工會經費、職工教育經費按標准扣除，未超過標準的按實際數扣除，超過標準的只能按標准扣除。
（1）企業發生的職工福利費支出，不超過工資薪金總額14%的部分准予扣除。
（2）企業撥繳的工會經費，不超過工資薪金總額2%的部分准予扣除。
（3）除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，企業發生的職工教育經費支出，不超過工資薪金總額2.5%的部分准予扣除，超過部分准予結轉以後納稅年度扣除。
3．社會保險費。
（1）企業依照國務院有關主管部門或者省級人民政府規定的范圍和標准為職工繳納的「五險一金」，即基本養老保險費、基本醫療保險費、失業保險費、工傷保險費、生育保險費等基本社會保險費和住房公積金，准予扣除。
（2）企業為投資者或者職工支付的補充養老保險費、補充醫療保險費，在國務院財政、稅務主管部門規定的范圍和標准內，准予扣除。企業依照國家有關規定為特殊工種職工支付的人身安全保險費和符合國務院財政、稅務主管部門規定可以扣除的商業保險費准予扣除。
（3）企業參加財產保險，按照規定繳納的保險費，准予扣除。企業為投資者或者職工支付的商業保險費，不得扣除。
4．利息費用。
企業在生產、經營活動中發生的利息費用，按下列規定扣除。
(1)非金融企業向金融機構借款的利息支出、金融企業的各項存款利息支出和同業拆借利息支出、企業經批准發生債券的利息支出可據實扣除。
（2）非金融企業向非金融機構借款的利息支出，不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分可據實扣除，超過部分不許扣除。
其中，所稱金融機構，是指各類銀行、保險公司及經中國人民銀行批准從事金融業務的非銀行金融機構。包括國家專業銀行、區域性銀行、股份制銀行、外資銀行、中外合資銀行以及其他綜合性銀行；還包括全國性保險企業、區域性保險企業、股份制保險企業、中外合資保險企業以及其他專業性保險企業；城市、農村信用社、各類財務公司，以及其他從事信託投資、租賃等業務的專業和綜合性非銀行金融機構。非金融機構，是指除上述金融機構以外的所有企業、事業單位以及社會團體等企業或組織。
5．借款費用。
（1）企業在生產經營活動中發生的合理的不需要資本化的借款費用，准予扣除。
（2）企業為購置、建造固定資產、無形資產和經過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態的存貨發生的借款的，在有關資產購置、建造期間發生的合理的借款費用，應予以資本化，作為資本性支出計入有關資產的成本；有關資產交付使用後發生的借款利息，可在發生當期扣除。
6．匯兌損失。
企業在貨幣交易中，以及納稅年度終了時將人民幣以外的貨幣性資產、負債按照期末即期人民幣匯率中間價折算為人民幣時產生的匯兌損失，除已經計入有關資產成本以及與向所有者進行利潤分配相關的部分外，准予扣除。
7．業務招待費
企業發生的與其生產、經營業務有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰。
8．廣告費和業務宣傳費。
企業發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，不超過當年銷售（營業）收入15%的部分，准予扣除；超過部分，准予結轉以後納稅年度扣除。
企業申報扣除的廣告費支出應與贊助支出嚴格區分。企業申報扣除的廣告費支出，必須符合下列條件：廣告是通過工商部門批準的專門機構製作的；已實際支付費用，並已取得相應發票；通過一定的媒體傳播。
9．環境保護專項資金。
企業依照法律、行政法規有關規定提取的用於環境保護、生態恢復等方面的專項資金，准予扣除。上述專項資金提取後改變用途的，不得扣除。
10．保險費。
企業參加財產保險，按照規定繳納的保險費，准予扣除。
11．租賃費
企業根據生產經營需要租入固定資產支付的租賃費，按照以下方法扣除：
(1)以經營租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除。經營性租賃是指所有權不轉移的租賃。
(2)以融資租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照規定構成融資租入固定資產價值的部分應當提取折舊費用，分期扣除。融資租賃是指在實質上轉移與一項資產所有權有關的全部風險和報酬的一種租賃。
12．勞動保護費。
企業發生的合理的勞動保護支出，准予扣除。
13．公益性捐贈支出。
公益性捐贈，是指企業通過公益性社會團體或者縣級以上人民政府及其部門，用於《中華人民共和國公益事業捐贈法》內定的公益事業的捐贈。
企業發生的公益性捐贈支出，不超過年度利潤總額12%的部分，准予扣除。年度利潤總額，是指企業依照國家統一會計制度的規定計算的年度會計利潤。
公益性社會團體，是指同時符合下列條件的基金會、慈善組織等社會團體：
（1）依法登記，具有法人資格。
（2）以發展公益事業為宗旨，且不以營利為目的。
（3）全部資產及其增值為該法人所有。
（4）收益和勞動結余主要用於符合該法人設立目的的事業。
（5）終止後的剩餘財產不歸屬任何個人或者營利組織。
（6）不經營與其設立目的無關的業務。
（7）有健全的財務會計制度。
（8）捐贈者不以任何形式參與社會團體財產的分配。
（9）國務院財政、稅務主管部門會同國務院民政部門等登記管理部門規定的其他條件。
14．有關資產的費用。
企業轉讓各類固定資產發生的費用，允許扣除。企業按規定計算的固定資產折舊費、無形資產和遞延資產的攤銷費，准予扣除。
15．總機構分攤的費用。
非居民企業在中國境內設立的機構、場所，就其中國境外總機構發生的與該機構、場所生產經營有關的費用，能夠提供總機構出具的費用匯集范圍、定額、分配依據和方法等證明文件，並合理分攤的，准予扣除。
16．資產損失。
企業當期發生的固定資產和流動資產盤虧、毀損凈損失，由其提供清查盤存資料經主管理稅務機關審核後，准予扣除；企業因存貨盤虧、毀損、報廢等原因不得從銷項稅金中抵扣的進項稅金，應視同企業財產損失，准予與存貨損失一起在所得稅前按規定扣除。
17．依照有關法律、行政法規和國家有關稅法規定準予扣除的其他項目。如會員費、合理的會議費、差旅費、違約金、訴訟費等。
四、不得扣除的項目
在計算應納稅所得額時，下列支出不得扣除：
1．向投資者支付的股息、紅利等權益性製冷收益款項。
2．企業所得稅稅款。
3．稅收滯納金，是指納稅人違反稅收法規，被稅務機關處以的滯納金。
4．罰金、罰款和被沒收財物的損失，是指納稅人違反國家有關法律、法規規定，被有關部門處以的罰款，以及被司法機關處以的罰金和被沒收財物。
5．超過規定標準的捐贈支出。
6．贊助支出，是指企業發生的與生產經營活動無關的各種非廣告性質支出。
7．未經核定的准備金支出，是指不符合國務院財政、稅務主管部門規定的各項資產減值准備、風險准備等准備金支出。
8．企業之間支付的管理費、企業內營業機構之間支付的租金和特許權使用費，以及非銀行企業內營業機構之間支付的利息，不得扣除。
9．與取得收入無關的其他支出。
五、虧損彌補
虧損是指企業依照企業所得稅法和暫行條例的規定，將每一納稅年度的收入總額減除不征稅收入、免稅收入和各項扣除後小於零的數額。稅法規定，企業某一納稅年度發生的虧損可以用下一年度的所得彌補，下一年度的所得不足以彌補的，可以逐年延續彌補，但最長不得超過5年。而且，企業在匯總計算繳納企業所得稅時，其境外營業機構的虧損不得抵減境內營業機構的盈利。
第五節 資產的稅務處理
資產是由於資本投資而形成的財產，對於資本性支出以及無形資產受讓、開辦、開發費用，不允許作為成本、費用從納稅人的收入總額中做一次性扣除，只能採取分次計提折舊或分次返銷的方式予以扣除。即納稅人經營活動中使用的固定資產的折舊費用、無形資產和長期待攤費用的攤銷費用可以扣除。稅法規定，納入稅務處理范圍的資產形式主要有固定資產、生物資產、無形資產、長期待攤費用、投資資產、存貨等，均以歷史成本為計稅基礎。歷史成本是指企業取得該項資產時實際發生的支出。企業持有各項資產期間資產增值或者減值，除國務院財政、稅務主管部門規定可以確認損益外，不得調整該資產的計稅基礎。
一、固定資產的稅務處理
固定資產是指企業為生產產品、提供勞務、出租或者經營管理而持有的、使用期限超過l2個月的非貨幣性資產，包括房屋、建築物、機器、機械、運輸工具，以及其他與生產經營活動有關的設備、器具、工具等。
(一)固定資產計稅基礎
1．外購的固定資產，以購買價款和支付的相關稅費以及直接歸屬於使該資產達到預定用途發生的其他支出為計稅基礎。
2．自行建造的固定資產，以竣工結算前發生的支出為計稅基礎。
3．融資租入的固定資產，以租賃合同約定的付款總額和承租人在簽訂租賃合同過程中發生的相關費用為計稅基礎，租賃合同未約定付款總額的，以該資產的公允價值和承租人在簽訂租賃合同過程中發生的相關費用為計稅基礎。
4．盤盈的固定資產，以同類固定資產的重置完全價值為計稅基礎。
5．通過捐贈、投資、非貨幣性資產交換、債務重組等方式取得的固定資產，以該資產的公允價值和支付的相關剩為計稅基礎。
6．改建的固定資產，除已足額提取折舊的固定資產和租入的固定資產以外的其他固定資產，以改建過程中發生的改建支出增加計稅基礎。
(二)固定資產折舊的范圍
在計算應納稅所得額時，企業按照規定計算的固定資產折舊，准予扣除。下列固定資產不得計算折舊扣除：
1．房屋、建築物以外未投入使用的固定資產。
2．以經營租賃方式租入的固定資產。
3．以融資租賃方式租出的固定資產。
4．已提足折舊繼續使用的固定資產。
5．與經營活動無關的固定資產。
6．單獨估價作為固定資產入賬的土地。
7．其他不得計提折舊扣除的固定資產。
（三）固定資產折舊的計提方法
1．企業應當自固定資產投入使用月份的次月起計提折舊；停止使用的固定資產，應當從停止使用月份的次月起停止計提折舊。
2．企業應當根據固定資產的性質和使用情況，合理確定固定資產的預計凈殘值。固定資產的預計凈殘值一經確定，不得變更。
3．固定資產按照直線法計算的折舊，准予扣除。
（四）固定資產折舊的計提年限
除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，固定資產計算折舊的最低年限如下：
1．房屋、建築物，為20年。
2．飛機、火車、輪船、機器、機械和其他生產設備，為10年。
3．與生產經營活動有關的器具、工具、傢具等，為5年。
4．飛機、火車、輪船以外的運輸工具，為4年。
5．電子設備，為3年。
從事開採石油、天然氣等礦產資源的企業，在開始商業性生產前發生的費用和有關固定資產的折耗、折舊方法，由國務院財政、稅務主管部門另行規定。
二、生物資產的稅務處理
生物資產是指有生命的動物和植物。生物資產分為消耗性生物資產、生產性生物資產和公益性生物資產。消耗性生物資產，是指為出售而持有的、或在將來收獲為農產品的生物資產，包括生長中的農田作物、蔬菜、用材林以及存欄待售的牲畜等。生產性生物資產，是指為產出農產品、提供勞務或出租等目的而持有的生物資產，包括經濟林、薪炭林、產畜和役畜等。公益性生物資產，是指以防護、環境保護為主要目的的生物資產，包括防風固沙林、水土保持林和水源涵養林等。
（一）生物資產的計稅基礎
生產性生物資產按照以下方法確定計稅基礎：
1．外購的生產性生物資產，以購買價款和支付的相關稅費為計稅基礎。
2．通過捐贈、投資、非貨幣性資產交換、債務重組等方式取得的生產性生物資產，以該資產的公允價值和支付的相關稅費為計稅基礎。
（二）生物資產的折舊方法和折舊年限
生產性生物資產按照直線法計算的折舊，准予扣除。企業應當自生產性生物資產投入使用月份的次月起計算折舊；停止使用的生產性生物資產應當自停止使用月份的次月起停止計算折舊。
企業應當根據生產性生物資產的性質和使用情況，合理確定生產性生物資產的預計凈殘值。生產性生物資產的預計凈殘值一經確定，不得變更。
生產性生物資產計算折舊的最低年限如下：
1．林木類生產性生物資產，為10年。
2．畜類生產性生物資產，為3年。
三、無形資產的稅務處理
無形資產是指企業長期使用、但沒有實物形態的資產，包括專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術、商譽等。
(一)無形資產的計稅基礎
無形資產按照以下方法確定計稅基礎：
1．外購的無形資產，以購買價款和支付的相關稅費，以及直接歸屬於使該資產達到預定用途發生的其他支出為計稅基礎。
2．自行開發的無形資產，以開發過程中該資產符合資本化條件後至達到預定用途前發生的支出為計稅基礎。
3．通過捐贈、投資、非貨幣性資產交換、債務重組等方式取得的無形資產，以該資產的公允價值和支付的相關稅費為計算基礎。
(二)無形資產攤銷的范圍
在計算應納稅所得額時，企業按照規定計算的無形資產攤銷費用，准予扣除。
下列無形資產不得計算攤銷費用扣除：
1．自行開發的支出已在計算應納稅所得額時扣除的無形資產。
2．自創商譽。
3．與經營活動無關的無形資產。
4．其他不得計算攤銷費用扣除的無形資產。
（三）無形資產的攤銷方法及年限
無形資產的攤銷採取直線法計算。無形資產的攤銷年限不得低於10年。作為投資或者受讓的無形資產，有關法律規定或者合同約定了使用年限的，可以按照規定或者約定的使用年限分期攤銷。外購商譽的支出，在企業整體轉讓或者清算時准予扣除。
四、長期待攤費用的稅務處理
長期待攤費用，是指企業發生的應一個年度以上或幾個年度進行攤銷的費用。在計算應納稅所得額時，企業發生的下列支出作為長期待攤費用，按照規定攤銷的，准予扣除。
1．已足額提取折舊的固定資產的改建支出。
2．租入固定資產的改建支出。
3．固定資產的大修理支出。
4其他應當作為長期待攤費用的支出。
企業的固定資產修理支出可在發生當期直接扣除。企業的固定資產改良支出，如果有關固定資產尚未提足折舊，可增加固定資產價值；如有關固定資產已提足折舊，可作為長期待攤費用，在規定的期間內平均攤銷。
固定資產的改建支出，是指改變房屋或者建築物結構、延長使用年限等發生的支出。已足額提取折舊的固定資產的改建支出，按照固定資產預計尚可使用年限分期攤銷；租入固定資產的改建支出，按照合同約定的剩餘租賃期限分期攤銷；改建的固定資產延長使用年限的，除已足額提取折舊的固定資產、租入固定資產的改建支出外，其他的固定資產發生改建支出，應當適當延長折舊年限。
大修理支出，按照固定資產尚可使用年限分期攤銷。
企業所得稅法所指固定資產的大修理支出，是指同時符合下列條件的支出：
（1）修理支出達到取得固定資產時的計稅基礎50%以上。
（2）修理後固定資產的使用年限延長2年以上。
其他應當作為長期待攤費用的支出，自支出發生月份的次月起，分期攤銷，攤銷年限不得低於3年。
五、存貨的稅務處理
存貨，是指企業持有以備出售的產品或者商品、處在生產過程中的在產品、在生產或者提供勞務過程中耗用的材料和物料等。
（一）存貨的計稅基礎
存貨按照以下方法確定成本：
1．通過支付現金方式取得的存貨，以購買價款和支付的相關稅費為成本。
2．通過支付現金以外的方式取得的存貨，以該存貨的公允價值和支付的相關稅費為成本。
3．生產性生物資產收獲的農產品，以產出或者採收過程中發生的材料費、人工費和分攤的間接費用等必要支出為成本。
（二）存貨的成本計算方法
企業使用或者銷售的存貨的成本計算方法，可以在先進先出法、加權平均法、個別計價法中選用一種。計價方法一經選用，不得隨意變更。
企業轉讓以上資產，在計算企業應納稅所得額時，資產的凈值允許扣除。其中，資產的凈值是指有關資產、財產的計稅基礎減除已經按照規定扣除的折舊、折耗、攤銷、准備金等後的余額。
除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，企業在重組過程中，應當在交易發生時確認有關資產的轉讓所得或者損失，相關資產應當按照交易價格重新確定計稅基礎。
六、投資資產的稅務處理
投資資產，是指企業對外進行權益性投資和債權性投資而形成的資產。
（一）投資資產的成本
投資資產按以下方法確定投資成本：
1．通過支付現金方式取得的投資資產，以購買價款為成本。
2．通過支付現金以外的方式取得的投資資產，以該資產的公允價值和支付的相關稅費為成本。
（二）投資資產成本的扣除方法
企業對外投資期間，投資資產的成本在計算應納稅所得額時不得扣除，企業在轉讓或者處置投資資產時，投資資產的成本准予扣除。
七、稅法規定與會計規定差異的處理
稅法規定與會計規定差異的處理，是指企業在財務會計核算中與稅法規定不一致的，應當依照稅法規定予以調整。即企業在平時進行會計核算時，可以按會計制度的有關規定進行賬務處理，但在申報納稅時，對稅法規定和會計制度規定有差異的，要按稅法規定進行納稅調整。
1．企業不能提供完整、准確的收入及成本、費用憑證，不能正確計算應納稅所得額的，由稅務機關核定其應納稅所得額。
2．企業依法清算時，以其清算終了後的清算所得為應納稅所得額，按規定繳納企業所得稅，所謂清算所得，是指企業清算時的全部資產或者財產扣除各項清算費用、損失、負債、企業未分配利潤、公益金和公積金後的余額，超過實繳資本的部分。
3．企業應納稅所得額是根據稅收法規計算出來的，它在數額上與依據財務會計制度計算的利潤總額往往不一致。因此，稅法規定：對企業按照有關財務會計規定計算的利潤總額，要按照稅法的規定進行必要調整後，才能作為應納稅所得額計算繳納所得稅。