Ⅰ 關於加強房屋中介市場監管的思考
隨著房地產業的迅速發展，房屋中介市場成為房屋權屬交易的重要平台。房屋中介市場的發展，對服務農民進城務工經商，方便城鄉群眾生活，促進經濟和社會發展都起到了積極的作用。但同時也應該看到房屋中介市場本身的發展和政府對房屋中介市場的監管方面也存在著不容忽視的問題，需要加以研究和解決。
一、當前如皋房屋中介市場存在的主要問題
1、房屋中介市場的混亂無法保證當事人的合法權益近年來通過多次公安、工商、房管、勞動等部門聯合執法檢查，我們發現如城地區房屋中介市場混亂的主要表現是：
（1）無資質經營。截止到目前，已在工商部門領取營業執照的房地產中介機構有32家，而在房管部門申請備案領取資質證書的僅有9家。無資質經營嚴重擾亂了房地產中介市場的正常秩序；
（2）超范圍經營。房產中介普遍存在超越資質證書規定范圍的經營行為，比如搞一些勞務、婚介服務等；
（3）執業行為不規范。部分房地產中介服務機構從業人員業務素質低，不能持證上崗，服務不規范；
（4）協議不規范，口頭交易，協議內容不完整，要素不全，權利和義務不明確；
（5）出租條件不完備。一些出租房屋存在安全隱患，一些存在轉租和抵押手續不全、無產權證和違建以及權屬有爭議的房屋出租的現象；
（6）依法登記備案意識淡薄。對依法登記備案不了解、不支持、有抵觸情緒。在接受管理時，有的租賃雙方不願提供情況，甚至有的不承認租賃行為；
（7）層層轉租，炒作市場，抬高租金，從中漁利；
（8）借租賃欺騙工商行政管理部門，隱藏著不法經營和經濟犯罪行為。房屋中介市場的混亂導致租賃雙方的合法權益無法保障，一旦發生糾紛習慣於私了。如訴訟法律為自己維權時，雙方往往無憑無據或證據不足，自身的權益得不到有效的保護。
2、房屋中介市場的監管不力給社會治安留下嚴重隱患一些不法分子利用租賃屋為據點進行搶劫、販毒、賭博等各類違法活動，社會上一些丑惡現象也利用租房掩身。有資料顯示，近年來發生在城市的刑事案件70％以上與租賃屋有關。另外，租賃屋還成為「超生游擊隊」的避風港，不法經營者製作「假冒偽劣」的窩點。
3、房屋中介市場的管理缺位，造成稅源的大量流失據有關資料顯示，如皋市營業用房、居住性用房登記備案率幾乎為零。由於管理的面小量少，覆蓋率低，部門間信息共享不夠，稅務部門徵收底數不清，實際徵收數與登記備案率還有相當差距，造成大量稅源流失。由於受經濟利益的驅動，房屋出租人大多不願意提供租賃協議以規避管理部門的管理。大量的房屋租賃行為紛紛流入地下黑市，進行私下租賃。
二、房屋中介市場存在問題的原因
1、相關法律、法規的滯後影響了房屋中介市場的健康發展現行的《城市房地產管理法》、建設部《城市房屋租賃管理辦法》和《南通市城市房屋租賃管理辦法》等法律、法規和規范性文件的出台已近十年，許多概念的表述和操作辦法已不適應房屋中介市場飛速發展的新形勢要求。尤其在處罰條款中沒有具體處罰措施，常常會使執法者處於執法無據，力不從心的尷尬境地，對一些違法的中介行為無能為力。
2、現行的管理體制和監管手段不適應房屋中介市場的發展要求依照《城市房地產管理法》，縣級人民政府房地產管理部門負責本行政區的房屋租賃管理。但隨著城市建設的快速發展，房屋中介市場涉及的面越來越寬。政府一些其它部門也先後介入了房屋租賃管理，而且相互間缺少必要的協調與配合，政出多門。加上監管手段單一被動，人員編制不能滿足管理強度的要求，至今也沒能形成一整套行之有效的適合該市市場情況的管理體制和監管手段。這種局面不僅加重了當事人的經濟負擔，而且還造成了管理體制和市場秩序的混亂，不利於房屋中介市場的持續、快速、健康發展。
三、加強房屋中介市場監管的建議
1、完善房屋中介市場管理的法律、規章體系建議在廣泛調研的基礎上，盡快在法規上確立如皋市房屋中介市場管理部門的行政執法主體資格。要按照「適度超前、易於操作、便於落實、規范管理」的原則，制定出台一系列與如皋市房屋中介市場管理相適應的政策，將全市的房屋中介管理工作納入到法制化、規范化的軌道。
（1）要明確房屋租賃的概念。出租方應包含產權人和實際擁有權屬以及擁有經營權的法人、政府機構、民間組織、社會團體。房屋租賃應指出租人將房屋以及房屋的部分空間交付承租人使用，收益由承租人向出租人以貨幣或其它形式交付租金和回收的行為。
（2）要明確房屋租賃的形式類型。
（3）要明確如皋市房屋租賃管理的范圍，在如皋市行政區范圍內的房屋租賃行為都應接受管理。
（4）明確處罰措施，使法律、規章更具有可操作性。
2、要建立適應市場需要的房屋中介管理體制要建立房屋中介管理的「兩級政府、三級管理」的縱向管理網路。在市房產管理部門設立「房屋中介管理辦公室」，鄉鎮和社區設立基層房屋中介管理所（可與其它部門合署辦公），形成三級管理體系，相應增加管理人員，落實有關費用，保證房屋中介管理工作的開展。同時，建立「分工明確、相互配合、齊抓共管」的房屋中介橫向管理網路。房管、公安、稅務、民政、工商、計生等相關部門要相互協作，形成合力，齊抓共管。房管部門要把好《房屋租賃證》審核發證關，保證出租房屋的合法性，主動為工商行政管理部門提供企業注冊場所的相關依據，向稅務部門提供房屋租賃征稅的相關信息，為計生部門提供外來居住人口資料等。工商部門在辦理營業執照時應查驗房屋產權證或房屋租賃登記備案證明，對沒有登記備案的應將有關情況通報給房屋租賃管理部門。公安部門要加強租賃房屋人員的治安管理。
3、要探索創新一套新形勢下行之有效的房屋中介管理辦法
（1）要大力宣傳加強房屋中介管理的重要性，提高登記備案率。要充分利用新聞媒體和社區宣傳陣地，以及發放傳單，登門入戶等多種形式，廣泛宣傳加強出租房屋管理的重要意義，宣傳相關的法律、法規、規章，力求做到家喻戶曉，人人皆知。尤其要重點抓住出租屋業主和租賃中介機構，有針對性地開展宣傳工作，告知要求，約法三章，使他們明確自己應當承擔的責任與義務，進一步增強守法經營意識，積極配合有關部門做好管理工作，形成良性互動局面。針對房屋中介機構存在的問題，為進一步規范二手房市場，維護購房人的合法權利。政府要出台文件，明確在房地產經紀活動中必須做到「四個不得」、「三個必須」，以進一步規范和整頓住宅二級市場經紀行為。「四個不得」：一是房地產經紀企業不得超越資質核定范圍從事經紀業務；二是房地產經紀企業及其從業人員不得利用職業便利從事房屋轉讓活動；三是房地產經紀企業不得轉借資質證書供他人牟取利益；四是房地產經紀人不得轉借資格證書及允許他人以自己的名義從事房地產經紀活動。「三個必須」：一是房地產經紀企業的從業人員必須具有房地產經紀執業資格證書，進行房地產經紀活動時，必須向委託人出示自己的資格證書；二是房地產經紀企業簽訂的居間合同，必須使用由房地產管理部門監制的規范居間合同文本，訂立合同的賣方當事人必須有房屋產權人及其共有人的親筆簽名，一律不允許代訂立居間合同；三是房地產經紀企業設立分支機構的，分支機構必須到房地產管理處物業中介科辦理備案手續，申領分支機構資質證書。要著力提高如皋市農村和城鎮出租房屋的登記備案率，力爭早日做到基本全覆蓋。
（2）要創新管理模式，提高行政效率。為切實加強對房屋中介市場的監管，稅務部門可委託房管部門在辦理租賃登記備案時，代征相關稅費；房管部門也可在公安部門辦理外來人員暫住證時，委託辦理租賃登記備案。委託部門按相關規定支付委託費用。這樣不僅解決了各部門的工作網路相互交叉的問題，也解決了有關部門人員缺乏，經費不足問題，減少行政成本，還提高了辦事效率，方便了群眾。外地創造的房屋租賃所與派出所「房戶合一」協作管理的模式；房屋租賃所、派出所、物業管理公司「三位一體」的協作管理模式；房屋租賃所、派出所與村民委員會協作管理的模式等都值得我們很好地學習和借鑒。
（3）要進一步完善和規范房屋租賃登記備案制度。建立健全各項管理措施，統一製作表、簿、證、冊，啟用《如皋市房屋租賃合同示範文本》，進一步明確當事人的合法權力和義務，同時包括明確出租方應交納的有關稅和費。凡是符合規定可以出租的房屋，當事人都必須到房屋中介管理辦公室辦理簽訂統一的《合同示範文本》，並進行登記備案，對未辦理租賃登記備案手續的相關管理部門可責令限期補辦手續，並依法給予處罰。同時要規范管理檔案資料，立足長遠，加強對租賃房屋的跟蹤管理工作。
（4）建立房屋租賃指導價格體系。房屋租賃屬於市場經濟的范疇，必須按經濟規律辦事。因此，房屋租賃市場的租金價格應隨行就市，由租賃雙方根據市場行情自行議定。但是為了指導房屋租賃雙方的行為，有關部門有必要制定房屋租賃指導租金，適時公布，為租賃雙方當事人確定租金水平提供價格參照。指導租金可以市場租金價格水平為依據，在充分調研，科學測算的基礎上得出不同地段、不同結構、不同用途出租屋的階段性租金。當事人參照指導租金約定租金數額，以促使房屋中介市場正常有序健康地發展。
Ⅱ 為什麼中介價格更低
中介價格更低的原因主要有以下幾點：
1. 批量采購或集中服務降低成本。
中介通常與供應商建立長期合作關系，能夠獲取更優惠的采購價格。他們通過集中采購或大量采購的方式，能夠獲得較低的采購成本，從而將這部分成本優勢轉化為更低的服務價格。
2. 較低的經營成本和市場定位。
中介服務常常選擇在低成本地區設立公司，並依賴互聯網等低成本渠道進行業務推廣，降低了經營成本。同時，中介通常以提供性價比高的服務為目標，在市場競爭中通過提供較低價格的服務來吸引客戶。
3. 信息優勢和服務效率提升價格競爭力。
中介在行業中積累了大量信息和資源，能夠快速匹配客戶需求，提供高效的服務。這種服務效率的提升有助於降低成本，並使得中介能夠以更低的價格提供服務。此外，中介通過提供定製化服務，滿足客戶的個性化需求，這種服務模式也有助於提高價格競爭力。
4. 減少中間環節，直接傳遞成本優勢。
中介直接與供應商和客戶對接，減少了中間環節，避免了層層加價的情況。這使得中介能夠以更低的價格提供服務，並將成本優勢直接傳遞給客戶。
綜上所述，中介通過降低成本、提高服務效率以及減少中間環節等方式，使得其價格更具競爭力。然而，消費者在享受中介服務時，仍需謹慎選擇正規、可靠的中介機構，以確保自身的權益得到保障。