1. 編制目標成本，這五個指標需要重點評估！
前言：拿地之後作為項目成本開始介入，在方案最終確定之前上啟動會之時，一般設計會提供一版暫定版的總圖（大致確定，但未最終完全確定，很有可能未報批通過）。
此時需要開始編制啟動會版本的目標成本，那麼作為項目成本不是拿到後就直接編制目標成本，而是對方案進行一個初步的評審，初步評審無問題後，再開始編制目標成本。
評審指標
1、 對於住宅項目應從以下幾個指標來進行評審：
有人可能會問，方案是設計部的事情，跟成本有什麼關系？有、而且有很大的關系，接下來我們來一 一說明；
容積率的評審
1、項目收益視角的成本管理 ：正常情況基於項目利潤最大化的原則，容積率應該做足，但是如果說設計出的方案的容積率沒有達到規劃條件設定的容積率，應該進行 「專項說明」 。
如果你是基於「 項目收益視角 」來看待成本管理，那麼容積率就是一個絕對不可忽視的指標。
獲取途徑 ：容積率指標指標你要向投資部門獲取土地合同，裡面有本地塊相應的規劃指標要求。
可售比的評審
2、 在編制目標成本之前，應對設計提供的方案的可售比進行初步評審與復核，可售率指標應該優於或者等於集團要求的可售比限額指標。
因為在建築面積不變的情況下，可售比越低，可售單方成本越高。具體影響程度詳見下面的分析：
可售比對成本的影響分析 ：建安成本都是按照建築面積進行計算的，但是同樣的建築面積，不同的方案會有不同的可售比，如果可售比相對較低，那麼在「建築單方」指標一樣的情況下，會導致「可售單方」指標提高。
可售比變化對可售單方指標影響的對比：
通過以上對比可知，可售比降低1%，可售單方指標約提高54元/m2，在單方售價不變的情況下，項目利潤將會降低；
新手如果對上述換算公式有疑問，這里進行解答：
正常情況 ：總成本=建築單方指標*總建築面積=可售單方指標*總可售面積
所以得出 ：可售單方指標=建築單方指標*總建築面積/總可售面積=建築單方指標/（總可售面積/總建築面積）=建築單方指標/可售率。
因為 ：可售率=可售面積/總建築面積
可售比的主要影響因素：
正常情況：對於住宅項目，可售比只要達到集團可售比限額指標要求即可。
下面對某標桿企業可售比指標的計算進行解讀：
備註：一般情況下，地面停車率的上線指標都是10%，大多數地區要求的車位配比都在0.9-1.2個/100m2左右， 所以正常的可售比指標大約在75%左右 。
上述可售比指標，如果換算成坐標軸，趨勢如下：
從上圖來看，我們得出如下結論：
在車位配比不變的情況下 ：地上停車比例越高，則可售比越高，因為在總車位配比不變的情況下，地上車位停車率增加則地庫面積降低；
在地面停車率不變的情況下 ：停車配比要求越高，則可售比越低，因為在地面停車率不變的情況下，停車配比要求越高，則地庫面積越高。
「車位配比「與」地面停車率「一般均在各地規劃管理技術規定中進行了明確規定，一般都是要按照文件要求執行，但是在三四五線城市，還是有突破的空間
三四五線城市如何突破車位配比（點擊鏈接進入）
可售比計算注意要點：
可售比計算的注意要點要抓住核心指標： 停車配比，地面停車率，可售面積，建築面積 ；
1.關於停車配比：
停車配比=100*總配置車位數/計容建築面積
2.關於地面停車率
地面停車率=地面車位總數/總車位數
3.可售面積的計算：
無論是否有產權，地庫均按照不可售口徑計算；
4.總建築面積的計算：
總建築面積 =地上總建築面積+地庫建築面積
地上總建築面積口徑 ：學校、菜市場、配套用房、架空層在計算可售比的時候，不計入總建築面積；
地庫總建築面積 ：非機動車庫計入地庫總建築面積，地庫儲藏室就算可以出售，也計入不可售。
5.特殊情況：
當萬平米住宅塔樓投影面積在1500-2000㎡之間時，可售比指標允許在上表基礎上下降1.4%；
當萬平米住宅塔樓投影面積在2000㎡以上時，可售比指標允許下降1.8%。
因為當塔樓投影面積越大，意味著同樣數量的車位，地庫總面積要偏大，導致可售比下降 。
配套用房面積的評審
3 在目標成本編制之前，應收集當地政府各類配套用房的管理規定，例如：物業用房，養老服務用房，社區用房等。
然後對配套用房的面積合理性進行評審與復核， 不能少，因為少了會導致規劃無法通過，不能多，因為配套用房不可售，配置多了會侵蝕項目利潤 ；
某地區養老服務用房面積規定要求
某地區社區管理用房配置標准
車位配比的評審
4 在目標成本編制之前，應該就車位配比的指標是否符合政府文件的要求進行評審與復核；
車位配比不能少，因為配比偏少會導致規劃無法通過，不能多，因為配比偏多會侵蝕項目利潤 ；
車位配比是指 ：「每戶需要配置的車位數」或者「每100m2建築面積需要配置的車位數」
對於車位配比的計算要注意以下兩點：
1. 除了標准車位，是否有對非機動車位的配比進行額外的要求；
2. 對於微型車位與標准車位的換算關系是什麼；
停車效率指標的評審
5
在編制目標成本之前，應對項目的停車效率指標進行評審與復核，此項指標必須要優於集團的停車效率限額指標；
停車效率指的是：單個車位的面積指標；
具體計算方式如下：地庫面積/地庫總車位數量
通常，一個中型住宅項目，如果停車效率相差1m2，貨值或者成本會相差幾百萬，所以停車效率指標的評審異常重要。
總結
總結：方案階段，對設計對成本的影響程度極大，如果你是新手，應盡量的積極介入，通過集團相關制度指標以及借鑒業內標桿企業一些數據經驗，去熟悉或者復核方案的相關指標（ 容積率、可售比、配套用房、車位配比、停車效率等 ）的合理性。
一來可以深度學習，與設計部門進行深入交流，二來，溝通設計部門出具的方案的相關指標盡量在合理范圍之內。
此時需要開始編制啟動會版本的目標成本，那麼作為項目成本不是拿到後就直接編制目標成本，而是對方案進行一個初步的評審，初步評審無問題後，再開始編制目標成本。
評審指標
1、 對於住宅項目應從以下幾個指標來進行評審：
有人可能會問，方案是設計部的事情，跟成本有什麼關系？有、而且有很大的關系，接下來我們來一 一說明；
容積率的評審
1、項目收益視角的成本管理 ：正常情況基於項目利潤最大化的原則，容積率應該做足，但是如果說設計出的方案的容積率沒有達到規劃條件設定的容積率，應該進行 「專項說明」 。
如果你是基於「 項目收益視角 」來看待成本管理，那麼容積率就是一個絕對不可忽視的指標。
獲取途徑 ：容積率指標指標你要向投資部門獲取土地合同，裡面有本地塊相應的規劃指標要求。
可售比的評審
2、 在編制目標成本之前，應對設計提供的方案的可售比進行初步評審與復核，可售率指標應該優於或者等於集團要求的可售比限額指標。
因為在建築面積不變的情況下，可售比越低，可售單方成本越高。具體影響程度詳見下面的分析：
可售比對成本的影響分析 ：建安成本都是按照建築面積進行計算的，但是同樣的建築面積，不同的方案會有不同的可售比，如果可售比相對較低，那麼在「建築單方」指標一樣的情況下，會導致「可售單方」指標提高。
可售比變化對可售單方指標影響的對比：
通過以上對比可知，可售比降低1%，可售單方指標約提高54元/m2，在單方售價不變的情況下，項目利潤將會降低；
新手如果對上述換算公式有疑問，這里進行解答：
正常情況 ：總成本=建築單方指標*總建築面積=可售單方指標*總可售面積
所以得出 ：可售單方指標=建築單方指標*總建築面積/總可售面積=建築單方指標/（總可售面積/總建築面積）=建築單方指標/可售率。
因為 ：可售率=可售面積/總建築面積
可售比的主要影響因素：
正常情況：對於住宅項目，可售比只要達到集團可售比限額指標要求即可。
下面對某標桿企業可售比指標的計算進行解讀：
備註：一般情況下，地面停車率的上線指標都是10%，大多數地區要求的車位配比都在0.9-1.2個/100m2左右， 所以正常的可售比指標大約在75%左右 。
上述可售比指標，如果換算成坐標軸，趨勢如下：
從上圖來看，我們得出如下結論：
在車位配比不變的情況下 ：地上停車比例越高，則可售比越高，因為在總車位配比不變的情況下，地上車位停車率增加則地庫面積降低；
在地面停車率不變的情況下 ：停車配比要求越高，則可售比越低，因為在地面停車率不變的情況下，停車配比要求越高，則地庫面積越高。
「車位配比「與」地面停車率「一般均在各地規劃管理技術規定中進行了明確規定，一般都是要按照文件要求執行，但是在三四五線城市，還是有突破的空間
三四五線城市如何突破車位配比（點擊鏈接進入）
可售比計算注意要點：
可售比計算的注意要點要抓住核心指標： 停車配比，地面停車率，可售面積，建築面積 ；
1.關於停車配比：
停車配比=100*總配置車位數/計容建築面積
2.關於地面停車率
地面停車率=地面車位總數/總車位數
3.可售面積的計算：
無論是否有產權，地庫均按照不可售口徑計算；
4.總建築面積的計算：
總建築面積 =地上總建築面積+地庫建築面積
地上總建築面積口徑 ：學校、菜市場、配套用房、架空層在計算可售比的時候，不計入總建築面積；
地庫總建築面積 ：非機動車庫計入地庫總建築面積，地庫儲藏室就算可以出售，也計入不可售。
5.特殊情況：
當萬平米住宅塔樓投影面積在1500-2000㎡之間時，可售比指標允許在上表基礎上下降1.4%；
當萬平米住宅塔樓投影面積在2000㎡以上時，可售比指標允許下降1.8%。
因為當塔樓投影面積越大，意味著同樣數量的車位，地庫總面積要偏大，導致可售比下降 。
配套用房面積的評審
3 在目標成本編制之前，應收集當地政府各類配套用房的管理規定，例如：物業用房，養老服務用房，社區用房等。
然後對配套用房的面積合理性進行評審與復核， 不能少，因為少了會導致規劃無法通過，不能多，因為配套用房不可售，配置多了會侵蝕項目利潤 ；
某地區養老服務用房面積規定要求
某地區社區管理用房配置標准
車位配比的評審
4 在目標成本編制之前，應該就車位配比的指標是否符合政府文件的要求進行評審與復核；
車位配比不能少，因為配比偏少會導致規劃無法通過，不能多，因為配比偏多會侵蝕項目利潤 ；
車位配比是指 ：「每戶需要配置的車位數」或者「每100m2建築面積需要配置的車位數」
對於車位配比的計算要注意以下兩點：
1. 除了標准車位，是否有對非機動車位的配比進行額外的要求；
2. 對於微型車位與標准車位的換算關系是什麼；
停車效率指標的評審
5
在編制目標成本之前，應對項目的停車效率指標進行評審與復核，此項指標必須要優於集團的停車效率限額指標；
停車效率指的是：單個車位的面積指標；
具體計算方式如下：地庫面積/地庫總車位數量
通常，一個中型住宅項目，如果停車效率相差1m2，貨值或者成本會相差幾百萬，所以停車效率指標的評審異常重要。
總結
總結：方案階段，對設計對成本的影響程度極大，如果你是新手，應盡量的積極介入，通過集團相關制度指標以及借鑒業內標桿企業一些數據經驗，去熟悉或者復核方案的相關指標（ 容積率、可售比、配套用房、車位配比、停車效率等 ）的合理性。
一來可以深度學習，與設計部門進行深入交流，二來，溝通設計部門出具的方案的相關指標盡量在合理范圍之內。