㈠ 怎麼算商鋪的商業價值
任何商品和服務都是有價值的，關鍵是如何進行評估。如果價格高於價值，那麼，人們在心理上就會認為這種購買是不值得的。對於投資行為而言，就意味著這項投資是失敗的。具體到投資商鋪，也是同樣的道理：一般而言，投資人在購買商鋪時，投入的資金大、風險高，比如，就目前福州投資商鋪來講，在二環以里的商鋪，只要是在好一些的地段，價格都在20000元/㎡左右，鼓樓/台江等商業旺地，價格基本上在30000元/㎡左右；中亭街沿街甚至達到8萬元/㎡以上，（媒體報道的14萬元/㎡指其按套內面積計算）。面對如此昂貴的投資，如何實現投資的價格接近價值甚至大於價值？我們認為首先要做的就是對商鋪進行價值評估。如何評估？我們根據多年商鋪開發的經驗和代理商鋪營銷的實踐，建議投資人從以下幾個方面進行考慮：
1、是否處於核心商圈
商圈有大有小，城市的商業中心是大商圈，社區商業中心是小商圈。在選擇商鋪的時候，處於核心商圈的商鋪肯定要優於其他位置的商鋪。在福州市，已經成熟的商圈如東街口/中亭街等，吸引的是來自全國各地的人流；。一般而言，在傳統商業中心推出的新商鋪非常少，投資的機會也非常小。在投資時，應多關注新商圈，因為新商圈的產生與商鋪的釋放成正比，投資機會比較多，只要我們能及時發現並把握住這樣的機會，投資回報將會非常可觀。
2、商圈的變動因素
在商圈變動過程中投資商鋪，就如同買股票看大勢一樣，成長性是一個很重要的考慮因素。在已經成熟的商圈投資商鋪，其成長空間非常小，因為開發商的開發成本很高，所以銷售價格也非常高，而且銷售價格是根據目前租金衡升鏈確定的，因此投資價值不大。而如果選擇正在發展中的商圈，也許前2-3年投資回報不理想，但是，隨著商圈的快速發展，商鋪的成長性將非常好，因此，這里的商鋪絕對是值得投資的績優股。比如，當年以35000元/㎡購買了中亭街沿街店面的投資人，就是因為抓住了商圈的成長性，所以投資回報豐厚，如今賺的是缽滿盆溢。同樣的道理，由於當前倉山火車站商圈/師大附近新學生街/等商圈正在形成過程當中，周邊的商鋪目前就具備這樣的發展潛力和投資價值。反之，如果選擇的商鋪所處的商圈以後面臨衰敗或者拆遷的危險，那麼，就如同在股市頂峰時購買股票一樣，前景堪憂。
3、主力店效應
「有主力店的地方，就有無窮的商業機會」，相信每一個商鋪投資人都笑臘知道這個道理。一個大型百貨商場、購物中心將帶動周邊的商業物業全面升值舉例寶龍城市廣場，目前的營業能力只能算中下。但就是這種氛圍下，2—3樓圍繞在家樂福周邊的店鋪，仍然有不錯的贏利。主力店周邊商鋪的經營主要是「寄生」業態，它本身不具備「聚客」能力，所以也不具備商鋪升值的潛力，只有藉助主力店的作用才能充分挖掘其商業價值，使商鋪作旺並不斷升值。
4、有廣場就有沖天人氣
什麼是廣場？廣場就是休閑、娛樂的場所，所以有廣場的地方，就有沖天人氣，就有無窮的商業機會。大如天安門廣場，小到福州市五一廣場，每天有幾十萬的人流匯集，形成了巨大的消費能力，對商鋪來講就是巨大的商業機會。所以，評估一個商鋪的投資價值，看其周圍是否有廣場也是一個非常重要的參考因素。廣場有大有小，只要有廣場就會帶來人流。
5、品牌店效應
目前在商鋪租賃和購買市場，品牌客戶比較多。西式餐飲如肯德基、麥當勞、永和大王；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚、班尼路、李寧等。在選擇投資商鋪的時候，看是否有這些品牌進來也是一個很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標准和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經營和發展的潛力上講肯定是有保證的，許多經營快餐的企業現在跟著肯德基、麥當勞走就是這個原因。其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成。所以，在同一個區域選擇商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關鍵。這基本也能從一個側面反映出項目的優劣。我們以津泰路為例：津泰路集中了目前福州市存在的一些核心高端服飾/鞋帽/精品品牌，他吸引的一定是消費力巨大的高端消費群，在這里所獲得的收益一定是最好的，這一帶的商鋪價值也一定是最高的。
6、立地條件
商鋪項目所處位置的立地能力也是非常重咐孫要的一個要素。立地條件決定了商業周圍環境和其本身因素對商業經營的影響。所謂「一步三市」，立地差之毫釐，會導致業績失之千里。
一個商鋪的立地力，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。
道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。所以商鋪的價值非常大。對商業選址來說，商業幹道是最好的道路類別（如八一七路），其次就是靠近商業區的交通幹道。如東街/揚橋東路/達明路/井大路/等，穿插連接六一路/五一路/二環交匯於八一七，面與兼，因此，商業價值巨大。
人流從哪一個方向來、顧客是否容易到達等因素也非常關鍵。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔。我們同樣以東街口為例。東街口可以吸引來自東西南北四個方向的人流和車流，而且只存在形試上的障礙；而交通欄隔對商鋪價值影響多大，我們只要留意雙拋橋就知道了，以前雙拋橋門前有隔欄/沒有連接達明路的斑馬線時，從兩個方向來的人流都比較困難去購物，而拆掉過街天橋/隔欄後對來往的顧客非常方便，尤其對三坊七巷未來的人流注入是有很大支撐。
7、商鋪的通用性
一些投資人因為沒有豐富的經驗，在買商鋪時只考慮價格，認為只要價格合適就行了，由此增加了自己的投資風險。我們知道，商鋪的價值最終是要通過租賃實現的。而租賃就要考慮租給誰，不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設施，而有些鋪並沒有這些，等有人想租賃並提出這些問題的時候，投資人才恍然大悟，但已經晚了，因為像排煙這樣的問題到正式交樓後，誰也解決不了。其實，不僅是投資人不明白，有些發展商也不一定清楚，因此，投資人在買鋪的時候，一定要在合同條款中將以上配套問題寫清楚，那怕以後不經營餐飲，也要做到有備無患。
8、周邊租金水平
如果說以上評估條件定性的內容多，那麼周邊的租金水平將直接反映你投資商鋪的租金能否支撐購買價格。購買商鋪的最終目的是通過租賃實現預期利潤，再低的回報總應該比銀行利息要高，這是一個原則性的問題。投資商鋪和住宅最大的區別是，住宅隨著品質的下降以及新項目的推出，當前的租金水平肯定大打折扣而且是往下走，而商鋪是越做越旺，租金只會往上走，但是出現商圈變動則另當別論。
㈡ 想做成人用品店怎麼選址，小店大概需要多少成本
1,建議你開性福島24小時成人用品無人售貨店建議找一個好地段的店面，地段很重要，盡量找在有酒店，或招待所，發廊，紅燈區，火車站等夜生活豐富的地區。或者人流比較大的小區。等等。
2,不需要人員值守，裝修可簡單，靚麗些，招牌顯目些。
3,辦證： 一般是營業執照和衛生許可證就可以，具體的要看你當地的工商局，要去那咨詢看需要什麼證，因為每個地區所需要的證都不同。大概是1000來塊錢的樣子辦證，看不同的地區。
4,店面大小：通常是4平米就可以，不需要太大，要開大一點的，可找個15-20,或30平米，都可以。
5,盡量由我們專業的人員幫您配貨，因為我們比較專業，知道哪些貨好賣且適合實體店銷量。第一批貨一定要好賣的，而且全面，款式多些，數量可少些。等賣一段時間後知道哪些好賣的再具體多補貨。一般根據店面大小配第一批貨和建議的：4平米以下：建議1000元左右的貨
6,開店後盡量做些海報，及在店門面裝修下，搞些吸引的廣告。比如延時油廣告，及性保健品籠燈。以便吸引客戶。
7,在店內可搞些促銷活動，促銷區，比如打一個特價的套子，或贈送活動等。可參考化妝品超市的銷售活動。
8,有必要的話也可搞些宣傳，讓更多的人知道你的店，以後就會越做越紅火。性福島所回這些應該對你們有幫助的噢。