㈠ 房地產企業成本分攤方法整理（附案例分析）
房地產企業成本分攤方法整理與案例分析
建築面積法
建築面積法是按已動工開發成本對象建築面積占開發用地總建築面積的比例進行分配的成本分攤方法。具體操作分為一次性開發與分期開發兩種情況。以老王計劃在老家宅基地修建的兩層門房為例，建築面積200平方米，共花了75000元，計算每平方米的單位造價為375元。在房地產企業進行土地增值稅清算時，計算單位成本是必經步驟。靈活運用建築面積法，結合實例案例進行解析。
預算造價法
預算造價法是按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配的成本分攤方法。通過滾動開發三幢樓的案例，解釋如何計算1#樓各年利息成本，並強調預算造價法在分攤利息成本時應注意時間節點，以及其適用於支付未支付的拆遷補償費、未建設或未竣工決算的公配、基礎設施等場景。
佔地面積法
佔地面積法是按已動工開發成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配的成本分攤方法。以某房地產企業建設項目土地10000㎡，土地成本10000萬元，A、B項目基座佔地分別為4000㎡和3000㎡，綠化面積3000㎡為例，計算A項目的土地成本。通過案例解析佔地面積法的運用過程，包括扣除綠化面積的土地成本、剩餘面積中計算A項目佔地成本等步驟。
直接成本法
直接成本法是指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配的成本分攤方法。通過商住一體建築主體中不同成本的直接歸集案例，解釋如何直接歸屬於計稅成本對象的成本，無需採取建築面積法、佔地面積法等其他方法進行分攤。
層高系數法
層高系數法通過利用層高系數來均衡分攤由於層高不一樣而影響的建築成本。以老王計劃修建的兩層門房為例，通過計算層高系數、層高系數面積、單位成本和商業總成本，解析層高系數法的運用過程。注意層高系數法考慮縱向成本不足以及僅適用於開發成本---建築安裝費的局限性。
其他方法
除上述方法外，部分省市根據地域政策創新了其他成本分攤方法。包括成本加成方法、實際合理方法、銷售收入比例法和售價系數法等。這些方法需要與當地稅務機關積極協調與溝通。通過分析寧夏、安徽、江西和南通等地的政策，了解不同地區在成本分攤方法上的創新與實踐，為企業提供參考。