『壹』 開發成本中單體設計費怎樣計算
單體建築物設計收費標准如下：
1．一般單層車間、倉庫建築物（單體建築面積≥2000平方米，生產和儲存物品的火災危險性分類為丙、丁類建築物）。
按建築面積7.0元/平方米起收取。
2．一般多層車間，倉庫建築物（單體建築面積≥1000平方米，生產和儲存物品的火災危險性分類為丙、丁類建築物）。
按建築面積9.0元/平方米起收取。
3．一般多層民用建築物（單體建築面積≥900平方米≤2000平方米）。
按建築面積11.0元/平方米起收取。
4．一般門衛、鍋爐房（≤2噸鍋爐）建築物，單體建築面積≤200平方米。
按2500元/棟起收取 （單獨設計，按5000元/棟起收取）。
『貳』 新酒店籌建期7大隱性成本，如何避坑
目前國內主流中檔酒店的單房投入在10萬-15萬。單房投入分解為建材、施工等固定成本，還包括部分隱性成本。對標具體門店，籌建期隱性成本風險點和佔比都不一樣。
這期和大家分享：新酒店在籌備階段，7大板塊分別有哪些隱性成本，如何避免？
一、物業的隱性成本
❶ 裝修申請
酒店裝修工程量大，開始裝修之前需向所在物業管理處、社區等相關部門，提前申請和辦理裝修申請。獲得批准後，方可開始施工。一旦項目被發現未獲得裝修申請前施工，屬於違規裝修，將會被要求整改，有極大隱性房租成本和政策風險。
❷ 物業電梯
酒店裝修施工有大量的建材需要搬運。酒店物業沒有電梯、電梯不夠、或不允許建材走電梯。它將會提高酒店投資人隱性的搬運成本和時間成本。現在人力成本較高，我們蜂趣公寓福田新村的瓷片，從卸貨到搬到樓層，總的費用為6000元，而且在有電梯的情況下。
❸ 水電費正常繳納
佛山酒店項目在裝修階段，因為財務沒有及時支付水電費給物業，物業多次停水停電。物業臨時停水停電，勢必會影響後繼的工期。酒店開始施工之前，要確保物業可以正常供水供電。且在裝修施期間所產生的水電費，需要及時支付。否則，水電費繳納不及時，物業可能無法正常提供水電。
二、施工環節
❶ 樣板房是標配
樣板房是所有籌備酒店的標配，即使是少於60間客房的小體量項目。多次采購、較差的入住體驗，是不做樣板房最大的隱性成本。我們在深圳福田項目，床架實際成品不牢固，收到樣品後我們第一時間退貨。床架屬於可移動的硬體，最多損失的是因工期延誤而產生的房租成本。如果是不能隨意移動的門窗，不做樣板房損失的不止是房租成本，還有相關聯的二次施工費用。
❷ 施工費用及時支付
我朋友在深圳某酒店項目，因為投資人沒有按時支付施工方的施工費。施工方領隊帶領施工隊員集體罷工，導致工程期延誤將近20天。酒店投資人提前准備好投資款，按照施工合同按時支付施工款，否則會直接影響項目的工程期，產生額外的房租成本。
❸ 最便宜的=最貴的
在選擇施工方時，一味選擇價格最低的施工方，反而需要承擔較大的隱性成本。曾見過工程出身的酒店投資人，由於他們對施工非常了解，在找施工方時直接根據底價+5%的利潤來談價。根據這個價格找到施工方，對方才做了3天後直接走人。最後，工程出身的酒店投資人不得不重新找施工方。施工延誤損失的是時間成本，不僅需要承擔額外的房租，而且還無法享受酒店按期營業所產生的營收。一味追加最低價格的施工方，賠了夫人又折兵是大概率事件。
❹ 施工現場安全管理
酒店裝修施工范圍廣、周期長，是社區、街道辦的安全生產小組等政府部門巡查的重點對象。他們在安全巡查過程中，發現施工現場安全不符合規定，輕則提出口頭警告，重則要求酒店停止裝修整改。酒店在選擇施工方時，優先選擇有做過酒店項目的施工方，尤其是對施工現場的安全管理。一旦在裝修過程中，發生安全事故，可能會讓酒店投資人傾家盪產。
❺ 避開春節
我們在深圳的第一個酒店項目，2009年11月開始動工，2月份春節停工約1個月。春節停工1個月的房租，是我們為投資決策失誤而買單。這里提醒各位粉絲朋友，項目施工最好避開春節。或者提前規劃，通過增加人力，優化工序，適當加班等方式，爭取在節前完成項目的裝修。當然，也可以選擇在春節後再開始施工。
❻ 按規定時間施工
大部分地區規定的施工時間為8:00-18:00，住宅物業要求周末不能施工。每個地區和物業屬性不同，對施工的時間和日期有差別。酒店在施工過程中，要按照物業施工時間要求作業。否則，被投訴會引起不必的隱性成本。部分噪音小的施工項目，可以安排在規定施工時間以外的時間段施工。
❼ 不同工序的銜接
酒店施工涉及到水電、泥工、消防等眾多環節。項目沒有整體打包給同一施工方的情況下，酒店前期籌備人員需要對接好不同工序的供應商。否則，前後工序無法無縫鏈接，會將後繼所有工序都延遲。我們蜂趣公寓福田新村店，在籌建時因為窗戶供應商推遲交貨，導致我們項目推遲至少20天竣工。
❽ 分層裝修
分層裝修，個體戶集中式長租公寓運用較好。甚至，部分長租公寓裝修一層，出租一層來緩解資金壓力。酒店在裝修時，完全可以借鑒長租公寓的分層裝修。尤其，酒店硬裝修結束後，開荒和配備客房運營物資時，以層為單位。一旦酒店具備營業條件，即使不是所有樓層客房可以對外銷售，至少部分樓層可銷售，避免不必要的隱性損失。
❾ 減少現場安裝環節
減少現場安裝環節，可以直接壓縮裝修期。比如，現在部分的傢具、牆板在出廠時，已經是半成品。產品達到項目現場後，只需要簡單的拼接工作，即可完成安裝。它的安裝方式，非常適合商業裝修。在一二線城市，一般物業都不提供免費的裝修期。節省現場安裝時間，可以直接為酒店項目帶來直接的經濟收益，商業意義非常大。
三、合夥人隱性成本
❶ 投資款規劃監管
我朋友合夥在深圳西鄉開一家酒店，他自己將整個項目的投資款打到公司的對公賬戶上。突然有一天接到施工方領隊的電話，要求他支付施工款否則要去社區報案。我朋友經了解才發現，酒店對公賬戶上只有他自己的投資款，不見合夥人的投資款。
為緩解投資人的資金壓力，可以根據項目裝修進度，分3-5次分批支付投資款。但同時，前期籌備期間對公帳戶或者合夥人共同帳戶的支出和餘款應該透明和公開。否則，項目的施工會因為資金而推遲竣工日期。
❷ 職責分明
采購環節，是單體投資人存在較大的分歧，分歧越大需要承擔的隱性成本也越多。單體酒店在籌備期的采購，都是投資人自己選擇和決定。曾親眼所見，某單體酒店投資人不顧其它投資人的意見，執意選擇購買國產的松下空調。眾所周眾，格力才是國產空調掛機的首選。不出所料，國產的松下空調後期維護成本高，製冷效果一般。單體酒店投資人，在立項前期不同投資人職責分明，減少投資人之間的隱性成本，提高溝通效率。
❸ 決策機制
朋友福田投資的酒店，在籌備期間兩個合夥人因為對裝修風格意見相左，居然讓施工方停止施工。後來，在我朋友的協高下另外兩個合夥人終於勉強各讓一步，同意重新施工。在立項前，除了明確合夥人之間的職責外，更應該提前建立合夥人之間的決策機制，比如實現多數服從少數的投票機制。決策機制，可以有效減少投資人之間的摩擦而影響工期。
四、采購隱性成本
❶ 精準發貨
佛山項目籌備時，遇到家私供應商將大貨的桌子、椅子型號和數量都不對。物流來回耽誤不少時間，而且這種大貨一般只能走物流，需要10-15天的時間周期。個人建議，供應商發大貨前酒店方最好再次確認數量和型號，避免不必要的隱性成本。另外，供應商盡量選擇當地，且最好可以去生產現場做必要的了解和調查。
❷ 按期交貨
傢具家私需要10-20天的生產周期。除了需要前提下單外，還需及時根據工程實際的進度和供應商溝通。尤其遇到交貨需要提前的情況。個人建議，這類可以移動的大貨交貨日期，宜早不宜遲，且項目現場完全有地方可以放置。而且大貨在物流過程中，還有不確定因素。提前到貨，可以有效避免不確定性因素，減少交貨的隱性成本。
❸ 采購隱性成本
采購家私家電前，需要問清楚供應商是否包含發票、安裝、搬運費用。比如，床墊類的笨重物品在采購前，需要問清楚價格是否包含物流送貨上門到項目。很多大件物品，價格只包含送到1樓，1樓以上的樓層需要收取一定的搬運費用。
❹ 備貨數量
大貨在運輸過程中，有破損的可能性，尤其是易醉類物品。在采購前，可以根據破損可能性和單價大小，適當多采購一定數量的備貨。適當的備貨可以減少不必要的隱性成本，另外後期運營物品出現破損，也需要采購，出現浪費采購的概率低。
❺ 兼顧價格和質量
采購分為直接的采購成本和後期間接維修成本，尤其防水、水電、五金這些涉及安全類隱蔽工程的材料。在籌備期，只考慮價格因素，後期的維護成本較大。很多單體酒店的防水工程普遍較差，裝修3年內80%以上的酒店都會遇到部分房間出現漏水問題。後期重新做防水，影響酒店客房銷售，且影響住客體驗，隱性成本高。
五、設計隱性成本
❶ 設計報價項目
仔細核對設計方案，提供哪些服務內容。酒店設計需要效果圖和施工圖，而部分設計公司將機電、強弱電分開，且酒店每種房型至少需要1張設計圖。這些都需要在設計初始階段，需要與設計師提前確認。另外，消防建議請第三方專業公司做消費設計圖和施工圖。如果不問清楚設計方案提供的內容，後期實際會產生一定的隱性設計費用。
❷ 深化設計費
設計公司將項目設計圖和施工圖，交給酒店方後，設計公司的設計工作已完成。酒店需要後續的圖紙之外的設計改動、選購材料、設計監工等深化設計工作，均需要額外付費。大部分的設計公司，在報價階段都會提前告之酒店投資人。個人認為，酒店物業戶型是不規則的多邊形物業，不規則客房數量多，酒店可以考慮深化服務。如果95%戶型都是一樣，可以選擇省去深化設計服務，節省裝修成本。
❸ 慎用供應商
設計費、推薦供應商產生的銷售傭金，是設計公司兩大主要收入來源。供應商包含建材和施工方，設計公司會選擇性地與它們合作。設計公司成功向供應商推薦客人采購後，需要支付一定傭金給設計公司。供應商在對酒店報價時，會將銷售傭金部分疊加銷售價格內。個人建議，除非和設計公司非常熟悉或者認可設計公司，否則自行采購是首選。這也是設計環節最常見的隱性成本。
六、消防隱性成本
❶ 消防設計
酒店消防要求非常嚴格，各地均有明確的政策和標准。消防設計不同於簡單的室內設計，需要找專業消防公司對酒店消防重新出消防設計圖和施工圖。個人建議，酒店將整個消防項目打包給當地做好酒店消防的公司。很多地區、物業都有指定的消防公司。將設計和施工分拆，增加項目時間成本，得不償失。
❷ 標准差異性
各地區的消防標准和要求不一樣，消防整體造價也不一樣。比如，A地區要求酒店總面積達到3000平，需要安裝煙感+噴淋，而B地區要求經營場所總面積達300平以上，需要同時安排煙感+噴淋。不同地區對酒店消防標准和要求不太一樣，消防造建成本會有一定的幅度和隱蔽。每個不同的項目，消防整體造價只有借鑒意義。
❸ 不確定性
酒店消防驗收需要當地住建局安排專人，對項目現場進行人工驗收，驗收合格後才能發消防證和特行證。每個酒店投資人的人脈不一樣，消防總費用差異較大。目前很多中檔酒店單房投入中，明確不包含消防的費用，因為消防總費用的不確定性因素太多，拿證的時間難以保證。
七、開荒階段隱性成本
❶ 照片拍攝
酒店照片是上線所有平台必備的銷售工具。除了提前篩選攝影師外，還需要對接攝影師的行程、天氣等因素。另外，拍攝後期也需要時間精修。個人建議，硬裝結束後酒店需要提前挑選和准備拍攝的房間。耽誤了酒店客房的照片拍攝，等同於耽誤整個酒店的銷售，損失酒店的營收。
❷ 布草洗滌商
非一二線城市的酒店，尤其是小體量項目。布草洗滌商本身數量相對較少，體量少的項目大部分布草洗滌商合作意願不高。酒店運營在前期可多找幾家，提前將酒店的實際情況告訴供應商。朋友在佛山做的售後的反租公寓就遇到類似問題，由於房源數量少且分散，布草洗滌商洗了1次後就不合作了。個人建議，在開荒階段，酒店至少要儲備2-3家布草洗滌商，以備不時之需。
❸ 非法營業
酒店營業需要在證件齊全後，否則輕則面臨經濟處罰，重則行政處罰。深圳xxxxx電競酒店，由於證件不齊提前營業，導致被經濟處罰。新酒店項目，需要按當地政策要求，取得消防證、特行證、衛生證、食品證等，方可開門營業。另外，售後返租酒店、民宿的項目在線上均不能叫xxxxx酒店，只能叫xxxxxx公寓、民宿。否則，存在一定的政策風險和隱性成本。
工程延期是酒店籌建期最大的隱性成本。它不僅增加項目額外的房租成本，且損失未能如期營業所產生的營收。後期的維護成本是由籌建期工程供應商的篩選、施工質量決定，是籌建期所引起的後續隱性成本。
『叄』 單體客房成本指什麼
各地的物價不一樣，成本不一樣，每個地段能夠開出的價格也不一樣。所以，並沒有一個籠統的數值。
不過，想了解成本率先要弄清楚的是成本。而客房成本主要構成部分:折舊,耗用,能源,工資.在經營酒店的過程中，如果能夠有很好的方式方法開源節流，讓成本下降。那麼成本率自然會下降，利潤率會大幅增加