A. 土地使用權作價入股出讓的規定是什麼
土地使用權作價入股出讓的法律規定是按照用途分為不同的年限，居住用地年限為70年，工業、教育、文化綜合等其他用地年限是50年，而商業、旅遊娛樂等用地是40年。
一、土地使用權作價入股出讓的規定是什麼
出讓土地使用權根據法律規定，按用途分有不同的年限，如居住用地年限是70年;工業用地、教育、科技、文化、衛生、體育用地、綜合或者其他用地年限是50年;商業、旅遊、娛樂用地年限是40年。
第一種是國有土地使用權劃撥取得方式的劃撥土地使用權。
首先，國有土地使用權劃撥，指的是經過縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者依法繳納相關補償、安置等費用後該土地歸其使用，或者無償交付該土地給使用者使用的行為。
此種方式下的土地使用權即是劃撥土地使用權，系一種無償的政府行政配置方式，且除法律、行政法規另有規定外，不受使用年限的限制，因而，劃撥用地的范圍受到法律的嚴格限制。未經批准，土地使用者不得轉讓劃撥土地使用權。在實踐操作中，可參照國土資源部令第9號《劃撥用地目錄》，來對劃撥土地范圍進行一個細化。
第二種是出讓土地使用權，是通過招標、拍賣、掛牌或者協議的方式取得的一種國有土地使用權。
用於商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性的，須採用招標拍賣掛牌的方式才可以取得此種土地使用權。出讓土地使用權根據法律規定，按用途分有不同的年限，如居住用地年限是70年;工業用地、教育、科技、文化、衛生、體育用地、綜合或者其他用地年限是50年;商業、旅遊、娛樂用地年限是40年。
第三種是承租土地使用權，顧名思義，是通過國有土地租賃方式取得的一種國有土地使用權。
承租人按約定支付土地租金的，並依法領取該租賃國有土地使用權權屬證書，且依約完成協議中所要求的開發建設工程的，經相關部門同意或依照協議內容，可進行轉租、轉讓以及抵押等行為。但須依法進行登記，便於土地行政主管部門進行國有土地管理。所以，承租人享有對該租賃土地的使用權權益、收益權權益和部分處置權權益。
第四種，是作價出資或入股土地使用權。
即土地使用權被作為國家投資公司的對價，來獲得企業的國家資本金或股本金，但是該國有土地使用權必須受到年限的限制。此時應當由市、縣人民政府土地行政主管部門向企業頒發《國有土地使用權作價出資(入股)決定書》，當事人可依法進行土地使用權的轉讓、出租或抵押等行為。
綜上所述，針對我國的土地的試用期可以通過出讓的方式來取得，其中也包括劃撥和租賃等，而對於出讓當中土地使用權的年限也是有具體的法律規定的，會根據土地用途的不同類型，對應的使用年限在40到70年不等。
B. 土地作價入股法律規定
法律分析： 作價入股出讓的法律規定是按照用途分為不同的年限，居住用地年限為70年，工業、教育、文化綜合等其他用地年限是50年，而商業、旅遊娛樂等用地是40年。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》
第十條 國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。
第三十一條 縣級以上地方人民政府可以要求佔用耕地的單位將所佔用耕地耕作層的土壤用於新開墾耕地、劣質地或者其他耕地的土壤改良。
第六十四條 集體建設用地的使用者應當嚴格按照土地利用總體規劃、城鄉規劃確定的用途使用土地。
第六十五條 在土地利用總體規劃制定前已建的不符合土地利用總體規劃確定的用途的建築物、構築物，不得重建、擴建。
第七十四條 買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施；可以並處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
C. 接受土地使用權投資入股如何確認土地成本
房地產開發企業以接受投資方式取得的土地使用權，根據有關文件的規定，此類情形以財政部、國家稅務總局《關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規定的執行日期為界限，分兩種情況確認土地成本：
1.自2006年3月2日之後，在投資或聯營環節，已對土地使笑隱用權投資確認收入，並對投資人按規定徵收土地增值稅的，以征稅時確認的收入作為被投資企業取得仔輪土地使用權所支付的金額據以扣除。
2.在2006年3月2日之前，以土地作價入股進行投資或聯營從事房地產開發的，被投資企業在土地增值稅清算時，應以投資者取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用作為其取得土念升信地使用權所支付的金額據以扣除。
D. 股權轉讓方式獲取土地，如何土地成本的計量
例如：A公司為某房地產開發項目公司，兩年前以招拍掛方式獲取土地25400平米，支付土地出讓金及補償費用12000萬元，A公司注冊資金6000萬元。A公司因資金不足，准備將該地塊轉讓，A公司經咨詢有關人士，認為採取股權轉讓方式比直接轉讓土地使用權稅收成本較低。B公司擬受讓該地塊，經協商，以土地評估價值作價將A公司股權全部轉讓給B公司。A公司土地評估價值為20000萬元。假設投資當日，A公司所有者權益為6000萬元。
相關帳務處理如下：
B公司在取得A公司股權時
借：長期股權投資——A公司（股權投資成本）6000萬元
長期股權投資——A公司（股權投資差額）14000萬元
貸：銀行存款 20000萬元
A公司憑相關法律文件，做變更投資人的帳務處理
借：實收資本——A公司 6000萬元
貸：實收資本——原股東 6000萬元
從帳務處理來看，土地評估增值部分無法在股權交易過程中得到賬面確認。
從目前稅收相關政策規定看，關於資產的計量，有如下規定：國稅發[2000]84號：納稅人的存貨、固定資產、無形資產和投資等各項資產成本的確定應遵循歷史成本原則。納稅人發生合並、分立和資本結構調整等改組活動，有關資產隱含的增值或損失在稅收上已確認實現的，可按經評估確認後的價值確定有關資產的成本。
財稅[1997]77號：企業進行股份制改造發生的資產評估增值，應相應調整賬戶，所發生的固定資產評估增值可以計提折舊，但在計算應納稅所得額時不得扣除。
國稅發[1998]97號：企業合並、兼並後的各項資產，在繳納企業所得稅時，不能以企業為實現合並或兼並而對有關資產等進行評估的價值計價並計提折舊，應按合並或兼並前企業資產的賬面歷史成本計價，並在剩餘折舊期內按該資產的凈值計提折舊。凡合並或兼並後的企業在會計損益核算中，按評估價調整了有關資產賬面價值並據此計提折舊的，應在計算應納稅所得額時進行調整，多計部分不得在稅前扣除。
土地增值稅相關政策也對可計入扣除項目的土地成本進行了如下規定：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》：計算增值額的扣除項目包括：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用……
從以上可以分析得出，稅收上關於資產成本的計量均強調了歷史成本及實際發生的確認原則。納稅人發生合並、分立和資本結構調整等改組活動，有關資產隱含的增值或損失在稅收上未確認實現的，不能按經評估確認後的價值確定有關資產的成本。
案例中，雖然B公司支付的股權溢價金額主要是由於土地增值所致，但B公司的交易行為為股權投資，而非土地使用權交易，因此賬務處理上，溢價支出僅能計入相關投資成本，而不能將溢價支出計入土地成本。
這時，B公司成為A公司股東後，A公司賬面反映的土地成本仍為歷史成本，商品房開發完成銷售時必將產生較大的增值空間，直接後果是造成土地增值稅適用高稅率，稅負較高。在企業所得稅方面，按照國稅發[2000]84號文件的規定：「納稅人對外投資的成本不得折舊或攤銷，也不得作為投資當期費用直接扣除，但可以在轉讓、處置有關投資資產時，從取得的財產轉讓收入中減除，據以計算財產轉讓所得或損失。」B公司的溢價支出可以在股權處置時計算扣除，但B公司將損失資金的時間價值。 作為B公司，通過股權投資的方式獲取開發土地資源，在股權轉讓談判中，應事先對股權轉讓、今後房地產開發中涉及的稅收情況進行分析、測算，掌握各環節的涉稅情況及其因果關系，對未來收益有清醒的估計。這樣才能在談判中掌握主動，使經濟行為向著有利於自身收益最大化的方向發展。