⑴ 商住用地的土地成本怎麼分攤
商住用地的土地成本是以平方米為單位分攤到建築面積之中。這一過程涉及兩要素：地價與容積率。具體而言，土地成本的計算是將地價除以一畝地的平方米數，再乘以容積率。以一畝商住用地的出讓價為八十萬元，容積率為1為例，土地成本的核算方式為：80（地價）/666平方米（一畝）*1（容積率）=1201元。這意味著每平方米的樓面價為1201元。
土地成本的高低直接影響項目的經濟效益。在房地產開發中，准確計算土地成本對於制定合理的價格策略、控製成本與風險至關重要。正確計算土地成本能夠幫助開發商在競爭激烈的市場中，以更加精準的定價策略贏得優勢。
容積率的高低與土地成本的分攤緊密相關。容積率越高，意味著在相同土地面積下可以建造的建築面積越大，相應的土地成本分攤到每平方米的樓面價就越低。因此，在規劃建築設計時，合理控制容積率，既能夠提高土地使用效率，又能在一定程度上降低樓面價，從而提升項目的市場競爭力。
綜上所述，商住用地的土地成本分攤是一個涉及地價、容積率等多方面因素的復雜過程。准確計算土地成本，合理規劃容積率，不僅關繫到項目的經濟效益，也直接影響到開發商的市場策略和項目競爭力。因此，對於房地產開發項目而言，掌握土地成本分攤的計算方法，對於實現項目的成功開發和運營具有重要意義。
⑵ 土地成本如何分攤
法律分析：一、佔地面積法1.直接按照不同產品對象樓座佔地面積分攤，不考慮綠化道路分攤。高層應分攤土地成本000/8000×1億元000萬元墅應分攤土地成本000/8000×1億元000萬元2.先在各樓座及綠化道路等公用部份之間進行分攤，公用部份的土地成本再按建築面積法分攤到各單獨樓座。高層應分攤土地成本000/10000×1億元+2000/10000×1億元×20000/25000600萬元墅應分攤土地成本000/10000×1億元+2000/10000×1億元×5000/25000400萬元
二、建築面積法高層應分攤土地成本20000/25000×1億元000萬元墅應分攤土地成000/25000×1億元000萬元計算結果：1.不考慮道路綠化直接按樓座佔地面積分攤：高層分攤土地成本5000萬元，別墅分攤土地成本5000萬元。2.先按佔地面積法再按建築面積法分攤：高層分攤土地成本5600萬元，別墅分攤土地成本4400萬元。3.直接按照建築面積分攤：高層分攤土地成本8000萬元，別墅分攤土地成本2000萬元。
結論：高層和別墅佔地面積相同，但由於分攤方法不同，土地成本差異巨大。通過以上分析計算，可以看出在計算房地產企業土地增值稅、企業所得稅時，由於成本分攤方法的不同，稅前扣除千差萬別!別墅和高層不同業態房產成本採用不同的分攤方法，對企業所得稅來說，可能是時間性差異，也可能是永久性差異。但對土地增值稅來說，一定是永久性差異。由於全國政策不統一，各地規定分攤方法不一致，這就要求房地產開發企業在進行稅務處理時與當地稅務機關提前溝通，按照當地政策規定處理，避免增加稅收風險。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第八條 城市市區的土地屬於國家所有。 農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有