⑴ 一個樓盤每平方米的成本價多少
樓盤成本怎樣計算(不管城市大小，以下成本都是存在的，取費不同而已，我這里是以小高層為例）
以財務分析法為例。
1、土地費用，包括征地費、土地出讓費等，即通常所說的樓面地價等。這項成本比較明確，拿地時就可以確定了。
2、前期費用。包括土地平整、規劃設計、水文地質勘察、監理、施工水電、審標費、測繪、可行性研究、前期工程費等。一般標准為120—400元/平方米左右。其中，規劃設計費佔到該項費用的70%-80%左右，而各個樓盤規劃設計費，也根據樓盤定位和設計公司好壞，差距甚大。
3、基礎設施費。包括接水、接電、市政道路、弱電、綠化、煤氣、照明、環衛、有線電視、排水排污、基礎設施費等，一般標准為350—500元/平方米。該項費用中接電和綠化費用所佔比重比較大，各為1/4左右，而綠化費用根據物業類型不同也有所差異，比如高層小高層單體綠化一般在120-150元/平方米左右，好一點在150-200元/平方米，而多層則有可能達到300-400元/平方米，個盤之間差異性比較大。
4、建安工程費。包括基坑圍護、工程樁、土建、安裝、裝飾工程、樣板房、精裝修費用，以及鋼材、水泥等建築材料成本，毛坯房一般標准為2000—2500元/平方米左右。其中土建成本最高，一般都在1500元/平方米左右，接下來是安裝和裝飾工程費用。
5、公共建築建安工程費。包括會所建安工程和公建建安工程成本。這塊費用也可以歸並到建安工程費用上面。一般為120—160元/平方米
6、公建配套費。包括水電煤、市政配套費、白蟻防治費、新型牆體材料、高教費、物業基金、消防、人防工程費等。
7、開發間接費。這塊費用有員工工資、福利費、業務招待費、工會經費、職工教育經費、廣告費、辦公費、展覽費及其他費用，即通常意義上的管理費和營銷費，這塊費用一般佔到銷售收入的3.5%—4.5%來核算，一般為300—400元/平方米。
8、稅費。如營業稅附加和土地增值稅，一般為銷售收入的6%左右。如樓盤銷售均價為1萬元/平方米，則這塊費用在600元/平方米左右。
9、財務成本。主要為銀行利息及其他融資成本。一般以土地成本*2年*10%計算，一般已經達到1000—1500元/平方米。
值得一提的是，雖然水泥、建材等土建成本近段時間有所下滑，不過財務成本增幅驚人，並在房地產開發成本中占據越來越大的比重。
目前財務成本主要是按照土地成本*2年*10%計算，如果以樓面地價5000元/平方米計算，那麼它的財務成本就大約為1000元/平方米。
一個樓盤要不算財務成本，基本上要資金達到平衡之後。什麼時候能達到資金平衡？一般要樓盤銷售過半。一般來說，一個樓盤從拿地到銷售需要2.5—3年，而開盤之後一下子要銷售超過一半，也不是短時間內能完成的。所以產生財務成本的時間，其實遠遠不只2年。
此外，開發商融資已經越來越難。即使能夠從銀行貸到款，利率在原有基礎上浮10%—15%也很正常。而一旦涉及信託等方式，年利率15%—20%也很普通。而事實上，許多公司年貸款利率達到30%，也已經比較多。這么算來，年利率10%，也是比較低的一個比例。
而跟前幾年普遍兩三千元的樓面地價相比，去年一批高價拿地的開發商無疑更為痛苦。因為土地成本這個基數大幅度上揚，由此帶來的財務成本，也是增幅驚人，每平方米動輒上千元。
⑵ 土地拍賣價320萬一畝，容積率2.5，建成房後至少可以賣多少錢一平
先計算一下該樓盤的樓面價：320萬/(666.7x2.5)=1919.9元。需要說明的是1畝=666.7平米。建築成本毛坯1650元/平+安裝+稅費=3100元，合計開發成本5000元/平。如果開發商在民間融資利息高成本會增加，加上灰色費用支出，實際開發成本會破5000元/平。估計房價要賣6000~6500元/平，五線城市或縣城的房價。
⑶ 如何控制建安成本
這里我們先要弄清楚房價「成本清單」公布的是什麼？房價成本主要包括四項內容：地價、建安成本、各項配套費用和運營成本四部分。需要明確的是，這里的前三項都是政府有關部門掌握的，而第四項指的是開發商的平均運營成本。雖然每個樓盤的運營成本有差異，但一般開發商會控制其占商品房銷售價格一定的比例。
建安成本是建築安裝工程成本的簡稱,包括建材費、人工成本、機器使用費,水電線路安裝費等。建安成本在總體房產成本中的比例大約為40%
淺談如何控制房地產開發成本
邸國永
近年來，房地產業經營環境急劇變化，競爭日趨激烈。開發商單純依靠簡單的戰術措施已難以保證在激烈地競爭中維持長久的競爭力。經營戰略的重要性越來越被開發商所重視，成本管理的作用也隨之突出，在經營戰略中居於極其重要的核心地位。因為，在短期內，開發商所定位的產品價格受到市場的約束，市場需求也是企業發展的外在因素，開發商無法左右，如何有效地降低成本就成了獲取最大利潤的重要途徑。
一、投資決策階段
投資決策階段是項目開發中最為關鍵的階段，此階段所做的項目策劃書、投資估算是投資決策的重要依據，直接影響整個項目的成敗。在這一階段應著重從以下幾方面加強成本管理。
1.組織優秀的項目團隊
項目行性研究以及產品的開發策劃是一個系統性、專業性的工作。在投資決策階段，公司需要組織一個由集團公司和地產公司經驗豐富的專業技術人才組成的項目組，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。項目組應由以下人員組成：建築師、造價工程師、營銷人員（或委託專業策劃公司）、工程技術人員、投資分析人員、經營管理人員（或項目經理）。
在投資決策階段，項目組應完成從市場調研、產品策劃、產品定位、風險分析到投資估算與分析的全過程工作。其中，成本控制人員主要對城市的市場狀況和經濟形勢、建築安裝工程造價狀況、政府費稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。
2.進行詳細的成本分析
(1)土地開發成本
土地成本支出約占項目總支出的20-30％，因此對土地的確定應充分考慮開發風險和升值空間，其成本的確定應包含：
①土地出讓金
土地出讓金可參考政府近期出讓的類似地塊，並結合其位置及周邊狀況、建築容積率等進行修正估算。
②土地徵用費、城市配套費、拆遷安置補償費
土地徵用費、城市配套費均有具體規定。開發企業在與政府協商時應充分利用政策優勢，針對性地對項目所涉及的各項市政大配套進行實際調研，對管線的增容、道路的拓寬、公建的配套作充分估計。拆遷安置補償費一般採用貨幣補償,其費用可參照近期類似項目。
(2)前期工程費用估算
前期開發費一般占項目總支出的3％左右，但因各地實際收費差異也有很大差別。「三通一平「"和臨時設施費應根據實際估算，並結合實際狀況充分發揮臨時設施對項目建設的相對永久性，從而相對降低開發成本。
前期工程費用的其它費用較為繁多，規定費率與實際收費有差異，開發商應注意同相關部門協調。同時，隨著政府職能的轉變，許多規費由硬性指標轉變為市場調控，開發商應確保其既符合政府政策要求，又滿足項目開發利益。
(3)建築安裝工程造價成本
建築安裝工程造價一般占項目總支出的45-55％，因地域差異比例數也不盡相同。其成本分析應首先分析當前區域經濟形勢，掌握建築市場中施工企業總體狀況。調研近期類似項目造價指標，了解市場人工、材料變動情況，對影響造價的主要因素進行分析修正，合理科學地確定項目的建安成本指標。並對初步設計方案的開發成本進行分析優化，共同確定產品定位。
(4)社區管網、配套設施、小區智能化費
社區管網費用對於一些中檔樓盤社區一般為項目總支出的6％左右。在決策階段，成本控制的重點應是對市政大配套的一次網站的供應能力及區內網站的設置進行了解、分析，做好估算。
區內配套應堅持在不影響產品品質定位及差異化的前提下，盡量做到精簡配套，同時考慮配套項目的可經營管理性，為項目後期的物業經營運作打好基礎；配套也包括社區規劃配套，應考慮其適應性。
小區智能化的定位應堅持"寧精勿多、滿足基本所需"的原則，繁瑣的智能化系統的維護和運行費用將給物業經營管理增加難度，而且技術折舊非常快。
(5)園林環境工程費
園林環境一般為項目總支出的3-5％，其成本應同項目的定位相關聯，也與項目所處的地域環境有關。
(6)投資決策階段的費稅分析
管理費：根據城市地域特點一般確定為銷售收入2-3％。
銷售費用：一般確定在銷售收入的2-3％，銷售費用的控制應注意選擇好適當的廣告媒體，處理好售樓處、樣板房的設置方法及定位。
財務費用：投資決策階段應對財務費用做好充分估計，正確運用資本的杠桿，以最少的財務費用滿足項目資金鏈的連續性。資金的使用成本將對開發商最終利潤產生較大影響。
稅金：在決策階段，開發商應根據政府有關規定估算，並爭取獲得政府支持，減免部分稅費。在二線城市，稅費的減免對於異地開發商來說是至關重要的。
(7)不可預見費及風險分析
根據項目的復雜程度，不可預見費及風險一般為除去土地開發費用外的直接成本的3-5％。投資決策階段，項目組應做好項目的土地成本變化、建造成本變化、房屋售價變化、開發周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風險分析，基本保證風險成本小於項目凈利潤的5-8％。
二、設計階段
設計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段，其對工程造價的影響在75％以上。在此階段，成本控制人員通過恰當地與開發商的建築師、設計院的設計師密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：
1.根據項目定位確定合理的容積率
項目容積率的大小將直接關繫到項目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個基本控制區間，充分利用好土地資源，並結合項目地形特點建造環境景觀，提高土地利用率。
2.做好設計方案的評審，加強設計方案優化
成本控制人員應對設計方案的結構體系、基礎造型、平面布置進行成本分析，向建築師提出建議，使設計方案不斷優化。同時，對設計方案的計算過程進行評審，杜絕人為因素的保守擴大，尤其在設計系數的取值上。
3.實行限額施工圖設計，明確獎懲辦法
對設計單位施工圖限額設計指標有：
(1)每平方米鋼筋含量指標；
(2)每平方米砼含量指標；
(3)單位施工圖預算指標；
(4)設計變更費用限額指標。
4.加強設計質量檢查監督，減少設計變更費用
對設計單位的管理工作具有較強的專業性，如果開發商本身人力資源不足，可整合社會資源，增強事前控制的力度。與設計單位簽訂的合同，應明確規定因設計質量不足所造成變更的制約措施。給設計階段必要的時間，也是減少或杜絕"三邊工程"的必要條件。
三、招投標與合同洽商階段
項目招投標與合同的洽商確定是項目成本控制管理工作中的重要環節，很多相關法律文本均在此階段完成，許多隱患和難點也是在此階段留下的，這個階段的工作質量將直接影響項目運作期間的成本管理和結算工作。因此，成本管理人員在此階段，應根據項目總體進度計劃使工程招投標清晰、有條理，使工程合同符合項目要求。
1.做好招投標工作的幾個主要措施
根據項目整體施工計劃制訂詳盡的招投標計劃，通過市場調查分析，建立和完善區域性的施工單位、建築材料、政策法規等信息庫，為招投標儲備信息資源。制訂招標計劃的同時，應明確招標原則，界定承包方式、范圍、支付款辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項目等主要合同洽商條款。
招標階段控製造價的主要方法有：
(1)單位工程方面：以採用總承包方式為主，部分項目分包。單位工程實行平方米造價包干或總價包干方式，對於有規模效益的分項工程，如門、窗、樓梯欄桿等採用分包，同樣實行單方造價包干。
(2)甲供材料方面：對於涉及工程品質的材料（如外牆漆、裝飾材料等），宜採用統一甲方供料，一些大宗主要機電設備也應甲方自行采購。在資金允許的條件下，因季節因素價格變動較大的某些材料（如水泥、鋼材等），也可充分發揮開發商的規模效益進行甲供。甲供材料價格也應通過競標定價，公司必須確保比承包商有價格優勢，避免損傷承包商的積極性。
(3)區內配套及園林景觀工程方面：宜採用清單報價形式招標，同時招標時應對主材的規格、品質予以明確。
(4)智能化工程方面：宜採用清單報價方式招標，合同價款應採用可調價款的方式。招標時應約定主要材料價格的調整幅度差值，結算時，超過此差值，其價格將進行調整（因為電子產品更新換代快，價格降幅大，智能化系統由施工到投入正常使用時間跨度大）。
(5)土石方工程方面：區內的土石方平衡工程也是成本控制的重點，在招標時宜選擇專業公司進行施工，專業公司之間可採用單方報價的競爭方式進行投標、競標。
招投標工作環節多，有力的監控將避免決策失誤、成本失控。一方面，加強對投標單位的資格審查。詳細審查其單位的信譽、經濟狀況、操作能力，避免"魚目混珠"擾亂投標環境，給招標帶來難度，甚至做出錯誤的判斷。另一方面，加強對標底的審核。標底的計算過程具有專業性、復雜性、人為因素較多的特點。企業應建立復核機制，避免標底偏差所產生的成本提高或投標單位盲目低價中標給工程管理及結算工作帶來困難。
2.合同管理體系中的成本控制
(1)合同的嚴密性
除正常應明確的合同條款外，還應對設計變更、現場簽證的計價方法、特殊工藝的計價方法、違約處理方法及可能遇到的風險處理方法等進行明確，以便避免結算時產生分歧和矛盾。
(2)合同的可操作性
合同的可操作性主要體現在發、承包方能夠實際執行。避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實現的條款，從而影響工程進度以及項目的各項計劃的實施。
四、施工階段的成本控制
施工單位與開發商的管理理念及方法往往存在差異，要想建造出優質的樓盤，公司須在一些關鍵管理環節上建立嚴密而切實可行的管理措施，體現在成本管理上主要有以下三個方面應予以加強：
1.加強設計變更、現場簽證的監督和管理
施工階段的設計變更和現場簽證是不可避免的，但應處於一個嚴密的管理控制體系之中。設計變更及簽證管理控制體系應明確：操作流程、流程環節中的責任人、責任人的管理許可權、流程環節的確認時限、否決及責任追究制度等。同時，讓施工單位明晰該操作體系，以便於協作配合，提高工作效率，為結算打好基礎。
2.加強設備和材料的品質與價格管理
完善的設備、材料管理體系是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有：
(1)自行采購
自行采購既能起到成本控製作用，又避免雙方結算時產生分歧。如大型機電設備（電梯、空調等）、外立面裝飾材料（外牆漆、飾面磚等）等一些對項目品質影響較直接，同時價格較高又易發揮規模采購優勢的材料要自行集中采購。園林景觀工程所用的部分材料，也可通過競標自行采購。
(2)總承包單位采購
開發商對一些建築常用的地材、通用材在限定品質、性能的前提下，可讓承包單位采購，這樣可發揮承包商比開發商更熟悉市場的優勢，從而調動其積極性。
(3)甲方限價承包單位采購
一些沒有一次性包死的工程，主要材料價格可通過發、承包方共同議定一個價格確認程序來確認價格，結算時按限定價格結算，限價時應明確價格時限及范圍。
上述材料采購的三種方式都應在樣板、樣品認證制度、進場驗收確認制度監控下才能投入使用。
3.加強資金計劃執行的監控
(1)資金計劃是建立在項目的各項合同已確定且總體施工進度計劃已確認合理的基礎上，這就要求成本控制人員與工程管理人員在前期相互協調，扎實地做好基礎工作。
(2)施工階段的工程款支付是以資金計劃為基礎的，它應同施工進度計劃相協調，在這樣一個總框架下監控項目，可使工程管理更加清晰。當月實際發生額的增減超過資金計劃一定比例時，成本控制人員和工程管理人員應及時分析、闡明原因，嚴重時，提出成本預警和工程進度預警。
(3)資金計劃與成本的動態控制相結合，可使公司更好的掌控項目的運行，使企業的銷售收入與工程支出處於良性循環。
五、結算階段的成本控制
結算工作的突出特點是："大量性、集中性、復雜性"。為避免結算時產生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應建立以下機制：
1.會議確認制
結算原則採用會議確認制。通過結算會議確定結算方法、人選、結算期限、除正常結算項目之外所發生的特殊問題以及合同沒有約定或雙方分歧較大的項目。
2.二次復核、審計制
建立切實可行的二次復核、審計機制，使結算工作處於受監控狀態。一方面，加強內部制約；另一方面，減少工作失誤。具體操作人員應聘請經驗豐富的造價人員也可委託中介機構。
3.獎懲制度
結算完畢後，對照成本目標進行分析、整理，並分別就設計單位的設計質量（含本企業設計管理部門）、監理單位的現場簽證（含本企業工程部）的管理情況，進行成本控制的程度分析，視具體情況給予獎罰。
總之，房地產開發的成本控制應貫穿於項目開發的全過程，其控制的重點在於前期的決策、設計階段的預控、招投標與合同洽商中的精確布控以及施工與結算階段的嚴控。尤其在二線城市開發項目的利潤還不是很高的情況下，更應以嚴謹務實的態度做好每一個環節，這樣才能使公司贏得最大的利潤。
⑷ 房地產項目的成本分哪些建安成本等專業名詞不太懂，謝謝！
房地產項目成本主要有一下幾個方面：
1.土地成本：為取得土地開發使用權而發生的各項費用；
2.前期工程費：在取得土地開發權後，項目開發前期的水文地質勘探、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、三通一平等前期費用；
3.基礎設施費：建築物紅線內；
4.建築安裝工程費：項目開發過程中發生的主體內列入預算的各項費用；
5.公建配套設施費：開發過程中，根據有關法規，產權及其收益權不屬於開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出；
6.資本化利息：直接用於項目開發所借入資金的利息支出、匯兌損益，減去利息收入和匯兌收益的凈額；
7.開發間接費：與項目開發有直接相關、但不能明確屬於特定開發環節的成本費用性支出；以及與項目推廣銷售有關，但發生在樓盤開盤前得費用支出。
⑸ 某地區土拍的樓面價是13000，開發商要賣多少才能保本，是如何計算的
我們來計算一個合理銷售價吧，假設開發商預期利潤為10%！13000的樓面價應該在二線及以上城市！
1、土地費13000，交易費及契稅，印花稅4.55%，約600元
2、城市配套費，150
3、規劃設計費、勘察費、施工圖設計費，50
4、各種規費，招標費、施工圖審查費、監理費、消防人防審查費等，100
5、臨時設施費（水電道路排水）三通一平等50
6、建安工程費，樓面價這么高肯定都是高層，一般30-32層，2000-2500，北方地區有採暖及外牆保溫，有的地區是8度抗震，增加200元左右！統一按2500
7、小區配套費，包括自來水、雨污水、供電系統、採暖系統、天然氣、小區道路、綠化景觀、圍牆大門、路燈、消防、智能化系統、網路電視等，大約300
8、配套公建，不能銷售，包括需求裡面的幼兒園 、學校、公廁、物業房、配電室、消防控制室、派出所、居委會、人防設施等，大約佔2%左右，計400
以上直接成本合計17150元
10、管理費（工資、差旅費、水電費、辦公費、印花稅、業務費）2%，400
11、營銷費3%，600
12、利息，按1年貸款利息10%，14000*10%+4000*5%=1600
13、增值稅，10%，按300元，城建稅、教育附加，土地使用稅等，100元
14、土地增值稅，按最少2%計400
以上合計20550萬，
以上是保本銷售價。
15、假設銷售價23000元，銷售毛利潤2450元，企業所得稅25%，612元，企業凈利潤1838元，凈利潤率8%
所以企業保本銷售價不低於20000元，合理銷售價，23000元，正常銷售價25000元。
根據競拍土地的樓面地價，綜合有關稅費規定及市場利潤情況，來預判開發商的保本價格，是一個很有趣的 游戲 。同時，也是專業買房客必須練就的一項基本功。下面，就讓我們來玩一玩，露一點點「天機」吧。
新建商品房的價格，通常由五個部分組成：
一、土地有關成本
假設土地樓面價是13000元。那麼，土地加上契稅就是：13000*（1+4%）=13520元。因為，我國規定的契稅稅率為3%——5%，這里取中位數測算。
另外，根據 各地政策規定不同， 報批報建規費基本在100-300元平米，也取中間值150元。成本上升至13670元。
二、建安工程費
既然是高地價，估計是高層的可能性很大，通常來說，長三角的建安工程費每平米2000—3000元，按平均2500進行測算。成本上升至16170元。
三、管理費用、財務費用和銷售費用、
分別按照樓面地價的3%、5%、3%比例進行保守測算，13000*（3%+5%+3%）=1430元。成本上升至17600元。
四、稅收負擔
除增值稅作為價外稅，不在此考慮外，房地產開發企業需要承擔土地增值稅、企業所得稅、印花稅、城建稅及附加等稅收負擔。因為通常稅收負擔應當以銷售收入來計算，按j測算是比例范圍，則按土地增值稅10%、企業所得稅8%、其他稅收及附加2%來進行測算，那就是13000*（10%+8%+2%）=2600元。成本上升至20200元。
五、合理利潤
計算到第四步，實際上 開發商的保本價已經出來了，那就是20200元 。差不多就是2萬元每平方。
但是，沒有哪家房地產開發企業是做慈善的，它總是需要賺取一部分利潤，因此，最終的房價肯定不能止步於2萬元。
假設每個平方賺3000元吧，也就是差不多15%的利潤，最終售價就變成了23000元。我想，這是基於樓面價的一個合理市場定價。
當然，現在受限購限價等因素影響，一些樓盤為了規避限制，採取了出售裝修房、另行簽訂裝修合同的方式。這樣一來，有可能進一步推高價格， 最終可能定格於25000元每平米附近 。
土地成本是13000，另外的成本則和產品定位、形態相關。大致會有如下費用：
1、主要是建安成本，一般在2000-2500左右；
2、費用：主要是資金費用、管理費用和銷售費用等；
3、其它成本：園林及其它配套的成本等。
正常情況下，房子起碼要賣16000以上才能保本。如果成本控制不好，估計得到17000左右才能保本。
說明：
1）我看有很多人對這個數據質疑，我就簡單回復一下。我今年9月中旬去湖南幾家房企進調研，和幾家成本總監溝通，在湖南當地普通檔次的（非精裝修）住宅為例， 建安成本在2100元/平左右 ，要求的財務費用在3%~5%左右，加上管理費用和營銷費用， 成本能控制在3100元/平以內 。
因此在土地成本（13000）的情況下， 總體成本能控制在16000元/平左右 。
當然，在中國大多城市，成本一般而言會比較接近。也有一些不同的城市，有些成本會有些差異。例如深圳的人工成本，毫無疑問，會比一般的城市貴。
如果遇上快周轉的巨頭房企，例如碧桂園，那就更厲害了。多年前對碧桂園進行過訪問和調研，那麼基於碧桂園的全產業鏈的談判能力+專業的成本的控制能力，其成本的控制更是厲害，具體數據我就不說了。
2）那真實的成本是16000么？最終成本制定多少，其實還和售價有一定的關系。這涉及到增值稅和土地增值稅有關系；如果售價過高，會帶來較高的土地增值稅，因此一般會對成本數據、財務費用做一些調整，也可能人工調整和增加一些成本，以避免過高的土地增值稅。
3)至於 具體的售價賣多少就不談了，因為這和企業的運營模式、當地市場價格、稅收籌劃（增值稅及土地增值稅）、銷售去化周期相關 。
看了很多回復的，有怒罵，也有支持的。看過很多的真實成本測算表格，特意和大家分享。在此強調一下：16000-17000的普通住宅毛胚成本，沒有考慮具體一線、二線和三四五線的差異，沒有考慮精裝房，也沒有考慮老闆是否借得民間高利貸這總情況，只是一個大概的參考數據。並且，這個只是成本參考，真正的售價肯定不是這個數，還要考慮增值稅、土地增值稅和當地的市場售價等因素。
當然，每個城市，每個房企和地塊都不一樣。如果有人還是相信高成本，那就保留這份童真好了。
當然如果大家也有樣本，可以評論反饋。上述數據和觀點供大家參考。
您好，評估成本跟建築形態和、項目定位和產品都是息息相關的。
形態上講，建築層數越高，對建築強度要求越大，成本越高。項目定位上講，肯定是越高端打造成本越高。產品打造上講，層高、贈送面積都會影響項目成本。
因此，項目成本是需要非常細致和專業核算的，大致包含土地、稅費、建安成本、行政成本和資金成本，在房產公司有專門的造價部分進行精算，所以給您三言兩語肯定是無法完全講清楚。
以最基礎的剛需盤計算，我們評估項目成本大約在3500到5000之間，這是項目保本的底線，另外如果項目在拖時間，每年資金成本要算貸款的百分之10到15。所以，如果以13000的價格拿地，成本應該是在18000左右，才能打造一個像樣的品質剛需盤。然後，計算一年的資金成本，應該在20000到21000之間，剩下的才能稱之為利潤。
當然，也有血肉戰車似的開發商，超高速周轉，嚴酷壓縮其他成本，這樣可以一定程度上降低一些成本，提高利潤，但整體成本基本難以將到17000以下。
我們作一個簡單的估算：
一、 土地價格：土拍樓面價13000元每平米。
二、 城市配套費 ： 150元每平米左右。
三、 勘察設計監理費，共計46元。
1、地質勘察費：5元 （以下均按單平米費用計）
2、初步設計費：8元
3、施工圖設計費12元
4、審查評估費6元
5、監理費15元
四、建安工程及配套費，共計2650元。
1、建安成本1600元
2、地下室及人防車庫建安費900（按地下面積與地上面積折算得）
3、小區道路園林景觀及配套150元（園林景觀折進樓面價中得）
五、水電暖配套費，共計230元。
1、集中供熱費40元
2、市政供燃氣40元
3、市政供電150元
六、銷售、財務融資及管理費，300元。
1、管理費用30元
2、財務費用90元
3、銷售推廣費用180元
七、稅費，預備費1300元
1、各種稅費1200元
2、預備費100元
以上各項合計，17676元，也就是說開發商賣到18000元才可以保本，沒有計算不可預見的費用。這里的估算是在我現在的坐標——二線城市石家莊，不同的城市，可能各種費用存在差異。
最後，開發商利潤，按3000元計。合計總金額為20676元。
也就是說，房價大概定在21000元以上比較合理。
首先13000的樓面價是固定的，其實這個演算法不準，一般有個商住比，商業的樓面價格也按住宅的價格來分攤算樓面價是不合理的。
舉個簡單的栗子：
我們來簡單估算一下一平米住宅的成本：
土地+契稅：13000*（1+4%）=13520元；
報批報建規費：各地政策不同，100-300元/平米，取個中間值150元；
建築安裝成本（含土建、安裝、設備設施、水、電、氣、園林綠化等等）估算3200元/平米不算高；
管理費（銷售2%、管理人員工資5%辦公等經費）取10%：13000*10%=1300元/平米；
再說財務成本按低了估，土地按年率10%估算一年，開發成本按投資成本的50%，按利率5%估算，土地財務成本：13520*10%=1352元，開發財務成本：（150+3200+1300）*50%*5%=116元；
然後營業稅按10%，假設我僅賣成本價：（13520+150+3200+1300+116）*10%=1828.6元。
再來合計：18286*1.1=20114.6元/平米。
好了，不算不知道，一算嚇一跳！
後面，再考考大家，房價賣到30000元/平米，按上面的成本來計算，這樓盤開發綜合成本（含稅）又是多少呢？提示注意土地增值稅！開發商又可以賺多少？
我做過投資拿地，對這個比較熟悉。開發商在拿地前會做兩個測算，一個靜態測算，一個動態測算。
靜態測算比較簡單，就是對地塊進行初步計算和篩選，根據地塊容積率規劃產品類型、根據土地出讓公告確定配建和車庫配比、根據當期的市場銷售價格進行將來上市預測。
成本裡麵包含三大塊，第一塊土地出讓金和稅費約15000元/平，第二塊是營銷費2%約400元，管理費1%約200元/平，建築安裝成本（含道路、綠化、管網）約2500-3500（一二線城市約3500元/平，三四線城市2500元/平，13000樓面地價應該是一二線城市），政府各類稅費約占總貨值的16%-18%約3200-3600元/平，按照3500元/平計算，最後一項是財務成本，根據融資成本不同，結果也不一樣，普遍是總貨值的2-5%，按照2.5%計算約是450元/平，綜上所述，15000+400+200+3500+3500+450=23050元/平。
當然，靜態測算不是很精準，只是作為初步篩選項目的需要，如果滿足開發商公司的初步利潤率要求，就再進行動態測算，動態測算是集合開發商投資、規劃、財務、營銷、成本采購所有部門進行詳細的產品規劃和財務測算，而且隨著市場變化是不斷動態調整的。
我是重慶的人，在重慶大多數地方是按照套內面積在銷售，拿地的13000元一平方的價格是建築面積，按照一般33層的高層計算，建築成本在3000一個平方，園林成本400元一個平方，資金成本1500一個平方，後期的營銷費用1%，開發商的紅線利潤13%，這些都還是開發商不掙錢的情況下的一個成本，最後成本價在20406一個平方，在重慶是按照套內面積銷售，套內單價也就在25507一個平方，開發商的利潤就按照15%來計算，實際銷售套內單價30000左右
怎麼跟你說呢這個得看銷售情況，財務成本如果開發公司操盤快，6個月開盤，並且銷售能回土地出讓金，且有富足操作剩餘樓盤施工，滿足房管局的資金監管，13000的樓面價，財務成本粗略的計算800左右，再算建築成本，建築成本也沒多少，多層建築，土建成本也就1300到1500之間，算上水電，門窗，電梯，消防，景觀，強電，供水，燃氣，不可預見費之類的，包括銷售代理，也就3500左右吧，你如果說什麼品質好之類的話，算你4000成本，還有如果銷售非常火爆，瞬間銷售完畢的話，會結余很大一部分資金，這一部分資金相信沒有開發公司會提前支付給總包單位，這也是開發公司的重要利潤部分，可以繼續拿地，也可以借出去收利息，總之成本不會超過18000，這算得很粗，這應該是一個細活，我認為這已經有利潤在內，如果我操盤，在發改委允許的情況下，並且保證銷售進度的情況下，我會按22000左右銷售，如果上市大公司，快進快出的那種，也可以18000到19000即可銷售。
⑹ 房地產開發項目投資估算中，各種費用的比例大致是多少，想土地費用、前期工程費、建安成本、公共設施費等。
下面是我之前做過的一個項目的開發成本預算，總建築面積為41895，裡面的數據可以供你參考一下；
1、 土地費用
土地成本 3341.69元/平方米×41895平方米＝14000萬元
2、 前期工程費
地質勘探 5元/平方米×9500平方米＝4.75萬元
設計費 15元/平方米×41895平方米＝62.84萬元
環保排污費 1元/平方米×41895平方米＝4.19萬元
三通工程費 4元/平方米×41895平方米＝16.76萬元
散裝水泥基金 2元/平方米×41895平方米＝8.38萬元
白蟻防治費 1.5元/平方米×41895平方米＝6.28萬元
商砼交易費 3元/平方米×41895平方米＝12.57萬元
施工許可證辦理費用 1元/平方米×41895平方米＝4.19萬元
工程質量監督費 1.65元/平方米×41895平方米＝6.91萬元
其他費用 5元/平方米×41895平方米＝20.95萬元
3、 建安工程費
樁基工程 160元/平方米×41895平方米＝670.32萬元
土方工程 50元/平方米×41895平方米＝209.48萬元
土建及水電工程 730元/平方米×41895平方米＝3058.34萬元
門窗工程 63元/平方米×41895平方米＝263.94萬元
分包工程 35元/平方米×41895平方米＝146.63萬元
屋面防水 10元/平方米×41895平方米＝41.90萬元
住宅垂直電梯 95元/平方米×41895平方米＝398.00萬元 以1梯1戶預估
發電機組 11元/平方米×41895平方米＝46.08萬元
一般消防及報警設施 13元/平方米×41895平方米＝54.46萬元
智能化及弱電系統 76元/平方米×41895平方米＝318.40萬元 以8000元/戶配置預算
4、 室內設施工程
區外市政道路建設 20元/平方米×41895平方米＝83.79萬元
區內道路建設 15元/平方米×41895平方米＝62.84萬元
綠化、園藝 100元/平方米×41895平方米＝418.95萬元
高低壓配電 50元/平方米×41895平方米＝209.48萬元
泵房及自來水加壓 6元/平方米×41895平方米＝25.14萬元
供水設施 25元/平方米×41895平方米＝104.74萬元
管道煤氣 30元/平方米×41895平方米＝125.69萬元
5、 公建設施費
人防工程費 1600元/平方米×9950平方米＝1592.00萬元
教育設施費 20元/平方米×41895平方米＝83.79萬元
基礎設施配套費 40元/平方米×41895平方米＝167.58萬元
綠化易地建設費 4元/平方米×41895平方米＝16.76萬元
垃圾處理費 12元/平方米×41895平方米＝50.27萬元
6、 工程監理費
21元/平方米×41895平方米＝87.98萬元
7、 財務費用
房屋維修基金 27元/平方米×41895平方米＝113.12萬元
銀行貸款利息 132.47元/平方米×41895平方米＝555.00萬元 貸5000萬
物業啟動資金 21元/平方米×41895平方米＝87.98萬元
8、 開發商管理費
110元/平方米×41895平方米＝460.85萬元
9、 不可預見費
165元/平方米×41895平方米＝691.27萬元
10、 銷售費用
357元/平方米×41895平方米＝1495.65萬元 包含廣告費用
合 計 25788.25萬元
⑺ 房地產開發各項成本的比例大約是多少
下面是我之前服務過的一個項目的開發成本預算，比較早了，裡面的數據可以供你參考一下；
成本款項 具體開發費用 建安造價 備注
1、土地費用 土地成本 3341.69元/平方米×41895平方米＝14000萬元 預估土地成本
2、前期工程費 地質勘探 5元/平方米×9500平方米＝4.75萬元 閩價[2003]房505號
設計費 15元/平方米×41895平方米＝62.84萬元
環保排污費 1元/平方米×41895平方米＝4.19萬元
三通工程費 4元/平方米×41895平方米＝16.76萬元
散裝水泥基金 2元/平方米×41895平方米＝8.38萬元
白蟻防治費 1.5元/平方米×41895平方米＝6.28萬元 省物價局、省財政廳閩價[2002]房572號
商砼交易費 3元/平方米×41895平方米＝12.57萬元
施工許可證辦理費用 1元/平方米×41895平方米＝4.19萬元
工程質量監督費 1.65元/平方米×41895平方米＝6.91萬元 省物價局、省財政廳閩價[2004]房字412號
其他費用 5元/平方米×41895平方米＝20.95萬元
3、建安工程費 樁基工程 160元/平方米×41895平方米＝670.32萬元
土方工程 50元/平方米×41895平方米＝209.48萬元
土建及水電工程 730元/平方米×41895平方米＝3058.34萬元
門窗工程 63元/平方米×41895平方米＝263.94萬元
分包工程 35元/平方米×41895平方米＝146.63萬元
屋面防水 10元/平方米×41895平方米＝41.90萬元
住宅垂直電梯 95元/平方米×41895平方米＝398.00萬元 以1梯1戶預估
發電機組 11元/平方米×41895平方米＝46.08萬元
一般消防及報警設施 13元/平方米×41895平方米＝54.46萬元
智能化及弱電系統 76元/平方米×41895平方米＝318.40萬元 以8000元/戶配置預算
4、室內設施工程 區外市政道路建設 20元/平方米×41895平方米＝83.79萬元
區內道路建設 15元/平方米×41895平方米＝62.84萬元
綠化、園藝 100元/平方米×41895平方米＝418.95萬元
高低壓配電 50元/平方米×41895平方米＝209.48萬元
泵房及自來水加壓 6元/平方米×41895平方米＝25.14萬元
供水設施 25元/平方米×41895平方米＝104.74萬元
管道煤氣 30元/平方米×41895平方米＝125.69萬元
5、公建設施費 人防工程費 1600元/平方米×9950平方米＝1592.00萬元
教育設施費 20元/平方米×41895平方米＝83.79萬元
基礎設施配套費 40元/平方米×41895平方米＝167.58萬元
綠化易地建設費 4元/平方米×41895平方米＝16.76萬元
垃圾處理費 12元/平方米×41895平方米＝50.27萬元
6、工程監理費 21元/平方米×41895平方米＝87.98萬元
7、財務費用 房屋維修基金 27元/平方米×41895平方米＝113.12萬元
銀行貸款利息 132.47元/平方米×41895平方米＝555.00萬元 貸5000萬
物業啟動資金 21元/平方米×41895平方米＝87.98萬元
8、開發商管理費 110元/平方米×41895平方米＝460.85萬元
9、不可預見費 165元/平方米×41895平方米＝691.27萬元
10、銷售費用 357元/平方米×41895平方米＝1495.65萬元 包含廣告費用
合 計 25788.25萬元
⑻ 高層住宅開發建安成本如何估算
建安成本是房屋建築成本和房屋設施設備安裝成本的簡稱。
一般有兩種演算法，一種是簡單的根據工程類別和結構類型直接採用相應建築面積×單方估算指標（各地造價機構定期發布）求和。
再一種就是按照工程項目的涉及的分布工程或所列施工項目採用工程量×工程單價，這種需要較詳細的工程規劃方案和大量的工程資料庫。具體的可以將建設項目分為樁基礎，土建工程，水電工程，裝修工程，消防工程，智能化，地下工程等。
⑼ 我們購買的房子價格裡麵包含多少費用
同學你好，很高興為您解答！
高頓網校為您解答：
房價已成為人們生活和社會普遍關注的問題。那麼，房地產的房價到底是由什麼構成的？它制定的標准又是什麼呢？
房價是由土地費用、建安工程費用、配套設施費用、相關稅費、項目運營管理費用、企業利潤六部分構成的。其中稅費等一些標準是相同的，另外由於各開發企業的情況不同，獲得土地及房產配套、管理水平條件等方面也存在著差異。
下面結合某項目的費用標准情況，將房地產企業制定房價時的構成因素總結如下。
一、土地費用
為取得土地開發使用權而發生的費用，一般包括向政府土地部門繳納的土地出讓金、土地徵用費、拆遷安裝補償費、土地整理費用（如「三通一平」、「七通一平」等）、土地契稅。土地費用占房價的比重約為25-50%左右。
1、 土地出讓金
徵收標准：各市縣人民政府根據土地的地理位置、交通、環境、基礎設施狀況等條件具體制定，報省財政廳備案。
2、 新增建設用地土地有償使用費
土地管理法徵收標准：5-40元/平方米。
3、 征地管理費
徵收標准：征地費用總額的1.5-4%，其中住房建設標准按照原標準的70%徵收。
4、 土地出讓業務費
徵收標准：土地出讓金總額或土地租金的2%.
5、土地登記費
（1）土地權屬調查和地籍測繪：個人5-10元；單位200-40000元。
（2）土地注冊登記發證：個人每證5元（包括農村宅基證）；單位每證10元；三資企業和其他使用特製證的每證20元。
6、土地契稅：按土地成交價格的4%徵收。
二、建安工程費用
是指在房屋建造過程中所發生的建築工程、設備安裝工程費用，通常又稱為房屋建安造價，目前建安造價一般占房價的25-40%.
三、配套設施費用
包括前期基礎設施配套費（道路、自來水、污水、電力、電信、綠化等）和公共配套設施（建設用地內建設的為居民提供配套服務的如學校、幼兒園、醫院、派出所等各種非盈利性的公用設施和菜市場等盈利性的配套設施）建設費兩部分，同時還包括一些諸如變電站、自行車棚等室外工程等。
配套設施費在目前房價構成中的比重約為15-20%左右。
四、相關稅費
包括開發商繳納給政府的包括營業稅、城市防護建設稅、企業所得稅、城鎮土地使用稅、耕地佔有稅、土地增值稅、契稅、印花稅、房產稅、教育附加等在內的國家規定稅費，以及與由地方政府或主管部門額外徵收的包括征地管理費、商品房交易管理費、大市政配套費、人防異地建設費、煤氣水電增容費、項目管理費等名目繁多的非正規收費等。
目前相關稅費占房價構成的比重在10-15%左右。
1、 城市基礎設施配套費：
73.7元/平方米（住宅）
62元/平方米（非住宅）
2、 公建地費：50元/平方米（住宅）
3、 牆改費：民用建築5元/平方米，工業建築4.5元/平方米
4、 防空地下室異地建設費：應建防空地下室面積，2000元/平方米
5、 渣土處置費：5元/立方米
6、 散裝水泥專項資金：3元/噸
五、項目運營管理費用
包括項目前期工作階段的規劃、可行性研究、勘察設計費等費用、建設期的管理人員工資、差旅費、辦公費、保險費、職工教育費和養老保險費、項目貸款利息、銷售廣告費、不可預見費等。
運營管理費用占房價的比重一般在18%以下，其中財務成本大約是10-15%.
六、房地產開發商的利潤
為扣除以上所有費用後的剩餘部分。
從實踐看，不同類型的房地產項目利潤占房價的比重水平存在較大差異，高與低要視開發的時間和項目的情況而定。如果拿到土地後1年能夠開發完成的話利潤可以達到18%左右，但是現在多為高層建築，建築周期一般要2-3年，加上成本上升，想實現高利潤的難度已經很大。
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