㈠ 二手房購買成本除了房子本身還應該算什麼
對於普通百姓來說，購房絕對是一筆巨大的開支，甚至有許多人花上一輩子的積蓄也買不起一套房子。為此，在買房之前，購房者應當為自己擬定一個詳細的財務預算。很多人在購房時只是單純地考慮房價，而沒有考慮到其他一些必要的花費，最終造成資金窘迫的局面。其實，在購房過程中，除了房款之外，還會伴隨出現許多其他的費用，比如在房產過戶時需要向國家稅務機關繳納的契稅、營業稅等，除了這些費用外還有經紀公司的中介費等。這些費用表面上看上去並不多，但如果與房屋總價結合起來計算，還是一筆不小的開支的。由於現在二手房市場是典型的賣方市場，賣方在交易中起到主導作用，賣方的交易稅費都讓買方承擔，因此，賣方的買房成本包含很多內容，需要買方計算全面，以免超出自己的預算。因此，了解與購房相關的費用支出是非常有必要的。
買房成本應該由下列公式構成：房屋價款+交易稅費+貸款本金及利息 +中介費+其他費用
一、房屋價款：
房價是買房成本中最大最顯著的內容，但是衡量買房成本的高低不僅僅只看房價。購房置業，其價格成本是核心置業成本，房屋價格的高低直接決定置業成本的高低。在房價一路高升的中國，尤其是北京，如果購房者不計房價去買房子，那肯定是不行的。購房時，首先重點考慮的就是房屋價格成本，選擇在房價合理的時候下手最好。例如，一個要價120萬元的5年的經濟適用房和一個要價128萬元的5年的普通商品房，肯定後者比前者成本低，因為前者還要負擔給政府的綜合地價款。
二、交易稅費
在明確購房目標之後，一些購房的基本費用是一定得提前計算的，如契稅、登記費用、交易手續費、貸款費用、貸款保險、抵押登記費等，雖然這些費用表面上看起來似乎不多，但與房屋總價結合起來計算的話，還是一筆不小的支出，必須好好的計算。交給政府的營業稅和個稅，應由賣方繳納，但是現在都是買方在負擔。各項稅費根據商品房、公房權屬、是否滿政府界定免徵稅費的時間年限有關，房子權屬的不同、產權取得時間不同會有很大的差距。
三、貸款本金及利息
這一部分雖然不是直接的現金支付，但結合每月所支出的本息。
四、中介費
現在北京二手房中介費的平均費率為2.5%。一套100萬的房子，就會產生2萬5千元的中介費，這也是一筆需要考慮的費用。
五、其他費用：
比如由於貸款產生的評估費、擔保費等
㈡ 如何計算買房收益
買房收益的計算方法主要依據投資回報率公式。
買房收益的計算涉及多個因素，其中投資回報率是一個關鍵指標。具體來說，投資回報率可以通過兩種方式計算：按揭買房和全款買房。
對於按揭買房，投資回報率的計算公式為：×12/。這個公式反映了投資者通過貸款購買房產並出租，以租金收入償還貸款月供後，超出部分作為投資回報的情況。例如，投資者購買了一套房產，每月租金收入能夠覆蓋大部分或全部貸款月供，超出部分即為投資收益。
全款買房的投資回報率計算則相對簡單，公式為：×12/購買房屋單價。這種方式更側重於租金收入與購房成本的直接比較，通過計算租金收益率來評估投資價值。需要注意的是，全款買房雖然避免了貸款利息支出，但也要求投資者一次性投入較大資金。
此外，還有一種基於房價增值幅度的計算方法，即簡化後的投資回報率=M×R%/S，其中M為房屋總價款，R%為增值幅度，S為首付款。這種方法更側重於房價上漲帶來的資本增值收益，但忽略了租金收入和持有成本等因素的影響。
在實際應用中，投資者應根據自身情況和市場環境選擇合適的計算方法。同時，還需要考慮購房稅費、中介費、維修基金等持有成本對投資收益的影響。因此，在計算買房收益時，應全面考慮各種因素，以確保投資決策的准確性和合理性。