① 土地出讓金在土估成本逼近法公式中那個部分體現
集體土地很少徵用時用這個公式來計算。因為這不合適假設開發法。
② 成本逼近法的基本原理
成本逼近法所應用的基本原理是生產費用價值論及等量資本應獲取等量收益的投資原理。
生產費用價值論的前提是在資產上所花費的成本費用是一種社會成本，在這樣的假設前提下，資產的評估值等於或近似等於該資產所費成本之和.生產費用價值論的理論基礎是市場上「經濟人」的替代規律。所謂經濟人，是指以經濟效益最優為唯一目標，掌握充分的市場信息，對市場、環境具有完全的洞察力，能精確地計算各種因子將對自己實現目標過程所產生的影響的人.生產費用價值論，就是經濟人在確定購買已存在的一宗地產時，他所願意支付的價格絕不會超過他自己購買一塊土地，並對其進行開發所需要的成本。也就是說，對於需求方而言，如果市場上的土地價格高於在當時市場條件下開發同類地產的成本，那麼他將放棄從市場上購買而自己開發;時於供給方而言，如果開發出來的地產商品銷售收入不能回收其開發成本並使其獲得正常利潤，他也不會接受這一價格。即地產開發的社會成本是需求方願意支付價格的上限，開發成本是開發商願意接受價格的下限。
等量資本應獲取等量收益是經濟學的一個基本投資原理.在一個充分的市場中，由於資本的流動性，會形成一個社會平均利潤率(至少是一個行業的平均利潤率)，那麼，在利潤率一定的情況下，只有投資額才能決定所獲收益的多少。對於一個理性的投資者而言，他投入一定的資本，必然要求至少獲得相應的回報，而這個回報，必然在投資成本的基礎上有一個相應的利潤(平均利潤)，否則，他無利可圖甚至血本無歸，決不會進行投資。
成本逼近法以上述原理為依據，根據土地開發所耗費的成本構成來確定土地價格。但是，現實生活中土地的價格大部分取決於土地的效用，並非是土地的成本，所費成本多，並不見得土地價格就高，所費成本很少，由於地理位置或規劃等的影響，土地價格反而可能會很高。因此，成本逼近法在土地估價中還是受到一定的限制.但是，在目前我國土地市場逐步發育並完善的階段，成本逼近法還是具有自己獨特的適用范圍，並在實踐得到了比較普通的應用。
③ 成本逼近法的計算公式
土地價格=(土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益) ×（1±區位修正系數）×年期修正系數
成本逼近法在計算思路上是剩餘法的變形，兩者計算公式形式類似。
④ 成本逼近法評估中，征地管理費能記入土地取得成本嗎
一般來講，拆遷補償費、青苗補償費是可以用收據或白條入賬的。
但是青苗補償費、拆遷補償費因數額較大，政策性強，所以，應該有土地和房屋拆遷等監管單位的鑒證材料。
⑤ 成本逼近法的估價關健
應用成本逼近法評估地價，除了要把握好估價目的、產權界定、前提條件以及搜集好資料外，還應主要說明各項成本費用的計取標准和確定依據。
1、成本費用估算。
在搜集的資料中，有實際費用，也有客觀費用，有歷史數據，也有重置成本，我們應正確地利用。根據成本逼近法的原理，無論是土地取得費、開發費還是有關稅費，我們都取其客觀費用和重置成本.土地的價值取決於土地的效用和未來收益，成本費用的多少並不表明土地的效用和價值高低。成本費用資料應從待估宗地所在區域平均土地成本費用入手進行估算。
2、利息及利潤計算。
計算利息和利潤時，有一點應特別注意，那就是其相關數據如利息率、計息期數、利潤率的選取應有依據。近年來，國家存貨款利率變化較大，選取利率時一定要說明理由和依據。同樣，利潤率也是一個不好確定的值，它會因土地所在城市的不同而不同，我們在估算時，無論如何選取，都一定要闡述其選取依據。
3、土地增值收益計算。
有關土地增值收益的問題，前文已作了許多論述，這里我們之所以再次提及，主要是為了強調在實際估價時，對土地增值收益的確定應明確加以說明.譬如，要闡述土地增值收益率的取值原理、依據，如為什麼選擇20%而不選25%;若直接以某值作為土地增值收益額，應闡明其取值來源及理由等。 闡述使用成本逼近法的依據和限制。 成本逼近法是有其適用范圍的，在應用時，要說明待估宗地的情況適合於採用該法，並明確指出該法的限制，以其估價結果作為待佑宗地的最低限價並與其他的估價方法相互映證。
⑥ 成本逼近法的估價步驟
首先要判斷待估土地是否適用成本逼近法,如果適用,即可按以下步驟進行評估:
(1)確定土地取得費。土地取得費是指用地單位為取得土地使用權而發生的各項客觀費用。主要表現為取得農村集體土地而發生的征地費用,主是為取得城鎮國有土地而發生的拆遷安置費用。各項費用以當地正在執行的征地標准和實際發生的客觀費用來確定。
(2)確定土地開發費。土地開發費是為使土地達到一定的開發建設條件而投入的各項客觀費用。主要包括宗地內外的土地開發費用。宗地紅線外的土地開發費用主要指基礎設施配套費用、公共事業建設配套費用和小區開發費用;宗地紅線內的土地開發費用主要指宗地內的設施配套費用和土地平整費用。根據評估目的不同,宗地內的土地開發費用內容也不同,如土地出讓價格評估,一般只考慮宗地內土地平整費用,甚至土地平整費用也不計入;但在土地抵押評估中,一般可以將宗地內設施配套費周和土地平整費用一並計入。
(3)確定各項稅費、利息和利潤。征地過程中發生的稅費一般有:佔用耕地的耕地佔用稅和耕地開墾費;佔用菜地的新菜地開發建設基金;征地管理費;政府規定的教育基金及其他有關稅費。
房屋拆遷過程中發生的稅費一般有:房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務費;政府規定的其他有關稅費。
利息是土地投資資金的時間價值,土地的取得費用和開發費用均應根據其投資的特點和所經歷的時間計算利息,利息率可根據同期銀行不同年期貸款利息率來確定。
利潤是對土地投資的回報,是土地取得費用和開發費用在合理的投資回報率(利潤率)下應得的經濟報酬。利潤率參考房地產行業同期平均利潤率來確定。
(4)確定土地成本價格。土地取得費、土地開發費、稅費、利息及利潤之和,就是土地的成本價格。
(5)確定土地增值收益。土地增值收益是待估土地因改變用途或進行土地開發,達到建設用地的某種利用程度而發生的價值增加,是土地開發或再開發後市場價格與成本價格之間的差額。在不同地區,不同利用方向的土地具有不同的土地增值收益率。
(6)價格修正,確定價格。在運用成本逼近法公式初步評估出待估宗地價格後,由於所選用的成本均為待估宗地所在區域的平均成本,因此,還應根據待估宗地在區域內的位置和宗地條件,進行個別因素修正;同時,還由於成本價格一般不考慮土地使用年期,它是對土地無限年使用進行的投資,因此,一般還應根據具體情況進行使用年期修正,最後確定價格。
是否進行年期修正要具體分析:1)當土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時,年期修正已在增值收益中體現,不再另行修正；2)當土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時,土地增值收益與成本價格一道進行年期修正；3)當待估宗地為出讓土地時,應進行剩餘使用年期修正。
⑦ 成本法計算新開發土地的價格
計算成本應遵循的原則。主要包括：
1．合法性原則。指計入成本的費用都必須符合法律、法令、制度等的規定。不合規定的費用不能計入成本。
2．可靠性原則。包括真實性和可核實性。真實性就是所提供的成本信息與客觀的經濟事項相一致，不應摻假，或人為地提高、降低成本。可核實性指成本核算資料按一定的原則由不同的會計人員加以核算，都能得到相同的結果。真實性和可核實性是為了保證成本核算信息的正確可靠。
3．相關性原則。包括成本信息的有用性和及時性。有用性是指成本核算要為管理當局提供有用的信息，為成本管理、預測、決策服務。及時性是強調信息取得的時間性。及時的信息反饋，可及時地採取措施，改進工作。而這時的信息往往成為徒勞無用的資料。
4．分期核算原則。企業為了取得一定期間所生產產品的成本，必須將川流不息的生產活動按一定階段（如月、季、年）劃分為各個時期，分別計算各期產品的成本。成本核算的分期，必須與會計年度的分月、分季、分年相一致，這樣可以便於利潤的計算。
5．權責發生制原則。應由本期成本負擔的費用，不論是否已經支付，都要計入本期成本；不應由本期成本負擔的費用（即已計入以前各期的成本，或應由以後各期成本負擔的費用），雖然在本期支付，也不應主考試本期成本，以便正確提供各項的成本信息。
6．實際成本計價原則。生產所耗用的原材料、燃料、動力要按實際耗用數量的實際單位成本計算、完工產品成本的計算要按實際發生的成本計算。雖然原材料、燃料、產成品的賬戶可按計劃成本（或定額成本、標准成本）加、減成本差異，以調整到實際成本。
7．一致性原則。成本核算所採用的方法，前後各期必須一致，以使各期的成本資料有統一的口徑，前後連貫，互相可比。
8．重要性原則。對於成本有重大影響的項目應作為重點，力求精確。而對於那些不太重要的瑣碎項目，則可以從簡處理。
成本核算原則
1．正確劃分各種費用支出的界限，如收益支出與資本支出、營業外支出的界限，產品生產成本與期間費用的界限，本期產品成本和下期產品成本的界限，不同產品成本的界限，在產品和產成品成本的界限等。
2、認真執行成本開支的有關法規規定，按成本開支范圍處理費用的列支。
3．做好成本核算的基礎工作，包括：建立和健全成本核算的原始憑證和記錄、合理的憑證傳遞流程；制定工時、材料的消耗定額，加強定額管理；建立材料物資的計量、驗收、領發、盤存制度；制訂內部結算價格和內部結算制度。
4．根據企業的生產特點和管理要求，選擇適當的成本計算方法，確定成本計算對象、費用的歸集與計入產品成本的程序、成本計算期、產品成本在產成品與在產品之間的劃分方法等。方法有品種法、分批法和分步法，此外還有分類法、定額法等多種。
成本核算要點
1．確定成本核算的目的。成本核算有多種目的，如存貨計價、計算銷售成本和確定收益；成本決策和成本控制；產品定價等。
2．確定成本核算的對象。不同核算目的決定了對象的多樣化。如以各種、各批、各生產步驟產品作為對象，計算產品的總成本和單位成本；以各個責任單位為對象，計算責任成本等。
3．確定成本核算的內容。成本核算內容一般包括費用歸集分配與產品成本計算兩部分。費用歸集分配要求，首先必須確定成本開支的范圍，明確各種費用支出的界限，對於不應計入產品成本的予以剔除；然後測定和記錄所積累的成本數據，按照一定程序進行歸集，採用一個標准在各個成本核算對象間進行分配，以匯總所耗用的費用總數。產品成本計算就是按照成本計算對象，把匯總的費用進行分配，計算出各個對象的總成本和單位成本。在工業企業，由於一個企業往往生產多種產品，而且月末通常存在在產品，因此還要將生產過程的費用在各種產品之間、產成品和在產品之間進行分配，以求得各種產成品的總成本和單位成本。
從生產費用發生開始，到算出完工產品總成本和單位成本為止的整個成本計算的步驟。成本核算程序一般分為以下幾個步驟：
1．生產費用支出的審核。對發生的各項生產費用支出，應根據國家、上級主管部門和該企業的有關制度、規定進行嚴格審核，以便對不符合制度和規定的費用，以及各種浪費，損失等加以制止或追究經濟責任。
2．確定成本計算對象和成本項目，開設產品成本明細賬。企業的生產類型不同，對成本管理的要求不同，成本計算對象和成本項目也就有所不同，應根據企業生產類型的特點和對成本管理的要求，確定成本計算對象和成本項目，並根據確定的成本計算對象開設產品成本明細賬。
3．進行要素費用的分配。對發生的各項要素費用進行匯總，編制各種要素費用分配表，按其用途分配計入有關的生產成本明細賬。對能確認某一成本計算對象耗用的直接計入費用，如直接材料、直接工資，應直接記入「生產成本--基本生產成本」賬戶及其有關的產品成本明細賬；對於不能確認某一費用，則應按其發生的地噗或用途進行歸集分配，分別記入「製造費用」、「生產成本--輔助生產成本」和「廢品損失」等綜合費用賬戶。
4．進行綜合費用的分配。對記入「製造費用」、「生產成本--輔助生產成本」和「廢品損失」等賬戶的綜合費用，月終採用一定的分配方法進行分配，並記入「生產成本--基本生產成本」以及有關的產品成本明細賬。
5．進行完工產品成本與在產品成本的劃分。通過要素費用和綜合費用的分配，所發生的各項生產費用的分配，所發生的各項生產費用均已歸集在「生產成本--基本生產成本」賬戶及有關的產品本明細賬中。在沒有在產品的情況下，產品成本明細賬所歸集的生產費用即為完工產品總成本；在有在產品的情況下，就需將產品成本明細賬所歸集的生產費用按一定的劃分方法在完工產品和月末在產品之間進行劃分，從而計算出完工產品成本和月末在產品成本。
6．計算產品的總成本和單位成本。在品種法、分批法下，產品成本明細賬中計算出的完工產品成本即為產品的總成本；分步法下，則需根據各生產步驟成本明細賬進行順序逐步結轉或平行匯總，才能計算出產品的總成本。以產品的總成本除以產品的數量，就可以計算出產品的單位成本。
成本核算的方法
1．設立材料明細帳，按主材，輔材分類
2．確定工時單耗(可以是計劃工時，也可是實際工時)
3．按生產計劃(或作業單)投料
4．匯總直接費用，(動力費，製造費，直接人工費),並按工時分攤費用.
5．按完工產品品種數量結轉完工成本(在產品材料核算可以分步投料或全額投料或約當比例，生產周期短的在產品可以不分攤費用，待完工時時在分攤費用)
6．期初在產+本期投產-本期完工=本期在產(生產成本借方余額)
⑧ 成本法中如何計算土地取得費
土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用。分為以下兩種情況：
1. 國家徵用集體土地而支付給農村經濟組織的費用，包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等。
徵用其它土地的土地補償費和安置補助費標准，由各省、自治區、直轄市參照徵用耕地的土地的土地補償費和安置補助費的標准規定；被徵用土地上的附著物和青苗補償標准，由各省、自治區、直轄市規定；徵用城市郊區的菜地，用地單位應按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。土地補償費和安置補助費標準的總和不得超過土地被徵用前3年平均年產值的30倍。
2. 為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。這種情況是對原城市土地使用者在土地上投資未收回部分的補償，補償標准各地均有具體規定。