『壹』 大房企「借錢」利率低至2%左右
近期，房企整體融資成本下降明顯。龍頭房企融資利率普遍較低，萬科A等房企融資利率降至2%左右。天風證券數據顯示，4月房企信用債加權平均融資成本為3.87%，創歷史新低。
融資成本降低
5月13日晚萬科A發布公告，公司經中國證監會核准向合格投資者公開發行面值總額不超過90億元的公司債券。本期債券為本次債券的第二期發行，發行規模不超過25億元(含25億元)。本期債券品種一票面利率詢價區間為2.2%-3.2%，品種二票面利率詢價區間為2.7%-3.7%。本期債券最終票面利率將根據網下詢價簿記結果，由發行人與簿記管理人按照有關規定在利率詢價區間內以簿記建檔方式確定。
從融資規模看，大型公司近期發行公司債券規模普遍較大。5月12日晚，中國中鐵發布公告稱，向專業投資者公開發行公司債券注冊獲中國證監會批復，發行總額不超過200億元。本次公司債券採用分期發行方式，首期發行自同意注冊之日起12個月內完成；其餘各期債券發行，自同意注冊之日起24個月內完成。
中國證券報記者梳理發現，今年以來房企融資成本普遍降低，但分化明顯，民營中小型、高杠桿房企等融資成本降低有限。融資成本在5%左右及以內的房地產企業，多數是頭部房企。
業內人士指出，融資成本一定程度反映了房企的綜合實力，融資成本差異對房企競爭力也會帶來重要影響。2019年房企融資監管趨嚴，強者恆強的「馬太效應」愈演愈烈。
海通證券指出，近期房企通過境內債融大量融資。受疫情沖擊，今年一季度地產銷售額大幅減少，房企資金鏈壓力凸顯，融資需求旺盛。同時，貨幣政策寬松，債券市場資金充裕，從而形成供需兩旺的狀態。2月底以來，境外發債難度明顯增大。其中，4月份無一隻境外地產債發行。這種情況2017年以來第一次出現。
償還前期負債
中國證券報記者梳理發現，用於償還即將回售或到期的公司債券，是房企融資的主要原因。特別是百億級別的融資，基本上都是「借新還舊」。
5月14日遠洋控股集團(中國)有限公司2020年公開發行公司債券(面向專業投資者)獲上交所受理。本次公司債券擬發行金額為107億元，採取分期發行，首期發行規模擬不超過16億元，期限不超過10年，可以為單一品種或數個不同的品種。本次債券所募資金用於償還公司債券。
發行住房租賃專項公司債券的上市房企不在少數。5月13日，首創集團發布公告稱，擬公開發行住房租賃專項公司債券，發行金額不超過人民幣10億元，期限為3年。據募集說明書顯示，本期債券受託管理人為海通證券，主承銷商為首創證券、海通證券，債券將申請在上交所上市交易，募集的資金在扣除發行費用後擬用於集租房項目的開發建設運營。
此外，在房企募集資金的用途中，補充流動資金佔比較大。業內人士指出，在房企銷售受疫情影響較大的背景下，為了緩解現金流可能出現的困境，通過發行公司債券等方式募集資金補充現金流。
創新融資渠道
銀行貸款、信託、信用債是房企的重要融資來源。對多數房企而言，銀行貸款佔比最大。海通證券選取42家典型房企進行的債務融資結構掃描顯示，9家房企銀行貸款占總融資比例超過60%，10家房企的銀行貸款占總融資的比例低於40%。銀行貸款依然是房企融資主要渠道。
從房企實際融資情況看，2020年初至今的融資環境難言寬松。克爾瑞研究中心數據顯示，4月份95家典型房企的融資總額為1104.39億元，同比下降16.2%。
盡管銀行開發貸實現開門紅，信用債發行量較高，但以信託融資為代表的傳統房企融資規模出現較大收縮。機構數據顯示，截至4月30日，4月房地產類信託募集資金482.72億元，較上月下滑9.52%。
業內人士指出，目前「房住不炒」「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」仍是政策總基調，後續很難看到房地產政策的大幅度放鬆。對於房地產信託，隨著房地產「前端融資」業務收緊，未來房地產信託業務規模將下降，但正常規范的項目融資不會受到影響。總體來看，信託公司在房地產行業仍有市場機會，但傳統抵押貸款這種房地產信託業務會走向萎縮。
相比之下，創新型融資渠道成為不少房企的共識。據了解，4月以來，境內的股權融資、永續債、資產證券化發行環比上漲幅度較大。特別是資產證券化產品，由於公司債、中期票據等發行門檻相對較高，且額度有限，資產證券化產品成為不少公司補充資金的重要來源。
『貳』 想請問房地產項目融資，流程和收費以及利率
請問項目在哪裡，最好找個項目投資公司，費率在12~15個點
『叄』 6月份房企到期債券515億元，海外債融資成本最高約11%
6月10日，克而瑞監測的數據顯示，6月份房企將有36筆債券到期，總計約515億元，償債壓力雖較高峰期有所緩解，但償債壓力仍然不容忽視。
自從「三道紅線」發布以來，房企多種融資的方式一直在持續的加碼調控中。
中國房地產資管信息服務平台(CAIC)統計的數據顯示，截至5月底，房企在境內外發債累計融資總規模約合4579億元，較去年同比下降5%，同比降幅較4月有所收窄。5月單月境內外融資總量環比下降近四成，發債房企數量進一步減少。
隨著房企融資環境的收緊，未來開展多元化融資渠道、優化自身債務結構，已成為房企順利融資且降低融資成本的關鍵。同時，房企促銷售、加強回款已成為當務之急。
在整體融資環境收緊的情況下，房企融資量也在同比下滑。
CAIC數據顯示，截至5月底，房企在海內外發債融資總規模累計約4579億元，較2020年同比下降5%，同比降幅較4月進一步收窄。
從單月來看，5月房企境內外共發行債券約590億元，同比微升4.8%，環比下降38.2%。其中境內發債規模達336億元，同比下降58.4%，環比上升2.2%；海外債方面，5月共發行254億元，同比上升70%，環比上升75%。
值得注意的是，5月份發行債券的房企數量僅有45家，僅為4月發行數量的一半，克而瑞認為，市場避險情緒上升，中小房企的發債前景不容樂觀。
從融資成本來看，國資房企融資更占優勢，融資成本進一步下調，國企發行債券票面利率較一季度下調近50個基點，僅有3.71%。而民營房企的發債融資成本較一季度微漲至6.78%，為各類房企最高。
百強房企門檻正在成為融資分水嶺，從各梯隊房企表現來看，百強房企境內發債成本均在5%上下，相差並不大，TOP20房企融資規模較大，且融資成本較低；而非TOP100房企發債融資佔比跌至18%，成功發行債券的多為地方國企。
海外債方面，以TOP20-30房企海外發債融資成本最高，接近11%，而TOP10房企的海外債加權融資成本僅有3.45%。
克而瑞認為，2021年房企的整體融資環境持續收緊，房企融資總量預計保持低位運行的態勢。在此背景下，房企融資分化仍將持續，對於財務優秀的房企而言，將獲得更高的有息債增速，融資成本和結構或將得到持續的優化和改善，企業發展或將提速；而債務狀況較差或者杠桿較高的房企，融資量增長受限，與此同時，疫情走向和經濟發展的不確定性導致了市場避險情緒升溫，民營房企發債日漸艱難。
『肆』 房地產項目的融資成本如何計算
融資成本主要是銀行借款
專項借款可直接資本化，計入開發間接費用。
非專項借款按支付工程款進度加權平均計算借款本金，加權本金*利息資本化，實際利息支出-資本化利息，計入費用
『伍』 房產資金成本率計算
資金成本率含義是：資金成本占總成本的百分比。
其計算公式如何表示
資金成本÷總成本×100％
資金成本指的是資金佔用（使用）的成本：利息、股利等。
『陸』 房地產信託融資成本：有個做信託的跟我說成本是36%，有這么高嗎
說不準，這也是根據具體項目來說的，一般性的房地產企業融資成本都在20%左右，好的企業如萬科之類的可能不到10%，而對於某些風險較高的項目可能會達到28%，當然有的會收取一些其他的費用什麼的，綜合起來第一年的成本達到36%也有可能。還是要看具體的項目來說的，有可能你遇到的不是房地產信託，而是有限合夥基金。如果想做房地產融資，可以私信我。
『柒』 一個房地產融資產生的利息大於收益該不該做
當然不能做了，這種融資成本太高了，不能賠錢，做生意。不做可以，不能賠錢。
『捌』 政策層面持續收緊 房企融資「冰火兩重天」
本報見習記者 王珂
今年5月份以來，房地產融資規范政策密集出台，房企在拍賣拿地、土地開發、樓盤預售等多環節的融資均加大約束。隨著房企償債高峰期到來，房企面臨償債壓力增加和融資渠道縮緊的雙重壓力。
《證券日報》記者統計發現，32家主流房企上半年平均融資成本總體較去年全年有所上升。相較之下，國企和大型房企具備低成本融資優勢，市值偏小的民營房企融資成本更高，房企融資成本上演「冰火兩重天」。
融資環節監管趨緊
今年4月份，中央政治局會議重申「房住不炒」定位和「堅持結構性去杠桿」，釋放地產融資收緊政策信號。5月17日，銀保監會下發《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》。記者注意到，在上述文件出台後，發改委、央行、銀保監會陸續對房地產信託、房企海外發債、銀行房地產業務等融資環節釋放加強監管信號。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，「今年二季度以來房地產企業的融資環境發生變化，監管方面主要是從去杠桿和剔除傳導性金融風險的角度考慮，融資監管措施從房企直接融資到間接融資，對銀行開發貸款、房企海外發債、房地產信託融資等環節採取了一系列管控」。
7月12日，發改委發布房企外債備案登記的通知，房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，房企海外發債融資環境緊縮。
8月底，多家銀行收到窗口指導，要求房地產開發貸額度控制在2019年3月底時的水平，房地產開發貸這一融資渠道也將收緊。
對此，嚴躍進表示，「當前融資端的管控包括房地產信託、銀行貸款和海外債券等方面，涵蓋土地拍賣、房產開發及預售等各個環節，將會對房企的資金狀況帶來更大壓力。三季度沒有放鬆，四季度還需要看後續監管層對於房價管控的力度」。
償債高峰期到來
Wind數據顯示，內地房企在2017年、2018年的海外債券到期額分別為212.65億美元、246.47億美元，而2019年這一數據猛增至475.66億美元，借新還舊壓力增大。此外，2020年和2021年的海外債券到期金額分別為339.76億美元和467.02億美元，償債壓力將會持續。
值得注意的是，房企海外發債的資金成本較去年上升明顯。
截至9月12日，內地房企合計發行的144隻美元債平均利率為8.99%，2018年可計算的122隻美元債平均利率為7.42%。從單個債券來看，票面利率最高的是當代置業於今年1月份發行的一隻美元債，票面利率高達15.50%。此外，票面利率超10%的債券高達51隻，而去年全年票面利率達10%的債券僅22隻。
此外，Wind數據顯示，2017年房地產行業上市公司到期信用債金額僅1394.50億元，2018年達到4110.09億元，2019年-2021年信用債到期金額分別為5512.75億元、4517.59億元、6527.75億元。
《證券日報》記者統計發現，32家主流房企上半年綜合融資成本率為6.11%，相較2018年全年的平均融資成本率6.00%上升0.11個百分點。
其中，國企背景企業與民營背景企業融資成本率有較大差別。14家國企背景房企上半年平均融資成本率為5.00%，18家民營房企的平均融資成本率為6.72%，兩者相差1.72個百分點。
此外，記者按照房企估值規模統計的房企融資成本也有較大差異，房企市值在1000億元以上的7家房企，在今年上半年的平均融資成本率為5.42%；市值在200億元以內的10家房企，在今年上半年的平均融資成本率為6.91%，二者相差1.49個百分點。
總體而言，當前房企融資成本總體較上年有所上升。國企背景的房地產企業相對民營企業具備更低的融資成本優勢，市值偏小的民營房企融資成本相對更高。在融資環境趨緊的情形下，融資成本出現加速分化。