Ⅰ 買房子什麼情況下可以申請退房退房違約金需要多少
法律分析：根據法律規定，購房人可以退房的情況主要有以下幾種：
1、實測面積與合同約定面積誤差超過3%。
2、開發商逾期交房，經催告後仍不能交房，開發商構成根本違約。
3、開發商變更規劃、設計影響房屋結構型式、戶型、空間尺寸、朝向又未徵得購房者的同意。
4、開發商預售未取得商品房預售許可證的房屋的。
5、開發商交付的房屋主體結構質量不合格或房屋質量嚴重影響房屋正常使用的。
6、不能或不能按期辦理產權過戶的。
7、購房者貸款申請未批准，合同雙方對付款方式不能協商一致的。
8、合同中約定的其它退房條件出現時。
法律依據：《商品房銷售管理辦法》 第二十條 按套內建築面積或者建築面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：
(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款；
(二)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。因本辦法第二十四條規定的規劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協議。
Ⅱ 房屋質量問題退房賠款，有哪些情況
您好：
一、關於因商品房主體結構質量不合格導致合同解除的情況。
最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《最高院解釋》）第十二條規定：「因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。」《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條規定「商品房交付使用後，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。」《商品房銷售管理辦法》第35條也作出基本相同的規定。根據前述規定，主體結構質量問題包括三種情形：一是，房屋未經驗收即發現存在主體結構質量問題；二是，房屋驗收時發現主體結構質量問題；三是，房屋經竣工驗收合格交付使用後，經核驗發現主體結構存在質量問題。前兩種情況，房屋根本不允許交付使用。第三種情況，首先應通過檢驗確定主體結構是否存在質量問題，在確定此前提下，買受人可依法行使權利。
根據《建築法》第60條規定，建築物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量。因此，《最高院解釋》第十二條中的「主體結構」應包括房屋的地基基礎工程和主體結構工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統等工程。「合理使用壽命」即為建築物的設計年限，也就是建築物正常使用的最低年限。可見，房屋的地基基礎工程和主體結構工程是一項工程的基石，如果建築工程在地基基礎工程和主體結構工程中出現了質量問題，即使其他工程質量再好，也無法保證整個工程的質量。因此，《最高院解釋》第十二條規定，房屋主體結構質量不合格的，買受人有權解除合同，要求開發商賠償損失。
二、關於因商品房質量瑕疵嚴重影響正常居住使用導致解除合同的情況。
《最高院解釋》第十三條第一款規定「因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。」本條所稱的「房屋質量問題」應是指除地基基礎工程和主體結構工程之外的質量問題，即屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統等工程出現的質量問題。買受人依據該條解除合同，除房屋存在質量問題外，且該質量問題應達到嚴重影響正常居住使用的程度，否則不能達到解除合同的目的。但《最高院解釋》並未對「嚴重影響正常居住使用」的判斷標准作出規定，在實踐中，對此，有三種不同觀點。第一種觀點認為，商品房正常的「居住使用」主要以安全為標准，只要房屋能安全的居住使用，即不存在嚴重影響居住使用的問題；第二種觀點人為，判斷房屋質量問題是否「嚴重影響正常居住使用」應通過委託工程質量檢驗部門鑒定，法院依據鑒定結論做出判斷。第三種觀點則認為，房屋質量問題是否「嚴重影響正常居住使用」屬於法官根據生活常識自由裁量的范圍，不需要工程質量檢驗部門進行鑒定。本人同意第三種觀點，因為專業質量鑒定機構所進行的鑒定只是依據現有規范、標准作出不合格、合格或優良的認定，並對某些量化指標進行確認。而房屋質量是否「嚴重影響正常居住使用」的認定沒有客觀標准，即使由專業工程師來認定，其所做出的鑒定也是完全依賴於其個人的生活經驗和主觀判斷，沒有法定依據和標准。因此，是否「嚴重影響正常居住使用」
，法官作為審判人員，完全可以根據生活常識和經驗，作出認定。
三、對於尚處於保修期的房屋如出現質量問題，買受人可否直接請求解除合同的問題。
有觀點認為，從《最高院解釋》第十三條第一款約定的字面理解，只要房屋出現質量問題，即使房屋尚在保修期限內，買受人也無須受保修的限制，有權直接請求解除合同。且根據《中華人民共和國合同法》第111條規定：「質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。」因此，當房屋出現質量問題時，買受人作為受損害方有權選擇要求開發商保修或是解除合同。我認為此觀點不能成立。
（一）我國《建築法》第62條規定「建築工程實行質量保修制度。建設工程的保修范圍應當包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統工程等項目；保修的期限應當按照建築物的合理壽命年限內正常使用，維護使用者合法權益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期由國務院規定。」《城市房地產開發經營管理條例》第31條規定「房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔保修責任。保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。」《最高院解釋》第十三條第二款規定「交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任。」建設部《商品房買賣合同》示範文本第十六條也約定「買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。在商品房保修范圍和保修期限內發生質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協助維修，維修費用由購買人承擔。」以上是法律、法規明確規定開發商對房屋質量所承擔的法定保修義務。可見，我國現行法律規定，房屋交付後，在保修期內如出現質量問題，開發商即產生並必須履行保修義務。
（二）根據《中華人民共和國合同法》第94條規定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行的，當事人可以解除合同。如房屋出現質量問題，房屋地產開發企業未履行保修義務，經催告後在合理期內仍未履行的，且房屋質量問題已嚴重影響居住使用，買受人方可解除合同。
（三）關於《合同法》第111條，該條只是在雙方對違約責任沒有約定或不能確定時適用，而如前所述，《商品房買賣合同》已對出賣人如何承擔保修責任用出了明確的約定，買賣雙方應按約定承擔違約責任。另外，《合同法》第111條要求受害方合理行使選擇權，即買受人在選擇違約責任的方式時應當遵循公平原則和誠實信用原則。如果房屋出現的質量問題通過維修可以補救，買受人不應解除合同。
至於經過幾次維修，才允許買受人解除合同，目前法律無明確規定，我認為可借鑒《中華人民共和國消費者權益保護法》第54條的規定，即「保修期內兩次修理仍不能正常使用的，經營者應當負責更換或者退貨」
，當出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復或經兩次以上維修仍不能正常使用的，買受人解除合同的條件成熟時，才可以嚴重影響正常居住使用為由請求解除合同。
（四）如果允許買受人不經保修直接行使合同解除權，規定我國商品房保修制度將喪失實際意義。
因此，對於房屋在保修期內所出現的質量問題，如果通過修復的方式可以補救，應由出賣人根據法律的規定和合同的約定，先履行保修義務，買受人不應直接要求解除合同。
《最高院解釋》未作出明確規定。以住宅房屋為例,
一般住宅房屋使用年限為七十年,
如果在交付使用三、四十年以後，房屋的某些部位開始出現質量問題，如也允許買受人適用本條規定，那麼開發商將存在較大的商業風險，而且對開發商也極為不公平。針對此問題，從我國合同解除的條件和保修制度的有關法律規定來分析，我認為買受人行使解除權應受到保修期限的限制。
《合同法》第93條、第94條規定了合同的解除分為約定解除和法定解除，約定解除是指在合同履行過程中，合同約定的解除條件成就時，一方當事人可以選擇解除合同。法定解除是指在合同訂立後，一方當事人沒有履行或違約履行，另一方當事人通過行使法定的解除權而使合同效力消滅的行為。根據合同法的原理，無論是約定解除還是法定解除，其解除的前提條件是一方當事人對另一方當事人負有履行義務，且負有履行義務的一方當事人未履行合同義務或有違約行為存在。據前文所述，因為我國實行商品房交付後的質量保修制度，根據法律的規定和合同的約定，開發商在保修期內必須對房屋質量承擔保修責任，而保修期滿後，房屋出現質量問題，開發商就不再具有保修的義務，沒有義務，就不可能存在根本違約，合同也就喪失法定解除和約定解除的條件，買受人再行使合同解除權也就無從談起。因此，我認為，買受人因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用而行使解除權的，應在房屋保修期內提出。
但保修期滿後出現的質量問題是開發商交付房屋時就存在的隱蔽質量瑕疵或開發商明知質量瑕疵的存在而故意隱瞞，在此情況下，自買受人知道或應當知道之日起2年內，如因該質量問題嚴重影響居住使用的，買受人可以請求解除合同。
五、因房屋質量問題對買受人的賠償范圍。
《城市房地產開發經營管理條例》第三十一條第三款規定「保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任」
。第三十二條規定「商品房交付使用後，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。」《房屋建築工程質量保修辦法》第十四條規定「在保修期內，因房屋建築工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單提出賠償要求。建設單位向造成房屋建築工程質量缺陷的責任方追償。」《最高院解釋》第十三條第二款規定「出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。」上述規定明確了在保修期內，房屋出現質量問題，開發商應承擔保修義務，除此之外，因房屋質量問題給買受人造成損失的，開發商也應承擔賠償責任。在適用前述規定要求開發商承擔賠償責任，應同時具備以下條件：第一，房屋出現的質量問題應在保修期內；第二，房屋出現的質量問題應屬保修范圍；第三，因房屋的質量問題，確實給買受人造成了損失。但並未對損失的具體范圍作出規定。根據《合同法》第113條規定，損失應當以因房屋質量問題之違約行為所造成的損失為准。
實踐中，關於爭議比較大的是因房屋質量問題，購房者另行租房，產生的租金損失，下面將結合具體案例對此問題談一下個人看法。
關於因房屋質量問題給買受人造成誤工損失的賠償問題，現行法律法規沒有規定，在實踐中，誤工費的標准亦未統一。我認為，在我國對此問題未作出具體規定之前，可以比照《最高人民法院關於審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》關於誤工費的規定處理，該解釋第二十條規定「誤工費根據受害人的誤工時間和收入狀況確定。誤工時間根據受害人接受治療的醫療機構出具的證明確定。受害人因傷致殘持續誤工的，誤工時間可以計算至定殘日前一天。受害人有固定收入的，誤工費按照實際減少的收入計算。受害人無固定收入的，按照其最近三年的平均收入計算；受害人不能舉證證明其最近三年的平均收入狀況的，可以參照受訴法院所在地相同或者相近行業上一年度職工的平均工資計算。」因房屋質量問題造成買受人誤工損失的，買受人請求賠償誤工費的，應以買受人處理房屋質量問題的實際誤工時間及上述誤工費標准計算和賠償誤工損失。
Ⅲ 購房後退房需要付多少違約金
購房後退房，一般情況下買方支付20%違約金。
商品房退房的流程是這樣的：
第一步,買房人發出退房通知。
買房人可通過掛號信、傳真或者電話的形式向開發商提出。因開發商責任導致退房,應由開發商承擔退房造成的損失,包括貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費等;如購房合同中約定了退房的賠償標准,按合同約定處理,合同約定的賠償標准不足彌補損失的,可另行要求賠償;因購房者貸款申請未批准,合同雙方對付款方式不能協商一致等原因導致退房的,開發商無需承擔賠償責任。
第二步,15天內辦好各種手續。
買房人提出退房要求後15日內,開發商應當退還買房人已經支付的全部房款,並且負責辦理買房人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續,在所述手續或者文件尚未簽訂前,開發商應當代替買房人向貸款銀行支付每月支付的本金與利息。
第三步,開發商退還房款。
開發商應當在買房人發出退房通知後,將全部購房款返還給買房人,並且辦理完畢公積金管理機構或者貸款銀行的還款手續。如果無法辦理完成前述內容,自買房人發出退房通知後第16日至買房人取得全部房款之日,開發商應當每天向買房人支付相應的違約金。
Ⅳ 開發商原因退房可以要求哪些賠償
法律分析：開發商要求退房，購房人如果同意退房，可以要求開發商：1、返還預付款，包括定金；2、支付預付款的利息。利率按照中國人民銀行提起貸款利率計算；3、按照合同的約定賠償違約金。如果有定金要求雙倍返還。消費者應該根據合法途徑來維護個人的合法權益。
法律依據：《中華人民共和國民法典》
第一百二十一條 沒有法定的或者約定的義務，為避免他人利益受損失而進行管理的人，有權請求受益人償還由此支出的必要費用。
第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第五百七十八條 當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔違約責任。
第五百七十九條 當事人一方未支付價款、報酬、租金、利息，或者不履行其他金錢債務的，對方可以請求其支付。
Ⅳ 開發商在違規退房時能要求什麼樣的賠償
法律分析：開發商在違規退房時能要求什麼樣的賠償：1、先咨詢開發商，如果協商不成，可以起訴。如果合同約定的退房條件得到滿足，最好先與開發商協商，以節省訴訟費用；2、 要求違約金和相關稅費。如果開發商違約導致退房，雙方也就合同中的違約金達成一致，那麼開發商必須按照約定賠償；3、首付和月利息都可以得到補償；在退款方面，使用一次性付款的購房者可以直接要求開發商退還貨款及相應利息。
法律依據：《中華人民共和國民事訴訟法》 第一百一十九條 起訴必須符合下列條件：
(一)原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織;
(二)有明確的被告;
(三)有具體的訴訟請求和事實、理由;
(四)屬於人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。
Ⅵ 質量問題退房如何賠償
因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。商品房交付使用後，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。根據前述規定，主體結構質量問題包括三種情形：一是，房屋未經驗收即發現存在主體結構質量問題；二是，房屋驗收時發現主體結構質量問題；三是，房屋經竣工驗收合格交付使用後，經核驗發現主體結構存在質量問題。前兩種情況，房屋根本不允許交付使用。第三種情況，首先應通過檢驗確定主體結構是否存在質量問題，在確定此前提下，買受人可依法行使權利。
Ⅶ 商品房退房違約金怎麼算能有多少
商品房退房違約金比例、退房違約金是多少?開發商違約的違約金計算方法是怎樣的?申請退房違約金需要走哪些程序？
商品房退房違約金比例、退房違約金是多少？
1.商品房退房違約金按購房合同中關於退房違約金的約定來執行。
2.如果購房合同中沒有約定違約金，則雙方協商，協商解決不了則要按照法律規定(支付定金一方違約的，定金不予返還;收取定金一方違約的，雙倍返還定金)來處理。
3.雙方都有過錯的，按照各自過錯程度分擔違約金。
4.違約金不足以彌補損失的，可以要求違約方按對方所受損失進行賠償，違約金過高的也可以請求減少賠償金額。
開發商違約的違約金計算方法？
開發商與買房人就違約金數額或者損失賠償額計算方法有約定的，一般從其約定。但如約定的違約金過分高於違約所造成的實際損失的，可以請求法院降低。根據最高人民法院司法解釋的規定，法院可以支持超過造成的損失30%的違約金。舉例說，如合同約定的違約金為2萬，而違約造成的實際損失為1萬元，那麼法院最終會支持1.3萬元的違約金。同時，當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金的數額。
商品房買賣合同中沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定：
1、逾期交房的違約金計算標准;按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。這與目前普遍採用商品房買賣合同標准文本中的約定的計算方式不同，又為大家提供了一種可以借鑒的方式。
2、逾期付款的違約金計算標准;按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期帶卡利息的標准計算。
3、逾期辦理產權登記的違約金計算標准;按照已付房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期帶卡利息的標准計算。
這是一個審判實踐上的重大突破，為解決長期解決不了的產權登記問題創造了條件。因為此前對於逾期辦理產權登記，只是判決確認違約和限期辦理產權登記，損失賠償需要業主舉證有實際損失;即使業主舉出了損失的證據，法院也難認定這損失與逾期辦理產權登記之間的因果關系。因此，對於此類案件法院也是無奈。現在有了上述標准，法院可以徑直判決開發商承擔逾期辦理產權登記的違約金了。
上述三種計算標准都是在當事人沒有約定標准情況下法院掌握的標准，如果當事人雙方約定了標准，過高或過低時，法院將掌握這種情況下的上下限標准，即上限不低於實際損失，上限不高於實際損失的130%。
申請退房違約金要走哪些程序？
首先寫一個《退房申請》，在寫《退房申請》時一定要注意自己是否要承擔違約責任，如果要承擔違約責任，一定要明確違約金的數額或者違約金的計算方法;
其次，如果退房申請獲得批准，和開發商簽訂《解除協議》，在《解除協議》中一要明確什麼時候去房屋管理部門辦理退房手續，二要明確什麼時候退購房款，三要明確相應的違約責任;最後，在拿到退房款之前一定要保存好收據、合同等相關原件，以便發生糾紛時好維權。
依據指引：
①《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2003年4月28日)
第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標准適當減少;當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。
第十八條 由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;
(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。
②《中華人民共和國合同法》(1999年3月15日)
第一百一十四條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。
（以上回答發布於2015-11-04，當前相關購房政策請以實際為准）
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Ⅷ 商品房退房如何賠償
法律分析：商品房退房在購房合同約定了違約金數額或者損失賠償額計算方法的情況下，依據合同約定進行賠償。如果合同沒有約定的，按照法律規定進行賠償。具體的賠償應視退房的原因而定，法律規定了買方可以解除合同並可以要求賠償的情形。依據法律相關規定要求賠償即可。
法律依據：《中華人民共和國最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任
（一）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。