A. 土地增值稅清算審核中實際發生的支出如何認定
土地增值稅清算後發生的支出，如果是屬於該清算單位扣除范圍的，應提供相關資料
申請稅務機關重新啟動原有清算單位的土地增值稅清算程序，變更原清算結果，對原多繳的土地增值稅可以依法申請稅務機關退還。
土地增值稅相關政策規定，對非營利的公共配套設施，組成房地產開發成本，應當在計算土地增值稅時予以扣除，同時可作為房地產開發費用定率扣除的基數，還可以作為房地產開發企業加計扣除的基數。如果非營利的公共配套設施屬多個開發項目共有，對後續發生的房地產開發成本應當按該房地產開發項目的建築面積占總建築面積或其他合理的方法進行分攤。
B. 如何計算應繳納的土地增值稅要繳納哪些費用
一、收入的確認。
房地產轉讓收入是指轉讓房地產取得的全部價款及其有關的經濟收益，包括：貨幣收入、實物收入以及其他收入。如果取得的是實物收入，應按收入時的市場價格折算成貨幣收入;如果取得的是無形資產收入，應由專門評估機構確認成貨幣收入;如果取得的是外國貨幣，應按照取得收入的當天或當月1日國家公布的市場匯率折算成人民幣收入。也就是說，計算土地增值稅所使用的收入指標，只要將轉讓房地產取得的各種形式的收入按上述方法換算成人民幣現金形式的收入即可。
二、扣除項目金額的確定。
土地增值稅扣除項目金額的確定要區別新建房地產和舊房及建築物兩種情況進行。
(一)新建房地產扣除項目的確定。共有五項內容：
1.取得土地使用權所支付的金額。包兩部分：
(1)為取得土地使用權支付的地價款。其中：對政府出讓的土地為支付的土地出讓金;對以行政劃撥方式取得的土地為按規定補交的土地出讓金;對以轉讓方式取得的土地為向原土地使用權人實際支付的地價款。
(2)在取得土地使用權時按國家統一規定交納的有關費用，如登記、過戶手續費和契稅等。
2.開發土地和新建房及配套設施的成本(簡稱房地產開發成本)。也就是開發房地產項目實際發生的成本，包括六部分：
⑴土地徵用及拆遷補償費。包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等。與所得稅不同的是還包括土地閑置費。
⑵前期工程費。包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、"三通一平"等支出。
⑶建築安裝工程費。其中以出包方式開發的為支付給承包單位的建築安裝工程費;以自營方式開發的為自建工程發生的建築安裝工程費。
⑷基礎設施費。包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
⑸公共配套設施費。指不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
⑹開發間接費用。指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。相當於工業生產企業的製造費用。
3.開發土地和新建房及配套設施的費用(簡稱房地產開發費用)。指與房地產開發有關的銷售費用、管理費用、財務費用。相當於一般企業的期間費用或者營業費用。
對開發費用的扣除，不是按實際發生額，而是按標准扣除，標準的選擇取決於財務費用中的利息支出。分兩種情況：
(1)對能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，並能提供金融機構的貸款證明的。扣除金額為利息支出加上按上述取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和不超過5%的比例(具體由當地政府確定)計算扣除。
(2)對不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金額金融機構貸款證明的，房地產開發費用按地價款和房地產開發成本金額之和不超過的10%(具體由當地政府確定)計算扣除。
不過，在具體確定時還應注意五點：
一是利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。
二是超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
三是全部使用自有資金，沒有利息支出的，按上述(2)的方法計算扣除。
四是房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用不能同時用上述兩種方法計算扣除，只能選其中的一種方法。
五是土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
4.與轉讓房地產有關的稅金。包括在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加，即"三稅一費".但在具體計算稅金扣除時要視納稅人而定：
對房地產開發企業在轉讓時繳納的印花稅因已納入管理費用，因此，在此只能扣除營業稅、城市維護建設稅和教育費附加，即扣除"兩稅一費".
對其他納稅人繳納的印花稅則允許扣除，即扣除"三稅一費"，印花稅的稅率為產權轉移書據所載金額的0.5‰。
5.財政部規定的其它扣除項目。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕第6號)的規定，專門從事房地產開發的納稅人在計算土地增值稅時，除扣除上述四個項目的扣除金額外，可以按取得土地使用權支付的金額加房地產開發成本之和再加計20%的扣除金額，其他納稅人則不不允許。也就是說，加計20%扣除政策只適用於專門從事房地產開發、並已進行實質性開發的納稅人，對雖專門從事房地產開發但未進行實質性開發(未進行開發即轉讓)的納稅人只能扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用，以及轉讓環節繳納的稅金;對非專門從事房地產開發的納稅人，只能扣除上述前四個項目的金額。
同時，轉讓新建房地產的納稅人在計算應繳納的土地增值稅時，對在銷售時按縣級以上人民政府規定代收的各項費用還要區別不同情況進行調整：
(1)代收費用計入房價向購買方一並收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。
(2)代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，對實際支付的代收費用也不得在計算增值額時扣除。
此外，按我國土地增值稅管理的相關規定，在計算土地增值稅時具有下列情況之一的，需要對扣除成本進行評估：
⑴出售舊房及建築物的;
⑵隱瞞、虛報房地產成交價格的;
⑶提供扣除項目金額不實的;
⑷轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的。其計算公式為：
扣除成本=重置成本價×成新度折扣率。
重置成本價=交易實例房地產價格×實物狀況因素修正×權益因素修正×區域因素修正×其他因素修正。
也就是說，轉讓新建房地產的納稅人如果存在上述⑵、⑶、⑷三種情況之一的，需要對成本項目金額進行評估扣除。
(二)舊房和建築物的扣除項目的確定。共有三項內容：
1.舊房或建築物成本。
納稅人轉讓舊房及建築物，扣除成本一般按舊房及建築物的評估價格扣除，其"評估價格"是指在轉讓已用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格(評估價格須經當地主管稅務機關確認)。可區分兩種情況進行扣除：
不能取得評估價格，但能夠提供購房發票的，經當地稅務部門確認，可按發票所載金額與從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算的費用扣除，其中"每年"是指購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月為一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為"與轉讓房地產有關的稅金"予以扣除，但不作為加計5%的基數。
2.取得土地使用權所支付的地價款和國家統一規定交納的有關費用(評估費可以扣除，但隱瞞、虛報情形下的評估費不得扣除)。
3.轉讓環節的稅金：營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅。
對於個人購入房地產再轉讓的，其在購入環節繳納的契稅，由於已經包含在舊房及建築物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不再作為與轉讓房地產有關的稅金予以扣除。
三、應納稅額的計算。
通過以上對房地產轉讓收入及扣除項目金額的確定後，按照土地增值稅的計算步驟，可以計算增值額了，土地增值稅的增值額=轉讓房地產取得的收入-扣除項目金額。計算出增值額，確定出增值額占扣除項目金額的比例(增值額÷扣除項目金額×100%)，再找出適用稅率，也就可以計算應繳納的土地增值稅稅額了，即：土地增值稅=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。
例如：某房地產開發公司將一棟新建的獨立寫字樓整體出售，收入總額為20000萬元。開發該棟寫字樓的相關支出為：支付地價款及各種費用2800萬元;房地產開發成本5000萬元;財務費用中的利息支出為1500萬元(已正確按轉讓項目計算分攤並已提供金融機構證明)，轉讓環節繳納的有關稅費共計為1121萬元;當地政府規定的其他房地產開發費用計算扣除比例為5%.應繳納土地增值稅的計算方法如下：
(1)取得土地使用權支付的地價及相關費用為2800萬元。
(2)房地產開發成本為5000萬元。
(3)房地產開發費用=1500+(2800+5000)×5%=1890萬元。
(4)允許扣除的稅費為1121萬元。
(5)加計扣除額=(2800+5000)×20%=1560萬元。
(6)允許扣除的項目金額合計=2800+5000+1890+1121+1560=12371萬元。
(7)增值額=20000-12371=7629萬元。
(8)增值率=7629÷12371×100%=61.67% 。
(9)應納稅額=7629×40%-12371×5%=2433.05萬元。
需要注意的是，土地增值稅是以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算的。成片受讓土地使用權分期分批開發、轉讓的，對允許扣除項目的金額可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤。若按此辦法難以准確計算或明顯不合理，也可按建築面積或稅務機關確認的其他方式計算分攤。即：扣除項目金額=扣除項目總金額×(轉讓土地使用權的總面積或建築面積/受讓土地使用權的總面積)。
總之，土地增值稅如果能夠從以上幾個方面做到准確確認和計算，其應納稅款的計算結果也就准確無誤了。
C. 土地增值稅清算後發生的成本及費用如何處理
土地增值稅清算是需要具備一定條件才能夠進行清算的，《土地增值稅清算管理規程》規定如下：
第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。
（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
（三）直接轉讓土地使用權的。
第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；
（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
（四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。
對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
從上述規定可以看出，進行土地增值稅清算的項目通常是已完工或已轉讓的房地產，因此，就清算的這一項目而言，後續發生成本和費用的可能性不大。如果稅務機關對不符合上述條件的項目進行了土地增值稅清算，你可以據此力爭。
D. 房地產在土地增值稅清算時，哪些費用可以扣除
根據《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》國稅發〔2006〕187號可以扣除的費用如下：
（一）、房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
（二）、房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標准，並據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。
（三）、房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
1.
建成後產權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；
2.
建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；
3.
建成後有償轉讓的，應計算收入，並准予扣除成本、費用。
（四）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。
（五）屬於多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建築面積佔多個項目可售總建築面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額
E. 土地增值稅清算時房產費如何扣除
【解答】《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則
》（財法字[1995]6號）第七條規定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
根據上述規定，企業沒有發生財務費用，不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。
F. 土地增值稅清算後發生的支出如何處理
土地增值稅相關政策規定，對非營利的公共配套設施，組成房地產開發成本，應當在計算土地增值稅時予以扣除，同時可作為房地產開發費用定率扣除的基數，還可以作為房地產開發企業加計扣除的基數。如果非營利的公共配套設施屬多個開發項目共有，對後續發生的房地產開發成本應當按該房地產開發項目的建築面積占總建築面積或其他合理的方法進行分攤。但《土地增值稅暫行條例實施細則》第8條規定，土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算；國稅發〔2006〕187號文件規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算。也就是說，土地增值稅是以一個清算單位進行的清算，對屬於同一清算單位所發生的房地產開發成本費用是不得從其他的房地產開發項目中扣除的。
所以，你公司在一個清算單位的土地增值稅清算之後發生的後續支出，如果是屬於該清算單位扣除范圍的，應提供相關資料，申請稅務機關重新啟動原有清算單位的土地增值稅清算程序，變更原清算結果，對原多繳的土地增值稅可以依法申請稅務機關退還。
G. 土增清算土地成本如何扣除
一、正面回答
國有土地的出讓行為無法按現行增值稅規則作進項稅額抵扣處理，因此房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的余額為銷售額。對於採取簡易計稅的納稅人來說，按百分之五徵收率計稅已經考慮了避免重復征稅的因素，不得再扣除購入的土地價款。
二、分析詳情
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額後的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權、並取得收入的單位和個人。征稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權所取得的增值額。土地增值稅是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出後的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。
三、土地增值稅的特點
1、以轉讓房地產的增值額為計稅依據。土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關的成本、費用、稅金及其他項目金額後的余額，與增值稅的增值額有所不同；
2、征稅面比較廣。凡在我國境內轉讓房地產並取得收入的單位和個人，除稅法規定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規定繳納土地增值稅；
3、實行超率累進稅率。土地增值稅的稅率是以轉讓房地產增值率的高低為依據來確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅；
4、實行按次徵收。土地增值稅在房地產發生轉讓的環節，實行按次徵收，每發生一次轉讓行為，就應根據每次取得的增值額征一次稅。
H. 在清算土地增值稅時，期間費用如何計算
中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供
金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按土地使用權所支付的金額與開發土地和新建房及配套設施的成本的金額之和的5％以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與開發土地和新建房及配套設施的成本的金額之和的10％以內計算扣除。