❶ 房地產公司如何進行成本核算及流程 詳細
一、房地產公司成本核算的基本程序
為正確核算開發產品的成本，房地產企業應嚴格按照成本核算的程序進行成本核算，成本核算的基本程序如下：
1、確定成本核算對象
2、歸集開發成本
3、確定成本分攤方法
4、在成本核算對象之間分攤成本
5、計算各成本核算對象的開發總成本
6、正確劃分完工和在建開發產品之間的開發成本
7、正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門確定）
8、編製成本報表
綜上所述，對於房地產企業的成本核算來講，成本核算對象和成本項目的劃分和確定是正確核算開發成本的基礎。
(1)地產開發費用怎麼核算擴展閱讀:
房地產成本:
房地產成本是指以房地產開發產品為成本核算對象，以正常生產經營活動為前提，根據房地產開發建設過程中實際消耗量和實際價格計算的實際應用成本。
房地產成本按照資金進入企業的形態分類，可以分為采購成本、開發成本和經營成本。
房地產開發成本的組成內容:
1、土地開發成本
2、房屋開發成本
3、配套設施開發成本
4、代建工程開發成本
以上四類開發產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：
1、土地徵用及拆遷補償費或批租地價
2、前期工程費
3、基礎設施費
4、建築安裝工程費
5、配套設施費
6、開發間接費
❷ 如何計算房地產開發成本
要核算開發產品的成本，必須明確開發產品成本的種類和內容。開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用支出。開發產品成本按其用途，可分為如下四類：
1．土地開發成本指房地產開發企業開發土地（即建設場地）所發生的各項費用支出。
2.房屋開發成本指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。
3.配套設施開發成本指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。
4．代建工程開發成本指房地產開發企業接受委託單位的委託，代為開發除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發生的各項費用支出。
以上四類開發產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：
1．土地徵用及拆遷補償費或批租地價指因開發房地產而徵用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建築物的拆遷補償費，或採用批租方式取得土地的批租地價。
2．前期工程費指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。
3．基礎設施費指土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。
4．建築安裝工程費指土地房屋開發項目在開發過程中按建築安裝工程施工圖施工所發生的各項建築安裝工程費和設備費。
5.配套設施費指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。
6.開發間接費指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
從上可以看出：構成房地產開發企業產品的開發成本，相當於工業產品的製造成本和建築安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開發企業（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經營期間的費用開支，與開發工程量的關系並不十分密切，如果將期間費用計入開發產品成本，在開發產品開發和銷售、出租、轉讓不同步的情況下，就會增加開發產品的成本，特別是在開發房地產滯銷時期，將滯銷期間發生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期開發產品成本，就會使企業造成大量的潛虧，不能及時反映企業的經營狀況。同時，將期間費用計入開發產品成本，不但要增加核算的工作量，也不利於正確考核企業開發單位的成本水平和成本管理責任。因此，現行會計制度中規定將期間費用計入當期損益，不再計入開發產品成本，也就是說，房地產開發企業開發產品只計算開發成本，不計算完全成本
❸ 房地產項目開發成本核算主要做什麼如何做好成本核算
1，房地產開發項目的成本核算中：
本賬戶借方登記已竣工驗收的開發產品的實際成本，貸方登記月末結轉的已銷售、轉讓、結算或出租的開發產品的實際成本。
月末借方余額表示尚未銷售、轉讓、結算、或出租的各種開發產品的實際成本。本賬戶應按開發產品的種
類，如土地、房屋、配套設施和代建工程等設置明細賬戶，並在明細賬戶下，按成本核算對象設置賬頁。
每月結余都歸於存貨。
2，核算實際開發的開發產品的攤銷價值，貸方登記按月計提開發產品的攤銷價值，借方登記改變出租產品用途，對外銷售開發產品時沖銷的出租開發產品的已攤銷價值。貸方余額反映實際開發的土地、房屋等出租開發產品累計攤銷價值。
企業應根據出租開發產品的原始價
值、凈殘值和預計攤銷年限，計算其損耗價值，並按月攤銷計入主營業務成本。
歸入存貨後，每月進行成本結轉時，進行攤銷。
❹ 房地產開發成本怎樣計算
房地產成本的組成
1、土地費用 土地費用包括城鎮土地出讓金，土地徵用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以後兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約佔20%，並有進一步上升的趨勢。 2、前期工程費 前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及「三通一平」等土地開發費用。他在整個成本構成中所佔比例相對較低，一般不會超過6%。 3、建築安裝工程費 建築安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建築工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建築安裝造價。他在整個成本構成中所佔比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。 4、市政公共設施費用 市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所佔比例較大，我國一般在20%~30%左右。 5、管理費用 管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所佔比例很小，一般不會超過2%。 6、貸款利息 房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須藉助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。 7、稅費 稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地佔有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所佔比例較大，一般在15%~25%左右。 8、其他費用 其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。
❺ 能告訴我開發費用怎麼算嗎
第一節 建設項目投資估算
（一）建設項目總投資構成：
包括固定資產投資、建設期借款利息和流動資金三部分。
固定資產投資是指項目按擬建規模，規劃設計方案、建設內容進行建設所需的費用；建設期借款利息是指企業為建設項目進行建設投資借款和流動資金借款而發生的利息支出；流動資金是指為維持企業的正常生產經營活動所佔用的全部周轉資金。
建設項目總投資形成的資產分為固定資產、無形資產、遞延資產和流動資產。
第二節 房地產項目投資與總成本費用估算
一。房地產開發項目投資與成本費用的相關概念
（一）房地產開發項目投資特點
三種經營模式：出售、出租和自主經營。
（二）房地產開發項目總投資
房地產開發項目總投資包括開發建設投資和經營資金兩部分。
1、開發建設投資是指開發期內完成房地產產品開發建設所需投入的各項成本費用。包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建築安裝工程費、公共配套設施建設費、開發間接費、管理費用、財務費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費等
2、經營資金是指房地產開發企業用於日常經營周轉的資金。
三）開發產品成本
開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用，從財務角度，這些成本可按用途分為：土地開發成本、房屋開發成本、配套設施開發成本等。
而在核算上又可劃分為：開發直接費（包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建築安裝工程費、公共配套設施建設費）和開發間接費（包括管理費用、財務費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費等）。亦可開發成本和開發費用進行分類。
開發成本包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建築安裝工程費、公共配套設施建設費、其他費用、開發期稅費、不可預見費。
開發費用包括管理費用、財務費用、銷售費用。
例6-1：某開發商在廣州開發一個項目，總建築面積157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商鋪5,300平方米，會所17,000平方米。住宅全部銷售，商鋪用於出租，會所自己經營。該項目總投資70,794萬元，其中開發建設投資70,644萬元，由開發產品成本65,644萬元和自營固定資產（會所）5,000萬元組成。會所投入運營時需投入經營資金150萬元，在項目結束時（預計38年後）一次收回。則開發項目總投資構成如圖6-1所示：
如果項目只有租售部分無自營部分，那麼其總投資就只有65,644萬元，不包括自營固定資產（會所）的5,000萬元和經營資金150萬元。
三。房地產開發項目總成本費用構成估算
1、土地費用估算
（1）土地使用權出讓金
土地出讓金的底價估算一般可參照政府同期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可以依據城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。土地有償出讓的方式包括拍賣、招標與協議。
（2）土地徵用及拆遷安置補償費
新條例規定：拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換。貨幣補償的金額，應根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定；實行產權調換的，應計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。
（3）土地轉讓費
土地轉讓費是指土地受讓方向土地轉讓方支付土地使用權轉讓費。依法通過土地出讓或轉讓方式取得的土地使用權可以轉讓給其他合法使用者。
（4）土地租用費
土地租用費是指土地租用方向土地出租房支付的費用。在房地產開發投資中不多見，但在房地產置業投資中（如購入酒店以作出租經營之用時）經常採用。
（5）土地投資折價
非常常見的合作開發項目的模式。
2、前期工程費
前期工程費主要包括開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及「三通一平」等土地開發工程費支出。
（1）項目的規劃、設計、可行性研究所需的費用一般可按項目總投資的一個百分比估算。一般情況下，規劃及設計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費占項目總投資的0.1%—0.3%，水文、地質勘探所需的費用可根據所需工作量結合有關收費標准估算，一般為設計概算的0.5%左右。
（2）「三通一平」等土地開發費用，主要包括地上原有建築物、構築物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據實際工作量，參照有關計費標准估算。一般為設計概算的0.35%。
3、基礎設施建設費
基礎設施建設費又稱為紅線內外工程費，是指建築物2米以外和小區規劃紅線以內的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環衛等設施的建設費用以及各項設施與市政設施干線、干管和幹道的介面費用。
基礎設施費通常採用單位指標估演算法來計算。粗略估算時，則各項基礎設施工程均可按建築平方米或用地平方米造價計算。
4、建築安裝工程費
建築安裝工程費是指直接用於工程建設的總成本費用，主要包括建築工程費（結構、建築、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費用等。
5、公共配套設施建設費
公共配套設施費是指居住小區內為居民服務配套建設的各種非營業性的公共配套設施（又稱公建設施）的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。
6、開發間接費
開發間接費是指房地產開發企業所屬獨立核算單位在開發現場組織管理所發生的各項費用。包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷和其他費用等。
7、管理費用
管理費用是指房地產企業行政管理部門為組織和管理房地產項目的開發經營活動而發生的各種費用。主要包括：管理人員工資、工會經費、業務接待費、職工教育經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、房產稅、土地使用稅（企業管理用房）、車船使用費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷等各種費用。
管理費用可按項目投資或前述1—5項直接費用為基數，取一個百分比計算。這個百分數一般為3%。8、財務費用
財務費用是指房地產開發企業為籌集資金而發生的各項費用，主要包括借款和債券的利息、金融機構手續費、保險費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業為項目籌資發生的其他財務費用。
長期借款利息、流動資金借款利息的計算詳見「借款還本付息估算」。利息外的財務費用可按利息10%估算。
9、銷售費用
銷售費用是指開發項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委託銷售代理的各項費用。主要包括如下三項。
（1）廣告宣傳及市場推廣費
約為銷售收入的2%—3%（住宅銷售物業較高，寫字樓物業較低）
（2）銷售代理費
約為銷售收入的1.5%—2%
（3）其他銷售費用
約為銷售收入的0.5%—1%
以上各項合計，銷售費用約佔到銷售收入的4%—6%。
10、其他費用
其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執照費、工程監理費、竣工圖編制費、工程保險費等。這些費用按當地有關部門規定的費率估算，一般約占投資額的2%—3%。
11、開發期間稅費
開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門徵收的費用。在一些大中城市，這部分稅費已成為開發建設項目投資構成中占較大比重的費用。各項稅費應當根據當地有關法規標准估算。以廣州為例，這些稅費一般包括：
（1）配套設施建設費（小區建安造價的5.5%，單體11%）
（2）固定資產投資方向調節稅（按總投資額30%-5%計征，目前暫停徵收）
（3）土地使用稅
（4）建築工程質安監督費
（5）供水增容費（已免徵）
（6）供電增容費（已免徵）
（7）物業管理基金（按售價2%計收，用於出租的物業，開發商交，用於出售的，買家交）
（8）其他
12、不可預見費
不可預見費包括備用金（不含工料價格上漲備用金）、不可預見的基礎或其他附加工程增加的費用、不可預見的自然災害增加的費用。它依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的准確程度，以上述各項費用之和為基數，按3%—5%計算。
如果是開發項目完成後出租或自營的項目，還應估算下列費用：
13、運營費用
運營費用是指房地產項目開發完成後，在項目經營期間發生的各種運營費用。主要包括管理費用、銷售費用等。
14、修理費用
修理費用是指以出租或自營方式獲得收益的房地產項目在經營期間發生的物料消耗和維修費用。
第三節 房地產項目的收入、稅金估算與資金籌措
一、經營收入測算
房地產開發項目應在項目策劃方案的基礎上，制訂出切實可行的房地產產品的出售、出租、自營等計劃（以下簡稱租售計劃），通過該收入計劃，正確地估算出開發項目可能的收入。租售計劃應與開發商的營銷策略相結合，同時還應遵守各級政府有關房地產租售方面的限制條件和規定。（一）制訂房地產開發項目租售計劃
房地產項目租售計劃一般包括：可供租售的房地產類型及數量、租售價格、收款方式等內容。
1、在確定可供租售的房地產類型及數量時，應首先確定開發項目可以提供的房地產類型及數量，再根據市場條件，確定開發項目在整個租售期內每期（年、半年或季度，以下同）擬租售的房地產類型及數量。
2、租售價格的確定應在市場調查與預測的基礎上，結合房地產開發項目的具體情況，通過市場交易信息的分析與比較來完成。特別應注意已建成的、正在建設的以及潛在的競爭性房地產項目對擬開發項目租售價格的影響。
3、確定收款方式時應考慮房地產交易的付款習慣和慣例。當分期付款時，應注意分期付款的期數與分期付款的比例。在制訂租售計劃時，應特別注意可租售面積比例的變化對租售收入的影響。
（二）房地產開發項目租售收入的估算
租售收入的估算是要計算出每期所能獲得的房地產收入，主要包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設施銷售收入和開發企業自營收入等。
1、房地產開發項目的出租、出售收入，一般為可租售的項目建築面積的數量與單位租售價格的乘積。對於出租的情況，應注意空置期（項目竣工後暫未租出的時間）和空置率（未出租建築面積占可出租總建築面積的百分比）對各期租金收入的影響。同時還應考慮經營期未出租物業的轉售收入。
2、房地產開發項目的自營收入，是指房地產開發企業以開發完成後的房地產產品為其進行商業和服務業等經營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。在進行自營收入的估算時，應充分考慮目前已有的商業和服務業設施對擬開發項目建成後所產生的影響，以及未來商業和服務業設施對擬開發項目建成後所生產的影響，以及未來商業和服務業市場可能發生的變化對擬開發項目的影響。
二、稅金估算
（一）經營稅金及附加
1、經營稅金及附加的概念
經營稅金及附加是指房地產銷售、出租與自營過程中發生的稅費，主要包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加（即為通常所說的「兩稅一費」）。
2、具體估算
（1）營業稅
對房地產投資而言，營業稅是從納稅房地產銷售或出租收入中徵收的一種稅。
營業稅稅額=應納稅銷售（出租）收入×稅率，目前我國的營業稅稅率是5%。
（2）城市維護建設稅
城市維護建設稅，按增值稅、消費稅、營業稅的實繳稅額為計稅依據，專門用於城市建設、維護而徵收的一種稅。對房地產開發企業而言，城市維護建設稅的計稅依據是其實際繳納的營業稅。
城市維護建設稅的稅率因納稅人所在的地區而有所差異：納稅人所在地為市區的，稅率為7%，納稅人所在地為縣城、鎮的，稅率為1%。
（3）教育費附加
教育費附加是國家為發展教育事業、籌集教育經費而徵收的一種附加費，其計費依據與城市維護建設稅相同。對房地產開發企業而言，教育費附加的計費依據是其實際繳納的營業稅。教育費附加的稅率一般為3%。
（二）土地使用稅
土地使用稅是房地產開發企業在開發經營過程中佔有國有土地應繳納的一種稅。計稅依據是納稅人實際佔有的土地面積。採用分類分級別的幅度定額稅率，每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個不同檔次，其中如廣州這樣的大城市為0.5元至10元（具體參見表）。
年應納土地使用稅=應稅土地面積（平方米）×稅率
（三）房產稅
房產稅是投資者擁有房地產時應繳納的一種財產稅。對於出租的房產，以房產租金收入為計稅依據。對於非出租的房產，以房產原值一次扣除10%—30%後的余額為計稅依據計算繳納。具體減除幅度由省、自治區、直轄市人民政府確定。
房產稅採用比例稅率，按房產余值計征，稅率為1.2%；按房產租金收入計征的，稅率為12%。
（四）企業所得稅
企業所得稅是對企業生產經營活動所得和其他所得徵收的一種稅。就房地產開發活動而言，企業所得稅的納稅人即為房地產開發企業，所得稅計算公式是：
所得稅稅額=應稅所得額×稅率
應稅所得額=利潤總額-允許扣除項目的金額
對開發企業而言，其利潤總額主要是開發建設及經營期間的組收收入，其允許扣除項目為總開發成本和經營成本。房地產開發企業所得稅稅率一般為25%。
（五）土地增值稅
1、土地增值稅的概念
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物並取得收益的單位和個人，就其轉讓房地產所得的增值額為征稅對象徵收的一種稅。
2、轉讓房地產取得的收入
納稅人轉讓房地產取得的收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。可以是貨幣收入、實物收入和其他收入。但一般指貨幣收入。
3、土地增值稅的扣除項目
計算土地增值稅應納稅額，並不是直接對轉讓房地產所得的收入征稅，而是對收入額減除國家規定的各項扣除項目金額後的余額計算征稅。這個余額就是納稅人在轉讓房地產中獲取的增值額
扣除項目包括：
（1）取得土地使用權所支付的地價款和相應的手續費。
（2）房地產開發成本，包括土地徵用拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建築安裝工程費、公共配套設施建設費、開發間接費等。
（3）房地產開發費用，包括管理費用、財務費用、銷售費用。
但三項費用在計算土地增值稅時，並不按納稅人房地產開發項目實際發生的費用進行扣除。具體扣除時，要看財務費用中的利息支出是否能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構的證明。
如果是，則財務費用中的利息支出允許據實扣除，但最高不能超過商業銀行同期貸款利率計算的金額，而其他房地產開發費用則按照第1、2項計算金額之和的5%以內計算扣除。
如果否，則凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，則整個房地產開發費用按上面第1、2項計算金額之和的10%以內計算扣除。
（4）舊房或建築物的評估價格
轉讓舊有房地產時，應按舊房或建築物的評估價格計算扣除項目金額。
（5）與轉讓房地產有關的稅金，包括營業稅、城鄉維護建設稅、教育費附加、印花稅等。
（6）財政部規定的其他扣除項目。對從事房地產開發的納稅人可按第1、2項之和的20%扣除。
4、土地增值稅的稅率
土地增值稅實行四級超率（額）累進稅率，從30%-60%。
（1）增值額未超過扣除項目金額50%（包括本比例數，下同）的部分，稅率為30%；
（2）增值額超過扣除項目金額50%，但未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；
（3）增值額超過扣除項目金額100%，但未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；
（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
5、土地增值稅的免稅規定
有以下情形之一者，免徵土地增值稅：
（1）納稅人建築普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的。
（2）因國家建設需要徵收的房地產。
綜上所述，土地增值稅的計算步驟
例6-2：某房地產開發公司出售房地產得到收入40,000萬元，其扣除項目金額為10,000萬元，試計算其應納土地增值稅的稅額。
解：
（1）計算增值額為：
40,000-10,000=30,000萬元
（2）計算增值稅與扣除金額之比：
30,000÷10,000=300%
增值稅超過扣除項目金額200%，分別適用30%、40%、50%和60%四檔稅率。
（3）計算各檔土地增值稅稅額：
a、增值額未超過扣除金額50%的部分，適用30%的稅率，稅額為：
1,000×50%×30%=150萬元
b、增值額超過扣除金額50%但未超過100%的部分，適用40%的稅率，稅額為：
1,000×（100%-50%）×40%=200萬元
c、增值額超過扣除金額100%但未超過200%的部分，適用50%的稅率，稅額為：
1,000×（200%-100%）×50%=500萬元
d、增值額超過扣除金額200%的部分，適用60%的稅率，稅額為：
[3,000-（1,000×200%）]×60%=600萬元
（4）土地增值稅總額：
150+200+500+600=1,450萬元
例6-3：某房地產開發公司建設普通標准住宅出售得到收入40,000萬元，其扣除項目金額為35,000萬元，試計算其應納土地增值稅的稅額。
解：
（1）計算增值額為：
40,000-35,000=5,000萬元
（2）計算增值稅與扣除金額之比：
5,000÷35,000=14.28%
（3）判斷土地增值稅適用稅率：
增值稅未超過扣除項目金額20%，故該項目免徵土地增值稅。
第四節 借款還本付息的估算
借款還本付息的估算主要是測算借款還款期的利息和償還借款的時間，從而觀察項目的償還能力和收益，為財務分析和項目決策提供依據。
一、還本付息的資金來源
根據國家現行財稅制度的規定，歸還建設投資借款的資金來源主要是項目建成後可用於借款償還的利潤、折舊費、攤銷費用等；對預售或預租的項目，還款資金還可以是預售或預租收入。
1、利潤
用於歸還借款的利潤，一般應是可供分配的利潤中彌補以前年度虧損、提取了盈餘公積金、公益金以及向投資者分配利潤後的未分配利潤。
2、折舊費
如果項目建設完畢後形成了一部分固定資產（如例6-1中的產生的價值5000萬元的會所），在使用初期還無需更新，那麼作為固定資產重置准備金性質的折舊基金，在被提取後暫時處於閑置狀態。為了有效利用一切可能的資金來源以縮短還貸期限，可以利用部分新增折舊基金作為償還貸款的來源之一，但以後應由未分配利潤扣除歸還貸款的余額墊回，以保證折舊基金從總體上不被挪用，在還清貸款後恢復其原有的經濟屬性。
3、攤銷費
4、其他還款資金
5、預售或預租收入
二、還款方式和順序
（一）國外借款的還款方式
按照國際慣例，債權人一般對貸款本息的償還期限都有明確的規定。如按規定等額還本付息、等額本金償還、BalloonPayment等方式。
二）國內借款的還款方式和順序
一般按照先貸先還、後貸後還，息高先還、息低後還的順序，或按雙方的貸款協議歸還國內借款。
三、利息的計算
（一）借款時的利息計算
按照國家有關規定，在進行建設項目經濟評價時，對當年發生借款的，假定借款在當年年中發生，按半年計息，其後按全年計息。每年應計利息為：
每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款÷2）×利率
例6-4某房地產開發項目，建設期為3年。在建設期第1年借款300萬元，第2年借款600萬元，第3年400萬元，年利率為12%，試計算建設期貸款利息。
解：
建設期各年利息計算如下：
第1年應計利息=（0+300÷2）×12%=18萬元
第2年應計利息=（318+600÷2）×12%=74.16萬元
第3年應計利息=（318+600+74.16+400÷2）×12%=143.06萬元
故建設期貸款利息總和為：18+74.16+143.06=235.22萬元
（二）還款時的利息計算
1、等額償還額本金和利息總額時
2、等額還本，利息照付
四、借款還本付息表
房地產投資項目的借款還本付息表提供了項目的債務狀況財務信息，描述了項目開發經營過程中債務本息的分布狀況，為項目經營決策和財務決策、償債能力分析提供了重要依據。但應注意，借款還本付息表只反映固定資產資金的借款本息，而沒有反應流動資金借款本息。流動資金借款還本付息一般是每年利息照付、期末一次還本。換句話說，流動資金的利息列入了財務費用，而由於其本金在項目計算期末用回收的流動資金一次償還，所以在此沒有考慮流動資金借款償還問題。
針對項目還本付息表，可進行如下分析：
1、分析項目債務清償能力
2、協助安排短期貸款
3、研究資金籌措方案的合理性
例6-5某房地產開發項目，建設期為3年。第1年借款1000萬元，第2年借款2000萬元，第3年3000萬元。項目建設完畢後開始銷售，預計每年的銷售收入足以還本付息。貸款方的條件是年利率為8%，建設期結束後5年內等額還本付息。試編制該項目的借款還本付息估算表。
解：（1）建設期各年應計利息：
第1年應計利息=（0+1000÷2）×8%=40萬元
第2年應計利息=（1040+2000÷2）×8%=163萬元
第3年應計利息=（1040+2000+163?+3000÷2）×8%=376萬元
第3年末借款累計：本金+利息=6000+40+163+376=6579萬元
（2）每期還本付息：
A=P（A/P,i,n）=1648萬元
❻ 房地產開發企業如何進行成本核算
如何進行成本核算：
一、房地產開發成本的組成
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三部分：
1.土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。
2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬於押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標准不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標准普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%.
3.管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。
二、加強房地產開發企業的成本核算策略
1.加強房地產企業成本核算的規章制度建設和組織落實。
房地產開發企業不僅要遵守國家的有關法規和制度，還應該結合企業的實際情況、行業特點，建立和健全企業的規章制度，加強和完善房屋成本核算的規章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。同時，房地產開發企業應該考慮自身規模大小和開發項目的規模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的成本核算人員。每一房地產項目應由專人負責成本核算工作，大型項目應設立成本工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。成本工作組的工作方式也應根據項目具體實際，確定分別採用集中和非集中工作方式。
2.確定成本核算對象。
對於建設一個現代的多功能小區，其成本核算對象就顯得復雜。這就需要成本核算人員深入實際，研究分析總體項目的特點、管理要求、經濟用途、標准、建設交付期以及預決算的主體分項確定。成本核算對象的設置必須堅持「便於核算，利於管理」的原則。一般來說，房地產開發企業在確定成本核算對象時，應結合開發工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別做如下處理：一般的開發項目，應以每一獨立編制的設計概（預）算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個成本核算對象；同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合並為一個成本核算對象；對個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域或部位劃分成本核算對象。比如，大型項目首先要分批分期，在分批開發的商品房中再按經濟用途和建設標准適當分類，對區內公共建築配套設施中屬於營業性公建設施，應單設成本對象核算，這樣就會形成多個成本核算對象。
3.設立合理的成本核算項目。
正確劃分成本項目，如：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。可以客觀地反映產品的成本結構，便於分析、研究降低成本的途徑。按現行房地產開發企業會計制度規定：開發成本屬一級科目，在該科目下企業應根據自己的經營特點和管理需要，確定成本項目，進行明細核算。成本項目不宜開列太多，對於發生次數較少的成本費用，特別是單筆發生的費用，應盡量合並；對金額較大並陸續發生的費用應單獨設立科目核算。土建費用如屬於合同發包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解工作量進度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。
4.准確的進行成本的歸集、分配與轉結。
對於單一的房地產項目由於成本對象簡單，歸集成本費用就容易得多，通過分配間接計入成本對象的內容就相對較少。然而一項大型綜合性小區開發就顯得十分復雜，成本核算對象比較細化，很多成本費用不可能直接歸集到各個成本核算對象，就需要採用一定方法和程序進行分配，再間接地歸集到各個成本核算對象。直接歸集的成本費用主要是建築安裝工程費用，其他成本費用則需要按期進行分配，而對於間接分配的費用需要在日常歸集時按各自成本項目的細目分別歸集核算，然後按各個成本對象和對應成本項目進行分配。例如：大型綜合性房地產項目的成本核算對象直接歸集項目的建築安裝工程費用；土地徵用及拆遷補償費日常發生的成本費用可不按成本對象直接分配，而在此成本明細科目中分細目歸集，每月末按各成本對象的實際佔地面積計算比例分攤當期所發生的費用，在分配時無需按細目分攤，若成本管理需要可以再按細目結構還原。前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用中的現場管理性費用則按各成本對象的建築面積計算比例分攤。當月發生的各項成本費用，其歸集和分配程序同土地徵用及拆遷補償費用。對於利息支出則按各成本對象歸集的上月末成本實際發生額計算比例分攤；對於預付款項中若屬於預決算范圍的按合同支付的款項，應直接進入成本項目歸集，並及時取得發票；對於工程決算後欠付的款項應按標准預提，包括應付未付的商品房維修基金等。
5.重視項目竣工成本結轉核算。
已完土地開發項目應根據其用途，採用不同的方法進行成本結轉。比如：（1）為銷售或有償轉讓而開發的商品性建設場地。開發完成後，應將其實際成本轉入「開發產品——土地」賬戶。（2）開發完成後直接用於本企業商品房等建設的建設場地。應於開發完成投入使用時，將其實際成本結轉計入有關的房屋開發成本中。（3）房地產開發項目竣工驗收取得交付使用許可證後三個月內，應當取得經過審價後的工程決算書，這樣成本核算人員即可按照各成本核算對象所歸集的費用核對各項合同和工程決算書確定的價款支付情況，按權責發生制要求計提相應的成本費用，從而結轉完工實際總成本，並計算各獨立核算對象的單位成本進行完工開發產品的明細核算。若屬於出租經營的項目，則轉入出租開發產品的明細核算。商品房的預售業務在前，竣工交付在後，工程決算若不及時完成，成本核算則不可能真實和及時，進而影響企業盈利水平的正確性。商品房銷售成本核算應按配比原則，以各個獨立銷售單元（獨立核算對象）進行明細核算，以每平方米建築面積成本為銷售成本轉賬依據結轉銷售成本。
❼ 房地產開發成本測算怎麼算
1、土地成本
300×（9578.14÷2000/3）=4310.16萬元
2、建安成本
建築面積=9578.14×1.8=17240.65平方米
17240.65×2800÷10000=4827.38萬元
3、設計費
17240.65×22÷10000=37.93萬元
4、報建費
17240.65×100÷10000=172.41萬元
5、銷售費用
17240.65×7200×3%÷10000=372.40萬元
房地產開發成本=土地成本+建安成本+設計費+報建費+銷售費用
=4310.16+4827.38+37.93+172.41+372.40
=9720.28萬元
9720.28×10000÷17240.65=5638元/平方米
合每平方米成本5638元。
❽ 房地產開發前期工程費用怎麼算呢
房地產前期開發費用（明細）
征地、拆遷階段：
地形勘測費
徵用土地補償費
附著物補償費（拆遷補償費）
林地補償費
森林植被恢復費
林地同意使用砍伐費
使用林地評估費
耕地佔用稅
耕地開墾費
新菜地、魚塘開發建設基金
村民社保基金
征地管理費
征地查勘測量費
拆遷管理費
臨遷補助費
城市增容費
房地產開發階段：
土地手續階段
用地預審附圖費
土地勘測費
摘牌交易服務費
土地使用權出讓金（地價）
土地使用權出讓合同契稅
土地閑置費
地質災害評估費
購買地形圖費
套圖費用
總規階段：
交通評估費
調規可行性研究費
公示公證費
公示牌製作費
專業報建
環境評價咨詢費
人防易地建設費
規劃報建
放線測量費
公示費（含公證費、公示牌製作費）
市政設施配套費
設計、施工、監理招投標
招投標評標費
場地使用費
交易服務費
初步設計審查
審查費用
專家費
會議費
施工許可證
施工圖審查費
工程定額編制費
質監費
安監費
勞保金
散裝水泥基金
印花稅
新型牆體材料基金
農民工社會工商保險
預售證
門牌號碼製作費
郵箱製作費
樓盤名、路名登報費
製作路牌費
面積測繪費
規劃驗收階段
驗線費
公示費（含公證費、公示牌製作費）
公示費（含公證費、公示牌製作費）
違章處罰
大確權
房屋測繪費
確權查冊費
補交出讓金
房地產銷售交易階段
印花稅
繳交稅費
房地產交易手續費
其他費用
工商注冊費
工商年檢費
補充：房地產開發項目成本費用組成
對於一般房地產開發項目而言，投資及成本費用由開發成本和開發費用兩大部分組成。
（一）開發成本
共有八項：
1.土地使用權出讓金。
國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
2.土地徵用及拆遷安置補償費。
（1）土地徵用費。國家建設徵用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地佔用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地徵用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。
（2）拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。
3.前期工程費。
前期工程費主要包括：
（1）項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3％左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標准估算。
（2）「三通一平」等土地開發費用。主要包括地上原有建築物、構築物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標准估算。
4.建安工程費。
它是指直接用於建安工程建設的總成本費用。主要包括建築工程費（建築、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可採用單元估演算法、單位指標估演算法、工程量近似匡演算法、概算指標估演算法以及類似工程經驗估演算法等估算。
5.基礎設施費。
它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常採用單位指標估演算法來計算。
6.公共配套設施費。
它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照「建安工程費」的估算方法。
7.不可預見費。
它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的准確程度，以上述1～6項之和為基數，按3％一5％計算。
8.開發期間稅費。
開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門徵收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標准估算。
（二）開發費用
開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。
1.管理費用。
可按項目開發成本構成中前1—6項之和為基數，按3％左右計算。
2.銷售費用。
它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委託銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：
（1）廣告宣傳費。約為銷售收人的2％一3％；
（2）銷售代理費。約為銷售收入的1.5％一2％；
（3）其他銷售費用。約為銷售收入的0.5％一1％。
以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4％一6％。
3.財務費用。
它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用（如匯兌損失等）。
（三）投資與成本費用估算結果的匯總
為了便於對房地產建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結果以匯總表的形式列出。