1. 辦房產證之前開發商要交哪些稅費
契稅、印花稅、房屋維修基金、登記費、交易費、評估費、保險費、公證費。
1、契稅
根據國家規定，房屋買賣要向國家繳納契稅，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。住宅類房屋標准按房款總價的1%-4%交納契稅，具體的比例需根據國家相關政策，購房者的購房時間、購房單價、購房面積、是否第一次購房等因素來確定;非住宅類房屋按房款總價的3%交納。
契稅優惠政策的通知規定，對個人購買普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，減半徵收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，減按1%稅率徵收契稅。
一般情況下，一次購房90平米以下按1%稅率徵收，90-144平米按1.5%稅率徵收，144平米以上按3%稅率徵收;二次購房都是按3%稅率徵收，不分面積。
2、印花稅
印花稅是針對合同或者具有合同性質的憑證，產權轉移書據，營業賬簿，權利、許可證照和經財政部確定征稅的其他憑證所收的一類稅費。對於購房者而言，印花稅的稅率是萬分之五，即購房者應納稅額為房價款乘以萬分之五的數值，印花稅採取由納稅人自行繳納完稅的方式。
3、房屋維修基金
房屋維修基金實際上包括房屋公用設施專用基金和房屋本體維修基金。商品房銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金交繳約定，購房者應當按購房款2-3%的比例向售房單位交納維修基金。
4、登記費
其收費標准分為住房與非住房。住房登記收費標准為每件80元;非住房房屋登記收費標准為每件550元。
5、交易費
住宅類房屋按3元/平方米繳納，由開發商繳納，購房者不用繳納 ，非住宅類房屋按房款×0。35%計算結果繳納。
《房屋所有權證》工本費和《土地使用權證》工本費各地交費標准不一，但是都不超過100元。
6、評估費
評估價格100萬以下部分收取評估結果的0.5%，以上部分收取0.25%。
7、保險費
財險：保險費=貸款額×年費率×年限系數
綜合險：保險費=貸款人年限對應系數×貸款額
8、公證費
如果所購房屋需要辦理公證，則要交納一定比例的公證費，公證費的標准一般為200元至400元，或按公證處收費標准收取。
法律依據
《商品房銷售管理辦法》
第三十四條房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委託具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核後用於房屋權屬登記。
房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。
房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。
2. 開發商需要交哪些稅費
只要是公司就會需要繳稅,稅收是國家財政收入的很重要成分,那麼房地產開發公司有哪些稅種呢?接下來由的我為大家整理了一些關於這方面的知識,歡迎大家閱讀!房地產開發企業的設立需要繳納多種稅。房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加,土地增值稅、房產稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。具體每一稅種請看本文介紹:
一、營業稅
營業稅是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產,為納稅人向對方收取的全部價款和價外費用。
應稅勞務主要涉及以下幾個方面:
(1)轉讓土地使用權,應按「轉讓無形資產」稅目中的「轉讓土地使用權」子目征稅;
(2)銷售不動產,稅率為5%;
(3)包銷商承銷,應按「服務業—代理業」征稅。
(4)土地使用權出租以及房地產建成後出租的,按「服務業—租賃業」征稅。
計算公式=營業額×適用稅率
二、城市維護建設稅和教育費附加
城市維護建設稅和教育費附加以營業稅等流轉稅為計稅依據,依所在地區分別適用7%、5%、1%征城市建設維護稅,依3%計征教育費附加。
三、土地增值稅
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人徵收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算徵收,納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的余額,為增值額。它採用四級超率累進稅率,應納土地增值稅=土地增值額×適用稅率-速算扣除額×速算扣除率。其中:土地增值額=轉讓房地產總收入-扣除項目金額。計算扣除項目有:取得土地使用權所支付的金額;開發土地和新建房及配套設施的成本;開發土地和新建房及配套設施的費用;舊房及建築物的評估價格;與轉讓房地產有關的稅金;加計扣除。
四、房產稅
房產稅是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內,對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入徵收的一種稅。它以房產原值(評估值)為計稅依據,稅率為年應納稅額=房產原值(評估值)×(1-30%)×五、城鎮土地使用稅
城鎮土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內,對擁有土地使用權的單位和個人以實際佔用的土地面積為計稅依據,按規定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅。年應納稅額=∑(各級土地面積×相應稅額)。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。
六、城市房地產稅戚州、三資企業土地使用費
城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳台胞,按照房產原值徵收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅,稅率為年應納稅額=房產原值×稅率×(1-30%)。三資企業土地使用費是對本市行政區域內使用土地的外資企業,按企業所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等,徵收的一項費用。依外資企業的實際佔用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標准確定。應納土地使用費額=佔用土地面積×適用的單位標准。
七、印花稅
印花稅是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所徵收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額×稅率,應納稅額=憑證數量×單位稅額。
土地使用權出讓轉讓書立的憑證(合同)暫不徵收印花稅,但在土地開發建設,房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等,應繳納印花稅。凡進行房屋買賣的,簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額繳納印花稅,房地產交易管理部門在辦理買賣過戶手續時,應監督買賣雙方在轉讓合同或協議上貼花注銷完稅後,再辦理立契過戶手續。在辦理房地產權屬證件時,應按權利老激許可證照,按件交納印花稅五元,房地產權屬管理部門應監督領受人在房地產權屬證上按件貼花注銷完稅後,再辦理發證手續。
八、契稅
契稅是對在我國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位徵收的一種稅。徵收范圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓(包括出售、贈與和交換)、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。計稅依據主要是成交價格、核定價格、交換價格差額和「補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益」等。應納稅額=計稅依據×稅率
九、耕地佔用稅、固定資產投資方向調節稅
大部分地區,目前已經停止徵收。
十、企業所高含蔽得稅、外資和外國企業所得稅
企業所得稅、外資和外國企業所得稅是對我國境內的企業或組織,在一定期間內的生產、經營所得和其他所得徵收的一種稅。應納稅額=(全部應稅收入-准予扣除項目)×適用稅率。
十一、個人所得稅
個人所得稅是對個人的勞務和非勞務所得徵收的一種稅。房地產業所涉及最多的是「工資、薪金」所得。其適用5%-45%的超額累進稅率。應納稅額=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除數。
知識關聯:
房地產開發企業的特點:
1、開發經營的計劃性。
企業徵用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內,按照規劃、征地、設計、施工、配套、管理「六統一」原則和企業的建設計劃、銷售計劃進行開發經營。
2、開發產品的商品性。
房地產開發企業的產品全部都作為商品進入市場,按照供需雙方合同協議規定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。
3、開發經營業務的復雜性。
所謂復雜性包括兩個方面:
(1)經營業務內容復雜。企業除了土地和房屋開發外,還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經營業務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售後服務全過程。
(2)涉及面廣,經濟往來對象多。企業不僅因購銷關系與設備、材料物資供應單位等發生經濟往來,而且因工程的發包和招標與勘察設計單位、施工單位發生經濟往來,還會因受託代建開發產品、出租開發產品等與委託單位和承租單位發生經濟往來。
4、開發建設周期長,投資數額大。
開發產品要從規劃設計開始,經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建築安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段,少則一年,多則數年才能全部完成。另外,上述每一個開發階段都需要投入大量資金,加上開發產品本身的造價很高,需要不斷地投入大量的資金。
5、經營風險大。
開發產品單位價值高,建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多,一旦決策失誤,銷路不暢,將造成大量開發產品積壓,使企業資金周轉不靈,導致企業陷入困境。