① 房地產開發的各種費用和稅收等各是多少
房地產開發成本構成 項目費用構成費用解釋、用途流向案例分析(按每平米分攤)所佔房價比例前
期開發成本土地費用開發商取得土地使用權所支付的土地出讓金政府347元24.3%建安工程前期費用項目的規劃、設計、可行性研究所需費用;「三通一平」等土地開發費用市場1810元47.716%建安工程費用直接用於建安工程建設的總成本費用基礎設施配套費主和蠢要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出246元7.809%不可預見費用包括基本預備費和漲價預備費。
依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的准確程度未知36元0.8041%後期開發費用營業稅及附加開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門徵收的費用政府275元6.722%管理費用企業行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用,屬於期間費用企業內部36.2元0.8041%財務費用為籌集資金而發生的各項費用,主要為借款利息和其他財務費用銀行113.12.520%廣告宣傳費開發商為樓盤銷售做廣告宣傳所產生的費用市場82.5元1.833%銷售代理費開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委託銷售代理的各項費用82.5元1.833%
② 房地產建築成本
房地產建築成本該怎麼計算?中達咨詢以按建築平方米計算的方式,帶來關於房地產建築成本的介紹以供參考。
1、樁基工程(如有):70~100元/平方米;
2、鋼筋:40~75KG/平方米(多層含量較低、高層含量較高),合160~300元/平方米;
3、砼:0.3~0.5立方/平方米(多層含量較低、高層含量較高),合100~165元/平方米;
4、砌體工程:60~120元/平方米(多層含量較高、高層含量較低);
5、抹灰工程:25~40元/平方米;
6、外牆工程(包括保溫):50~100元/平方米(以一般塗料為標准,如為石材或幕牆,則可能高達300~1000元/平方米;
7、室內水電安裝工程(含消防):60~120元/平方米(按小區檔次,多層略低一些);
8、屋面工程:15~30元/平方米(多層含量較高、高層含量較低);
9、門窗工程(不含進戶門):每平方米建築面積門窗面積約為0.25~0.5平方米(與設計及是否高檔很大關系,高檔的比例較大),造價90~300元/平方米,一般為90~150元/平方米,如采笑嘩用高檔鋁合金門窗,則可能達到300元/平方米;
10、土方、進戶門、煙道及公共部位裝飾工程:30~150元/平方米(與小區檔次高低關系很大,檔次越高,造價越高);
11、地下室(如有):增加造價40~100元/平方米(多層含量較高、高層含量較低);
12、電梯工程(如有):40~200元/平方米,與電梯的檔次、電梯設置的多少及樓層的多少有很大關系,一般工程約為100元/平方米;
13、人工費:130~200元/平方米;
14、室外配套工程:30~300元/平方米,一般約為70~100元/平方米;
15、模板、支撐、腳手架工程(成本):70~150元/平方米;
16、塔吊、人貨電梯、升降機等各型施工機械等(約為總造價的5~8%:約60~90元/平方米;
17、臨時設施(生活區、辦公區、倉庫、道路、現場其它臨時設施(水、電、排污、形象、生產廠棚與其它生產用房):30~50元/平方米;
18、檢測、試驗、手續、交通、交際等費用:10~30元/平方米;
19、承包商管理費、資料、勞保、利潤等各種費用(約為10%):以粗升培上各項之和*10%=90~180元/平方米;
20、上交國家各種稅費(總造價3.3~3.5%):33~70元/平方米,高檔的可能高達100元/平方米。
以上沒有算精裝修,一般造價約為1000~2000元/平方米,高檔小區可達3500元以上。以上沒有包括部分國有企業開發造成的腐敗成本。精裝修造價一般為500~1500元/平方米,這要看檔次高低,也有300元/平方米簡裝修,更有3000~10000元/平方米超高檔裝修(拎包入住)。
21、設計費(含前期設計概念期間費用):15~100元/平方米;
22、監理費:3~30元/平方米;
23、廣告、策劃、銷售代理費:一般30~200元/平方米,高者可達500元/平方米以上;
24、土地費:一般二線城市市區(老郊區地帶)為70~100萬/畝,容積率一般為1.0~2.0,故折算房價為:525~1500元/平方米,市區中心地帶一般為200 萬元/畝,折算房價為:1500~3000元/平方米,核心區域可達300萬元/畝以上,單方土地造價更高;一線城市甚至有高達20000元/平方米以上的土地單方造價; 三線城市、縣城等土地單方造價較低,一般為100~500元/平方米,也有高達2000元/平方米以上的情況;
25、土地稅費與前期費,一般為土地費的15%左右,二線城市一般為100~500元/平方米,各地標准都不一樣。
結論:基本建設費是固定的,即使是不收土地款的動遷房,以國家最低標准承建,造價也難以少於1000元/平方米。實際上,多層普通商品房,建安成本大約在1200元/平方 米左右,小高層與高層普通商品房,建安成本大約在1500~1800元/平方米左右,檔次越高,造價越高。能讓利的主要是:小區的檔次、向政府交納的土地費及地方政府部分 的稅費、廣告策劃銷售環節的費用、裝修費用等。另外,開發商的開發品質也有一定關系,如果一味壓價,品質是要差一些;民營開發商比國營/政府開發商的成本確實也低一些,這 主要有兩方面的原因,一是大多數民營企業主要以效益為主導,成本一般控製得好一些,二是民營企業腐敗成本相對要低一些。不論何種原因,同品質的小區成本上下也不會超過100~200元/平方米。
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③ 房地產公司前期費用應計入哪個科目
一是將前期費用作為期間費用,並在損益表中體現; 二是將前期費用記入「遞延資產」,待實現房產銷售收入後,再予以結轉。