A. 財務成本怎麼計算
問題一：財務費用怎麼算 借：應收賬款 291000
貸：應交稅費――應交增值稅（銷項稅額） 51000
主營業務收入 300000*（1-0.2）=240000
商業折扣在銷售時即已發生，並不構成最終成交價格的一部分。企業銷售商品涉及商業折扣的，應當按照扣除商業折扣後的金額確定銷售收入金額。
240000*1%=2400
借：財務費用 2400
銀行存款 288600
貸：應收賬款 291000
現金折扣按確定的主營業務收旅薯舉入金額算，不包括增值稅
問題二：會計成本怎麼計算的？ 我把會計成本計算的原理給你，你看懂以後，任何的成本計算自己就可以完成。
生產成本包括生產各種產品（產成品、自製半成品等）、自製材料、自製工具、自製設備和提供勞務等發生的各項生產費用。企業應設置「生產成本」科目，本科目核算企業進行工業性生產發生的各項生產成本，包括生產各種產品（產成品、自製半成品等）、拆碧自製材料、自製工具、自製設備等。本科目可按基本生產成本和輔助生產成本進行明細核算。基本生產成本應當分別按照基本生產車間和成本核算對象（產品的品種、類別、定單、批別、生產階段等）設置明細賬（或成本計算單，下同），並按照規定的成本項目設置專欄。企業應將生產經營過程中發生的各種耗費，按其耗用情況直接或分配計入各有關成本類賬戶。對基本生產車間發生的直接材料和直接人工等費用；對於基本生產車間發生的間接費用通過「製造費用」科目手搜核算；對輔助生產車間發生的費用通過「生產成本――輔助生產成本」科目核算。各輔助生產車間在計算出各自的勞務成本後，按提供勞務量的情況分配計入各有關成本賬戶。如果輔助生產車間也單獨核算本身發生的製造費用，月末還應先將這些製造費用分配計入輔助生產成本。 生產成本的賬務處理一般包括以下情況：1、企業發生的各項直接生產成本，借記本科目（基本生產成本、輔助生產成本），貸記「原材料」、「庫存現金」、「銀行存款」、「應付職工薪酬」等科目。2、各生產車間應負擔的製造費用，借記本科目（基本生產成本、輔助生產成本），貸記「製造費用」科目。3、輔助生產車間為基本生產車間、企業管理部門和其他部門提供的勞務和產品，期（月）末按照一定的分配標准分配給各受益對象，借記本科目（基本生產成本）、「管理費用」、「銷售費用」、「其他業務成本」、「在建工程」等科目，貸記本科目（輔助生產成本）。4、期末，按照一定的方法，將按產品歸集的累計費用在已完工產品和在產品之間進行分配，計算出完工產品和期末在產品的實際成本，然後，將完工產品負擔的生產費用從「生產成本」賬戶轉入「庫存商品」賬戶，借記「庫存商品」等科目，貸記本科目（基本生產成本）。「生產成本」科目期末借方余額，反映企業尚未加工完成的在產品成本。二、產品銷售成本 是通過一定方法對所銷售產品的生產成本進行結轉，按加權平均法結轉產品的銷售成本公式如下：
單位銷售成本=（期初庫存成本總額+本月生產成本總額+本月采購產品成本）/（期初庫存數量+本月產量 產品銷售成本（主營業務成本）=∑產品銷售數量*單位銷售成本（∑代表如果是多種產品剛進行分產品計算單位成本，最後進行匯總計算即可） 賬務處理如下： 1、計算計算確認時借：產品銷售成本 貸：生產成本 2、結轉銷售成本時借：本年利潤 貸：產品銷售成本
問題三：財務成本如何計算 我感覺財務成本只有：和銀行業務有關的手續費、存款利息，其它都直接管理費用吧。
問題四：房地產開發的財務成本是什麼？怎麼算？ 最大的就是貸款利息和其他渠道借款利息，計算參考與銀行或出資人的貸款協議
問題五：如何核算成本 一、移動加權梗均法：
移動加權平均法下庫存商品的成本價格根據每次收入類單據自動加權平均；其計算方法是以各次收入數量和金額與各次收入前的數量和金額為基礎，計算出移動加權平均單價。其計算公式如下：
移動加權平均單價＝ 本次收入前結存商品金額+本次收入商品金額本次收入前結存商品數量+本次收入商品數量
移動加權平均法計算出來的商品成本比較均衡和准確，但計算起來的工作量大，一般適用於經營品種不多、或者前後購進商品的單價相差幅度較大的商品流通類企業；
以下以一個簡單的例子來說明：
例1：貨品A，期初結存數量10，加權價10，金額為100，發生業務如下：
銷售11；
采購10，采購價格11；
成本計算過程如下：
銷售時，成本金額為11*10=110；銷售後結存數量：-1；加權價：10；結存金額：-10；
采購後，結存單價位：（-10+10*11）/（-1+10）=11.111111
二、個別指定法：
個別指定法又叫個別計價法，是指定每一件或每一批商品的實際進價，計算該件或該批商品銷售成本的一種方法。採用個別指定法計算商品成本，每一件或每一批商品按照批號來分別計算，計算出來的的商品成本最為准確，主要適用於能分清進貨件別獲批次的庫存商品的企業，比如醫葯銷售企業、食品銷售企業。
個別指定法的業務流程：
1、進倉類單據上面指定該批貨品的批號，該單據上的進倉價格就是該批貨品的成本價；
2、出倉類單據必須選擇貨品對應的批號，出倉成本就是該批貨品的成本；
3、對應的報表可查看「報表」菜單下的「批次報表」；
注意：
1、個別指定法的貨品每批的成本是按照進倉單確定的，它不會自動加權平均計算，所以查看個別指定法的貨品資料的加權價是沒有意義的；
2、個別指定法的貨品在做單據的時候必須有批號；
3、存貨調價、組裝拆卸、庫存變動三種單據不支持個別指定法貨品；
4、個別指定法貨品不支持零庫存出庫；
三、全月一次平均法：
全月一次平均法主要適用於生產企業的產成品、半成品的成本核算。原材料的成本核算，用戶可以自己選擇，比如移動加權平均法
由於各企業費用分攤所採用的方法不盡相同，因此，用戶可以手工進行計算，然後再將計算結果輸入到各個產品入庫單中。
問題六：工業企業會計成本具體怎麼計算？ 成本會計一般核算的是成本在完工產品與未完工的在產品之間的分配,其分配的方法有7種:
1不互算在產品成本法
2按年初數固定計算在產品
3在產品按所耗原材料費用計價法
4約當產量比列法
5在產品按完工產品成本計演算法
6在產品按定額成本計價法
7定額比列法
輔助生產車間的分配有4種:
1直接分配法、
2交互分配法、
3代數分配法、
4計劃成本分配法
有的書還會有一種是:順序分配法(這種我沒有學)
以上是成本會計的核心內容,
(你問得太廣,以上具體的核算我就不詳細說明了,我建議你也去看一下成本會計書認識一下它們的核算方法,)
問題七：會計基礎 單位成本的公式是什麼 該產品總成本/該產品入庫數
問題八：怎樣計算成本占收入的百分比 成本/收入*100%
問題九：貸款財務成本怎麼算 企業在生產經營過程中，經常遇到資金不足的問題。為了籌集資金，企業需要對不同籌資方式的籌資成本進行比較，從而實現成本最小化和利潤最大化的經營目標。
企業最常用的籌資方式是向社會發行股票、債券和向銀行申請貸款。企業發行債券和借銀行貸款，都屬於企業對外借債，其借債成本有相似之處。企業發行債券的成本是債券的利息和債券的發行費用，借銀行貸款的成本即貸款利息。
發行股票的成本較為復雜，它一般包括兩個方面：一是純粹的發行費用，即股票發行人在發行過程中支出的相關費用，如股票印刷費用、承銷費用、宣傳費用、其他中介服務機構的費用等：二是發行公司每年對投資者支付的股息。因此，發行股票的成本與實際籌資額的比率等於股息除以扣除純粹發行費用後的發行價格，用數學公式表示為：
發行股票成本比率=（股息）/（發行價格-發行費用）*100％
由於發行費一般相差不大，因此股票籌資的成本主要取決於發行價格和企業每年對投資者支付的股息。在實踐中，新股發行一般都以超過面值的價格溢價發行，在股利一定的情況下，這就大大降低了股票籌資的成本。如某家企業的股票面值為1元，發行過程中的費用支出摺合為每股0.2元，公司對股東按每股0.1元支付股利，那麼，按面值計算的股票籌資成本比率為12.5％＝0.1/(1-0.2)*100％。但如果該企業是以每股5元的價格溢價發行的。那麼。扣除純粹發行費用後，企業實收資金為每股4．8元，故實際股票籌資成本比率尚不到2.1％。
從實際情況來看、股票籌資成本與銀行貸款成本相比誰高誰低，取決於各個國家的金融環境、利率政策、證券市場發育程度以及公司股權結構等很多因素。例如，日本在六七十年代曾大力實行低利率的信貸政策。在這一時期，股票籌資的成本要普遍高於銀行貸款的成本。而在90年代美國信息產業高速增長的過程中，由於大部分高技術公司的股東希望將利潤留在公司進行再投資，因此公司較少發放現金股息。在這種情況下，股票籌資的成本顯然比銀行貸款低。
從我國情況看，由於大部分上市公司規模較小，它們都希望擴張股本，增強公司抵抗外部沖擊的能力，因此，發放現金股息的較少、更多的是採用送紅股的形式來分配公司盈餘。因此，發行股票的成本明顯低於銀行貸款的成本。
另一方面、從企業籌資的財務負擔看，發行股票的成本也要低於銀行貸款。因為接受銀行貸款對企業而言是負債，體現的是債權債務關系，必須按期還本付息，所以成為公司較重的財務負擔；而通過發行股票籌集的資金是企業的資本金，它反映的是財產所有權關系，沒有到期之日、一經購買便不得退股，企業不用償還，因而財務負擔較輕。
當然，公開發行股票也有其不利之處。如企業必須定期公布經營情況和財務狀況，接受證券主管機關和公眾投資者的監督，企業控制權也將發生分散和轉鼎。由於這些原因，國外一些家族企業往往不願意對外公開發行股票。所以說，不是所有的企業都可以發行股票，也不是所有的企業都適宜發行股票。
問題十：怎樣計算增值稅成本 增值稅是價外稅，購進貨物的增值稅可以進行抵扣。上述計算均未考慮可以抵扣的進項稅。正確的計算應該是：
（1）稅前售價（110+5+5）×（1+20%）=132
在此基礎上考慮增資額應納稅金，具體的計算為：
（2）（稅前售價-購進貨物能夠取得抵扣發票的進項額）×17%=應該計入售價的增值稅
上述二項合計為能夠達到銷售毛利20%的銷售價格。
B. 財務費用的收入和支出怎麼算
收到銀行存款利息做為財務費用的收入，計入財務費用的貸方；財務費用支出項全部記在財務費用的借方。
財務費用一般都記在借方，收入時記紅字，支出時記藍字就可以了，這樣到月末是不會出現不平的情況。
在損益表中，財務費用一欄中，如果發生的是收入就用「-」填寫，如果是支出就正常填寫就行了
財務費用的收入指存款利息收入。
財務費用的支出指貸款利息支出及其他籌資方式下支付利息支出，外幣兌換價差，各種銀行收支業務產生的手續費。
財務費用明細科目設置及說明：
1、財務費用-利息收入：存款利息收入。
2、財務費用-利息支出：貸款利息支出及其他籌資方式下支付利息支出。
3、財務費用-匯兌損失：外幣兌換價差。
4、財務費用-手續費：各種銀行收支業務產生的手續費。
財務費用指企業在生產經營過程中為籌集資金而發生的籌資費用。包括企業生產經營期間發生的利息支出（減利息收入）、匯兌損益（有的企業如商品流通企業、保險企業進行單獨核算，不包括在財務費用）、金融機構手續費，企業發生的現金折扣或收到的現金折扣等。但在企業籌建期間發生的利息支出，應計入開辦費；為購建或生產滿足資本化條件的資產發生的應予以資本化的借款費用，在「在建工程」、「製造費用」等賬戶核算。
C. 財務費用計算
計算公式：財務費用=利息費用-利息收入-匯兌凈收益+匯兌凈損失+其他支出。本題財務費用=0-564.82-347+140=-771.82
D. 財務費用在利潤表中如何填列 如何計算得來的
財務費用主要包括利息收入（貸方）、支出（借方）、匯兌收益（貸方）、匯兌損失（借方）和銀行手續費（借方）組成，利潤表上的數字是每月的上述項目的金額按照借方減貸方後的余額填列。
利潤表中的財務費用和銀行存款的進出沒有直接關系，而是和公司發生的利息收入、利息支出、匯兌損益以及銀行手續費有關，也就是說只要有上述幾種情況發生，就會在利潤表中體現。而利息收入在利潤表財務費用一欄中體現為負數。
(4)開發投資中的財務費用怎麼算擴展閱讀：
利潤表正表的格式一份有兩種：單步式利潤表和多步式利潤表。單步式利潤表是將當期所有的收入列在一起然後將所有的費用列在一起兩者相減得出當期凈損益。多步式利潤表是通過對當期的收入、費用、支出項目按性質加以歸類，按利潤形成的主要環節列示一些中間性利潤指標，如營業利潤、利潤總額、凈利潤，分步計算當期凈損益。
E. 璐㈠姟璐圭敤鎬庝箞綆
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F. 能告訴我開發費用怎麼算嗎
第一節 建設項目投資估算
（一）建設項目總投資構成：
包括固定資產投資、建設期借款利息和流動資金三部分。
固定資產投資是指項目按擬建規模，規劃設計方案、建設內容進行建設所需的費用；建設期借款利息是指企業為建設項目進行建設投資借款和流動資金借款而發生的利息支出；流動資金是指為維持企業的正常生產經營活動所佔用的全部周轉資金。
建設項目總投資形成的資產分為固定資產、無形資產、遞延資產和流動資產。
第二節 房地產項目投資與總成本費用估算
一。房地產開發項目投資與成本費用的相關概念
（一）房地產開發項目投資特點
三種經營模式：出售、出租和自主經營。
（二）房地產開發項目總投資
房地產開發項目總投資包括開發建設投資和經營資金兩部分。
1、開發建設投資是指開發期內完成房地產產品開發建設所需投入的各項成本費用。包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建築安裝工程費、公共配套設施建設費、開發間接費、管理費用、財務費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費等
2、經營資金是指房地產開發企業用於日常經營周轉的資金。
三）開發產品成本
開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用，從財務角度，這些成本可按用途分為：土地開發成本、房屋開發成本、配套設施開發成本等。
而在核算上又可劃分為：開發直接費（包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建築安裝工程費、公共配套設施建設費）和開發間接費（包括管理費用、財務費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費等）。亦可開發成本和開發費用進行分類。
開發成本包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建築安裝工程費、公共配套設施建設費、其他費用、開發期稅費、不可預見費。
開發費用包括管理費用、財務費用、銷售費用。
例6-1：某開發商在廣州開發一個項目，總建築面積157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商鋪5,300平方米，會所17,000平方米。住宅全部銷售，商鋪用於出租，會所自己經營。該項目總投資70,794萬元，其中開發建設投資70,644萬元，由開發產品成本65,644萬元和自營固定資產（會所）5,000萬元組成。會所投入運營時需投入經營資金150萬元，在項目結束時（預計38年後）一次收回。則開發項目總投資構成如圖6-1所示：
如果項目只有租售部分無自營部分，那麼其總投資就只有65,644萬元，不包括自營固定資產（會所）的5,000萬元和經營資金150萬元。
三。房地產開發項目總成本費用構成估算
1、土地費用估算
（1）土地使用權出讓金
土地出讓金的底價估算一般可參照政府同期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可以依據城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。土地有償出讓的方式包括拍賣、招標與協議。
（2）土地徵用及拆遷安置補償費
新條例規定：拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換。貨幣補償的金額，應根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定；實行產權調換的，應計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。
（3）土地轉讓費
土地轉讓費是指土地受讓方向土地轉讓方支付土地使用權轉讓費。依法通過土地出讓或轉讓方式取得的土地使用權可以轉讓給其他合法使用者。
（4）土地租用費
土地租用費是指土地租用方向土地出租房支付的費用。在房地產開發投資中不多見，但在房地產置業投資中（如購入酒店以作出租經營之用時）經常採用。
（5）土地投資折價
非常常見的合作開發項目的模式。
2、前期工程費
前期工程費主要包括開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及「三通一平」等土地開發工程費支出。
（1）項目的規劃、設計、可行性研究所需的費用一般可按項目總投資的一個百分比估算。一般情況下，規劃及設計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費占項目總投資的0.1%—0.3%，水文、地質勘探所需的費用可根據所需工作量結合有關收費標准估算，一般為設計概算的0.5%左右。
（2）「三通一平」等土地開發費用，主要包括地上原有建築物、構築物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據實際工作量，參照有關計費標准估算。一般為設計概算的0.35%。
3、基礎設施建設費
基礎設施建設費又稱為紅線內外工程費，是指建築物2米以外和小區規劃紅線以內的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環衛等設施的建設費用以及各項設施與市政設施干線、干管和幹道的介面費用。
基礎設施費通常採用單位指標估演算法來計算。粗略估算時，則各項基礎設施工程均可按建築平方米或用地平方米造價計算。
4、建築安裝工程費
建築安裝工程費是指直接用於工程建設的總成本費用，主要包括建築工程費（結構、建築、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費用等。
5、公共配套設施建設費
公共配套設施費是指居住小區內為居民服務配套建設的各種非營業性的公共配套設施（又稱公建設施）的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。
6、開發間接費
開發間接費是指房地產開發企業所屬獨立核算單位在開發現場組織管理所發生的各項費用。包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷和其他費用等。
7、管理費用
管理費用是指房地產企業行政管理部門為組織和管理房地產項目的開發經營活動而發生的各種費用。主要包括：管理人員工資、工會經費、業務接待費、職工教育經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、房產稅、土地使用稅（企業管理用房）、車船使用費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷等各種費用。
管理費用可按項目投資或前述1—5項直接費用為基數，取一個百分比計算。這個百分數一般為3%。8、財務費用
財務費用是指房地產開發企業為籌集資金而發生的各項費用，主要包括借款和債券的利息、金融機構手續費、保險費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業為項目籌資發生的其他財務費用。
長期借款利息、流動資金借款利息的計算詳見「借款還本付息估算」。利息外的財務費用可按利息10%估算。
9、銷售費用
銷售費用是指開發項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委託銷售代理的各項費用。主要包括如下三項。
（1）廣告宣傳及市場推廣費
約為銷售收入的2%—3%（住宅銷售物業較高，寫字樓物業較低）
（2）銷售代理費
約為銷售收入的1.5%—2%
（3）其他銷售費用
約為銷售收入的0.5%—1%
以上各項合計，銷售費用約佔到銷售收入的4%—6%。
10、其他費用
其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執照費、工程監理費、竣工圖編制費、工程保險費等。這些費用按當地有關部門規定的費率估算，一般約占投資額的2%—3%。
11、開發期間稅費
開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門徵收的費用。在一些大中城市，這部分稅費已成為開發建設項目投資構成中占較大比重的費用。各項稅費應當根據當地有關法規標准估算。以廣州為例，這些稅費一般包括：
（1）配套設施建設費（小區建安造價的5.5%，單體11%）
（2）固定資產投資方向調節稅（按總投資額30%-5%計征，目前暫停徵收）
（3）土地使用稅
（4）建築工程質安監督費
（5）供水增容費（已免徵）
（6）供電增容費（已免徵）
（7）物業管理基金（按售價2%計收，用於出租的物業，開發商交，用於出售的，買家交）
（8）其他
12、不可預見費
不可預見費包括備用金（不含工料價格上漲備用金）、不可預見的基礎或其他附加工程增加的費用、不可預見的自然災害增加的費用。它依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的准確程度，以上述各項費用之和為基數，按3%—5%計算。
如果是開發項目完成後出租或自營的項目，還應估算下列費用：
13、運營費用
運營費用是指房地產項目開發完成後，在項目經營期間發生的各種運營費用。主要包括管理費用、銷售費用等。
14、修理費用
修理費用是指以出租或自營方式獲得收益的房地產項目在經營期間發生的物料消耗和維修費用。
第三節 房地產項目的收入、稅金估算與資金籌措
一、經營收入測算
房地產開發項目應在項目策劃方案的基礎上，制訂出切實可行的房地產產品的出售、出租、自營等計劃（以下簡稱租售計劃），通過該收入計劃，正確地估算出開發項目可能的收入。租售計劃應與開發商的營銷策略相結合，同時還應遵守各級政府有關房地產租售方面的限制條件和規定。（一）制訂房地產開發項目租售計劃
房地產項目租售計劃一般包括：可供租售的房地產類型及數量、租售價格、收款方式等內容。
1、在確定可供租售的房地產類型及數量時，應首先確定開發項目可以提供的房地產類型及數量，再根據市場條件，確定開發項目在整個租售期內每期（年、半年或季度，以下同）擬租售的房地產類型及數量。
2、租售價格的確定應在市場調查與預測的基礎上，結合房地產開發項目的具體情況，通過市場交易信息的分析與比較來完成。特別應注意已建成的、正在建設的以及潛在的競爭性房地產項目對擬開發項目租售價格的影響。
3、確定收款方式時應考慮房地產交易的付款習慣和慣例。當分期付款時，應注意分期付款的期數與分期付款的比例。在制訂租售計劃時，應特別注意可租售面積比例的變化對租售收入的影響。
（二）房地產開發項目租售收入的估算
租售收入的估算是要計算出每期所能獲得的房地產收入，主要包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設施銷售收入和開發企業自營收入等。
1、房地產開發項目的出租、出售收入，一般為可租售的項目建築面積的數量與單位租售價格的乘積。對於出租的情況，應注意空置期（項目竣工後暫未租出的時間）和空置率（未出租建築面積占可出租總建築面積的百分比）對各期租金收入的影響。同時還應考慮經營期未出租物業的轉售收入。
2、房地產開發項目的自營收入，是指房地產開發企業以開發完成後的房地產產品為其進行商業和服務業等經營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。在進行自營收入的估算時，應充分考慮目前已有的商業和服務業設施對擬開發項目建成後所產生的影響，以及未來商業和服務業設施對擬開發項目建成後所生產的影響，以及未來商業和服務業市場可能發生的變化對擬開發項目的影響。
二、稅金估算
（一）經營稅金及附加
1、經營稅金及附加的概念
經營稅金及附加是指房地產銷售、出租與自營過程中發生的稅費，主要包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加（即為通常所說的「兩稅一費」）。
2、具體估算
（1）營業稅
對房地產投資而言，營業稅是從納稅房地產銷售或出租收入中徵收的一種稅。
營業稅稅額=應納稅銷售（出租）收入×稅率，目前我國的營業稅稅率是5%。
（2）城市維護建設稅
城市維護建設稅，按增值稅、消費稅、營業稅的實繳稅額為計稅依據，專門用於城市建設、維護而徵收的一種稅。對房地產開發企業而言，城市維護建設稅的計稅依據是其實際繳納的營業稅。
城市維護建設稅的稅率因納稅人所在的地區而有所差異：納稅人所在地為市區的，稅率為7%，納稅人所在地為縣城、鎮的，稅率為1%。
（3）教育費附加
教育費附加是國家為發展教育事業、籌集教育經費而徵收的一種附加費，其計費依據與城市維護建設稅相同。對房地產開發企業而言，教育費附加的計費依據是其實際繳納的營業稅。教育費附加的稅率一般為3%。
（二）土地使用稅
土地使用稅是房地產開發企業在開發經營過程中佔有國有土地應繳納的一種稅。計稅依據是納稅人實際佔有的土地面積。採用分類分級別的幅度定額稅率，每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個不同檔次，其中如廣州這樣的大城市為0.5元至10元（具體參見表）。
年應納土地使用稅=應稅土地面積（平方米）×稅率
（三）房產稅
房產稅是投資者擁有房地產時應繳納的一種財產稅。對於出租的房產，以房產租金收入為計稅依據。對於非出租的房產，以房產原值一次扣除10%—30%後的余額為計稅依據計算繳納。具體減除幅度由省、自治區、直轄市人民政府確定。
房產稅採用比例稅率，按房產余值計征，稅率為1.2%；按房產租金收入計征的，稅率為12%。
（四）企業所得稅
企業所得稅是對企業生產經營活動所得和其他所得徵收的一種稅。就房地產開發活動而言，企業所得稅的納稅人即為房地產開發企業，所得稅計算公式是：
所得稅稅額=應稅所得額×稅率
應稅所得額=利潤總額-允許扣除項目的金額
對開發企業而言，其利潤總額主要是開發建設及經營期間的組收收入，其允許扣除項目為總開發成本和經營成本。房地產開發企業所得稅稅率一般為25%。
（五）土地增值稅
1、土地增值稅的概念
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物並取得收益的單位和個人，就其轉讓房地產所得的增值額為征稅對象徵收的一種稅。
2、轉讓房地產取得的收入
納稅人轉讓房地產取得的收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。可以是貨幣收入、實物收入和其他收入。但一般指貨幣收入。
3、土地增值稅的扣除項目
計算土地增值稅應納稅額，並不是直接對轉讓房地產所得的收入征稅，而是對收入額減除國家規定的各項扣除項目金額後的余額計算征稅。這個余額就是納稅人在轉讓房地產中獲取的增值額
扣除項目包括：
（1）取得土地使用權所支付的地價款和相應的手續費。
（2）房地產開發成本，包括土地徵用拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建築安裝工程費、公共配套設施建設費、開發間接費等。
（3）房地產開發費用，包括管理費用、財務費用、銷售費用。
但三項費用在計算土地增值稅時，並不按納稅人房地產開發項目實際發生的費用進行扣除。具體扣除時，要看財務費用中的利息支出是否能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構的證明。
如果是，則財務費用中的利息支出允許據實扣除，但最高不能超過商業銀行同期貸款利率計算的金額，而其他房地產開發費用則按照第1、2項計算金額之和的5%以內計算扣除。
如果否，則凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，則整個房地產開發費用按上面第1、2項計算金額之和的10%以內計算扣除。
（4）舊房或建築物的評估價格
轉讓舊有房地產時，應按舊房或建築物的評估價格計算扣除項目金額。
（5）與轉讓房地產有關的稅金，包括營業稅、城鄉維護建設稅、教育費附加、印花稅等。
（6）財政部規定的其他扣除項目。對從事房地產開發的納稅人可按第1、2項之和的20%扣除。
4、土地增值稅的稅率
土地增值稅實行四級超率（額）累進稅率，從30%-60%。
（1）增值額未超過扣除項目金額50%（包括本比例數，下同）的部分，稅率為30%；
（2）增值額超過扣除項目金額50%，但未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；
（3）增值額超過扣除項目金額100%，但未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；
（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
5、土地增值稅的免稅規定
有以下情形之一者，免徵土地增值稅：
（1）納稅人建築普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的。
（2）因國家建設需要徵收的房地產。
綜上所述，土地增值稅的計算步驟
例6-2：某房地產開發公司出售房地產得到收入40,000萬元，其扣除項目金額為10,000萬元，試計算其應納土地增值稅的稅額。
解：
（1）計算增值額為：
40,000-10,000=30,000萬元
（2）計算增值稅與扣除金額之比：
30,000÷10,000=300%
增值稅超過扣除項目金額200%，分別適用30%、40%、50%和60%四檔稅率。
（3）計算各檔土地增值稅稅額：
a、增值額未超過扣除金額50%的部分，適用30%的稅率，稅額為：
1,000×50%×30%=150萬元
b、增值額超過扣除金額50%但未超過100%的部分，適用40%的稅率，稅額為：
1,000×（100%-50%）×40%=200萬元
c、增值額超過扣除金額100%但未超過200%的部分，適用50%的稅率，稅額為：
1,000×（200%-100%）×50%=500萬元
d、增值額超過扣除金額200%的部分，適用60%的稅率，稅額為：
[3,000-（1,000×200%）]×60%=600萬元
（4）土地增值稅總額：
150+200+500+600=1,450萬元
例6-3：某房地產開發公司建設普通標准住宅出售得到收入40,000萬元，其扣除項目金額為35,000萬元，試計算其應納土地增值稅的稅額。
解：
（1）計算增值額為：
40,000-35,000=5,000萬元
（2）計算增值稅與扣除金額之比：
5,000÷35,000=14.28%
（3）判斷土地增值稅適用稅率：
增值稅未超過扣除項目金額20%，故該項目免徵土地增值稅。
第四節 借款還本付息的估算
借款還本付息的估算主要是測算借款還款期的利息和償還借款的時間，從而觀察項目的償還能力和收益，為財務分析和項目決策提供依據。
一、還本付息的資金來源
根據國家現行財稅制度的規定，歸還建設投資借款的資金來源主要是項目建成後可用於借款償還的利潤、折舊費、攤銷費用等；對預售或預租的項目，還款資金還可以是預售或預租收入。
1、利潤
用於歸還借款的利潤，一般應是可供分配的利潤中彌補以前年度虧損、提取了盈餘公積金、公益金以及向投資者分配利潤後的未分配利潤。
2、折舊費
如果項目建設完畢後形成了一部分固定資產（如例6-1中的產生的價值5000萬元的會所），在使用初期還無需更新，那麼作為固定資產重置准備金性質的折舊基金，在被提取後暫時處於閑置狀態。為了有效利用一切可能的資金來源以縮短還貸期限，可以利用部分新增折舊基金作為償還貸款的來源之一，但以後應由未分配利潤扣除歸還貸款的余額墊回，以保證折舊基金從總體上不被挪用，在還清貸款後恢復其原有的經濟屬性。
3、攤銷費
4、其他還款資金
5、預售或預租收入
二、還款方式和順序
（一）國外借款的還款方式
按照國際慣例，債權人一般對貸款本息的償還期限都有明確的規定。如按規定等額還本付息、等額本金償還、BalloonPayment等方式。
二）國內借款的還款方式和順序
一般按照先貸先還、後貸後還，息高先還、息低後還的順序，或按雙方的貸款協議歸還國內借款。
三、利息的計算
（一）借款時的利息計算
按照國家有關規定，在進行建設項目經濟評價時，對當年發生借款的，假定借款在當年年中發生，按半年計息，其後按全年計息。每年應計利息為：
每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款÷2）×利率
例6-4某房地產開發項目，建設期為3年。在建設期第1年借款300萬元，第2年借款600萬元，第3年400萬元，年利率為12%，試計算建設期貸款利息。
解：
建設期各年利息計算如下：
第1年應計利息=（0+300÷2）×12%=18萬元
第2年應計利息=（318+600÷2）×12%=74.16萬元
第3年應計利息=（318+600+74.16+400÷2）×12%=143.06萬元
故建設期貸款利息總和為：18+74.16+143.06=235.22萬元
（二）還款時的利息計算
1、等額償還額本金和利息總額時
2、等額還本，利息照付
四、借款還本付息表
房地產投資項目的借款還本付息表提供了項目的債務狀況財務信息，描述了項目開發經營過程中債務本息的分布狀況，為項目經營決策和財務決策、償債能力分析提供了重要依據。但應注意，借款還本付息表只反映固定資產資金的借款本息，而沒有反應流動資金借款本息。流動資金借款還本付息一般是每年利息照付、期末一次還本。換句話說，流動資金的利息列入了財務費用，而由於其本金在項目計算期末用回收的流動資金一次償還，所以在此沒有考慮流動資金借款償還問題。
針對項目還本付息表，可進行如下分析：
1、分析項目債務清償能力
2、協助安排短期貸款
3、研究資金籌措方案的合理性
例6-5某房地產開發項目，建設期為3年。第1年借款1000萬元，第2年借款2000萬元，第3年3000萬元。項目建設完畢後開始銷售，預計每年的銷售收入足以還本付息。貸款方的條件是年利率為8%，建設期結束後5年內等額還本付息。試編制該項目的借款還本付息估算表。
解：（1）建設期各年應計利息：
第1年應計利息=（0+1000÷2）×8%=40萬元
第2年應計利息=（1040+2000÷2）×8%=163萬元
第3年應計利息=（1040+2000+163?+3000÷2）×8%=376萬元
第3年末借款累計：本金+利息=6000+40+163+376=6579萬元
（2）每期還本付息：
A=P（A/P,i,n）=1648萬元