Ⅰ 房地產開發企業如何進行成本核算
一、房地產開發成本的組成。房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三部分：1.土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬於押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標准不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標准普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%.3.管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。二、加強房地產開發企業的成本核算策略。1.加強房地產企業成本核算的規章制度建設和組織落實。房地產開發企業不僅要遵守國家的有關法規和制度，還應該結合企業的實際情況、行業特點，建立和健全企業的規章制度，加強和完善房屋成本核算的規章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。同時，房地產開發企業應該考慮自身規模大小和開發項目的規模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的成本核算人員。每一房地產項目應由專人負責成本核算工作，大型項目應設立成本工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。成本工作組的工作方式也應根據項目具體實際，確定分別採用集中和非集中工作方式。2.確定成本核算對象。對於建設一個現代的多功能小區，其成本核算對象就顯得復雜。這就需要成本核算人員深入實際，研究分析總體項目的特點、管理要求、經濟用途、標准、建設交付期以及預決算的主體分項確定。成本核算對象的設置必須堅持「便於核算，利於管理」的原則。一般來說，房地產開發企業在確定成本核算對象時，應結合開發工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別做如下處理：一般的開發項目，應以每一獨立編制的設計概（預）算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個成本核算對象；同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合並為一個成本核算對象；對個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域或部位劃分成本核算對象。比如，大型項目首先要分批分期，在分批開發的商品房中再按經濟用途和建設標准適當分類，對區內公共建築配套設施中屬於營業性公建設施，應單設成本對象核算，這樣就會形成多個成本核算對象。3.設立合理的成本核算項目。正確劃分成本項目，如：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。可以客觀地反映產品的成本結構，便於分析、研究降低成本的途徑。按現行房地產開發企業會計制度規定：開發成本屬一級科目，在該科目下企業應根據自己的經營特點和管理需要，確定成本項目，進行明細核算。成本項目不宜開列太多，對於發生次數較少的成本費用，特別是單筆發生的費用，應盡量合並；對金額較大並陸續發生的費用應單獨設立科目核算。土建費用如屬於合同發包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解工作量進度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。4.准確的進行成本的歸集、分配與轉結。對於單一的房地產項目由於成本對象簡單，歸集成本費用就容易得多，通過分配間接計入成本對象的內容就相對較少。然而一項大型綜合性小區開發就顯得十分復雜，成本核算對象比較細化，很多成本費用不可能直接歸集到各個成本核算對象，就需要採用一定方法和程序進行分配，再間接地歸集到各個成本核算對象。直接歸集的成本費用主要是建築安裝工程費用，其他成本費用則需要按期進行分配，而對於間接分配的費用需要在日常歸集時按各自成本項目的細目分別歸集核算，然後按各個成本對象和對應成本項目進行分配。例如：大型綜合性房地產項目的成本核算對象直接歸集項目的建築安裝工程費用；土地徵用及拆遷補償費日常發生的成本費用可不按成本對象直接分配，而在此成本明細科目中分細目歸集，每月末按各成本對象的實際佔地面積計算比例分攤當期所發生的費用，在分配時無需按細目分攤，若成本管理需要可以再按細目結構還原。前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用中的現場管理性費用則按各成本對象的建築面積計算比例分攤。當月發生的各項成本費用，其歸集和分配程序同土地徵用及拆遷補償費用。對於利息支出則按各成本對象歸集的上月末成本實際發生額計算比例分攤；對於預付款項中若屬於預決算范圍的按合同支付的款項，應直接進入成本項目歸集，並及時取得發票；對於工程決算後欠付的款項應按標准預提，包括應付未付的商品房維修基金等。5.重視項目竣工成本結轉核算。已完土地開發項目應根據其用途，採用不同的方法進行成本結轉。比如：（1）為銷售或有償轉讓而開發的商品性建設場地。開發完成後，應將其實際成本轉入「開發產品——土地」賬戶。（2）開發完成後直接用於本企業商品房等建設的建設場地。應於開發完成投入使用時，將其實際成本結轉計入有關的房屋開發成本中。（3）房地產開發項目竣工驗收取得交付使用許可證後三個月內，應當取得經過審價後的工程決算書，這樣成本核算人員即可按照各成本核算對象所歸集的費用核對各項合同和工程決算書確定的價款支付情況，按權責發生制要求計提相應的成本費用，從而結轉完工實際總成本，並計算各獨立核算對象的單位成本進行完工開發產品的明細核算。若屬於出租經營的項目，則轉入出租開發產品的明細核算。商品房的預售業務在前，竣工交付在後，工程決算若不及時完成，成本核算則不可能真實和及時，進而影響企業盈利水平的正確性。商品房銷售成本核算應按配比原則，以各個獨立銷售單元（獨立核算對象）進行明細核算，以每平方米建築面積成本為銷售成本轉賬依據結轉銷售成本。
Ⅱ 如何做好工程總承包項目的成本管理和控制
一、工程總承包的組織和策劃
工程總承包的定義
工程總承包是指依據合同約定對建設項目的設計、采購、施工和試運行實施全過程或若干階段的承包。工程總承包可以是全過程的承包，也可以是分階段的承包。工程總承包的范圍、承包方式、責權利等由合同約定。
工程總承包管理的組織
最高管理者應確保組織相關崗位的職責、許可權得到分配、溝通和理解。在《質量管理體系要求》GB/T 19001中，「組織」被定義為實現目標，由職責、許可權和相互關系構成自身功能的一個人或者一組人。組織結構就是組織正式確定的使工作任務得以分配、組合和協調的框架體系。在實際的工程項目管理活動中，最高管理者應合理地設置組織機構，建立項目管理機制，分配職能和權利，包括選擇合適的人員從事某項工作等。組織結構和組織的崗位不是一成不變的，應結合組織內外部環境進行優化和調整，以提高組織績效、實現組織目標。從組織行為角度來看工程總承包全過程管理，組建工程總承包項目團隊在工程項目管理中非常重要，沒有高質量的團隊就沒有高質量的項目，而根據項目目標組建適宜的項目管理團隊是工程項目成功的前提和保障。
工程總承包項目有關要求
在《質量管理體系要求》GB/T 19001中，「要求」是顧客或其他相關方的需求或期望的具體、明確的體現。顧客和相關方的需求和期望有時比較模糊、抽象，將這些需求和期望變得比較明確、顯性和直接，就形成了「要求」。組織不僅要理解顧客對產品和服務的要求，由於相關方對組織穩定提供符合顧客要求及適用法律法規要求的產品和服務的能力具有影響或潛在影響，也應理解相關方的要求。在充分理解顧客和其他相關要求的基礎上，對相關要求進行評審，確定組織是否具有滿足顧客和相關方要求的能力。顧客資源是工程企業最重要的戰略資源之一，是工程建設企業賴以生存發展的前提和基礎。贏得和擁有顧客就意味著工程建設企業擁有了在市場中繼續生存的理由，而贏得顧客、擁有顧客和管理顧客是工程企業獲得可持續發展的動力源泉。工程企業應以顧客滿意為目標，而滿足顧客要求，是顧客滿意的前提與基礎。工程建設企業應在滿足顧客及相關方要求的前提下，與其保持良好、有效的溝通，減少與顧客及相關方之間的沖突，為顧客提供優質服務。在提高顧客滿意度的同時，提高工程企業的聲譽，並贏得市場。
工程總承包策劃控制
為滿足產品和服務提供的要求，並實施應對風險和機遇所確定的措施，組織應通過以下措施對所需質量管理體系及其過程進行策劃、實施和控制：確定產品和服務的要求；建立過程、產品和服務接收的准則；確定所需的資源以使產品和服務符合要求；按照準則實施過程式控制制；在必要的范圍和程度上，確定並保持、保留成文信息，以確信過程已經按策劃進行，以證實產品和服務符合要求。
策劃的輸出應適合於組織的運行。組織應控制策劃的變更，評審非預期變更的後果，必要時採取措施減輕不利影響。組織應確保外包過程受控，項目策劃應滿足合同要求，同時應符合工程所在地對社會環境、依託條件、項目干係人需求，以及項目對技術、質量、安全、費用、進度、職業健康、環境保護、相關政策和法律法規等方面的要求。項目策劃的范圍應涵蓋項目活動的全過程所涉及的全要素。項目策劃還要涉及項目的優化與深化，考慮應急條件、模塊化、裝配式建築等費用問題。項目策劃應結合項目特點，根據合同和工程總承包企業管理的要求，明確項目目標和工作范圍，分析項目風險以及採取的應對措施，確定項目各項管理原則、措施和進程。
工程總承包組織和策劃關注的重點工作
1
第一，在工程總承包組織管理中，應關註：工程總承包項目管理原則；任命項目經理和組建項目部；項目部的職能和崗位設置及管理；項目部各崗位人員能力要求；項目經理的職責和許可權等。
2
第二，在工程總承包項目有關要求中，應關註：顧客溝通；確定項目有關要求；項目有關要求的評審；項目有關要求的風險評審；項目有關要求的更改；項目投標管理要求；項目有關要求和投標報價知識管理等。
3
第三，在工程總承包策劃控制中，應關註：企業工程總承包業務策劃和控制；項目的策劃和控制；項目風險和機遇管理的策劃；項目知識管理的策劃和控制等。
二、工程總承包項目的設計和開發
設計是做好工程總承包項目的前提
組織應建立、實施和保持適當的設計和開發過程，以確保後續產品和服務的提供。產品和服務的設計和開發是產品實現的一個重要過程，對生產的產品和提供的服務最終能否滿足顧客和法律法規要求、能否滿足組織的戰略要求包括相關方的要求，有著極其重要的作用。組織應做好設計和開發的策劃、輸入、控制、輸出和更改工作。
設計應滿足合同要求
設計是將項目發包人的要求轉化為項目產品描述的過程，即按合同要求編制建設項目設計文件的過程。設計應滿足合同約定的技術性能、質量標准和工程的可施工性、可操作性及可維修性的要求。
設計控制要求
根據工程總承包項目的特性，應充分體現工程總承包項目特點，考慮投標報價時的方案優化，設計階段的深化設計，新材料、新設備、新工藝、新技術的應用，以及信息技術（包括BIM的應用等）、項目創優、施工圖審核配合、設計與采購和施工介面關系、設計對試運行的指導作用等方面的要求，綜合確定總承包工程設計項目的控制要求。
設計和開發關注的重點工作
在設計和開發中應關註：設計合同控制；設計策劃；設計輸入；設計控制；設計輸出；設計變更；設計分包的控制；設計與采購、施工和試運行介面的控制等。
三、工程總承包項目采購管理
采購定義
采購是指為完成項目而從執行組織外部獲取設備、材料和服務的過程，包括采買、催交、檢驗和運輸的過程。
采購是EPC工程總承包全過程管理中的重要環節，是項目的利潤核心。其工作內容包括：選擇詢價廠商、編制詢價文件、獲得報價書、評標、合同談判、簽訂采購合同、催交與檢驗、運輸與交付、倉儲管理等。通常說的廣義采購，包括設備、材料的采購和設計、施工及勞務采購。本文介紹的采購是指設備、材料的采購，而把設計、施工、勞務及租賃采購稱為項目分包。
實施采購
采購部門應按照設計部門提出的技術要求及采購文件進行物資采購，嚴格控制采購產品的質量。依據采購計劃並結合工程實際進度，通過招標、談判等方式，選擇合格的供應商，以經濟合理的價格簽訂物資供貨及服務合同，優質高 效地組織監造、催交貨、物流運輸、安裝調試、驗收、資料交接，以及項目所有物資的收發存儲等工作，通過工程項目采購全流程管理 , 控制好物質采購的數量、價格與進度 , 貫徹項目采購全生命周期成本的理念。
采購控制要求
工程總承包企業應對工程總承包項目采購過程和采購產品的質量實施控制，確保采購物資滿足合同要求和工程使用要求。
1
工程總承包企業應根據工程總承包項目的技術、質量、職業健康安全、環境、供貨能力、價格、售後服務和可靠的供貨來源等要求，並基於供應商的資質、能力和業績等，確定並實施供應商評價、選擇、再評價，以及績效監視和後評價的准則。
2
應保持對供應商的評價、選擇、績效監視和再評價的記錄。在下列情況下，應確定對供應商提供的過程、產品和服務實施控制：一是供應商提供的產品和服務將構成工程總承包項目的一部分。例如，從外部供方采購的用於工程總承包工程的設備、構配件、建築材料，以及供應商提供的技術服務、技術指導等；二是在特殊情況下，由供應商代表本企業直接向顧客提供的產品、過程或服務。
采購管理關注的重點工作
在項目采購管理中應關註：項目采購原則的制定；供應商管理；采購合同管理；采購工作程序；采購執行計劃；采購的控制；采購與設計、施工和試運行的介面控制；外部供方管理等。
四、工程總承包項目實施過程式控制制
應在受控條件下提供生產和服務
生產和服務提供過程，直接影響產品或服務的質量。工程總承包的組織組織應確定要求，針對產品或服務的性質，對所有與生產服務提供過程相關的活動進行考慮和有效控制，以滿足組織或顧客的各種要求。
工程總承包項目實施過程式控制制
控制是項目管理的重要活動之一，控制的目的就是使產品和服務質量滿足顧客以及法律法規等方面提出的要求。控制的對象包括產品和服務形成全過程各個階段的活動。為了使項目相關活動得到有效控制，組織需要規定適宜的要求，讓所有相關人員遵守規定的要求，採取措施達到要求，提供預期的產品和服務，識別需要進行的改進之處。控制具有動態性，因為項目要求會隨著時間的進展而不斷變化，因此，組織需要不斷研究新的控制方法，才能更好地滿足新的要求。項目控制是項目管理者根據項目跟蹤提供的信息，對比原計劃 ( 或既定目標 )、找出偏差、分析原因、研究糾偏對策，實施糾偏措施的全過程。工程總承包項目實施過程式控制制主要包括綜合變更控制、范圍變更控制、質量控制、風險控制、費用控制和進度控制等內容。
工程總承包項目實施過程式控制制的原則
工程總承包項目部應對工程總承包項目實施的全過程進行控制，確保項目實施過程始終處於受控狀態。工程總承包項目實施過程包括項目啟動、策劃、實施、控制和收尾等，項目管理內容包括項目進度、質量、安全和環境、費用、資源、溝通和信息、合同、風險、收尾等。
工程總承包項目實施過程式控制制的要求
1
項目經理應行使項目管理職能，實行項目經理負責制；
2
項目部應獲得適用的法律法規、技術標准規范及驗收規范、作業指導書、工程圖紙、工程總承包合同、設計分包合同、采購合同、施工分包合同等文件，並按要求實施；
3
應配置與項目適宜的監視和測量資源，並實施監視和測量。對於工程總承包中過程結果不能由後續的檢查、試驗加以驗證的過程，在策劃時應予以確定，並明確對所使用的設備認可和人員資格的認定，使用的特定方法和程序等，必要時實施再確認；
4
在工程勘察、設計階段，工程總承包企業應按照合同要求進行深化設計，做好投資控制，並控制施工圖設計進度。施工圖應進行設計可施工性分析，確保工程質量。施工圖設計完成後，設計應配合項目變更進行施工圖審查及修編工作；
5
在項目采購（分包）工作中，組織簽訂采購（分包）合同，進行采購（分包）合同交底，執行采購（分包）合同，進行采購 ( 分包 ) 總結及評價等；
6
在施工和試運行管理過程重點做好質量控制、安全、職業健康和環境保護控制、進度控制、合同及費用管理、檔案（信息）管理、風險管理和溝通協調管理等；
7
項目進入收尾階段後應進行現場清理、項目竣工結算、竣工資料移交、項目總結、項目團隊績效考核、EPC項目部解散、工程保修與回訪等工作；
8
應進行工程劃分並報批，根據工程劃分確定質量控制點、級別及檢驗批；
9
項目部應對原材料、設備、構配件進行進場檢查驗收，有復試要求的材料按規定要求進行復驗；
10
應正確使用監視和測量資源，實施監視和測量；
11
應採取措施防範人為錯誤。措施可包括：增加標識；設置警示、聯動、限位裝置；改進工器具的性能；用自動化代替手工作業；實行班前培訓、班後檢查，必要時實施樣板引路；創造良好的作業環境和人文環境，安排合理台班時間，防止操作人員過度疲勞等；
12
應對過程工序、最終產品的驗收交付和交付後活動按規定要求實施控制。
工程總承包項目實施過程式控制制關注的重點工作
在項目實施控制過程中，應關註：項目施工管理；施工與設計、采購和試運行的介面控制；項目試運行管理；試運行與設計、采購和施工的介面控制；項目風險管理；項目質量管理；項目職業健康安全和環境管理；項目進度管理；項目費用管理；項目資源管理；項目溝通與信息管理；工程總承包合同管理；項目收尾；標識和可追溯性管理；顧客或外部供方的財產的控制；工程總承包項目的防護；工程總承包項目移交後的服務；工程總承包項目更改的控制；工程總承包項目放行的控制；工程總承包項目不合格品的控制等。
五、工程總承包項目績效評價
績效評價
組織應通過監視、測量、分析和評價、內部審核以及管理評審活動對績效進行評價，確定和選擇改進機會，並採取必要措施，以滿足顧客要求和提升顧客滿意度。工程總承項目應明確檢查的內容、范圍和頻次，應分階段、多維度地組織對項目實施的中間成果和最終成果實施檢查。採取總結、統計分析、調查對標等方式，確定改進的需求並實施改進，以不斷提升顧客的滿意度。
檢查
（1）項目策劃階段的檢查
工程總承包企業生產管理部門應依據項目策劃的有關規定，對工程總承包項目的策劃過程和策劃文件進行監督檢查，重點檢查策劃的及時性，策劃文件的適宜性、完整性，以及策劃要求實施的有效性，確保策劃過程和策劃結果滿足要求。
（2）項目實施過程的監督檢查
工程總承包企業生產部門應根據項目具體情況制定監督檢查計劃，根據項目特點及實施的不同階段，確定檢查內容和檢查重點。監督檢查人員按照監督檢查計劃實施監督檢查，監督檢查結束後編制並下發監督檢查報告。監督檢查報告應包括檢查內容、檢查發現的問題及整改要求，應跟蹤確認問題整改到位。相關職能部門應按照與項目部簽訂的項目管理目標責任書，對項目部進行考核。
（3）中間成果和最終成果的檢查
工程總承包企業應建立設計成品質量檢查和評定製度，對設計成果進行抽查或復查，及時發現設計文件存在的質量問題，減少對工程質量的影響。對檢查結果進行評定和通報，減少同類設計錯誤的重復發生。應在項目竣工驗收前，組織相關設計人員參加工程的「三查四定」，對已完工程與設計要求的符合性進行檢查。項目部在項目竣工驗收前組織施工分包單位「三查四定」，查找工程質量隱患並及時整改。工程完工後，項目部應向建設單位提出竣工驗收申請，並配合其組織的工程竣工驗收。發包方、監理、質量檢查機構或政府主管部門對項目質量檢查發現的問題，應組織相關施工分包單位或供應商進行整改或處理，保留相關記錄。項目實施過程中對檢驗批、分項、分部（子分部）工程的質量要求驗收，應按工程總承包項目的放行的控制要求進行。
改進
（1）工程總承包業務的改進需求
工程總承包企業應建立工程總承包業務改進機制，採取總結、統計、分析、調查、對標等方式，確定改進的需求，並實施改進。
1
收集、整理各層面、各類檢查發現的工程總承包項目管理的典型問題，進行歸類、統計和原因分析，確定需改進的內容；
2
收集工程總承包項目發生的各類采購、施工質量不合格、質量事故、事件，進行原因分析，確定改進需求；
3
在項目實施過程中通過與外部相關方溝通，收集與項目管理有關的意見和建議，確定改進的需求；
4
通過工程項目回訪、顧客意見調查收集顧客或相關方的意見，進行統計分析，確定改進的需求；
5
通過調研、交流、學習，或開展同行業先進企業對標，查找本企業工程總承包管理的差距，確定改進的需求；
6
通過工程總承包項目總結，對項目運行管理中的經驗、創新點予以總結和積累，對出現的問題或教訓認真分析原因，確定改進的需求；
7
對合同履行情況進行總結和評價，查找問題，確定改進需求等。
（2）確定質量改進措施
對設計成果質量抽查或復查發現問題、設計文件外部審查、設計回訪、設計原因導致的設計變更等設計質量問題進行統計、分類，分析原因，確定改措施；
1
對工程總承包項目質量事故、事件的調查分析，確定原因，制定改進措施；
2
對工程總承包項目施工過程中和驗收過程中發現的質量不合格進行原因分析，確定改進的措施；
3
對采購的設備、材料、構配件在進廠檢驗或安裝、使用後發現的不合格品進行統計分析，確定改進措施；
4
在工程保修期內收集發生的保修事項，分析故障原因，確定改進措施等。
實施改進
工程總承包企業應根據確定的改進內容制定有針對性的改進措施，確保改進措施的實施能夠實現改進的效果：
1
改進管理方法；
2
採取措施提高管理人員、技術人員的能力、水平；
3
調整或增加項目資源配置（人員、軟體、標准規范、作業指導文件、測量設備等）；
4
完善管理體系、項目管理制度、管理流程、管理界面、技術和管理介面等；
5
改進知識管理程序；編制設計模板、標准化設計等；
6
必要時，可考慮業務的調整等。應實施確定的改進措施，並驗證措施的有效性和實施效果。
績效評價
（1）工程總承包業務的經營績效評價
工程總承包企業應通過以下方面的內容，評價工程總承包業務的經營績效：
1
工程總承包業務年度經營目標的制定及完成情況；
2
制定和完成的年度經營指標應適應企業中長期發展規劃的目標；
3
一年來工程總承包業務新市場的開辟情況，總承包業務的增長情況；
4
一年來工程總承包業務的中標率增長情況；
5
工程總承包業務人均產值指標增長情況；
6
工程總承包業務的盈利能力、利潤率指標在同行中所處的位置等。
針對上述績效指標與競爭對手、同行標桿企業進行對比分析，找出優勢、劣勢和差距。
（2）工程總承包業務的管理績效評價
工程總承包企業應通過以下方面的內容，評價工程總承包業務的管理績效：
1
本企業項目管理體系、績效考核體系、激勵機制、人才培養機制等對工程總承包業務發展的支撐作用；
2
工程總承包項目獲得的相關方的贊揚、表揚，以及獲得的優質工程獎、魯班獎、專利，或其他獎項；
3
工程總承包項目應用新材料、新設備、新工藝、新技術成果的情況；
4
管理人員隊伍建設、人員培養等方面取得的成效；
5
通過學習、培訓、項目管理實踐，培養工程總承包管理的高素質人才的情況；
6
對項目管理體系、管理流程的改進情況；
7
工程總承包業務的外部評價情況等。
（3）工程總承包項目的績效
工程總承包企業可通過對已完成的工程總承包項目，通過以下方面評價項目的績效：
1
項目管理目標責任書的完成情況；
2
項目績效指標的完成情況；
3
項目知識管理取得的成效；
4
項目風險控制的效果；
5
項目進度控制、費用控制的效果；
6
工程質量狀況，主要包括工程竣工驗收、試運行、開車及性能考核的情況；
7
對分包方實施控制的效果：對分包方重復發現同類問題的情況、分包方問題整改的及時性、效果等；
8
項目實施過程中是否發生質量、職業健康、安全和環境事故的情況；
9
保修責任期內出現故障的情況；
10
項目資料的完整性及整理歸檔的及時性；
11
是發包方或監理單位對項目部的評價等。
六、結語
《建設項目工程總承包管理規范》GB/T 50358-2017主要是從質量、安全、費用、進度、職業健康、環境保護和風險管理入手，並將其貫穿於設計、采購、施工和試運行全過程，全面闡述了工程總承包項目管理的全過程。在《規范》應用的基礎上，研究工程總承包全過程的組織行為和管理與《質量管理體系要求》GB/T 19001-2016的「策劃 - 實施 - 檢查 - 處置的PDCA」過程方法和基於風險的思維是一致的。新時代的背景下，做好EPC工程總承包全過程管理，關鍵是制定規則和遵守規則。在實踐中，企業管理者只有遵守規則，才能實現高質量發展方式持經達變，增加企業的組織動力，使企業在工程建設領域行穩致遠。
Ⅲ 房地產開發企業如何做好項目成本控制及稅務籌劃
通過對房地產項目成本的前期預算和工程建設全過程式控制制，即前期設計、前期開發成本、施工成本、融資費用、稅務策劃等實行全面目標成本管理，是目前宏觀調控形勢下房地產得以可持續發展的不二法則。
1、確定項目成本目標
在房地產投資決策階段，開發商實際上就要對所開發的房地產項目的市場定位、品質要求有一個初步的估計，並對項目成本有個初步的測算。而且成本的初步測算應在項目設計過程中予以體現。
房產既然是商品，它就有和其他商品一樣的共性，可以應用價值工程管理，即在滿足工程結構、質量以及使用功能的前提下，爭取獲得最佳經濟效益。
在價值工程中，價值定義為：功能和實現這個功能所耗費用（成本）的比值。其表達式為：價值＝功能／成本。功能是一種產品所具有的特定職能和用途；成本是從根據用戶所提出的功能要求進行研製、生產，到用戶使用所花費的全部成本。一般說來，提高產品價值的途徑有五種：一是功能不變，降低成本；二是成本不變，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但帶來成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通過功能細化，把多餘的功能去掉，對造價高的功能實施重點控制，從而最終降低工程造價，實現建設項目最佳經濟效益。
目前房地產項目設計實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法，這有利於在保證項目市場定位和品質的同時，有效控制工程造價。房地產企業應在此基礎上對工程項目做進一步測算優化，以確定項目的最終目標成本。一步降低開發成本，在這方面還是有很大的潛力可挖的。
2、項目目標成本的控制
項目成本目標確立後，如何有效控製成本是房地產項目最終是否盈利或取得豐厚回報的重要保證。在一個大背景沒有太大變動的成熟的房地產市場，房產的市場定位是相對穩定的，因此對於項目成本控制尤為重要。在實施階段，我們特別需要在以下幾個主要方面做好成本控制工作。
2.1合理安排工程周期
項目成本的發生涉及到項目的整個建設周期，科學合理地安排建設周期，可以使分解到各個單項的目標成本實施按時間節點進行有效控制。從工程施工准備開始，經施工過程至竣工移交，成本控制工作要伴隨項目的每一階段，如在工程准備階段與總承包單位制定最佳的施工方案，合理安排施工順序，按照設計要求和施工規范施工，充分利用現有的資源，確保工程質量，減少施工成本支出，減少工程返工費。使工程成本自始至終處於有效控制之下。
同時，根據建設周期，施工進度，相應地安排各項配套工作的時間節點，使圍繞工程項目開展的各項工作有序進行。
2.2嚴格控制建安成本
嚴格控制建安成本，降低工程造價是房地產項目目標成本管理的又一重要內容。實際工作中，工程雖能按期保質完成，但工程成本超支嚴重，不能達到預期收益的情況時有發生。因此，在與施工單位簽訂承包合同時，應聘實際工作中，在保證品質的前提下改進和優化設計，進請有經驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商的制約條款要達到無所不包的地步，對可能發生的情況都要有提前的預計，以防止施工單位在工程實施過程中尋找各種理由進行索賠。要根據建築市場行情、建築業的一般慣例和有關規范，就施工中可能產生職責不清、互相扯皮、影響造價、延誤工期等因素進行事先約定，經法律形式確定下來，來確保雙方的按約履行。
成本管理部門要會同工程管理部門及監理工程師對施工過程中出現的技術變更、施工變更進行分析，應盡可能減少變更，對於技術變更和施工變更，要先簽單（技術合同單，施工簽證單）後施工。如果工程進度要求緊，也要做到同步進行，工程若有增減應及時審價，以避免無法核實的情況發生，引起雙方不必要的爭議。總之，各職能部門要加強監控，加強預算審查，嚴格經濟簽證和工程變更管理。
聘請獨立的專業審價機構是個好辦法，該工作在項目實施之初就要及時介入，協助建設單位對項目施工的實際工程量，材料的選用價格及時跟蹤統計，特別是隱蔽工程的變更要及時審價，為工程項目最終審計和成本控制打下基礎。
2.3嚴格控制材料、設備價格
材料設備費在工程的建安造價中約佔70％，工程材料成本控制是項目開發過程的重要內容，對一些主要材料和設備一般採用甲方供應或限價的方式。房地產企業要建立價格信息網路，及時准確地了解市場上最新的材料設備的價格信息。要注意各項材料、設備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經濟合理等。大宗材料設備訂貨，應貨比三家，也可採用招投標方式采購，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機。同樣的材料設備，由於產地檔次不同，價格會有差異，就是同樣品牌的設備由於銷售代理級別不同，價格也會有差異。要樹立成本意識，形成控製成本機制。
非甲供材料，可以採取限價的手段進行控制。成本管理部門和工程管理部門與監理工程師應適當參與施工單位的材料訂貨，可以推薦相關廠家進行類比；同時要控制材料的采購價格、監督材料的質量、在保證質量的前提下合理限價。
2.4合理安排建設資金
房地產企業必須合理籌措資金，保證項目開發，控制資金成本。房地產企業一般資產負債率都比較高，而較高的資產負債率是向銀行貸款的一；房地產企業必須合理籌措資金，保證項目開發，控制資金成本。房地產企業一般資產負債率都比較高，而較高的資產負債率是向銀行貸款的一道坎。因此房地產企業要拓寬融資渠道，就要根據投資期限的長短、企業資金狀況以及資金回收的情況來選擇合適的融資方式。
對於同時投資於多個房地產開發項目的企業來講，由於投入資金較多，資金壓力也大，需要通過融資來保證多個項目的開發，又要避免過多佔用資金造成資金成本過高。如果對每個項目開發過程的資金收支情況有一個很准確的預計，同時又對本企業的資金運作情況能有一個比較清晰了解，才能制定最佳資金計劃方案，把企業資金成本降低到最小。
例如，我們根據公司房產開發點多，資金緊缺的情況，對一項目開發在配備一定自有資金同時，採用信託融資方式解決前期購買土地資金，在取得「四證」後，再根據建設資金安排，向銀行逐步分期貸款支付建設資金和歸還前期向信託融資的借款，再用銷售回款歸還貸款資金和信託資金，取得了很好的效果。通過信託融資，可以有效規避「四證」不全無法取得銀行借款的問題，就可以解決前期投入資金的問題；還可以合理優化資本結構，使其具有再融資能力；這樣就有效地規避了資產負債率高的問題。
3、合理利用稅收政策的籌劃
房地產開發企業應對全公司的稅務進行科學的綜合籌劃，有效降低稅收負擔。企業財務部門應針對每種稅收的特徵，制定相應合理的避稅措施。
房地產開發項目稅金主要為：營業稅及附加、所得稅、土地增值稅。土地增值稅以增值額累進徵收。房產項目如果合理進行稅務籌劃，此三大稅應有較大避稅空間。
房地產開發項目主要利用稅收政策進行籌劃的方式有：合理分攤法；定價籌劃；收入籌劃；優惠政策籌劃等。如能合理分攤費用，用足用活優惠政策，則有不少籌劃空間。
由於稅法規定房地產開發項目取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和，可加計20％扣除，三項期間費用可在取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的10％之內扣除，普通住宅增值額未超過20％的情況下可以免徵土地增值稅。因此，如果開發的項目涉及普通住宅和其他房地產開發，應考慮土地增值稅不分開計算與分開計算（前提是當地稅務是否允許），可得出不同的增值率來選擇應繳納的增值稅；也可以通過增加可扣除項目金額和降低房產銷售價格將普通住宅增值額盡可能地控制在不超過20％；期間三項費用開支盡量達到開發成本10％的上限等。
4、結語
房地產企業的目標成本管理是全員的、全過程的管理。企業要有完善的成本管理體系，加強實施過程的成本監督和分析，及時反饋成本信息。為企業營銷策略的制定和調整提供依據，就能使企業獲取更大的經濟效益。
還有 啊 --
Ⅳ 項目e是如何進行成本分析的
項目e的成本分析，內容有三種模式：「進度成本統計」、「人材機統計」、「支出統計」。
1、「進度成本統計」，該模式的特色在於將「進度-成本」組合，按預算清單結構將清單進度比例與清單成本消耗比例進行對比，觀察清單級的工程進展與成本消耗效率，以及清單級的預算與實際消耗的單位工程量成本。清單進度比例來自【清單管理模式】的清單進度反饋，清單成本消耗來自【記工】【材料】【機械】模塊有清單的消耗記錄。清單模式適用於需要對施工過程精細化管理，對「進度-成本」控制有較高要求的用戶。
2、「人材機統計」，按人工、材料、機械將項目預算與項目消耗成本進行對比，觀察三種成本整體使用情況。其中人工成本來自【記工】模塊的人工消耗記錄，材料成本來自【材料】模塊的材料消耗記錄，機械成本來自【機械】模塊的機械消耗記錄。人材機模式適用於需要對人材機有現場管理要求的用戶。
3、「支出統計」，按費用類型將項目預算與公司記賬支出進行對比，觀察各類費用的使用情況。支出模式適用於平時通過記錄費用支出來管控成本的用戶。
Ⅳ 施工工程項目的財務管理技巧有哪些
一、關於工程項目的財務管理體制的問題
施工工程項目的財務管理，是指一個工程項目，從接受工程項目施工到項目完工，這一施工生產全過程，以及該工程竣工後至工程保修期結束，這一期間的整個經濟活動的財務管理。工程項目部應根據工程項目規模的大小、施工組織的特點、核算力量的強弱以及工程項目的地理位置等諸因素，成立相應的財務機構，配備財會人員，採取獨立核算的財務管理體制。明確責任，並授予相應權利。在實行這一財務管理體制中，財務負責人應由區域財務管理部委派，項目經理不得自行調換。項目財務負責人統稱項目財務主管，全面負責分管項目的財務管理和會計核算。
二、關於工程項目的資金管理問題
在獨立核算的財務管理體制下，工程資金回收與使用的責任及權力在項目部，各項目部應在上級主管部門的領導下建立科學的資金預算管理體制，通過預算溝通和協調資金關系。項目部不得擅自對外籌資，資金的撥付、調配應由集團資金管理部門統一管理。
1、工程項目開工之前，應依據項目工程預算，施工組織設計等原始資料，按照工程項目各項費用支出類別、支出時間、支出數額等，編制項目資金需求預算。為充分籌措，適時投入資金提供基本依據。當客觀情況發生變化時，應及時調整資金需求預算。項目資金需求預算必須經項目部行政辦公會議討論，執行情況應向分公司做出報告。各分公司、子公司和集團財務主管總監負責資金預算的審查和平衡，然後報資金管理部批准並撥付。
2、工程項目資金使用應嚴格執行項目資金需求預算，增強計劃性，減少資金浪費和損失;在保障項目施工正常進行的前提下，追求閑置資金的增值，提高資金使用效益。努力減少資金的佔用，提高資金周轉率和佔有率。對主要原材料和各種輔助材料工具用具，要制定合理的控制定額，嚴格掌握執行。
三、關於項目固定資產與臨時設施管理的問題
1、工程項目所需購置的各種固定資產，均由總公司和分公司單位統一調配或購置，項目部不經上級單位批准不得擅自購買固定資產;項目部只有使用、管理權，沒有所有權，不得擅自出租、出借或用於抵押和經濟擔保。工程項目部對使用、暫閑置的固定資產應設立台賬，做好實物管理、調入、調出、盤點、對賬等基礎工作。
2、對於工程項目一次性使用，完工後拆除的臨時設施，應由項目部自行建造，其費用由項目成本負擔。對於周轉性費用的臨時設施(如活動房屋等)，其攤銷費用由項目成本負擔。
四、關於項目存貨管理的問題
1、存貨采購計劃。在工程項目材料采購供應總計劃下，項目部還應根據施工組織計劃，預算耗量及預計將發生的耗用情況，按月編制材料物資采購計劃報分公司，經分公司審核後報材料管理部門(貿易公司)進行采購。項目部掌控材料采購的情況下，也應根據預算耗量及預計將發生的耗用情況，按月編制材料物資采購計劃，以便采購資金的安排與調配。
2、存貨管理的基礎工作。項目部要設置存貨實物賬，建立存貨計量、驗收、入庫、出庫、盤點、對賬制度，賬、卡、物必須相符，盤盈、盤虧要按規定處理。存貨計入成本要以出庫單和存貨費用分配表為原始憑證。
3、庫存限量管理。對於工程用料，應按照工程進度、預算用量、市場供應情況等諸多因素確定適度庫存量，保證施工正常進行。項目完工後，項目部庫存的存貨由分公司和區域財務處理收回價款或轉入下一個項目使用，無法使用和處理的部分，其價值全部計入項目成本之中。
4、周轉材料管理。對於工程所需的周轉材料，可由分公司組織調配，也可以根據實際需要申請購買，但必須自行入賬，自行攤銷。項目完工後，尚可使用的由區域財務和分公司變價處理收回殘值，也可估價收回周轉使用;不能使用或無法處理的，費用全部計入項目成本之中。
5、低值易耗品管理。項目部所用的各種低值易耗品，可以採用「五五攤銷」，攤銷費用計入項目成本。項目完工後，所用低值易耗品的價值全部計入項目成本。尚可使用的，由區域財務和分公司負責變價處理收回殘值，也可估價收回周轉使用，取得的收入沖減項目成本。