Ⅰ 如何有效在設計階段控製成本
規劃設計環節的成本控制是實現「事前控制」的關鍵，在該環節進行成本控制可以最大限度的減少事後變動帶來的成本增加，具有「一錘定音」的地位和作用。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只佔建安成本的1.5%-3%，但對工程造價的影響可達75%以上，所以該環節控制要點和控制內容相當復雜。基本原則是：周密規劃設計，科學研究討論，嚴格預算審批。
合理科學的設計，可降低工程造價10%左右。但在工程設計中不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標准，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。設計階段對項目投資的影響是極其重要，特別是擴初設計階段對項目經濟的影響達70%—95%，實際上，當擴初設計批復之後,存在的技術問題、費用問題都很難解決，因此必須重視擴初設計，以避免「先天不足」。以下經驗可供借鑒：
一、推行設計招標，擇優選擇設計單位
積極推行建築方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的總體規劃、建築設計、景觀設計等放在一起進行招標，採用多家競投，組織有關專家綜合評比定標，這樣既可優選出高水平、善溝通的設計單位，又可促進設計單位在項目整體的空間布局、建築造型、使用功能和景觀環境設計上開拓創新，在降低工程造價上下功夫。
在招標過程中，對設計單位的選擇最好是選擇適合自己項目定位的設計單位及主案設計師。設計院的選擇原則是最優性價比，專業負責人的選擇原則是能力、敬業、團隊意識和成本意識。
二、開展限額設計，有效控製造價
由於當前設計單位普遍經濟觀念和市場觀念淡薄，「重技術、輕經濟」， 設計節點把握度差，常導致趕工期、輕質量、各專業圖紙矛盾多、細部設計缺失等問題出現。加上設計費的取費標准一般按建築面積或投資額計算，不利於設計單位加強成本控制意識，浪費較大。
因此，甲方必須在設計任務書或投資估算上規定設計限額（造價、主材消耗指標，如每平米鋼筋、混凝土用量等），並和設計費掛鉤，同時盡可能實行設計監理制度，建立獎懲考核激勵機制，加強設計階段的成本控制。克服那種只顧畫圖、不顧算帳的傾向，變「畫了算」為「算了畫」。並利用同類建築工程的技術指標和同地區其他樓盤的經驗數據，進行科學分析、比較，優化設計，降低工程造價。
設計限額要求設計人員應熟悉建築工程預算定額及費用定額，熟悉建築材料預算價格，然後按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此，設計公司的各專業技術人員在保證功能及技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用成本限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來。設計標准一定要與項目的市場定位相適應,不要一味追求高、新、美，不要多餘的功能和多餘的承重力，積極推行合理成本、利潤下的設計價值前期控制。
同時，房地產開發企業的工程造價和成本管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。比如甲方收集和分析開發項目所在區域的各項控制要素，如區域周邊的市政狀況、市場和產品的定位要求、主力客戶群和戶型配比等。並對項目的定位、產品的購買人群、對規劃設計中的布局及建築風格以及對各種套型的大小及套型比例等要求要明確。
在設計限額下，可以採取一些成本策略：比如在初步設計階段，在滿足規范的要求下，減少非可售部分面積等。施工圖設計階段，通過設計優化，降低部分對產品品質影響不大的材料檔次，如砂加氣砌塊、陽台玻璃欄板、外牆塗料及面磚、空調裝飾板等，但對客戶投訴和關注點較多的電梯、進戶門、外牆門窗、可視對講等，應在保證質量的前提下控制價格，當然要與產品定位和對業主的銷售合同承諾相符合。
三、採用合同措施控製造價
通過合同的約束性來控製成本是一個可行性較高的手段。在設計合同的簽訂中，首先要明確設計單位提供甲方認可的設計進度及付款計劃（付款與設計的進度、質量等掛鉤），並明確延期的賠償責任，甲方按合同對設計的質量與進度進行跟蹤。
同時在簽訂設計合同時，針對目前多數設計單位經濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲的現象，應在設計合同經濟條款上，增加設計變更及修改的費用額度限制條款（如設計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設計費）。同時在合同中明確要求設計單位提供設計概算及電子版設計圖紙。
為控制設計起點的建安造價，甲方在項目成本估算的基礎上要求設計單位控制好單方造價的上線，避免到全部設計成果完成時才發現與目標成本控制要求相差甚遠的情況發生
四、成本跟蹤審核評估——全員全程成本管理
目前業內的房地產公司在設計階段的成本控制只有成本部門參與，多數沒有達到預期的效果，而且浪費了大量的精力，影響工作效率。成本控制應該是一項全員參與的工作，比如工程、設計、成本、營銷等管理部門要充分協調溝通，制定詳細的設計要求和設計任務書，並對設計單位的設計方案和施工圖、工程項目的結構形式〔明確結構工程師職責〕、裝修標准、材料設備選型、設計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核。
五、成本控制的要點
在成本控制中要避免兩種現象：一是不計成本地追求設計效果；二是成本不合理導致品質喪失。以下建議可供參考：
1、通過招標和方案競賽，縮短設計周期和優化設計方案，加強對設計公司的管理與協調；合同管理；項目技術、經濟和政策攻關；做好與設計人員特別是設計項目負責人的溝通；落實獎懲措施；開展設計公司間的交流與競爭。
2、按照批準的設計任務書及投資估算來控制初步設計。
3、通過合同對勘察設計單位明確規定責任。
4、加強設計標准和標准設計的制訂及合理應用，建立管理程序與制度：完善甲方設計標准；堅持設計全過程優化；建立專家會議評審制度；內部各階段圖紙審核制度化。
5、正確理解「設計階段的成本控制」。這里主要談談對設計變更的有效控制，應注意以下經常性發生的成本突破：如地下室磚外牆改為鋼筋砼牆、基礎土方、主體結構設計變更、外立面裝飾提高設計標准、基礎底板增加防水層、地下室砼增加膨脹劑、外牆增厚防水砂漿、增加防水卷材、組院增加圍牆、鐵門欄桿等；以及建設後期為提升項目品質增加的項目導致成本增加，如公共樓梯、電梯間的精裝修、樓體增加木製作構架、景觀增加軟、硬景標准等等。
6、明確結構設計成本控制的管理要點。結構設計成本控制的要點包括：輸入方式、 設計周期的合理取值、設計費的合理取值、設計合同中設計院應承擔的風險、限額設計合同的內容和應用、地產商必須提前向設計院輸入的技術原則及內容、地產公司必須控制的要點等。
7、明確結構設計成本控制的技術關鍵點。明確技術關鍵點主要是處理好質量與成本的關系，比如明確剪力牆布置、數量、長度取值以及厚度取值；異形柱結構中應注意的事項；對勘察報告取值及建議的關注點；各種鋼筋材料對成本影響的對比分析等。
8、設計管理是成本控制的關鍵著力點。前期完整的規劃設計成為成本估算及投資決策的依據，如地形的處理、產品的分布、交通的規劃、流線的設計、停車的考慮、地庫的規模、豎向的設置、景觀的處理、資源的利用等。成本及市場的互動加上多方案比較形成完善的項目SWOT分析，如土地價值分析、管理界面分析、開放空間分析、競爭樓盤分析、主要成本分析、財務分析等。
9、制定策劃、設計、工程、銷售的基準周期。成本管理根據項目的特性、定位制定設計成本目標，並分解列出分項工程清單。建設工程一般有總圖及室外工程、商業及社區配套工程、市政配套工程如變配電、建築主體、地下車庫及人防工程、景觀及綠化工程、會所或售樓處、室內裝飾及樣板房等，注意不要漏項，有些大盤還有市政工程、教育設施。
Ⅱ 工程報建費指的是什麼
根據《中華人民共和國建築法》、《中華人民共和國城市規劃法》等有關法律、法規的規定，在城市規劃區內新建、擴建、改建的建築物、構築物、道路、管線和其他工程設施，必須向有關主管部門申請辦理規劃、施工許可和驗收手續，獲得批准方可進行後續工作。這些工作統稱為建設工程報建手續。目前不同省市、不同項目工程報建手續不盡相同，但主要工作基本一致。在工程規劃報審階段主要圍繞獲取建設工程規劃許可證進行，有的需要辦理建設用地規劃許可證、修建性詳細規劃、規劃意見書等，有的還要進行人防工程、消防工程、交通和園林等方面的審查。在施工准備階段主要圍繞獲取工程施工許可證進行，要完成施工招標、監理招標、合同簽署、繳納規費等工作。在竣工驗收階段主要是辦理消防工程等專項工程驗收、工程竣工驗收備案、城市規劃驗收等。
Ⅲ 建設項目前期工作程序和工作內容，各個環節審批、核准手續
完成工程建設項目前期工作審批需經發改委、城鄉規劃、國土資源、環境保護、水土保持、地震、防洪、通航、水紋、園林、交警、城管、人防、消防、建設工程質量監督、市人力資源和社會保障局部門等，約十七家管理部門審批。詳述如下：
一、項目審批、核准和備案管理
(一)關於實行審批制的政府投資項目。項目單位應首先向發展改革部門報送項目建議書，依據發展改革部門的項目建議書批復文件分別向城鄉規劃、國土資源和環境保護部門申請辦理規劃選址、用地預審和環境影響評價審批手續（橋梁等工程還需向水土保持、地震、防洪、通航、水紋等管理部門申請辦理水土分析和保持、地震安評、防洪影響評價、通航論證、水文分析等審批手續）。完成相關手續後，項目單位根據項目論證情況向發展改革部門報送可行性研究報告，並附規劃選址、用地預審、環評審批文件和其它需提供的材料。無需省里配置資源(包括土地資源、礦產資源、水資源、能源資源等)，且使用市、縣本級財政資金建設的項目，由市、縣發展改革部門審批，並實行項目建議書、可研報告審批「兩步並一步走」的程序，即項目單位在完成規劃選址、用地預審和環評審批等手續的前提下，可直接向發展改革部門報送可行性研究報告（黨政機關辦公樓項目按國家、省規定）。項目單位依據發展改革部門的可行性研究報告批復文件向城鄉規劃部門申請辦理規劃許可手續，向國土資源部門申請辦理正式用地手續。
(二)關於實行核准制的企業投資項目。項目單位分別向城鄉規劃、國土資源和環境保護部門申請辦理規劃選址、用地預審和環評審批手續。完成相關手續後，項目單位向發展改革部門報送項目申請報告，並附規劃選址、用地預審和環評審批文件(外商投資項目按國家發改委第22號令要求附相關文件)。項目單位依據發展改革部門的項目核准文件向城鄉規劃部門申請辦理規劃許可手續，向國土資源部門申請辦理正式用地手續。能源項目屬限制類項目，參照國家發展改革委做法，項目單位應先向發展改革部門報送項目預可研報告，取得同意開展項目前期工作的復函後，再向國土、環保、水利、規劃、電網等部門申請辦理相關手續。工業項目另有具體規定的，從其規定。實行核准制的項目標題規范為：關於核准XXX項目的批復。內容應包括：1、項目單位和項目名稱；2、項目建設地點；3、項目的主要建設內容、建設規模、主要設備選型和技術標准等；4、項目總投資和資金來源；5、項目節能審查意見和相關要求；6、項目資源利用、環境保護、公眾利益維護等方面的要求；7、文件有效期限。
(三)關於實行備案制的企業投資項目。項目單位應先編報項目建議書，向發展改革部門申請辦理備案手續。項目備案後，項目單位依據發展改革部門的項目備案文件分別向城鄉規劃、國土資源和環境保護部門申請辦理規劃選址、用地和環評審批手續。實行備案制項目不再使用企業投資項目備案通知書的方式備案，改用同審批、核准項目一樣的正式文件形式，並抄送同級城鄉規劃(建設)、國土資源、環保、統計等部門。實行備案制的項目標題規范為：關於XXX項目備案的通知。內容應包括：1、項目單位和項目名稱；2、項目建設地點、建設性質；3、項目的主要建設內容、建設規模、產品方案和主要工藝技術；4、項目總投資和資金來源；5、項目節能審查意見和相關要求；6、項目資源、環保等方面的要求；7、文件有效期限。
(四)關於投資項目管理許可權。根據省政府有關文件要求，為了建立項目審批(核准、備案)與項目用地審批等方面相互銜接的機制，在繼續執行《國務院關於投資體制改革的決定》(國發[2004]20號)、《企業投資項目核准暫行辦法》(國家發改委第19號令)、《江西省企業投資項目核准暫行辦法》(省政府第45號令)和《江西省企業投資項目備案辦法》(省政府第46號令)等文件、法規規定的項目審批(核准、備案)條件和程序的基礎上，決定對部分投資項目審批管理許可權作相應調整，即下列項目一律由省發改委審批(核准、備案)或轉報國家發改委審批(核准)：一是需省里配置資源(包括土地資源、礦產資源、水資源、能源資源等)或平衡建設條件的項目；二是需列入全省重大項目調度會議調度的重大項目和列入使用省級用地指標的重大項目。國家或省另有規定的，從其規定。
註：需省里配置建設用地指標的項目還需向省國土廳申請無壓覆礦產資源審批及地災評估報告的審批、向發改部門申請節能評估報告的審批。
(五)關於項目咨詢評估和論證。要求審批和核准類項目，項目審批（核准）機關認為有必要進行評估的，應委託有資格的咨詢機構進行評估論證。接受委託的咨詢機構應在項目審批（核准）機關規定的時間內提出評估報告。對於可能對公眾利益造成重大影響的項目，項目審批（核准）機關應採取適當方式徵求公眾意見。對於特別重大的項目，實行專家評議制度。
二、由市城鄉規劃建設局完成的建設工程規劃建設行政審批流程
(一)辦理《建設項目選址意見書》
1、建設單位或個人提出建設項目選址申請，規劃分局（建築類）或市政規劃科（市政類）受理；
2、規劃分局（建築類）或市政規劃科（市政類）組織選址踏勘用地，審查確認，建規科（建築類）或市政規劃科（市政類）向建設單位或個人核發規劃條件，規劃分局（建築類）或市政規劃科（市政類）向行政審批服務科（以下簡稱審批科）發出可辦理《建設項目選址意見書》憑證。
3、建設單位或個人持申請材料（需提供資料詳附件1）、規劃條件，到審批科辦理《建設項目選址意見書》。審批科核實材料要件齊全和符合要求的，直接核發《建設項目選址意見書》。對要件不齊全或不符合要求的，要求申請人限期補正。在限期內不能補正的，按退件重新受理處理。
(二)辦理《建設用地規劃許可證》
1、建設單位或個人提出確認建設用地范圍申請和用地范圍圖（1：500-1：2000地形圖），規劃分局（建築類）或市政規劃科（市政類）受理；
2、規劃分局（建築類）或市政規劃科（市政類）審查確認，並向審批科發送辦理《建設用地規劃許可證》憑證；
3、建設單位或個人持申請材料（需提交材料詳附件2），到審批科辦理《建設用地規劃許可證》。審批科核實材料要件齊全和符合要求的，直接核發《建設用地規劃許可證》。對要件不齊全或不符合要求的，要求申請人限期補正。在限期內不能補正的，按退件重新受理處理。
(三)辦理《建設工程規劃許可證》（含臨時建築）
1、建設單位或個人提出辦理《建設工程規劃許可證》申請（需提交材料詳附件3）；
2、審批科核實材料要件齊全和符合要求的，直接核發《建設工程規劃許可證》。對要件不齊全或不符合要求的，要求申請人限期補正。在限期內不能補正的，按退件重新受理處理。
(四)辦理《建築工程施工許可證》
1、建設單位或個人提出辦理《建築工程施工許可證》申請（需提交材料詳附件4），審批科對符合法定條件的受理；
2、審批科核實材料要件齊全和符合要求的，直接核發《建築工程施工許可證》。對要件不齊全或不符合要求的，要求申請人限期補正。在限期內不能補正的，按退件重新受理處理。
附件：
辦理「三證一書」申辦材料具體內容如下：
(一)辦理《建設項目選址意見書》申辦材料：
（1）建設項目選址意見申請表（網上下載）；
（2）以劃撥方式取得國有土地使用權的批准證明文件；
（3）有分局（建築類）或市政規劃科（市政類）審查確認的擬建項目用地范圍1：500—1：2000的地形圖；
（4）對法律規定需編制《項目建議書》或《工程可行性研究報告》的項目，提交經審查批準的《項目建議書》或《工程可行性研究報告》；
（5）按《環境影響評價法》及《建設項目環境影響評價分類管理名錄》規定的提交環境影響評估報告和環保部門的審批文件，在地質災害易發區的建設項目提供經主管部門審批的《地質災害評估報告》；《江西省對城市建設項目試行交通影響評價的通知》規定的建設項目應提交具備相應資質單位編制的《交通影響評價報告》。
(二)辦理《建設用地規劃許可證》（建築類）申辦材料：
（1）建設用地規劃許可申請表（網上下載）；
（2）行政劃拔用地需提交《建設項目選址意見書》；
（3）發改委審批、核准或備案文件
（4）規劃分局審查確認的用地范圍1：500—1：2000的地形圖；
（5）行政劃拔建設用地提供政府劃撥決定書或預審意見；公開出讓用地提供《國有土地使用權出讓合同》；
（6）非劃拔用地建設項目需提供工商營業執照或機構代碼證，房地產開發資質證（房地產開發項目應提供）等；
(三)辦理臨時《建設用地規劃許可證》申辦材料：
（1）建設用地規劃許可申請表（網上下載）；
（2）經審查同意的臨時建設方案；
（3）在批准使用期限屆滿前自行拆除的承諾書。
(四)辦理《建設用地規劃許可證》（市政類）申辦材料：
（1）建設用地規劃許可申請表（網上下載）；
（2）發改委立項審批文件（限政府投資類）；
（3）已標示道路、橋梁紅線經市政規劃科審查確認的1:500—1：2000地形圖四份；
（4）劃拔用地批准文件或預審意見復印件；
(五)辦理《建設工程規劃許可證》（建築類）申辦材料：
（1）建築工程規劃許可申請表（網上下載）；
（2）《建設用地規劃許可證》及附圖、附件復印件（需驗原件）；
（3）經分局審查確認的總平面規劃圖（或修詳規）、建築設計方案（含平、立、剖面圖和效果圖，採用《SUN日照分析軟體》對規劃建築方案日照分析合格結果），批前公示資料；
（4）經分局審查確認的和施工圖審查機構審查合格的建築施工圖；經分局審查確認的小區給水、排水工程管線規劃圖；
(六)辦理臨時《建設工程規劃許可證》（建築類）申辦材料：
（1）建築工程規劃許可申請表（網上下載）；
（2）臨時建設用地規劃許可證及附圖；
（3）土地臨時使用證明文件及宗地圖復印件；
（4）經分局審查確認的修建性規劃圖，或規劃建築方案；
（5）經分局審查確認的施工圖；
（6）批准使用期限屆滿前自行拆除的承諾書。
(七)辦理《建設工程規劃許可證》（市政類）申辦材料：
（1）市政工程規劃申請表；
（2）《建設用地規劃許可證》及附圖復印件、建設用地批准文件（道路、橋梁工程、園林工程需提供）復印件（驗原件）；
（3）經市政規劃科審定的道路紅線圖，市政設計方案（道路、橋梁、園林工程需提供）；
（4）經市政規劃科審定確認蓋章和施工圖審查機構審查合格蓋章的施工圖；
（5）涉及園林、交警、城管等相關部門的審查意見；
（6）經市政工程規劃科審定蓋章的管線平面地形圖（管線工程需提供）。
(八)辦理《建築工程施工許可證》申辦材料：
（1）建築工程施工許可申請表（網上下載）；
（2）《建設工程規劃許可證》復印件（驗原件）；
（3）經人防部門審定的地下人防工程施工圖或人防部門同意異地建設的批文；
（4）按《消防法》第十條和公安部《建設工程消防監督管理規定》第十三、十四條規定的項目類別須消防部門對項目消防設計進行審查的，應提交消防部門的審查合格意見。
（5）施工單位出具的現場符合開工條件的證明；
（6）中標通知書、招投標情況備案報告書、招標情況告知書；
（7）圖紙審查報告、圖紙審查合格書、圖紙審查備案單復印件（驗原件）；
（8）在招投標部門備案的《施工合同》附現場項目部人員組成名單及《安全防護、文明施工措施費用增加條款》；及在招投標部門備案的《監理合同》附現場監理人員名單；
（9）銀行出具的建設資金證明；
（10）經監理單位審查批準的《施工組織設計》；
（11）建造師及「五大員」（施工員、質檢員、預算員或造價員、材料員、專職安全員）原件或招標部門的扣證憑證；
（12）外地施工、監理、勘察、設計單位進入贛州市備案表復印件（驗原件）；
（13）市建設工程質量監督部門辦理的《質量監督書》、《安全監督書》、《安全條件審核表》；
（14）市人力資源和社會保障局出具的《防止拖欠民工工資保障金和簽訂民工工資勞動保障事務代理協議證明》。