❶ 二手房評估價是什麼
二手房評估價是什麼？
二手房評估價就是二手房的房屋評估值，二手房評估是二手房交易過程中必須要經過的一個環節。
二手房評估價由貸款銀行認可的評估公司評估出來，是根據房屋原購買價格、房屋現狀、周邊交易情況等因素綜合得出的一個價格，受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響。
簡單來講，我們購房者如需辦理按揭貸款時，銀行需要根據房屋評估報告，才能按規定的房價百分比，提供給購房者貸款。
二手房的評估價由什麼因素決定？
一、主觀因素
1、房屋戶型影響二手房評估價，房屋利用率越大，評估價越高，「三小」戶型（小廳、小廚、小衛）的二手房在評估價上會扣減10％左右；
2、房屋樓層影響二手房評估價，塔樓：中間層＞高層＞底層；板樓：中間層＞1層＞5、6層，若1層為基準價，2層和6層則會在此基準下減3％，3層和4層會增加3％，若是樓頂就會減5％；
3、房屋的使用年限會影響價格的評估，房屋使用年限長，房齡大，估價較低，使用年限越短，房齡越小，估價則較高；
4、房屋朝向影響二手房評估價，塔樓：東南＞西南＞雙南＞東向＞西向＞西北＞北；板樓：南北＞雙南＞東西＞東向；
除此之外，房屋的面積、裝修、物業等都可以直接或者間接影響房屋的評估價的高低。
二、客觀因素
1、地理位置
地理位置影響二手房評估價，房屋所處的位置不同，價格就會有所不同。交通方便，距離市中心較近的位置價格自然高；
2、市場行情
市場行情影響二手房評估價，房屋評估值受市場影響比較大，一般情況下，如果某區域房價持續上漲，銀行就會根據市場行情，調整房屋每平米估值上限，從而達到與市場價格協調的目的；
3、前景規劃
前景規劃會影響二手房評估價，城市的未來發展影響著房價的走向，同時也影響著銀行對房屋的評估值的高低；
4、消費者心理
消費者心裡也會影響二手房評估價，購房者的偏好及交易心態對二手房的評估價格也有一定影響，如果購房者普遍偏愛某一區域的房屋，或者某區域急於買房的人較多，那麼，供求關系的影響下，這些房屋的評估價格在一定程度上也會提高。
什麼情況下需要房產評估
1、向銀行申請房貸
向銀行申請房貸需要房產評估，辦理住房按揭貸款的時候，銀行會委託評估公司進行評估，又或者按照房管局的評估價確定你能貸到多少款；
2、繳納二手房交易稅費
評估價高，雖然讓貸款額度更多一些，但涉及到的稅費相應也要更高一些。為了避免買賣雙方簽訂陰陽合同避稅，所以相關部門也會對交易房產進行評估；
3、房屋保險
房屋買保險需要二手房評估，一旦被保險的房屋出現問題，保險公司需按評估價給予賠付；
4、交易糾紛
二手房交易過程中，如果一方對價格不滿意而發生糾紛，則需要第三方給予評估，作為仲裁、調節或訴訟的參考。
❷ 二手房評估價是怎麼定的
一、測算價格，二手房以同地區商品房價格為基準：
1、房屋因素
(1)折舊：年折舊-2%
(2)套型：「三小」套型(小廳、小廚、小衛)-10%
(3)樓層：2、6樓-3%;7樓-5%;3、4樓+3%;1、5樓為基準價;
(4)朝向：無朝南外門窗-5%
2、環境因素
(1)無物業管理-5%
(2)非獨立封閉小區-5%
(3)有省、市重點小學區+15%
二、計算折舊
房屋折舊是房屋價格補償的形式，即房屋的折舊費。折舊費是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然原有的實物形態不變，但由於自然損耗和人為的損耗，它的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態來表現，就是折舊費。確定折舊費的依據是建築造價、殘值、清理費用和折舊年限。
(1)建築造價是核算折舊費的基礎，由建造中必要的物質消耗、勞動報酬和稅金、利潤所組成，是住宅經營中的進貨價。
它只應是住宅本身的進價，而不應包括其他費用。由於住宅的使用年限長達幾十年，甚至一百多年，在這樣長時期內物價變化很大，故一般均不以其原始造價為計算依據，而按重置，即在現實條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來計算。
(2)房屋的殘值，是指房屋經過長期使用，失去使用價值後，經過拆除清理以後殘留的建築材料的價值。清理費用是拆除清理報廢的破舊房屋時所支付的人工、機具的費用，它作為使用房屋的追加耗費，應計入成本之內。一般都以殘值扣除清理費用後的剩餘部分為凈殘值，簡稱殘值。因為它在住宅價值中所佔的比例不大，而且是在住宅報廢後才能得到的，因此它與原值無法比較。
在計算時，都採用按當時工資和材料價格水平預告估計的辦法，有時計算折舊時也採用殘值率這一參數，即殘值和原值的比率。各種結構房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結構為0;磚混結構為2%;磚木結構一等為6%;磚木結構二等為4%;磚木結構三等為3%;簡單結構為0。
(3)使用年限，是住宅實物形態經外界的物理、化學因素作用下，從而發生有形的磨損;在有形的磨損下，住宅能維持正常使用的年限，稱為使用年限。使用年限是由住宅的結構、質量決定的自然壽命。折舊年限，是住宅價值轉移的年限，它是由使用過程中社會經濟條件決定的社會必要平均使用壽命，或稱經濟壽命。折舊年限除與使用年限有關外，還受無形損耗的影響。
房屋折舊費的計算方法在《國有企業固定資產折舊試行條例》中明確規定，房屋一類的固定資產折舊，採用平均年限法，即定額折舊法。其計算公式為：
造價-殘值造價×(1-殘值率)
消費者在購買舊房時，也可以利用折舊法求出所購舊房大概價值。公式為：
舊房價格=造價-年折舊費已使用年數
當然，確定房屋的價格還要考慮很多因素，如房屋所處的地段位置、房屋的建築面積和樓房的層次與朝向等。
❸ 如何評估一套二手房的真實價格
二手房評估收費：根據省物價局的有關規定，目前評估費收費標准採取累進計費率：
房屋總價100萬元以下(含100萬元)的，收取評估總價的 0.42%;
100萬元到500萬元的(含500萬元)累進計費率為0.3%;
500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%;
2000萬元到 5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價的0.06%;
5000萬元以上的收取評估總價的0.012%。
房產評估應考慮的因素
1、所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格
2、周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格
3、所在小區和所在板塊的房價走勢
4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區內位置、景觀等等。
❹ 購買二手房的成交價和評估價有指什麼
成交價是買賣雙方達成的交易金額，評估價是評估給出的參考值在二手房交易中，評估價通常為房屋成交價的7成左右。銀行會根據評估價的多少來放款，評估價越高，個人可以貸款的額度也越高，首付的壓力就會小很多。
❺ 什麼是二手房的評估價二手房的評估價一般能到市場價的多少
二手房的評估價指的是通過待評價房屋的實際情況做出的市場價值的估計，是一種估價行為，受多個因素影響。二手房評估價大多為市場價值的80%-90%，，部分房齡較長的房屋這一比例會更低。
一、什麼是二手房的評估價？
即二手房的房屋評估值，由貸款銀行認可的評估公司評估出來，是根據房屋原購買價格、房屋現狀、周邊交易情況等因素綜合得出的一個價格，受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響。
二、二手房的評估價一般能到市場價的多少？
二手房的評估價會受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響，評估價大多為市場價值的80%-90%，，部分房齡較長的房屋這一比例會更低。
❻ 銀行二手房屋評估價是根據什麼評定的
銀行二手房屋評估價，是有銀行指定專門的評估公司，依據你住房面積，折舊，裝修情況，周邊房價等因素，給出的一個公道價格，
需要交納住房評價格千分之6的評估費。
❼ 二手房都有個房子的評估價格嗎
如果二手房需要辦理按揭貸款，則需要進行評估
二手房評估收費：根據省物價局的有關規定，目前評估費收費標准採取累進計費率：
房屋總價100萬元以下(含100萬元)的，收取評估總價的 0.42%;
100萬元到500萬元的(含500萬元)累進計費率為0.3%;
500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%;
2000萬元到 5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價的0.06%;
5000萬元以上的收取評估總價的0.012%。
房產評估應考慮的因素
1、所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格
2、周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格
3、所在小區和所在板塊的房價走勢
4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區內位置、景觀等等。
❽ 二手房評估費的收費標準是多少
二手房評估費的收費標准因地區的不同、政策的不同而有所不同，具體收費標准可以咨詢當地物價局。
房產評估應考慮的因素：
所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格
周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格
所在小區和所在板塊的房價走勢
被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、小區內位置、景觀等等。
(8)二手房屋評估價格包含哪些擴展閱讀：
二手房評估價：採取房產價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的近期實際成交價格進行專業處理，換算出具體某個樓盤的平均單價，然後結合待評估房屋的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特徵因素等等，計算出合理的市場參考價。
評估方法：目前市場上應用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括:
所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格
周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格
所在小區和所在板塊的房價走勢
被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、樓層、面積、房齡、小區內位置、景觀等等。
❾ 買二手房時評估價是怎麼回事
二手房交易時，交易雙方所確定的房價為成交價，是交易雙方認可的價格，這個價格有可能高於市場價，也有可能等於或低於市場價，是作為交易過戶時的價格依據。經過專業評估公司所得出的評估價是該房屋的實際價格，即房屋價值，具有法律效力，是買受人貸款時貸款行計算貸款數額的根本依據。