A. 金融機構評估的計價一般採用什麼方法
可選估價方法有市場比較法、收益法、成本法、假設開發法
市場法也稱為比較法、市場比較法、交易實例比較法，是將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 收益法也稱收益資本化法、收益還原法，是預計估價對象未來的正常收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點後累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然後將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。 假設開發法也稱剩餘法、預期開發法、開發法，是預測估價對象開發完成後的價值和後續開發建設的必要支出及應得利潤，然後將估價對象開發完成後的價值減去後續開發建設的必要支出及應得利潤求取估價對象價值的方法。
B. 制定價格的方法有哪些
可以歸納為成本導向、需求導向和競爭導向三類。
成本導向定價法
以營銷產品的成本為主要依據制定價格的方法統稱為成本導向定價法,這是最簡單、應用相當廣泛的一種定價方法。
1、總成本定價法:成本加成,目標利潤
(一)
成本加成定價法（cost-plus
pricing），即按產品單位成本加上一定比例的毛利定出銷售價。
其計算公式為：P=c×(1+r)
P—商品的單價
c—商品的單位總成本
r—商品的加成率
(二)目標利潤定價法，是根據企業總成本和預期銷售量，確定一個目標利潤率，並以此作為定價的標准。
其計算公式為：單位商品價格=總成本×（1+目標利潤率）/
預計銷量
2、邊際成本定價法
3、盈虧平衡定價，考慮到銷售額變化後，成本也在發生變化，這種方法是運用損益平衡原理實行的一種保本定價法。
其公式是：
盈虧平衡點銷售量=固定成本/單位—單位變動成本
盈虧平衡點銷售額=固定成本/1—單位變動成本率
需求導向定價法
需求導向定價法是指根據市場需求狀況和消費者對產品的感覺差異來確定價格的定價方法。
它包括以下三種
(一)認知導向定價法，是根據消費者對企業提供的產品價值的主觀評判來制定價格的一種定價方法。
(二)逆向定價法，它是指依據消費者能夠接受的最終銷售價格，考慮中間商的成本及正常利潤後，逆向推算出中間商的批發價和生產企業的出產價格。
可通過公式計算價格：出廠價格=市場可零售價格×（1—批零差率）×（1—進銷差率）
(三)習慣定價法，是按照市場長期以來行成的習慣價格定價。
競爭導向定價法
（Competitive
Bidding/competition-orientated
pricing）
競爭導向定價法概述
競爭導向定價法是企業通過研究競爭對手的生產條件、服務狀況、價格水平等因素，依據自身的競爭實力，參考成本和供求狀況來確定商品價格。以市場上競爭者的類似產品的價格作為本企業產品定價的參照系的一種定價方法
這種定價方法主要有3方面特點。競爭導向定價主要包括隨行就市定價法、產品差別定價法和密封投標定價法。
競爭導向定價法的幾種方式
在競爭十分激烈的市場上，企業通過研究競爭對手的生產條件、服務狀況、價格水平等因素，依據自身的競爭實力，參考成本和供求狀況來確定商品價格。這種定價方法就是通常所說的競爭導向定價法。競爭導向定價主要包括：
1、隨行就市定價法:在壟斷競爭和完全競爭的市場結構條件下，任何一家企業都無法憑借自己的實力而在市場上取得絕對的優勢，為了避免競爭特別是價格競爭帶來的損失，大多數企業都採用隨行就市定價法，即將本企業某產品價格保持在市場平均價格水平上，利用這樣的價格來獲得平均報酬。此外，採用隨行就市定價法，企業就不必去全面了解消費者對不同價差的反應，也不會引起價格波動。
2、產品差別定價法:產品差別定價法是指企業通過不同營銷努力，使同種同質的產品在消費者心目中樹立起不同的產品形象，進而根據自身特點，選取低於或高於競爭者的價格作為本企業產品價格。因此，產品差別定價法是一種進攻性的定價方法。
3、密封投標定價法:在國內外，許多大宗商品、原材料、成套設備和建築工程項目的買賣和承包、以及出售小型企業等，往往採用發包人招標、承包人投標的方式來選擇承包者，確定最終承包價格。一般來說，招標方只有一個，處於相對壟斷地位，而投標方有多個，處於相互競爭地位。標的物的價格由參與投標的各個企業在相互獨立的條件下來確定。在買方招標的所有投標者中，報價最低的投標者通常中標，它的報價就是承包價格。這樣一種競爭性的定價方法就稱密封投標定價法。
C. 房屋重置價如何計算
房屋重置價計算公式：房屋重置成新價格=房屋重置價格×(1-已使用年數÷耐用年限)。
房屋成新是指被拆遷房屋拆遷時幾成新，也就是房屋折舊率；
房屋重置成新價是房屋重置價格乘以折舊率;
房子150平米房子按房屋拆遷補償,土地證上其他土地按土地徵用補償。
前者指拆遷的房屋的新舊狀況(如7成新即為70%),後者指宅基地的土地類別(所處的地理位置),區位不同,補償的價格也不同。
1、宅基地區位補償價按下列公式計算：宅基地區位補償價=(當地普通住宅指導價-房屋重置成新均價)×戶均安置面積即宅基地上的房屋拆遷，可以實行貨幣補償或者房屋安置，有條件的地區也可以另行審批宅基地。
拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償的，拆遷人應當向被拆遷人支付補償款。
補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區位補償價確定。
房屋重置成新價的評估規則和宅基地區位補償價的計算辦法由市國土房管局制定並公布。
2、主要看當地的拆遷政策，不同地區的拆遷因區域、地塊、房屋結構等情況有所區別。
因此要看您當地的拆遷政策以及出台的相應規則。
詳細請咨詢當地有關部門或者關注《xx市集體土地房屋拆遷管理辦法》中的拆遷補償和安置。（根據具體情況 建議咨詢當地房管局 辦理合法的手續）
(3)重新購建價格的求取有哪些方法擴展閱讀：
房屋重置價就是在當前的建築技術、工藝水平、建材價格、運輸費用和人工費用情況下。
重新購建與原有房屋結構、式樣、質量、功能基本相同的房屋所需的費用。
拆遷補償中的「重置價」是指按上一年重新建造與應計算重置價的房屋相同結構、相同建築標准、相同質量的房屋所需要的價格。
也有的將重置價稱為房屋的單方工程造價。
重置價的計算方法就其本質來說，屬於房地產評估方法中的成本法，但重置價實際上還不是成本價，只是成本價的主要組成部分。
不考慮成新和地式類別的原結構、原材料、原設備、原功能、按成新，以上一年年底的價格為准。
D. 定價的方法主要有哪些
定價方法是企業為實現其定價目標所採取的具體方法。 定價方法可以歸納為成本導向、需求導向和競爭導向三類。
成本導向定價法：以營銷產品的成本為主要依據制定價格的方法統稱為成本導向定價法，是最簡單、應用相當廣泛的一種定價方法。成本導向定價法分為總成本定價法、邊際成本定價法、盈虧平衡定價法。總成本定價法分為：成本加成定價法、目標利潤定價法。成本加成定價法即按產品單位成本加上一定比例的毛利定出銷售價。其計算公式為：P=c×（1+r），其中：P—商品的單價，c—商品的單位總成本，r—商品的加成率。目標利潤定價法，是根據企業總成本和預期銷售量，確定一個目標利潤率，並以此作為定價的標准。其計算公式為：單位商品價格=總成本×（1+目標利潤率）/預計銷量。
需求導向定價法 需求導向定價法是指根據市場需求狀況和消費者對產品的感覺差異來確定價格的定價方法。需求導向定價法分為：理解價值定價法、需求差異定價法、反向定價法。
競爭導向定價法 競爭導向定價法是企業通過研究競爭對手的生產條件、服務狀況、價格水平等因素，依據自身的競爭實力，參考成本和供求狀況來確定商品價格，以市場上競爭者的類似產品的價格作為該企業產品定價的參照系的一種定價方法。競爭導向定價主要包括隨行就市定價法、產品差別定價法和密封投標定價法。
拓展資料
定價策略:折扣定價
折扣定價策略，是指利用各種折扣和讓價吸引經銷商和消費者，促使他們積極推銷或購買本企業商品，從而達到擴大銷售、提高市場佔有率的目的。
1、現金折扣
這是企業為了加速資金周轉，防止呆賬出現，給予現金付款、提前付款或迅速支付貨款的買主一定比例的優待。
2、數量折扣
數折扣是指當購買者的購買達到一定數量或金額時，企業給予一定折扣，分為累進折扣和非累進折扣兩種。
非累進數量折扣指在每次購買中，當購買量達到一定標准時，給予折扣，購買量越大，折扣越大。
累進數量折扣指一定時間期限內，顧客累計購買量（或購買金額）達到一定標准，就給予折扣。同樣，數量或金額越大，折扣越大。折扣時間的長短，可根據企業情況隨意制定，如一周、一月、一季或一年。
3、季節性折扣
生產季節性產品的企業，對銷售淡季來采購的買主，給予折扣優待，鼓勵中間商及用戶提早采購。
E. 最新的徐州市市區各類房屋重置價格，基準地價及路線價，不同區位、用途、建築結構的房地產市場價格信息
有價格的評估，在中間！
連雲港市城市房屋拆遷評估技術規范
第一章 總 則
第一條 為規范城市房屋拆遷評估技術行為,維護拆遷當事人的合法權益，保障房屋拆遷的順利進行,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，國務院《城市房屋拆遷管理條例》（國務院第305號令），《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》，《連雲港市城市房屋拆遷管理規定》，《房地產估價規范（GB/T50291-1999）》等有關規定，結合本市實際，制定本規范。
第二條 在本市規劃區內國有土地上，從事房屋拆遷估價（以下簡稱拆遷評估）的房地產評估機構（以下簡稱拆遷評估機構）和評估人員應當符合本規范的要求。
第三條 拆遷評估機構應具有省級以上建設行政管理部門核發的三級以上房地產評估資質，並已列入向社會公布的連雲港市城市房屋拆遷評估機構名錄。
第四條 承擔拆遷評估的機構應由拆遷人和被拆遷人共同選定；不能共同選定的，由市房屋拆遷管理部門組織，以抽簽方式確定。
第五條 承擔拆遷評估的房地產評估專業人員，應當是符合本規范第三條規定的在拆遷評估機構中注冊的注冊房地產估價師。
第六條 拆遷評估的估價對象為：拆遷范圍內經確認持有合法產權證的被拆遷房屋及其附屬物（含其佔用范圍內的國有土地使用權）。
第七條 拆遷評估的估價目的統一為：城市房屋拆遷補償估價。
第八條 拆遷評估的估價時點為：房屋拆遷許可證頒發之日。
第九條 拆遷評估採用的價值標准為：估價對象在估價時點最可能達成的（不考慮所受抵押、租賃等權利限制的情形）公開市場價值（含政府根據公開市場價值所確定並公布的拆遷最低保護價及政府依據公開的市場價值確定並公布的市場指導價）。
第十條 本市拆遷評估採用市場評估模式進行。對住宅房屋的拆遷補償金額，按市場評估價格、政府指導價結合最低保護價方式確定；對非住宅房屋的拆遷補償價格，按市場評估價格確定。
第十一條 最低保護價是指被拆遷房屋市場評估價格低於政府拆遷保障總價的，以拆遷保障總價進行補償。
第十二條 本技術規范所指拆遷評估的補償金額是指估價對象拆遷補償的評估結果，不包含房屋拆遷中的搬遷補助費，過渡補助費和拆遷非住宅房屋造成的停產、停業補助費等，以及室內自行裝修裝飾的補償金額。
第十三條 拆遷評估結論應說明本次拆遷評估最終的匯總估價結果，並標明大寫金額。拆遷補償估價的貨幣單位應精確到人民幣元。
第十四條 拆遷評估報告中應說明本估價結果應用的有效期。有效期自提交正式評估報告之日起，至該拆遷項目拆遷補償結束時止。
第二章 拆遷評估操作程序
第十五條 拆遷評估機構被確定後，其拆遷評估的基本程序應為：
1、接受委託，明確評估基本事項並簽定拆遷評估委託協議；
2、接受委託方提供的有關資料，明確拆遷范圍，擬訂拆遷評估作業方案；
3、到拆遷地點進行現場告示和前期調查；
4、進行實地查勘，對照產權資料，明確估價對象的實體、區位和權益狀況，核實其房屋用途、性質；
5、根據實地查勘資料，參照有關技術規范，按本規范中的市場評估技術路線進行具體測算；
6、根據測算確定分戶估價結果，將評估結果及相關明細資料匯總報送委託方；
7、根據拆遷當事人的要求，對其做出書面解釋和說明；
8、完成評估資料的歸檔、驗收。
第三章 拆遷評估方法與技術路線
拆遷評估採用市場比較法、收益法、成本法及綜合評估法進行。
一、住宅房屋拆遷補償估價
（一）住宅房屋拆遷補償估價技術路線
1、確定住宅房屋類別：住宅房屋分為成套住宅和非成套住宅。
2、選擇評估方法：成套住宅應採用市場比較法；非成套住宅應首選市場比較法、成本法，不具備市場比較法、成本法條件的，可以採用住宅綜合評估法。
二、 計算評估價格。
（一）房屋市場比較法評估
採用的價格標准: 公開市場價值標准。
基本公式為：
被拆遷房屋評估價格V=可比實例Vs×100 P1×P2 100×100 P3×100 P4
1、Vs：住宅房屋可比實例的選取要求見附件一。
2、P1——交易情況修正系數，由於採用買賣正常交易實例為可比實例，因此該系數取100。
3、P2——交易日期修正系數，該系數由拆遷評估機構根據房地產市場情形和評估中的具體情況自行確定。
4、P3——可比實例實體狀況修正為待估房屋的實體狀況修正系數，參見附件三。
5、P4——可比實例區位狀況修正為待估房屋的區位狀況修正系數，參見附件二。
6、確定評估價格，選取多個可比實例的價格經過上述各種修正之後，應根據具體情況採用《房地產估價規范》規定的方法，求出一個綜合結果作為比准價格。
（二）住宅房屋綜合評估法評估
採用的價值標准：政府根據公開市場的市場價值確定並公布的市場指導價。
基本公式為：
被拆遷房屋評估價格=[（房屋重置價×成新率）+（住宅房屋區位基準價×區位系數）]×建築面積×時點系數+合法院落補償價。
1、重置價：僅指重置建安成本價，包括土建、水、電等。根據房屋結構在《房屋拆遷重置價格表》即在附件四中查取。
2、成新率：指被拆遷房屋的新舊程度，參照《房屋成新評定說明表》（附件五）和《房屋直線折舊參數說明表》（附件六）中的內容，採用以直接觀察法為主和直線折舊法相結合的方式確定。
3、住宅房屋區位基準價：是指被拆遷房屋所在區位相應的補償調整價，根據《住宅房屋拆遷區位分類》在《住宅房屋區位基準價格表》即在附件七、附件八中查取。
4、區位系數：是指因環境、交通、物業管理等不同造成的個別價格差異的調節系數（參見附件二），該項調整累計不超過20%。
5、時點系數為1.0，以後由市房屋拆遷管理部門根據建築工程造價變動和市場行情適時調整。
6、合法院落補償價，僅對能提供土地使用權證（或同類有效證件）的被拆遷房屋的院落補償價格。
其計算公式為：
合法院落補償價=（土地面積-建築面積）×住宅房屋區位基準價×區位系數×時點系數×個別因素調整系數（若為負值，則取零）
土地面積：土地使用權證（或同類有效證件）上載明的面積。
建築面積：房屋所有權證（或同類的有效證件）上載明的面積。
住宅房屋區位基準價、時點系數、區位系數同前。
個別因素調整系數：（1）國有劃撥土地調整系數按60%計取；
（2）國有出讓土地調整系數=（批准出讓年限-已使用年限）/批准出讓年限。
二、非住宅房屋拆遷補償估價
(一) 非住宅房屋拆遷評估測算的技術路線為：
1、確定房屋類別。根據非住宅房屋的性質、用途確定其所屬類別。其中非營業性用房劃分為工業性建築（廠房、倉庫等）、辦公性建築（行政辦公樓）、公共性建築（圖書館、博物館等）；營業性用房劃分為商場類建築（大型百貨商場、超市等）、商鋪類建築（門面房、商鋪等）、商務類建築（金融、證券、商業寫字樓等）、旅館類建築、餐飲類建築、娛樂類建築。
2、選擇評估方法。
非住宅房屋首選市場比較法評估；因交易實例難以收集而不宜選用市場比較法時，非營業性用房可選用成本法評估，營業性用房可選用收益法評估；
非營業性用房的拆遷補償評估因無法適用市場比較法，而採用成本法評估時，其客觀成本基礎應該是當時當地按相同用途房地產的平均重置價格成本水平；
營業性用房採用收益法評估時，其客觀收益基礎應該是當時當地相同用途房地產的平均正常收益水平。
3、測算評估價格。按《房地產估價規范》規定的相應方法應用要求，測算出非住宅房屋的拆遷評估價格。
（二） 應用市場比較法評估時，可比實例的選取應按照附件一的要求進行，系數的確定與修正按照《房地產估價規范》並結合附件一的相關要求進行。
（三） 非營業用房成本法評估
1、採用的價格標准：公開市場價值標准
2、基本公式為：
被拆遷房屋評估價格=土地重新取得價格+建築物重新購建價格－建築物折舊
3、土地重新取得的價格應首選市場比較法測算。在無法適用市場比較法時，可採用基準地價修正法、成本積演算法等方法求取。土地重新取得價格內涵包括土地取得成本、土地開發成本、土地取得所涉及的稅費、土地開發利潤；
4、建築物重新購建價格通常採用成本積演算法求取。建築物重新購建價格內涵包括建築物建造成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、建築物開發利潤；
5、建築物折舊應根據實地勘察，對照附件五、附件六確定。建築物折舊應考慮物質折舊和功能折舊等因素。
（四）營業用房的收益法評估
1、採用的價值標准：為公開市場價值標准。
2、基本公式為：
營業用房採用收益法評估時，應採用有限年期收益法公式。考慮到拆遷評估的補償性質，一般採用穩定收益情形測算，通常採用如下公式： V= a r[1- 1 (1+r)n]
其中V為評估價格，a為估價對象年純收益，r為資本化率，n為收益年期；
3、估價對象的年純收益，一般採用年租金收益計算，客觀年租金收益是指當時當地同一類別房地產正常出租的平均租金水平。在無法取得客觀收益數據時，商場類、旅館類、商務類、餐飲類建築可以採用客觀經營年收益計算，客觀經營年收益是指當時當地同一類別房地產正常經營的平均收益水平。對於大型綜合性建築可以採用按不同功能部分分別按客觀收益計算的方法進行。年純收益計算的成本費用扣除項目應對照估價對象現實情況分別按出租型、直接進行型和混合型房地產的凈收益求取規定進行。
4、估價對象資本化率的求取應採用客觀資本化率進行，資本化率的求取方法推薦採用時常抽取法和安全利率法計算。其中採用市場抽取法計算時，必須選取3宗或以上數量的房地產交易實例作為測算的可比實例；採用安全利率法計算時，資本化率=安全利率+風險調整值，安全利率選用當時中國人民銀行一年定期存款年利率或者一年期國債年利率;風險調整值則由評估人員根據估價對象當時當地經濟現狀及對未來的預測、估價對象用途及新舊程度等確定。
5、估價對象收益年期的求取主要根據估價對象房屋經濟壽命剩餘年限和土地使用年限考慮。
（五）被拆遷房屋建築面積小於合法土地使用權面積的對大於房屋建築面積的土地使用權面積部分應採用市場比較法單獨評估。因交易實例難以收集而不適用市場比較法的可採用收益法、成本法，基準地價修正法、假設開發法、路線價法進行評估。該部分土地使用權面積的評估價格計入被拆遷房屋補償金額。
三、住宅改為非住宅使用的房屋的拆遷補償估價：
（一）住宅房屋改為非住宅房屋使用，並且實際進行合法經營，採用綜合評估法評估。
1、符合《連雲港市房屋拆遷管理規定》第三十九條第五款規定的條件的，沿街鋪面房屋90%參照非住宅房屋綜合評估法評估，10%參照住宅房屋綜合評估法評估；非沿街鋪面房50%參照住宅房屋綜合評估法評估，50%參照非住宅房屋綜合評估法評估。
2、不符合《連雲港市房屋拆遷管理規定》第三十九條第五款規定的條件的，但實際進行合法經營的，沿街鋪面房屋40%參照非住宅房屋綜合評估法，60%參照住宅房屋綜合評估法評估；非沿街鋪面房屋20%參照非住宅房屋綜合評估法，80%參照住宅房屋綜合評估法評估。
（二）非住宅房屋綜合評估法：
採用的價值標准：政府根據公開市場的市場價值確定並公布的市場指導價。
基本公式為：被拆遷房屋評估價格=非住宅房屋區位補償價格+非住宅房屋補償價格=非住宅房屋區位價×建築面積×K1×K2×K3+房屋重置價格×成新率×建築面積
1、非住宅房屋區位價：指被拆遷的非住宅房屋所在區位的相應補償價格，是根據附件九、附件十確定。其中國有劃撥土地區位價=非住宅房屋區位基準價×60%；國有出讓土地區位價=非住宅房屋區位基準價×（批准出讓年限-已使用年限）/批准出讓年限。
2、K1：為區位系數，是指營業用房位置、朝向等不同造成價格差異的調節系數。區位調節系數為1.00-1.20。
3、K2：為非住宅營業用房臨街狀態系數（只適用於營業用房底層）。
一面臨街狀態，應考慮一面臨街面寬（開間）與深度（進深）的調整，調整系數參照附件十二。
兩面臨街（兩面以上臨街按兩面臨街計算），以區位等級級別高的臨街面（主臨街面）區位補償為准，次臨街面為輔，具體調整系數參照附件十三。
4、K3經營用房樓層調節系數。參照附件十四。
5、底層營業用房區位價等於非住宅房屋區位價乘以一面臨街調整系數（或乘以兩面臨街調整系數）以及K1；兩層以上營業用房區位價等於非住宅房屋區位價乘以樓層調整系數以及K1；建築物補償價的計取，用房屋重置價結合成新進行計算。
6、非住宅房屋區位調整不低於同類區住宅房屋區位補償標准。
7、住宅改為非住宅使用的房屋，被拆遷房屋建築面積小於合法土地使用權面積的，對大於房屋建築面積的土地使用權面積部分的補償按同類區住宅標准補償，具體方法參照住宅房屋綜合評估法中合法院落補償價計算。
四、違章建築和超過批准期限的臨時建築不予拆遷補償估價，未超過批准期限的臨時建築應按成本法評估其建築物的殘值。在建工程應採用成本法進行評估，其建設進度以政府管理部門通知停止施工時的狀態為准；其土地使用權評估以政府管理部門批準的用途、參數或規劃設計方案等為依據。
第四章 拆遷評估工作準則
一、拆遷評估機構應與委託方簽訂拆遷評估委託協議，並將委託協議原件報市房屋拆遷管理部門備案。
二、拆遷評估機構必須確定評估項目的技術負責人。評估技術負責人必須為本評估機構注冊房地產估價師，最終確定評估技術方案並對評估方法的選擇和應用以及評估結果的合理性承擔技術責任。
三、拆遷評估機構應組織專業人員進行現場告示和前期調查。
四、拆遷評估機構應組織具有拆遷評估資質的專業人員，依據產權資料和前期調查資料進行實地查勘。實地查勘記錄是測算評估價格和撰寫評估報告必備的基礎資料。
五、拆遷評估人員應佩帶與市房屋拆遷管理部門統一監制的拆遷評估工作證，逐戶逐項進行評估，做到工作上門到戶、實地勘測准確、權證查驗無誤，不錯計缺項，不徇私舞弊。
六、評估結果需經拆遷評估機構內部審核評議，拆遷評估機構在提交正式評估報告前，負有審查、調整、復核評估報告的技術責任。
七、拆遷評估機構應在拆遷評估委託協議約定的時間內，向委託人提交正式的評估報告。拆遷評估報告需經項目技術負責人以及參與評估的本機構的注冊房產估價師簽字認可。
八、拆遷評估機構及其專業人員負有解釋評估報告、接受拆遷當事人咨詢和質疑的義務，並負有向房地產評估專家委員會提供報告及有關資料和答復技術質詢的義務。
第五章 拆遷評估報告
一、拆遷評估機構應按《房地產估價規范》的規定格式出具評估報告。
二、評估報告應包含下列內容：
1、封面；2、目錄；3、致委託方函；4、估價師聲明；5、估價的假設和限制條件；6、估價結果報告；7、估價技術報告；8、附件。
三、估價結果報告中應包含下列內容：
1、估價項目名稱；2、委託方名稱和住所；3、估價方（房地產估價機構）名稱和住所；4、估價對象；5、估價目的；6、估價時點；7、價值定義；8、估價依據；9、估價原則；10、估價方法及其技術路線；11、標准樣本房屋基準價格的測算說明及其測算結果；12、估價結果及其確定的理由；13、估價作業時間；14、估價報告應有的有效期；15、估價人員；16、注冊房地產估價師的聲明和簽名、蓋章；17、估價的假設和限制條件；18、附件。附件應包含估價對象位置、周圍環境、形狀、外觀和內部狀況的相應資料，估價對象的產權聲明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構的資格證明。
四、估價技術報告應包含下列內容：
1、評估項目總概況
2、估價對象實體和區域因素分析
3、房地產市場背景分析
4、估價方法選用
5、可比實例選取及其說明
6、估價測算過程
7、估價結果確定
五、拆遷評估機構出具的評估報告應當由注冊房地產估價師簽名蓋章，並加蓋拆遷評估機構公章。在評估報告上簽名、蓋章的注冊房地產估價師和加蓋公章的拆遷評估機構，對評估報告的內容和結論負責任。
六、評估報告應做到圖文並茂，其用紙、裝幀應有較好的質量。
第六章 拆遷評估工作資料存檔
一、拆遷評估機構應當將下列資料（原件或復印件）與評估報告（含估價技術報告）一並整理存檔：
1、拆遷評估委託協議；
2、房屋拆遷許可證；
3、估價對象的權證材料及有關基本情況的證明材料；
4、估價對象的實地查勘記錄（文字、圖片）等資料；
5、標准樣本房屋的實地查勘記錄（文字、圖片）等資料；
6、可比實例的實地查勘記錄（文字、圖片）等資料；
7、確定評估結果的有關系數、參數等證明資料；
8、其他涉及評估項目的必要資料。
二、拆遷評估機構完成並出具評估報告後，應對有關該項目的資料進行整理、歸檔和妥善保管。評估報告及有關資料至少應保留8年。
三、涉及辦理證據保全手續的，拆遷評估機構應將評估報告（含估價技術報告）及評估過程中形成的有關資料同時提交委託方。
第七章 附 則
一、拆遷評估中涉及原始成本測算、機電設備評估、工程造價分析等專業技術工作的，拆遷評估機構可以委託有資格從事該類業務的機構協助評估。
二、各附件系本技術規范的必要組成部分。
三、本規范未敘述到的條款按《房地產估價規范》中的相關規定執行。
F. 定價的方法主要有哪些
定價策略中，常見的定價方法有三類：成本導向定價法、市場導向定價法、顧客導向定價法 。
G. 房地產評估成本法作業
開發周期為兩年，假設土地取得成本一次性投入，開發
H. 怎樣計算重置成本
資產的重置成本:簡單地說，資產的重置成本就是資產的現行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復原重置成本和更新重置成本兩種。
①復原重置成本是指採用與評估對象相同的材料、建築或製造標准、設計、規格及技術等，以現時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產所發生的費用。
②更新重置成本是指採用新型材料、現代建築或製造標准、新型設計、規格和技術等，以現行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需的費用。檢舉 回答人的補充 2009-06-17 23:20 （1）重置成本計算。機器設備的重置成本包括購置或購建設備所發生的必要的、合理的直接成本費用、間接成本費用和因資金佔用所發生的資金成本。設備的直接成本一般包括：設備凈價，即購買或建造費用、運雜費、安裝費、基礎費及其他合理成本；間接成本一般包括：管理費用、設計費、工程監理費、保險費等。
①設備凈價。設備凈價的計算方法包括：直接法、物價指數法、重置核演算法、綜合估價法、重量估價法、類比估價法（指數估價法）。
A.直接法，獲得市場價格的渠道有市場詢價、使用價格資料。
B.物價指數法，物價指數可以分為定基本物價指數和環比物價指數。
採用定基物價指數計算重置成本的公式為：
重置成本=歷史成本×（當前年份指數/基年指數）
採用環比物價指數計算重置成本的公式為：
設備重置成本=原始成本×（P01×P21×......×Pnn-1）
其中Pnn-1代表n年對n－1年的環比物價指數。
C.重置核演算法，常用於確定非標、自製設備重置成本，重置成本是由生產成本、銷售費用、利潤、稅金組成
I. 幾種房地產估價方法的比較
1.市場法又稱為市場比較法，交易實例比較法，買賣實例比較法，市場資料比較法，現行市價法等，簡稱為市場法或者比較法。
是指將估價對象房地產與在估價時點的近期發生了交易的類似房地產加以比較對照，對這些類似房地產的成交價格做適當的處理來求取估價對象房地產價值的方法。
市場法是房地產估價中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本質是以房地產的市場交易價格為導向求取估價對象的價值。
——類似房地產：在用途、建築結構、所處地區等方面，與估價對象房地產相同或相類似的房地產
——估價對象房地產：一個具體項目中需要估價的房地產
——前提：交易市場已經形成
——比准價格
2.收益法也稱收益還原法、資本化法，是將房地產預期未來各年的正常純收益以適當的還原利率折現求和（資本化），求取待估房地產在一定時點、一定產權狀態下價格的一種估價方法。
本質
收益法的本質是以房地產的預期未來收益為導向求取估價對象價值的方法。
估價思想就是房地產價格等於未來土地上可得到的純收益折算成現在價值的總和。還原利率
是指用以將房地產純收益還原成為房地產價格的比率。在採用收益還原法評估房地產價格時確定適當的還原利率，是准確計算房地產價格的非常關鍵的問題。
資本化率
資本化率又稱還原利率、收益率、它與銀行利率一樣也是一種利率。前者是把貨幣存人銀行產生利息的能力即利息率，後者則是把資本投入到不動產所帶來的收益率，兩者不能等同。
3.概念
是分別求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然後將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。
本質
是以房地產的重新開發建設成本為導向求取估價對象的價值。
運用成本法求取的房地產價格稱為積算價格。
重新購建價格
是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發建設全新狀況的估價對象的必要支出和應得利潤。
建築物折舊
是指各種原因造成的建築物價值損失，其金額為建築物在估價時點的價值與在估價時點的重新購建價格之差。
還有一個假設開發法，我這里沒有寫的。。。
J. 土地增值稅房地產重新購建價格怎麼算
【法律依據】:
一、土地使用稅城鎮土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）是國家對擁有土地使用權（不論以劃撥、出讓、買賣等方式）的單位和個人徵收的一種稅。土地使用稅以城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的土地為征稅對象，以實際佔用的土地單位面積為計稅依據，按照規定的稅額計算徵收。
二、土地增值稅土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)而就其增值部分徵收的一種稅。
1．納稅人。轉讓房地產並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。
2．征稅范圍。土地增值稅的征稅范圍是有償轉讓的房地產,包括國有土地使用權及地上建築物和其附著物。
3．稅率。土地增值稅實行四級超率累進稅率。
增值額末超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；超過50％未超過100％的部分，稅率為40％；超過100％未超過200％部分，稅率為50％；超過200％的部分，稅率為60％。
4．計稅依據和稅額計算。土地增值稅的計稅依據為轉讓房地產所取得的增值額。
增值額＝轉讓房地產收入一扣除項目金額
扣除項目金額包括以下幾部分：
(1)取得土地使用權所支付的金額；
(2)開發土地的成本、費用；
(3)新建房及配套設施的成本、費用。或者舊房及建築物的評估價格；
(4)與轉讓房地產有關的稅金；
(5)第一項和開發土地成本金額之和的20％為加計扣除。
【拓展資料】:
計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：
(一)增值額未超過扣除項目金額50％土地增值稅稅額＝增值額×30％
(二)增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％一扣除項目金額×5％。
(三)增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％土地增值稅稅額＝增值額×50％一扣除項目金額×15％(四)增值額超過扣除項目金額200％土地增值稅稅額＝增值額×60％一扣除項目金額×35％
公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數。
5．土地增值稅的徵收管理。土地增值稅由稅務機關徵收。納稅人應在轉讓房地產合同簽訂後的七日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，並向稅務機關提交房屋及建築物產權、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。