『壹』 二手房怎麼算價錢
二手房的價格怎麼算的？
1、房產的年份、硬體和初次購買的價格
對房產價值進行評估時，要考慮到房產的年份、硬體等問題，合理的演算法是每年折舊2％。初次的購買價格也會對價值評估產生一定的影響，二手房定價時要考慮到當地樓市的整體升值（或貶值）幅度，不應該在定價時背離正常的價格規律。
2、樓體結構、層次、朝向
好的樓體結構、層次和朝向是房產加分的重要因素。通常一個層次好、朝向好的房子，要比在這些方面不是很理想的房子貴出3％～8％。
3、外部環境、綠化
外部環境佳、綠化面積大、人文條件好的小區會比較容易得到買家的心理認可。優良的外部環境、綠化、人文等這些因素，會為房產每平米加價2％～5％，反之亦然。
4、建築質量、外立面造型、內外部裝修
建築質量、外立面造型、內外部裝修的優劣程度也是影響房產估值的重要因素。良好的建築質量、獨特又美觀的外立面造型、優質的內外部裝修會為房價加分5％左右。
5、電梯數量和品牌
電梯數量和品牌是便利性與安全性的體現，相對較多的電梯數量和信譽度較高的電梯品牌雖然不一定為房產價值加分，但卻會對買家的心裡舒適度產生重大的影響。
6、地段等級
較高的地段等級當然會對拉高房價產生作用。尤其是當該地段已經全部開發完畢，不再有新項目產生的情況下，房子的價值就會比較高。
7、室內面積、戶型、凈高、開間跨度、廚衛大小、採光
室內面積合適、戶型好、凈高較高、開間跨度合理、廚衛空間適中且使用方便、採光性能理想的房產，在定價時要高於其他房產價格的3％～5％，反之亦然。
8、交通、商業服務設施、基礎設施
交通便利、配套設施齊備的小區，其生活宜居度會相應升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業服務設施與基礎設施不夠健全的小區在定價時將會被扣減5％左右的價格。
9、居住人氣、區域規劃
居住人氣高的小區，小區的整體價格會相對較高。另外，許多購房者在購買二手房時會比較看重所在房產區域的未來規劃。一個規劃完善的區域會為房子增加2％～5％的加價空間。
『貳』 如何確定二手房的價格，購買二手房時如何砍價
二手房交易雙方都是個人，並非開發商，談價的空間較大。可以打探業主賣房動機。同時，也要了解市場狀況。購房者對市場越了解，越能掌握想要購買地段房子的價格區間，容易識破賣方的定價破綻;對賣方越了解，越能有針對性的砍價。例如賣方急於出售房屋，購房者選擇全款支付議價較為容易。
要注意二手房過於低價時，是否存在房屋問題。
『叄』 二手房價格怎麼定
房屋成交價格有可能高於市場價值，有可能低於市場價值。在實踐中，二手價格一般是按如下方式確定的
第一種，同一區域，相近時間內，和同一類房子相比，而得出的價格。這里有一個經驗值，商品性二手房價格最合理的區間在周邊新房價格最高者的2/3，其他類型的如公產房、小產權房則視地段及保障程度有較大差距，年紀較大的老齡商品房大約相當於當地新房均價的一半。走出這個范圍，你就應該藉助於其他方法談個理想的價位。
第二種，如果是沒有參照物，通常採用成本法；建房子，或者賣房子花了多少錢，再加上合理的升幅，或銀行貸款利息，買賣費用，而得出的價格。
『肆』 新手如何判斷二手房的價值呢
二手房房價水平參差不齊，同等配套的房子，有的房源比市場價貴了幾萬仍有人買，這是為什麼？你對自己的房子有多大把握？什麼樣的二手房可以要個高價？以下這幾點，多一點都是極好的。
一、配套方面
1、這些地段的房子賣價更高（居住區外）
①市中心地段。市中心地段的房子生活配套完善、交通更便捷，日常生活所需的一切都是現成的，這是實實在在的號召力。
②規劃中市政建設的熱點片區。市政建設會直接提升一個區域的整體價值，也會提升居住區的生活層次，周邊二手房價值也能快速提升。
③所在地段並不位於市中心區，但軌道交通和公交網路極為發達的區域。比如天津市北辰瑞景居住區房源的購房者大都是看重了交通的便捷和房源的性價比。
2、生活配套及物業好的房子（居住區內）
①通常在方圓三公里內就有完善的醫院、學校、幼兒園、菜市場、銀行、郵局、甚至公園、影院等的房屋，更容易滿足居民日常生活需要，配套越齊全，購房者越喜歡。
②小區物業好，衛生情況以及車輛停放會更加有序，人員出入不混雜，安全方面不會存在隱患。小區的安保、車位的管理、垃圾的運送、樓道的清掃、房屋設施的管理修繕，都會有相應人員負責。
③緊鄰花園或健身場所的房子。臨街、臨馬路的房子，私密性較差且比較嘈雜，這個時候，緊鄰花園或健身場所的房子就顯得更加受歡迎，自然可以要更高的價錢。
3、房屋情況
①朝向：朝南的主卧是購房者傳統觀念中最喜歡的布局，也符合居住舒適度。南北通透的多室房源號召力最強，而朝西側的一室或東西向的兩室則保值度較低。
②戶型方正、緊湊，但廳、廚、衛、卧功能各具，這類房源在市場上也備受認同。
③樓層情況。一般情況下，6-8層好，15層以上（頂樓除外）的樓層也比較好，房價更高。
④房屋裝修情況。有的二手房即買即住，為購房者省去了裝修的錢。這樣的房子房價更高。
二、房屋屬性
1、剛滿五年的二手次新房
①滿五年的房子，在交易時有增值稅、契稅、個人所得稅減免的優惠。
②滿5年的樓盤入住率較高、小區各方面的配套設施更齊全，物業更成熟，購買後基本能直接住。
③老舊二手房不能要。高齡房產會影響按揭貸款，多數中資銀行都不批准房齡20年以上的個人住房按揭商業貸款。房齡30年以上的房子除了金融風險，還存在戶型老、隔音差、採光不好、衛生狀況差、物業管理質量不高等各種問題。
2、商品房貶值房更受歡迎
在同地段、同小區內，買房人更不喜歡動遷安置房，這類房子的位置和朝向都不好，而且容積率太高。
3、視線開闊的房子
買房者挑選位置、光線等也更謹慎。小區中央比小區外圍好，位置優先排序是，臨近綠化、臨近小路、臨近地鐵、臨近高架／國道／幹道。
三、重點：找對賣房時機
除了傳統的旺季金九銀十，五月、六月也是人們集中看房買房的時候，比起其他的月份，這四個月來看房買房的人會多出至少20%。需求的人多了，漲價自然不成問題。
『伍』 二手房的房價是怎麼定的
二手房價格由房主決定，周邊市場價格決定，那國家調控什麼房產市場，豈不是越調越高
『陸』 二手房如何還價
二手房怎樣還價
二手房的還價是需要技巧的，我們不能胡亂的一口將房價砍地，這樣會讓賣家認為自己毫無誠意，可能會導致談判失敗，我們可以從房屋周邊的價格去權衡還價范圍，另外不能明確的表達自己的意願，讓賣家主動降價。
1、購買二手房砍價技巧一是二手房的價格是有評估依據的，我們可以從毗鄰地帶的租賃價格來判斷所購買的二手房價是否可靠，換句話講，二手房的價格泡沫是可以通過比較衡量的。
2、在買賣過程中，一旦向賣方表達了強烈的購買意向，這會使得議價的可能性大大降低。因此即使再滿意，購房者也不要急於表現出內心的真實想法。看到自己滿意的房子，當中介催促付定金的時候，可以告訴對方自己同時也看中了另外一套更加實惠一點的房子，務必請對方容許自己再考慮考慮。
3、必須見到房主本人才可以談價格，不見最終決定權人，不公布自己能承受的最高價格。根據房主的情況，可以打同情牌，支持年輕人購房！
二手房有哪些優勢
1、選擇餘地多
買二手房的時候可以藉助中介的資源，通過中介的介紹來尋找自己合意的，看到的是實實在在的房子，輕輕鬆鬆就能選到自己喜歡的房子。而新房則需要沒有那麼多的信息資源利用，只好是自己四處去樓盤考察，經常是費時費力。
2、二手房住著方便
二手房大都集中在各城區成熟的小區或者是商業繁華地段。經過多年建設，周邊的配套設施非常成熟，學校、醫院、交通、商業樣樣都有，綠化也成型了。老人就醫、大人上班、孩子上學都很方便，平常買菜、逛街抬腿就能到。不像不少新的小區，只有住房孤零零地聳立在那裡，周邊什麼都沒有。
3、二手房裝修省事
裝修可是一件費心費力的事情，每個裝修過的人恐怕都知道裝修的苦和累。二手房一般都帶有裝修，在這個倡導「輕裝修重裝飾」的時代，完全可以把錢花在家居裝飾上面。而部分一手房，買家購買後必須自己裝修，期間的苦和累則是難以用語言表達的了。
『柒』 二手房價格怎麼算，如何對二手房價值評估
很多人在買房時都會發現同一個地段，不同小區，房子的價格會相差很大，這是什麼原因呢。很多房主買房也是希望自己的房子能夠賣的價格高，那麼怎麼知道你的房子值多少錢呢。下面為大家提供些房產估值經驗給大家做個參考。
1、房產的年份、硬體和初次購買價格雖然在房產價格大幅上升的時期體現得不很明顯，但對房產價值進行評估時還是要考慮到這就問題的。合理的演算法是每年折舊2%。另外，初次的購買價格也會對價值評估產生一定的影響，二手房定價時要考慮到當地樓市的整體升值（或貶值）幅度。不應該在定價時背離正常的價格規律。
2、樓體結構、層次、朝向關於樓體結構優劣的鑒定請參照我通俗解釋住宅結構名詞的含義一文，好的樓體結構、層次和朝向是為房產加分的重要因素。通常一個層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。
3、外部環境、綠化、人文所出售的房產如果位於外部環境佳、綠化面積大、人文條件好的小區會比較容易得到買家的心理認可。買家會願意多出一些費用來購買這樣的房產。優良的外部環境、綠化、人文等這些因素會為房產每平米加價2%至5%左右，反之亦然。
4、建築質量、外立面造型、內外部裝修建築質量、外立面造型、內外部裝修的優劣程度也是影響房產估值的重要因素。良好的建築質量、獨特又美觀外立面造型、優質的內外部裝修會為房價加分5%左右。
5、電梯數量和品牌買家來看房時往往會乘坐電梯。而電梯數量和品牌是便利性與安全性的體現。相對較多的電梯數量和信譽度較高的電梯品牌雖然不一定為房產價值加分，但卻會對買家的心裡舒適度產生重大的影響。
6、地段等級 較高的地段等級當然會對拉高房價產生作用。尤其是當該地段已經全部開發完畢，不再有新項目產生的情況下，房產地段本身的稀缺性就會帶來不可估量的價值空間。
7、室內面積、戶型、凈高、開間跨度、廚衛大小、採光室內面積合適、戶型好、凈高大、開間跨度合理、廚衛空間適中使用方便、採光性能理想的房產在定價時要高於其他房產價格的3%至5%左右，反之亦然。
8、交通、商業服務設施、基礎設施交通便利、配套設施齊備的小區生活宜居度會相應升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業服務設施與基礎設施不夠健全的小區在定價時將會被扣減5%左右的價格。
9、居住人氣、區域規劃居住人氣高的小區往往會使購房者產生從眾心理。另外，許多購房者在購買二手房時會比較看重所在房產區域的未來規劃。一個規劃完善的區域會為本地房產提供2%至5%的加價空間。
怎麼樣，看到上面的例子，趕緊給自己的房子估個值，也許你就是百萬富翁了。
（以上回答發布於2017-11-03，當前相關購房政策請以實際為准）
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『捌』 二手房的房子價格怎麼估算
二手房的房子價格怎麼估算
合同價、網簽價以及過戶指導價
過戶指導價
該價格是根據房子的設計用途、房子的建成年代等多個綜合因素決定的，是二手房交易中繳稅的基準價。不同區域的過戶指導價、同區域不同小區的過戶指導價、同小區不同樓層的最低過戶指導價都不一樣。
過戶指導價不僅有下線，也有上限，超過上限不管交易房屋面積多大都視為非普通住宅，都會多交很多稅費。
說簡單一點就是說建委規定的最低過戶價建委規定這一片是單價不低於多少，只要房子的單價高於這個數就可以過戶，合同價做太低的話建委不允許過戶。
網簽價
現在二手房過戶之前都需要做網簽，也就是在房管局系統的網上進行公示和簽合同，網簽價也就是在網管局系統里體現的成交價格，首先這個價格必須高於房管局要求的區域最低過戶指導價。其次，網簽價最高可以到達合同價的90%-95%。網簽價的高低即決定貸款數的高低，也決定了交稅的高低。
合同價（最終成交價）
該價格是根據合同規定，賣方在正確的履行完合同義務後，買方應該支付給賣方的價格(賣方的凈得價)。
是不是覺得定義「蒼白」，那我們就舉個例子來加強一下認知好了。比如你要購買一套二手房，面積100平，成交價為300萬，最低的繳稅和過戶價格為20000元/平，在房管局中體現的價格是100X20000=2000000元。