1. 樓房價格是如何確定的
很多朋友在買房時都會發現，同一城市同一區域，不同小區的房價也有很大的差別，而即便是同一小區，不同樓層的房價也是不一樣的，那麼這樣的樓房價格是如何確定的呢?接下來為大家介紹開發商樓盤定價的秘密。
房價大致可分為四大部分：
1、土價成本：就是開發商拿地的價格，是300萬一畝還是400萬，當然有些地塊有附加條件;
2、建築安裝費：如設計、招標、監理、材料施工、綠化等。甚至大到市政費、四源費、用電權費、天然氣、電信等也可折算在建安裝費里;
3、開發商經營費用：包括辦公管理費、銷售經營費及融資利息等;
4、開發商經營利潤。
那房地產開發商是到底如何定價的呢?1、成本加成法(開發成本加利潤分攤到單位建築面積上確定價格)
開發商開發物業當然不能忽略其基本成本，建造之前的成本預算在很大程度上影響最終銷售價格。建造成本含土地使用費、公共設施配套費、建築材料和人工費以及多種相關稅費等，這些均為硬性成本，不太可能避免，開發商根據這些來確定房價的基礎。
2、市場比較法(以周邊市場同類型物業作參考，定出一個合適價格)
這是市場上使用最多也符合市場行為規則的定價方法。反過來，也為購房者判斷房價高低提供了一種方法。總體市場影響區域市場，通過自身物業的相關指標(如綠化、小區配套、朝向、房型設計等)，與周邊相關物業指標進行對比，得出雙方在物業的優劣比較，再相應定出一個價格。因此，同一區域物業的價格都會在一個相差不多的范圍內。區域價格影響著個案的價格，個案的價格差異往往反映了個案空間的特殊性。
在確定了樓盤的基本價之後，開發商會根據每一幢樓確定一個基本價，能看江的肯定比看山的要貴，不能看出去的肯定比能看出去的便宜。安靜的肯定比吵鬧的貴，根據樓幢基本價格後在確定每層的價格，樓層的高度能看得遠，那一定會更貴。最後就是房號朝向和戶型設計這些，小戶型少好好賣價格要貴，大戶型資金總量大，可適當低些，最後就形成了每一套房不同的價格。
2. 小區均價是怎麼來的–賣房
小區均價是根據小區不同樓號、不同樓層以及不同單價的總和，除以總建築面積，即為均價。一般情況下，一幢樓中間幾層價格最高，最底層和最高層價格最低，依次減少。