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2011年11月15日，對江西景德鎮、樂平、弋陽進行項目前期市場調研工作，下面就各方面調研情況，通過匯總、分析，作如下匯報。
城市概況及發展規劃
一、景德鎮概況
景德鎮市位於江西東北部，坐落於黃山、懷玉山余脈與鄱陽湖平原過渡地帶，是典型的江南紅壤丘陵區。市區內平均海拔32米，地勢由東北向西南傾斜，東北和西北部多山，市區處於群山環抱的盆地之中。 與安徽省東至縣交界，南與萬年縣為鄰，西同鄱陽縣接壤，東北倚安徽祁門縣，東南和婺源縣毗連。是鄱陽湖生態經濟區重要組成，也是國家重要的山水生態歷史文化名城。上饒市北部偏西。景德鎮由於制瓷歷史悠久，瓷器產品質地精良，對外影響大，「瓷都」兩字成了景德鎮的稱號。該市總人口為156.51萬人，其中非農業人口60.67萬人。各行政區人口數據：珠山區（景德鎮市城區）面積40平方千米，人口28萬；昌江區面積380平方千米，人口16.3萬；景德鎮是江西省環鄱陽湖經濟圈（指南昌-九江-景德鎮）的重要城市，也是贛東北地區的重要工業基地和商品糧生產基地，是中國唯一的直升飛機生產基地。是江西省東北部地區的工業重鎮，歷史上以瓷器產業為主，且名氣很大；現今瓷器產業之產值佔全市經濟之比重較計劃經濟時代之前有很大下降。景德鎮雖是「中國瓷都」，但現在陶瓷產業並不構成景德鎮財稅的主要來源，而是陶瓷之外的其他工業部門構成了景德鎮工業的主導力量，包括機械、電子、家用電器製造、飛機、汽車、能源、食品加工、茶葉加工、制葯等。 景德鎮的農業主要是水稻種植，是江西省環鄱陽湖水稻種植區的重要組成部分，屬全國商品糧基地之一，也是全國優良種豬繁殖基地、江西省重點產棉區、茶葉生產加工基地。區域內的水稻是一年兩熟的雙季稻，春播為早稻，夏種為晚稻。南部的樂平市是贛東北的重要蔬菜生產基地，其蔬菜產銷量在江西省的農業經濟中佔有非常重要的地位，2007年蔬菜種植面積1.7萬公頃，總產量達62萬噸，還被中華人民共和國農業部授予「無公害」蔬菜生產示範市，中國農產品採集中心之一，有「江南菜鄉」之稱。。
二、樂平概況
樂平市為江西省計劃單列市，1992年9月21日撤縣設樂平市，由景德鎮市代管，地處於贛東北，樂平素有「魚米之鄉」 「江南菜鄉」的美譽。總面積約1973平方千米（城區約20平方千米），總人口約87.5萬人。城區約19.1萬人，下轄14個鎮，2個街道辦事處，2個鄉。洎陽街道、塔山街道、鎮橋鎮、樂港鎮、涌山鎮、眾埠鎮、接渡鎮、洪岩鎮、禮林鎮、後港鎮、塔前鎮、雙田鎮、臨港鎮、高家鎮、名口鎮、浯口鎮、鸕鶿鄉、十里崗鄉。共有50個居委會、265個村委會。是贛東北區域中心，區位優勢凸顯。境內樂安河四季通航，可直達鄱陽湖、長江；皖贛鐵路、樂德鐵路、206國道和3條省道通江達海；景鷹高速、(南)昌德(興)加密高速穿境而過，與杭瑞、滬昆高速全線貫通。一個半小時車程內有景德鎮機場、九江港口、鐵路樞紐鷹潭，2小時車程內有南昌機場；3小時經濟圈內有金華、義烏、黃山等城市。「是南昌——九江——景德鎮」金三角區域，人口眾多，市場發達，商貿繁榮，物流便捷，皖贛鐵路穿境而過，境內現有206國道和樂上、樂弋、田樂線3條省道與外界相連，南與鷹潭相距只有幾十公里，西距南昌150公里，北離景德鎮機場只有40公里，
城市發展規劃
景德鎮：
昌南大道在景德鎮的西部，是在原來的山中開辟出了新的城市，作為景德鎮的中央商務區。中城商業區匯集了珠山中路，浙江路，等重點商業區，也有著，江西第一街——古街，群英街，十八橋，等景德鎮人耳熟能詳的零售業名街，是景德鎮的購物天堂。而完整的老城區建築，也是景德鎮的重要旅遊地區。 以景德鎮城區為中心，聯動發展浮梁、鄱陽、萬年縣城和樂平市區，形成以景德鎮為中心的贛東北城鎮群。
樂平：
樂平生機勃勃、蓄勢待發。樂平人民風質朴，尚文崇武，勤勞智慧，千百年來，樂平人以自強不息、堅韌不拔的精神創造了一方文明，特別是改革開放以後，在歷屆班子的扎實工作和全市人民的共同努力下，樂平發展很快，變化也很大，從一個農業大市躋身到全省綜合經濟實力十強縣（市）（第六）。改革開放以來，特別是撤縣設市以來，樂平大力實施「一優三化」戰略，即全面優化「有利於投資者創業、有利於樂平發展」的經濟環境；圍繞化工、醫葯、食品、建材四大產業，推進工業化進程；圍繞建設全國有名氣、文化有內涵、旅遊有特色、城市有品位的花園式中等城市，推進城市化進程；圍繞發展特色農業、效益農業和生態農業，推進農業產業化進程。全市經濟建設和社會發展實現了歷史性的大跨越，綜合實力躋身全省十強縣（市）。
樂平是江西老工業基地，工業基礎雄厚。計劃經濟時代，擁有21家部省屬企業和80家市屬國有集體企業。江西東風制葯有限公司是江西省醫葯產業第一家上市公司，江西化纖化工有限公司是國家確定的全國512家重點國有企業之一。擁有一個面積達4平方公里的江西精細化工特色園區，工業形成了化工、醫葯、建材、能源、食品及蔬菜加工五大支柱產業，總量佔全部工業的八成，其中化工醫葯產業佔五成。
樂平是江南菜鄉，農業特色明顯。盛產優質糧食、蔬菜、棉花、蠶桑、油料、生豬、農禽和水產。是商品糧生產基地，江西重點產棉區，優良豬種繁育基地，江西最大的無公害蔬菜生產基地和僵無公害農產品生產示範基地縣。是江南地區蔬菜生產集散中心、價格中心、住處傳播中心，2007年被中國園藝協會命名為「江南菜鄉」。
景德鎮市：
近年來，景德鎮市在穩定糧食播種面積，提高單位面積產量和優質稻比重的同時，進一步做大做強蔬菜、茶葉和養殖三大主導產業。目前，農業產業化區域模式是樂平市以蔬菜為重點，浮梁縣以茶葉為重點，昌江區以發展養殖業為重點。據統計局統計資料顯示，2010年樂平市蔬菜播種面積17565公頃，產值超10億元，成為「全國綠色食品原料（蔬菜）標准化生產示範基地縣」；浮梁縣茶葉面積6674公頃，產值2.4億元，是「全國無公害茶葉示範基地縣」；昌江區養殖業產值達4.14億元，佔全區農林牧漁業總產值的57%，高於全市養殖業占農林牧漁業總產值比重24.2個百分點。為了促進農業和農村經濟朝著又好又快方向發展，景德鎮市把龍頭企業作為農業產業化發展的關鍵，採取了各種行之有效的政策措施，千方百計扶持龍頭企業成長壯大，龍頭企業實力得到提升。龍頭企業如德宇集團、樂平市的中遠公司、浮梁縣的浮瑤仙芝茶業有限公司等現代農業市場主體不斷涌現和快速發展，已成為標准化農業的「孵化器」和「輻射源」，在拉動當地農民增收方面發揮更大作用。據農業部門統計，2010年末全市國家級龍頭企業1家，省級龍頭企業18家，市級龍頭企業66家，規模以上龍頭企業81家，分別與2005年持平、增加7家、增加55家、增加25家。目前，景德鎮市浮瑤仙芝茶葉有限公司、江西贛森綠色食品有限公司、景德鎮桃源農業開發有限公司3家省級龍頭企業聯合組建江西贛森實業有限公司，實現了強強聯合，資源共享，為進一步做大做強產業奠定了基礎。農業產業化科技水平不斷提高。發展農業科技事業，歷來是各級黨委政府十分關心、關注和支持的重點。2010年全市農業機械總動力155.45萬千瓦，比2005年增加84.09萬千瓦，增長1.18倍；小型拖拉機15738台，比2005年增加7149台，增長83.23%；耕整機8309台，比2005年增加2859台，增長52.46%；農用水泵12844台，比2005年增加5576台，增長76.72%；噴灌機械620套，比2005年增加534套，增長6.21倍。2010年全市農業產業化經營銷售收入40.4億元，比2005年增長68.3%，帶動農戶18.9萬戶，農民從事農業產業化經營增收22680萬元，戶均增收1200元。
盡管隨著國家、省、市對農業基礎設施建設投入增加，農業生產條件得到不斷改善提高，但從總體來看，農業基礎設施投入嚴重不足，在農業基礎設施建設方面的投入遠遠低於其他建設方面的投入，從而使農業抗災避災能力減弱，農業生產條件還不夠完善，糧食等農作物生產能力得不到提高，增產增收難度大，阻礙了農業生產的穩定發展，農業產業化發展步伐難以加快。景德鎮市農業產業化經營組織創新的龍頭企業、科技企業以及專業合作社、農協等中介組織普遍存在規模小、科技力量薄弱和實力不強等問題，導致抗風險能力差，科技創新開發能力較低，難以取得最佳規模效益。農產品流通渠道不暢通。隨著流通體制改革的深入，農產品流通渠道多元化格局已經形成，國有商業組織的作用越來越小，諸多形式的民間流通組織應運而生，運銷量占整個農產品運銷比重越來越大。但是，與農產品流通需求相比，流通組織發展無論在規模上、組織化程度上還是在服務功能上都不相適應。目前，景德鎮市農產品市場體系建設尚處於初級階段，多元化市場體系框架也只是一個雛形。市場基礎設施簡陋，服務設施不配套、不完善，交易方式原始，手段落後，市場主體組織程度低，代理商、批發商等中介組織不發達，交易秩序，比較混亂，缺乏相應的制度和法律規范，現代物流的理念和方式還沒有建立完善。農產品批發市場和零售市場發育程度低，基本上處於粗放型發展狀態，主要功能集中在物流方面，而在結算功能、價格形成功能及包裝、儲藏、運輸、加工等功能方面很薄弱。所以農業經濟服務體系建設的滯後也是發展現代農業產業化的一大障礙。
樂平：
農業的自然條件優越，有「魚米之鄉」的美譽，盛產優質糧食、蔬菜、棉花、蠶桑、油料、生豬、家禽和水產，是中華人民共和國的商品糧基地，江西省的重點產棉區、中國優良豬種繁育基地。樂平的蔬菜種植比較發達，規模也相當大，是江西最大的蔬菜生產基地和第一個蔬菜產值高於糧食產值的縣（市），是中國有名的「江南菜鄉」和無公害蔬菜示範縣（市）。2004年，樂平市的蔬菜種植總面積達25萬畝，總產6億公斤，總產值5.38億元。樂平有6個無公害蔬菜基地通過省級認定，面積達12萬畝，並申報了11個省級無公害產品標識並被評為江西省農業發展先進縣（市）。
在農業生產布局規劃中，樂平市重點突出蔬菜產業所佔比重。目前，蔬菜已成為我樂平農業最具特色、帶給農民最大實惠、市域經濟增長最具潛力的主導產業之一，是遐爾聞名的江南菜鄉。近年來，我市舉全市之力，認真實施「興菜富民」戰略，努力做大做強蔬菜產業，蔬菜產銷在激烈的競爭中保持了長足的發展，規模由小到大，品質逐步轉優，銷售不斷擴大，效益不斷提高。2007年，全市蔬菜播種面積1.7萬公頃，總產量62.01萬噸。全市蔬菜現有十大類100多個品種，遠銷北京、上海、浙江、江蘇、廣東等10多個省（市）120多個縣（市），已成為江西最大的無公害蔬菜生產基地，長江流域重要的蔬菜集散地，被農業部確定為農產品採集中心之一，並被長江蔬菜協會授予「江南菜鄉」之美譽。樂平蔬菜集團成為全省10家銷售過10億元的龍頭企業之一。目前政府正著手於抓「龍頭」，推進現代農業發展。繼續落實國家糧食生產補貼的政策，充分調動糧農的生產積極性，穩定糧食生產91萬畝總產38.058萬噸。不斷做強做大龍頭企業。重點圍繞糧食、蔬菜、農產品加工、畜牧業、林特產業等五大主導產業培育一批基礎實、活力強、潛力大、成長性好的中小龍頭企業，使之成為農業產業化發展的預備隊和後備軍。重點扶大扶強樂平蔬菜集團、江西彩雲食品、江西樂康中葯飲片有限公司等3家省級龍頭企業；中遠現代農業、匯德蔬菜、金園牧業、嘉龍米業等17家市級龍頭企業發展。三是積極推進品牌發展戰略。引導和鼓勵3家省級龍頭企業和17家市級龍頭企業以品牌為紐帶，推進品牌整合，加強品牌培育、推介，力爭在創中國名牌產品、名牌農產品和著名商標和企業質量認證等方面有新的突破。抓「引進」，提升產業化發展水平。以蔬菜、食品加工、林果業發展為重點，篩選一批重點產業和成長性企業，選准產業化經營工作中的薄弱環節，瞄準省外、境外的大型農產品加工企業，進行專業招商，通過招商，引進省外、境外企業與我市企業對接，在我市建立生產和加工基地，培育一批內聯基地、外聯市場的外向型龍頭企業。抓「創新」，改造傳統農業發展手段。一是構建營銷平台。藉助政府資源、公共平台優勢，帶領企業找市場。重點通過政府搭建網路幫助企業建立蔬菜、生豬、大米、水產品等營銷平台，開展電子商務交易信息服務，減少交易成本。二是拓寬營銷渠道。引導和扶持企業參與省、市會展，進行展會營銷，拓展省外、境外新興市場，覆蓋農村市場，進行多元化營銷；提高產品質量，打造優勢品牌，進行品牌化營銷。三是強化營銷手段。加強與大型銷售企業的聯合，發展電子商務、連鎖、專賣、配送等現代流通形式，加強產銷銜接，擴大產品銷售。四是完善農業產業化「龍頭企業+農民專業合作社+農戶」，「市場+農民專業合作社+農戶」機制，引導和扶持龍頭企業與農戶建立保護價、設立風險資金、利潤返還等多種形式的利益關系機制，提高農業產業規模化、標准化、專業化生產水平。繼續做大做強龍頭企業。要圍繞優勢農產品產業帶建設，抓緊建立一批龍頭企業集群示範基地，按照扶優、扶大、扶強的原則，培育壯大一批起點高、規模大、帶動力強的龍頭企業。大力發展精深加工，提高農產品附加值。省級龍頭企業要率先採用國際國內先進標准，實施品牌戰略，以標准創品牌，靠品牌拓市場，向品牌要效益，創立一批在市場上叫得響、佔有率高的名牌產品。大力發展中介服務組織。著力解決中介服務組織發育滯後的突出問題，引導農民按照自願互利的原則，興辦農民專業合作組織，實行民主管理、民主決策，民辦民管民受益。鼓勵專業合作組織開展跨區域經營，壯大自身實力，增強服務功能。支持龍頭企業、農業科技人員和農村能人以及各類社會化服務組織，創辦或領辦各類中介服務組織，培育扶持專業大戶和經紀人隊伍，提高農民組織化程度。因地制宜，科學規劃，加快產業化生產基地建設。堅持以市場為導向，制訂具體的發展規劃，打造優勢產業，集聚優勢產業形成經濟優勢。引導龍頭企業加大基地建設力度，使基地建設與加工能力相匹配，避免盲目發展。要按照標准化的要求建設生產基地。重點加強農田水利、土地整治、道路交通、流通設施、通訊信息等基礎設施建設，不斷改善生產條件，提高綜合生產能力。引導和支持農民專業合作組織、村集體經濟組織、農業部門、專業大戶、農民經紀人等各類市場主體積極參加生產基地建設。處理好企業與農民的關系是基地建設成敗的關鍵，雙方都要有長遠眼光，互助互信，加強合作，企業要捨得投資，農民要按合同經營，努力實現雙贏。
項目分析與建議
景德鎮：
景德鎮主要以陶瓷產業為主，其中有一家豪德建材市場創建於2003年，投資1.2億建成。佔地面積300多畝，是集建材、家居、裝飾材料、家電、通訊器材、傢具、燈飾於一體的貿易市場。內有1000多間店面，其中建築衛生陶瓷約佔1/4。2006年開始，該市場慢慢形成了一定的影響力。二期工程於2010年投入使用，佔地500畝。一樓層高4米，進深7米。二樓層高3米；一間門面約35㎡。中間月租金40元/㎡、端頭月租金60元/ ㎡。前兩年一套連體商鋪均價2500元/㎡，現在的均價至少5500元/㎡況且很難買到。該區域主要以經營陶瓷、建材、傢具為主。通過走訪調查二期的新市場人流量貨物支出顯明不如老市場，經營戶也紛紛談到生意非常不好做；還有很多轉租現象。主要原因還是消費群體還是集中在老市場，消費習慣一時半會兒也很難改變。
景德鎮近幾年來發展的速度是獨目可見的，目前正處於商業地產快速發展時期，商業地產的現狀可以用四句話來概括，起步晚、發展快、問題多、前景遠，加上商業地產的競爭是非常激烈。由於大浪淘沙，優勝劣汰，激烈的競爭之後，商業地產項目將呈現兩極化的趨勢較多，一些好的商業物業可能會成為商家爭搶的「蛋糕」，不好的商業物業卻會出現爛尾惡果。給眾多的商家造成看不到前景，投資商鋪理念不強。結合景德鎮陶瓷發展情況，商業的市場容量已基本飽和。未來幾年內，消費習慣一時半會兒也很難改變。
樂平：
樂平縣是在縣級市中發展最快的，開發的住宅樓項目眾多。在樂平，西門街、珠海路是城市的繁華商業中心，一直以來都是商家的爭搶之地，也成就了其現在的高價格、高租金。數十年來難有超越。目前已建的贛東北商貿城、再生資源交易市場江南汽車城---贛東北最大汽車交易市場也是樂平縣重點項目。樂平市著力引進大型專業市場、大型購物中心、大型物流企業。今年，樂平市集中精力打造了總投資4億元的贛東北綜合商貿城、總投資3.5億元的中遠蔬菜(農副產品)批發大市場、總投資2.8億元的再生資源交易市場和總投資逾3億元的汽車交易市場等四大專業市場。建成後，贛東北商貿城將成為集五金、建材、家居、服裝、輕紡、日用百貨等商品交易、倉儲、物流、文化娛樂、星級酒店於一體的綜合性多功能的大型商城;中遠蔬菜批發大市場將成為年交易總額達15億元的江南最大蔬菜批發大市場，蔬菜出口加工能力將達到5萬噸，可實現產值7500萬美元;再生資源交易市場投入運行後年交易額將達10億元以上;汽車交易市場將發展成至少擁有10個4s店和集汽車展示交易、二手車交易、汽車裝飾等一站式服務為一體的交易中心。樂平是「江南菜鄉」，可見糧食遠不如蔬菜，雖然毗鄰長三角、珠三角、閩東南三大沿海經濟圈，可以能覆蓋到東部沿海市場，也可以向潛力豐富的中西部地區發展。但是在樂平開拓市場，只能是以小型的專業農機市場，做大對我們的收益可能要延長很多時間。目前已經跟當地招商局對接，他們表示非常歡迎我們來投資農機方面的項目，考慮到在建的汽車城或許也會涉及到農機方面。招商局副局長表示先去和相關部門領導溝通，然後在跟我們洽談溝通。
調查報告人：
二〇一一年十一月二十四日
給你參考。
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