① 土地市場評估價是如何評估的，與基準地價的有什麼關系
你好，土地市場價格評估的方法有很多，如市場比較法、收益法、剩餘法、基準地價系數修正法、成本法等，可以根據土地具體用途及市場狀況選擇不同的評估方法，土地市場價格可以通過基準地價進行一系列的系數修正而得出。
② 土地市場評估價是如何評估的，與基準地價的有什麼關系
土地的評估價格是可以低於基準地價的
1、根據基準地價的解釋「基準地價即土地初始價，是由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。」既然是平均價格，則對單宗土地而言，自然有高於此價格的情況，也有低於此價格的情況。
2、按現行的土地評估辦法中也可以看出，土地評估價格受影響的因素很多，與基準地價有聯系，但並沒有規定其不能低於基準地價。
(1)基準地價修正法
基準地價系數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，並對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。
根據《城鎮土地估價規程》與當地基準地價報告，其基準地價系數修正法評估宗地地價的計算公式為：
基準地價修正系數法公式=基準地價×K1×（1+∑K）×K2
式中：K1——期日修正系數
∑K——影響地價區域因素及個別因素修正系數之和
K2——年期修正系數
(2)成本逼近法
成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。
其基本計算公式為：
土地價格=土地取得費+有關稅費+土地開發費+投資利息+投資利潤+土地增值收益
(3)市場法
市場比較法是將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。
③ 耕地資源價值評價
耕地資源的配置過程，涉及公共決策和私人決策。耕地資源具有經濟產出、社會承載及生態服務功能。與耕地資源的功能相對應，耕地資源的價值構成是建立在耕地各種功能基礎上的經濟產出價值、社會承載價值和生態服務價值。耕地資源的經濟產出價值是一種市場價值，社會承載價值是一種非市場、非外部性價值，它因我國農村社會保障基本空白而存在，生態服務價值則是一種外部性價值。
一、耕地資源價值評價方法選擇［95、96］
耕地資源價值評價需要藉助於一定的評價方法(表4－4－1)。對於可進入市場的那部分價值，通過直接市場法對其進行評價;對於不可進入市場的價值部分，通常的做法是進行非市場評價。非市場評價方法主要有替代市場法和模擬市場法。基於上述評價方法，這里利用收益還原法對耕地資源經濟產出價值進行評價;用單位耕地資源所承載的農業人口的社會保障支出替代耕地資源社會承載價值;用模擬市場法的主要方法———支付意願法對耕地資源生態服務價值進行評價。
表4－4－1 耕地資源價值評估方法選擇［95］
1.經濟產出價值評價方法———收益還原法概要
用收益還原法評價耕地經濟價值的程序:①搜集與評價地區有關的收益和費用等資料;②計算年總收益;③計算年總費用;④計算年凈收益;⑤確定貼現率;⑥根據收益還原法公式計算耕地經濟價值。計算公式為
城市地質環境風險經濟學評價
式(4－4－1)中，Vc為耕地經濟價值，a為耕地凈收益，r為貼現率。
經濟合作與發展組織(OECD)關於貼現率方面的文獻很多，在選擇最佳貼現率方面，建議使用復合貼現率。根據OECD的研究，將社會時間偏好率和資本機會成本加權平均可以得到復合貼現率w。OECD提出的復合貼現率的計算公式是
城市地質環境風險經濟學評價
式(4－4－2)中，h1是國民收入的投資部分，一般為20%;h2是國民收入的消費部分，一般為80%;s是社會時間偏好率;r是私人資本平均實際收益率，表示資本的邊際機會成本，一般為8%。
社會時間偏好率s可用下列公式給出:
s=p+u·g
s是社會時間偏好率;p是純粹時間偏好率，效用貼現率;u是隨消費增長的邊際效用遞減率;g是人均消費增長預期。p值的計算多少帶有任意性，某些研究估算結果達到2%;g可以用收入和人口的增長預測計算出來;u值不易測算，根據OECD的研究結果將其定為1%～2%的范圍。
根據OECD的研究，我國的s值為4%，其他取值基本不變，將數值代入公式(4－4－2)中，得到中國的復合貼現率W為
W=h1×r+h2×s=20%×8%+80%×4%=4.8%
2.社會承載價值評價方法———替代市場法
土地作為社會保障的替代物，為佔中國人口絕大多數的農民提供了基本的生活保障，社會保險是社會保障的核心部分。社會保險是指國家通過法律手段對全體社會勞動者強制征繳保險基金，用以對其中喪失勞動能力或失去勞動機會的成員提供基本生活保障的一種特殊的消費品再分配方式。本文中用養老保險替代耕地資源的社會承載價值。計算公式為
城市地質環境風險經濟學評價
式(4－4－3)中，Va為單位耕地面積社會保障價值;Ya為人均社會保障價值(以平均年齡為a時保險躉繳金額代替);Aa為人均耕地面積。其中，Ya值計算公式為
城市地質環境風險經濟學評價
式(4－4－4)中，Yam為a年齡男性公民保險費躉繳金額基數;Yaw為a年齡女性公民保險費躉繳金額基數;b為男性人口占總人口的比例;c為女性人口占總人口的比例;Mi為農民基本生活費(月保險費領取標准);M0為月保險費基數。
3.生態服務價值評價方法———意願評估法
根據已有研究成果［95］，得到全國水平的耕地生態系統生態服務功能價值的貨幣量(表4－4－2)。
表4－4－2 中國耕地生態系統單位面積生態服務價值表(元/hm2)［95］
表4－4－2僅提供了一個全國平均狀態的耕地生態系統生態服務價值的單價，在進行具體地區的評價時，由於各地自然環境條件不一，所以需要對表中結果進行一定的修正。耕地生態系統的生態服務功能大小與該生態系統的生物量有密切關系，一般來說，生物量越大，生態服務功能越強。為此，可按下述公式來進一步修正生態服務單價:
式(4－4－5)中，Vi為修正後的單位面積耕地資源生態服務價值，i代表不同的評價區域，V0為表4－4－2中耕地生態系統服務價值基準單價，bi為被評價地區耕地生態系統的潛在經濟產量，B為全國一級耕地生態系統單位面積平均潛在經濟產量。Bi值和B值均可從王萬茂與黃賢金的論文《中國大陸農地價格區劃和農地估價》［178］中獲得，其中B值為10.69t/hm2，會寧縣Bi值為9.2t/hm2。
二、一個實例
耕地資源價值評價就是對耕地資源的經濟產出、社會承載和生態服務三種價值進行貨幣化的過程。本文以甘肅省會寧縣耕地價值評估為例。
1.價值評估
1.1 背景資料［95］
會寧縣地處甘肅中部，白銀市南端，土地總面積965.85萬畝，境內地形由南向北傾斜，屬黃土高原丘陵溝壑區，大致分為梁峁山地、溝谷川地和北部殘塬三種地貌類型。2001年會寧縣主要農作物播種面積比重分別為:30.0%、25.1%、13.0%、11.33%、8.0%、4.2%、2.9%，合計為94.53%，基本代表了該縣耕地的收益情況;2001年該縣復種指數為1.21;人均耕地0.28hm2。該縣男女比例約為1∶1，男性平均年齡為31.1歲，女性平均年齡為32.8歲;按從60歲始逐月領取養老金200元算，男性和女性躉交保險費分別為19596.31元和22314.45元。另外，會寧縣主要農作物投入產出情況見表4－4－3。
表4－4－3 2001年甘肅省會寧縣主要農作物及其投入產出情況［95］
1.2 評價結果
根據本文上述評價方法，會寧縣耕地資源價值評價結果見表4－4－4。
表4－4－4 甘肅省會寧縣耕地資源價值［95］
2.評價結果分析
通過對實際案例的評價，證明了耕地資源的各種價值是一種客觀存在。而且，在目前水平下，耕地資源的經濟價值只是其總價值中比較小的一部分;而外在於市場的價值則佔有非常高的比重:會寧縣耕地資源社會價值占總價值比重為43.5%;生態服務價值在總價值中所佔比重為53.7%;經濟產出價值僅有2.8%(表4－4－4)。