① 我公司是房地产投资公司，现与一房地产开发公司合作开发一旧城改造项目，现在我司想转让自己股份给房地产开
你公司是房地产投资公司，现与一房地产开发公司合作开发一旧城改造项目，现在想转让自己股份，如果转让价比投资成本高，其差价应当缴纳企业所得税，股份转让合同应当缴纳印花税。
供参考。
② 税法规定旧改回迁房如何计价入账
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条:土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 第九条:纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 有关企业所得税方面:依据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)规定,房地产开发企业必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分所开发产品的成本核算对象,按规定分别归集各个成本核算对象所发生的开发成本和费用,不得将属于某一成本核算的成本费用在各个成本核算对象之间进行分配。据此,你单位应按政府规划许可和土地使用情况合理划分该开发项目的成本核算对象,对各个成本核算对象的成本费用分别进行归集,不得将属于某一成本核算对象的动迁成本分配到其他成本核算对象。
③ 上海：对急需用款的旧改项目先行预拨100亿元
（记者孙红丽）上海市22日发布《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》（以下简称《措施》）。《措施》主要从推进重大项目开复工、扩大政府有效投资、激发社会投资活力、不断优化投资环境四个方面着手，涵盖20条具体举措。
《措施》提出，加快土地出让收入安排和使用。疫情防控期间，对急需用款的旧改项目先行预拨100亿元资金；保持土地市场交易平稳有序。顺延开竣工和投达产履约时间，消除疫情对土地出让合同履约的影响；加快经营性用地出让节奏……
另外，《措施》提到，要减轻房企入市成本压力。2020年开工建设的住宅项目应缴纳的城市基础设施配套费，可在首次取得建筑工程施工许可证后三个月内缴纳。允许符合条件的房地产开发企业延期申报、缴纳土地增值税。优化经营性用地土地出让价款缴付时间和方式要求。
以下为全文
一、推进重大项目开复工
（一）加快在建项目有序复工。对具备复工条件的项目做到应复尽复。做好人员和物资的储备调配，市、区相关部门协助重大项目施工企业多渠道筹集防疫物资。加强市属重点企业集团间、集团内部的物资协调。依托长三角区域合作机制，协调跨省市、地区防疫物资、施工材料和机械设备调配。按月细化投资计划，优化施工组织，逐步增加施工强度。（责任部门：市发展改革委、市住房城乡建设管理委、市商务委、长三角区域合作办公室、各行业主管部门）
（二）加大新开工项目协调力度。对列入市、区两级重大工程的计划新开工项目和预备项目，统一开展立项、规划、土地、环保、报建等跨前服务，稳定设计方案，加快前期工作，争取尽早开工。（责任部门：市发展改革委、市住房城乡建设管理委、市规划资源局、市生态环境局）
（三）做好重大项目储备。结合“十四五”规划编制，深化研究重大项目专项规划、建设方案等，围绕产业升级与科技创新、新一代信息基础设施、社会民生、生态文明、综合交通和市政基础设施、安全保障和能源供应等六大领域，制订全市重大建设项目清单（2020—2022年）。对部分带动性强的功能性项目，安排市级建设财力6000万元专项经费，推动预备项目转为正式项目，加快重大项目前期工作。（责任部门：市发展改革委）
二、扩大政府有效投资
（四）加强政府财力资金保障。统筹调度市、区两级财政预算，保障政府投资项目建设资金。提前下达2020年度第一批市级建设财力投资计划150亿元。疫情防控期间，政府投资项目按照标准列支防疫专项措施费，因复工合理增加的各项成本纳入项目总投资。加快制定机场联络线、轨道交通崇明线资金平衡方案。（责任部门：市发展改革委、市住房城乡建设管理委、市财政局）
（五）加快政府专项债券发行和使用。加快完成地方政府专项债券发行工作，将发行收入尽快用于在建项目，形成实物工作量。做好新增政府专项债券的项目准备和争取工作。（责任部门：市财政局、市发展改革委）
（六）加快土地出让收入安排和使用。疫情防控期间，对急需用款的旧改项目先行预拨100亿元资金。加快启动市、区联手土地储备项目和新一轮市、区联合旧区改造项目。（责任部门：市发展改革委、市财政局、市规划资源局、市住房城乡建设管理委）
（七）落实前期工作主体责任。进一步加强政府投资重大项目谋划和前期工作，全面落实项目前期协调推进机制，优化审批流程。对市政线性工程建设项目，可采取分期（段）审批、分期（段）核发规划土地许可。对涉及国家部委审批的事项，落实工作专班，加强工作对接。（责任部门：各行业主管部门、市住房城乡建设管理委、市发展改革委、市规划资源局）
（八）加强建设项目用地保障。全力支持重大项目建设用地计划，做到应保尽保。提前向各区下达50%建设用地减量化指标，加大周转指标暂借的支持力度。强化各区建设用地减量化指标对重大项目落地的保障，必要时，可采取“直供”方式，在农用地转建设用地办理环节直接使用区减量化指标落实项目用地。加大重大项目耕地占补平衡指标在全市范围内的统筹调剂力度。贯彻落实新实施的《中华人民共和国土地管理法》要求，制订征地补偿操作规程，确保征地工作依法合规。（责任部门和单位：市规划资源局、各区政府）
三、激发社会投资活力
（九）保持土地市场交易平稳有序。疫情防控期间，对采取定向挂牌出让的地块，取消现场交易环节，直接电子挂牌交易并确认竞得。对公开招标拍卖挂牌方式出让的地块，做好统筹安排，现场交易环节通过网络方式进行，并做好疫情防控。顺延开竣工和投达产履约时间，消除疫情对土地出让合同履约的影响。（责任部门：市规划资源局）
（十）加快经营性用地出让节奏。夯实土地供应计划，适当增加年度土地供应量，按月动态细化。实施差别化土地交易管理，针对不同出让方式，采取差别化入市管理，有序高效推进。（责任部门和单位：市规划资源局、各区政府）
（十一）加快推进城市更新。存量工业用地经批准提高容积率和增加地下空间的，不再增收土地价款。坚持公共交通导向发展模式和区域总量平衡，研究优化住宅和商办地块容积率，提升投资强度。支持利用划拨土地上的存量房产发展新业态、新模式，土地用途和权利人、权利类型在5年过渡期内可暂不变更。稳步推动农民相对集中居住。（责任部门：市规划资源局、市住房城乡建设管理委、市农业农村委）
（十二）减轻房企入市成本压力。2020年开工建设的住宅项目应缴纳的城市基础设施配套费，可在首次取得建筑工程施工许可证后三个月内缴纳。允许符合条件的房地产开发企业延期申报、缴纳土地增值税。优化经营性用地土地出让价款缴付时间和方式要求。（责任部门：市房屋管理局、市规划资源局、市税务局）
（十三）降低制造业项目用地成本。工业用地出让起始价可参考全国工业用地最低价，研发用地出让起始价可参考本市研发用地基准地价。对企业以租赁方式（含先租后让）从政府或国有企业取得的产业用地，免除疫情防控期间的土地租赁费用。保障重点转型区域制造业用地规模。协调推进桃浦、南大、吴淞、吴泾、高桥等重点区域整体转型，研究土地开发机制，降低项目落地成本。（责任部门：市规划资源局、市经济信息化委、市发展改革委、市房屋管理局）
（十四）提高存量土地投资强度。按照已划定的产业区块控制线，严格实施管理，确保制造业发展空间。创新土地利用机制，按照不同区域、不同产业差异化需求，精准实施混合用地出让、容积率提升、标准厂房分割转让、绿化率区域统筹等政策，高效利用存量土地。（责任部门和单位：市规划资源局、市绿化市容局、各区政府）
（十五）加大对先进制造业、现代服务业筹资支持力度。本市战略性新兴产业资金通过投资补助、资本金、贷款贴息等多种方式，支持重点领域发展，中长期低息贷款政策从集成电路扩大至人工智能、生物医药领域。做好市、区两级技改专项资金保障，增加资金规模，提高项目支持比例，实施无人工厂专项技改行动。（责任部门和单位：市发展改革委、市经济信息化委、各区政府）
四、不断优化投资环境
（十六）压细压实年度招商引资任务。压实各区、重点园区招商引资的主体责任，进一步加强区级投资促进部门队伍建设，建立招商引资工作考核机制和激励机制。建立市、区两级领导联系重大招商项目制度，推动上海自贸试验区临港新片区、虹桥商务区、长三角生态绿色发展一体化发展示范区、张江科学城、世博园区、国际旅游度假区、长兴岛等重点区域引入优质项目，协调解决引进项目土地、能源、环境容量等保障要素和建设过程中的困难问题，确保重大招商引资项目早开工、早投产。（责任部门和单位：市经济信息化委、各区政府）
（十七）做好投资项目融资对接服务。按照房地产金融政策总体要求，加强动态监测，支持房地产企业合理融资需求，鼓励金融机构加大对旧区改造的融资支持，保持房地产市场平稳发展。用好人民银行专项再贷款政策和政策性金融机构复工复产专项贷款，降低融资成本，减轻企业特殊时期财务负担。支持向制造业企业发放中长期信贷产品。支持企业发行债券募集资金用于投资等相关领域。引导金融机构开辟绿色通道，提供财务顾问服务、设计融资方案，加大信贷投放。（责任部门：市地方金融监管局、人民银行上海总部、上海银保监局、市经济信息化委、市住房城乡建设管理委、市发展改革委）
（十八）推进“一网通办”，深化投资项目审批制度改革。依托“一网通办”平台，对投资主体所属工程建设项目的政务服务事项办理实现线上“一口管理”，各类材料数据实现线上“一口报送”。建设项目信息主题库，归集工程建设项目各类批复的结构化数据、电子证照和电子文件。充分发挥“特斯拉”综合效应，积极探索区域评估、标准地供地、容缺受理、告知承诺、“多审合一”“多证合一”等审批创新。（责任部门：市政府办公厅、市大数据中心、市住房城乡建设管理委、市规划资源局、市发展改革委）
（十九）规范评估评审中介服务。实行中介服务清单制管理、标准化管理、分类别管理，最大程度清理一批、整合一批、精简一批。对社会投资低风险产业类项目，取消建设单位委托的施工图设计文件审查，加强施工图设计文件质量事中事后检查。探索逐步缩小施工图审查范围，实施施工图设计质量告知承诺制，严格落实工程勘察设计质量终身责任制。对保留的中介服务，逐一编制服务指南，强化信用信息管理，健全监督考核。（责任部门：市住房城乡建设管理委、各中介服务管理部门）
（二十）优化市政配套工程建设和服务。加强红线外市政配套建设管理，鼓励具有资质的市政配套建设和运维主体参与竞争。开展企业反垄断合规指引，加强反垄断执法。规范工程配套收费管理，增加收费标准，提高服务信息透明度，提升服务质量，缩短市政配套接入工期。研究合理规范的市政配套收费体制机制。（责任部门：市发展改革委、市市场监管局）
本政策措施自2020年4月15日起施行（具体政策措施已明确执行期限的，从其规定）。
④ 房企的新老项目分不清成本时，老项目核定征收，新项目查账征收的成本怎么确定
怎么会这样?项目前期不做预算的么？那么你采购是按照什么标准采购的呢？
房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。如何进行成本核算显得尤为重要。
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三部分。
1.土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价)，以此来进行项目的可行性评估。
2.配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%。
3.管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。
对于建设一个现-代的多功能小区，其成本核算对象就显得复杂。这就需要成本核算人员深入实际，研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。成本核算对象的设置必须坚持“便于核算，利于管理”的原则。一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理：一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象;同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象;对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。比如，大型项目首先要分批分期，在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类，对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施，应单设成本对象核算，这样就会形成多个成本核算对象。
正确划分成本项目，如：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的成本结构，便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定：开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。成本项目不宜开列太多，对于发生次数较少的成本费用，特别是单笔发生的费用，应尽量合并;对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。土建费用如属于合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解工作量进度和付款情况，为工程的竣工决算提供资料。
对于单一的房地产项目由于成本对象简单，归集成本费用就容易得多，通过分配间接计入成本对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂，成本核算对象比较细化，很多成本费用不可能直接归集到各个成本核算对象，就需要采用一定方法和程序进行分配，再间接地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用，其他成本费用则需要按期进行分配，而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算，然后按各个成本对象和对应成本项目进行分配。
已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的方法进行成本结转。 比如：
(1)为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品——土地”账户。
(2)开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计入有关的房屋开发成本中。
(3)房地产开发项目竣工验收取得交付使用许可证后三个月内，应当取得经过审价后的工程决算书，这样成本核算人员即可按照各成本核算对象所归集的费用核对各项合同和工程决算书确定的价款支付情况，按权责发生制要求计提相应的成本费用，从而结转完工实际总成本，并计算各独立核算对象的单位成本进行完工开发产品的明细核算。若属于出租经营的项目，则转入出租开发产品的明细核算。
⑤ 上海拟支持刚性和改善性住房需求，缓解房企拿地资金压力
5月29日，《上海市加快经济恢复和重整行动方案》公布，《行动方案》共包括八个方面、50条政策措施。
在房地产领域，《行动方案》提出，完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求；及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应；允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款等。
楼市：支持刚性和改善性住房需求
《行动方案》提出，促进房地产开发投资健康发展，建立房地产项目前期审批绿色通道，及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应，进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间。新开工建设的住宅项目城市基础设施配套费可顺延3个月缴纳。完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。
房产研究院分院院长张波指出，整个疫情对于楼市的影响还是比较直接的，因此政策的出台是为了缓解目前楼市所遇到的一些矛盾，也是推进房地产市场在疫情后更加有序发展的一个重要举措。
同策研究院研究总监宋红卫指出，针对房地产行业推出了项目前期绿色通道，这在以往年份是没有出现的，凸显了房地产相关活动复工复产的急迫性。购房者相关的政策只提到了支持刚需和改善需求的合理释放，具体措施目前还未看到，预计下半年会有具体政策出台调整。
一家房企营销人士表示，疫情以来，公司在上海的销售几乎停滞，而上海所在的区域占公司总销售额的比例较大，所以这种压力传导到整个集团。这次的行动方案里“完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”的提法，作为房企还是很期待的，希望尽快出台细则，早日落地，复工即可恢复销售。
有潜在改善性需求购房者表示，“后续会进一步关注具体落地细则，目前以观望为主”。也有刚需客户表示，“受疫情影响，公司经营还未恢复，工作及后续还款能力存在不确定性，再观望一下，但还是会选择合适机会买房。”
拿地：缓解房企资金压力
《行动方案》提出，尽快启动土地市场交易。及时恢复第一批次住宅用地集中出让，抓紧做好第二批次土地出让准备工作。对公开招标拍卖挂牌方式出让的地块，加快建立线上交易机制。允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。优化土地出让条件，合理确定住宅用地起始价，降低商业办公用房自持比例。
有意向参与上海首批集中供地的房企人士向澎湃新闻表示，“允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款”等政策对拿地企业而言是好事，可以缓解企业目前的资金压力，也有助于企业整体资金的安排和利用效率，期待尽管出台政策的执行细则。
智库中心研究总监严跃进指出，上述举措对于吸引房企拿地是有积极作用的，包括土地出让金的分期缴付制度、住宅用地起始价的合理确定、商办用房自持比例的降低等，都在很大程度上降低了房企拿地的成本，也减少了房企拿地的顾虑，有助于活跃土地市场。尤其是近期上海要推出第一轮集中供地工作，此类配套措施及时到位。
今年5月26日，上海土地交易市场发布《关于恢复上海市国有建设用地使用权出让沪告字[2022]第016号公告的出让活动的通知》，对出让文件中原《商品住房用地交易资金银行监管协议》的监管账户监管期限起始时间和封存资金金额作了调整。
封存资金指的是房企用于缴付竞拍地块的出让价款。更新后的《商品住房用地交易资金银行监管协议》显示，申请人在监管银行开立的账户中封存的资金应不小于申请人在《商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺》中扣除竞拍地块保证金金额后的自有资金金额。
原来的监管协议要求，申请人在监管银行开立的账户中封存的资金应不小于申请人在《商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺》中填报的“用于本地块交易的资金金额”。
由于开发商一般报名时该金额都会填到地块中止价，所以这一金额普遍为地块起始价格的110%，加上20%的保证金，总受限资金为地价的130%。而目前扣除20%保证金后，监管资金比例明显降低。
更新后的监管协议明确，监管期限自2022年5月31日起，至申请人未竞得地块；或者申请人中标地块，且已支付出让价款比例（含定金）达50%及以上；或者申请人提交由上海市土地交易事务中心出具的情况说明。
这也意味着，申请人中标地块且已支付出让价款比例（含定金）达50%及以上的，即可结束资金监管。
一家民企开发商表示，对于下半年拿地仍保持审慎态度，“能不拿就不拿，可拿可不拿的大概就选择不拿。”该人士表示，“在现金流没有那么充裕的情况下，目前还是以促销售，保回款为主。”
另有央企开发商负责拿地的人士表示，目前公司在拿地方面是严格按照制定的计划，拿地金额不超过全年销售额的40%，坚决不拿高价地，保持稳健审慎地拿地态度。
旧改：年内新启动8个以上城中村改造项目
《行动方案》还提出，加强城市更新规划编制、政策支持和要素保障，年内完成中心城区成片旧区改造，年内新启动8个以上城中村改造项目。中心城区旧区改造联动政策推广至五大新城，优化完善城中村改造政策。积极拓宽融资渠道。支持发行地方政府专项债券用于城市更新项目，健全住房租赁体系，推进保障性租赁住房建设筹措和供应。完善住房租赁法规政策，加强住房租赁管理和服务。
中原地产市场分析师卢文曦表示，要恢复经济需要全方位发力，房地产作为经济环节重要一部分要承担很多任务。比如投资这块，通过旧改、五大新城建设，继续拉动投资。而且从以往经验来看，旧改会释放购房意愿，对住房消费是有利举措。加快复市也是保市场主体，企业需要有收入，建立房地产项目前期审批绿色通道，缩短开发到销售的周期，对房企而言减轻资金投入的压力。一些费用的缓缴也是降低企业短期负担的手段。这些是方向性举措，后续细致的具体方案相关部门会抓紧出台和落实，在诸多利好推动下，市场将快速回归正常节奏。
⑥ 关于旧城改造企业房屋拆迁会计问题处理
首先，拆迁补偿收入不缴纳营业税。根据《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题的批复》（国税函〔2007〕969号）规定，国家因公共利益或城市建设规划需要收回土地使用权，对于使用国有土地的单位和个人来说，是将土地使用权归还土地所有者。根据《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。因此，对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税。根据上述规定分析，房屋征收部门按照《土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物，包括不动产的补偿费收入，均不征收营业税。但是，税收政策强调不征收营业税的补偿收入，仅指按照国家标准取得的收入。
现实中，支付补偿款项的单位往往是一些实际受让土地使用权的单位，对从这些单位获得的拆迁补偿收入是否可以免征营业税呢？《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）规定，不征收营业税。而且，按照《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）第一条规定，关于县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级（含）以上地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。因此，无论资金来源何处，纳税人取得符合上述文件规定的拆迁补偿收入，不征收营业税。
其次，产权置换的房屋要缴纳营业税。产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。一是价值标准产权置换，指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋产权予以价值的等价置换。二是面积标准产权置换，指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。上述产权置换中，由于负责补偿的单位将自己的房屋抵债换出，按照税法规定，其置换出去的房产应缴纳营业税。《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
置换出的房产没有取得收入，按照什么计税依据缴纳营业税呢？《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）明确规定，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税。对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。该文件虽是对外资企业的营业税问题答复，但我国税法对内外资企业营业税政策处理是一致的。
⑦ 旧城改造的策略建议
不同类型旧城改造项目的比较研究
类型一：城市中心区——功能多元，高端引领
通常一个城市的发展大多围绕中心城区展开，城市中心承载着城市功能与活动的主要部分。在城市经济发展的推动下，其市政配套和功能结构一直处于更新与再开发之中，所以城市中心往往成为旧城改造的重点区域。中心旧城区内通讯、供水供电等基础设施非常完备，学校、医院、金融和商店等配套设施也相对集中，并且城市中心区拥有核心区位与交通枢纽优势。但弱势在于建筑密度大，公共绿地少、生活环境质量差、停车场以及停车泊位少等。
城市中心区改造存在的一系列矛盾，诸如商业活动减少、居住环境恶化以及周末和夜晚成为死城等，是开发企业无法回避的难题。由于拆迁成本与容积率的要求，城市中心改造需要边际利润更高的商业项目，但开发企业不能一味地追求经济效益，对承接大面积旧城改造的企业而言，需要注意改造区域内的功能调节。
城市中心改造的项目不能减少街道的数量和面积，以保证人们接触的机会，如果有条件的话可以保留部分不同品质的建筑，在满足区域视觉整体性的前提下，尽量提供针对不同经济能力消费者的多样化功能需求，满足经济能力不同的功能需要，以增加不同时段内区域人口的密集度。下面提供几种城市中心改造产品和改造实例供开发企业借鉴。
高端商业——休闲购物是除居住功能之外最能吸引人气的功能结构，但是私家车的增多，郊区地产以其较低密度居住环境，日渐成熟的内外配套，正不断吸纳从旧城中心迁出的居民，市中心改造的商业要同郊区购物中心直面竞争，就不能再沿用同质的商业产品。从国外城市的经验来看，高端商业从事最好的商业形态，在保证边际收益的同时又能带动整个片区的住宅品质。
步行系统——很多情况下，旧城自带的商业项目已经拥有固定的购物客群，但是其往往同时担负着城市干道的职责，加上传统设施营业场所腹地过于狭窄，容易造成商业流与人流混杂。但是，如果简单加以拓宽，将造成较大规模的拆迁，使开发成本剧增。因此，建议在旧城内的商业项目添加步行系统，如步行街与天桥系统，改变人车混杂的交通危险性，并增强购物的舒适性，通过网络把与平行的零售和服务设施连接起来。
上述可以发现，无论是局部调整商业品质还是拆除重建，成功的商业中心改造都需要耗费极大的成本，如果不能将商业中心的消费档次以及物业租金提高，投资成本根本不可能收回。由此，商业中心改造应该慎之又慎，分阶段分地域逐步改造。与此同时，在保护历史建筑与景观风貌的前提下，尽可能地利用商业以及公共空间，不是简单地开发客源市场购买力，而是要引导甚至重塑整个市场的消费趋势。必要的话将周边的旧城区用地分二期、三期开发，这样可以降低单位开发成本，如果商业中心的带动效应明显的话，后期的住宅利润将更为可观。
类型二：历史文化区——维系文脉，挖掘价值
每个城市都有自己的历史文化遗址，比如北京的四合院、西安的钟鼓楼、南京的夫子庙、黄山的屯溪老街等等。城市历代古城建筑真实地记录了城市个性的发展和演进，是城市不可再生的宝贵资源，也是城市底蕴和魅力所在，更是城市竞争优势的关键因素之一。然而早先的开发改造规划由于对其风貌保护不够重视，导致城市历史濒临绝迹。例如在旧城改造的实施过程中，许多古城门和城墙因为被定位于阻碍城市交通发展而遭到拆除;或者为了单纯的经济效益而盲目改建，例如大量私家园林被改造成高级招待所。对城市古建筑、历史街区进行的大拆大建，其实质无异于杀鸡取卵，损害的不单是开发企业的长期利润，更是一个城区的人气与商业竞争力。
类型三：混合居住区——配合政府，统筹操作
混合居住区通常位于城区的中间圈层，是早期规划短视的产物，由于历史原因，混合居住区内集中了居住、商业、工业、市政设施等多种土地类型，道路狭窄、建筑密集，区域内人口购买层次低，无力承担改善居住置业的成本，且混合区内工业以小型企业居多，徒增拆迁难度。根据国家关于旧区改造的原则，开发商必须对道路进行拓宽或翻修，增设公共配套设施，这样一来改造费用大大增加，加之有许多地块多出于偏街僻巷，市场运作升值空间小，风险非常大。
房地产开发企业对于这些居住密度高、区位条件差、资金难于平衡的地块，通常避而远之，但是政府为了实现统一规划，通常混合区与区位好的土地捆绑推出，成片改造。所以想要参与大面积旧城改造的企业必然会遇到混合区改造，同时出于对提升改造地区的品位和开发档次，房地产开发企业也要顾及到混合区对于其单体项目的影响。
类型四：城市边缘区——城乡一体，建管并重
城市边缘区是近50多年来因城市扩展所包围的原城边村居。所以许多城市边缘区一般仍有集体经济与行政合一的组织机构，建筑杂乱密集，而其中最典型的形态当属城中村。由于二元体制的惯性，这种“都市中的村庄”仍旧实行农村管理体制，因此在建设规划、土地利用、社区管理、物业管理等方面都与现代城市的要求相距甚远，甚至出现管理上的真空。目前，北京、深圳、珠海、广州、南京、杭州、西安等大城市的城中村改造都已纷纷启动，其中深圳渔港村的改造方式值得许多开发企业研究。
类型五：工业聚集区——依托基础，发挥特色
在每个城市的发展过程中，工业企业的布局因为城市规模增大、城市功能调整而变得不再合理。从国外工业化城市发展的历史来看，几乎都经历过工业厂房的调整改造。由于工业区产权结构与建筑结构简单，且容积率较低，拆迁量相对住宅片区要小很多。此外工业区供电、供气、给排水设施的容量优于普通住宅，所以工业区改造往往免除大规模的市政投入。但值得注意的是，这些工业聚集区改造不是简单的厂房拆除和产业置换，而是牵涉到更深层次的产业设计与厂房再利用。特别是牵扯到当地支柱型工业企业的改造，由于该工业区攸关整个城市的发展，必须慎重。在具体更新进程中，工业集聚区的改造一般又可以分为小型工业区的产业置换、混合工业区的渐进改造和大型工业区的产业升级。
小型工业区的产业置换
区域特征: 城市传统产业的工业聚集地随着城市的快速发展而呈现与城市环境格格不入的景象。这些规模小，空置率高，同时土地产出效应较低的工业区或者成片的工厂，区域内的工业项目现状与周边的居住、商业极不协调。比如严重污染的旧工业区，需要通过规划调整以及有关措施将工业用地置换为居住、商业、绿地或其他城市功能。
改造策略: 随着城市的发展，旧工业区已失去了往日重要的工业用途，其中部分建筑的形象也与新出现的高层建筑不相协调，以往旧企业搬迁后，对于旧工业厂房最简单的也是最通用的做法就是“推倒重来”，这样就等于夷平了城市的工业文化遗产。在国外，对工业文化遗产的保护和再利用已成为一种潮流。通过综合使用功能的再创造，赋予旧建筑全新的功能新概念。
区域特征:指在一些工业区内，存在工业、办公、商贸等共同发展，工业聚集地规模较大，已经形成一定的集聚效应。混合区往往具有如下特点:区位条件通常较好，已形成一定的商业氛围，通常是工业生产和商贸以及办公活动均很活跃的旧工业区，面临调整产业结构、疏散中心城区人口、解决环境污染等多重压力。但其产业和生活环境标准尚未下降到既不能吸引新的工作和商业，也不能维持正常城市生活功能的程度。通过采用某些扶持政策或提升产业与生活环境标准的措施，仍有望继续吸引新的投资等。针对这些工业区，需要考虑到区域内已经形成的功能布局，弹性地改造。
改造策略:混合区的形成缘由是城市居住及商业区域被无序扩大，对其的改建应首先分析原有土地的容量情况，如果可以增加容量的，则可以在改善居住环境的前提下，适当提高容积率。如果居住区出现交通、配套均需要重新修建的旧区，可根据社区邻里原有的社会结构和经济结构，根据其不同的老化程度，分别采取维护、局部整治、拆除重建等多种改造方式。如果区域内用地结构不合理，则需要对用地性质作重新设计，增加更多的商业用地，以提高土地利用的边际效益。
大型工业区的产业升级
区域特征:这类工区集聚区虽然工业出现某些衰败，但是土地产出效应高，或者区内工业是当地的经济支柱产业，对区域发展具有举足轻重的作用，在一定时期内不适合大规模的产业置换。
改造策略:该区域通常采用工业升级模式，该模式强调维持工业区原有的以工业为主的功能和性质不变，改造重点在于产业的重塑，以鼓励同类或者关联度高的企业进驻，再次形成产业集群效应，这一方面国外的工业城市可以提供不少的借鉴。比如德国鲁尔工业区、美国中西部地区的“锈带”、日本北九州地区等世界着名的工业城市都曾经历过这一过程。升级工业区的关键是要将工业产品向出口外向化与附加值提高化发展。
⑧ 政策“底线”来了！城市更新还能成为房企利润密码吗
随着房地产增量市场天花板的见顶，借道城市更新业务寻找新的业绩增长点，已成为大部分房地产企业的共识。
因此，不管之前发展的重心放在何方，房企现如今纷纷掉头扎堆城市更新。根据专业机构测算，城市更新这一赛道未来的市场规模有望达到10万亿，发展前景广阔，TOP50房企中已有6成以上入场城市更新领域。
不过，城市更新领域关系民生，必然不允许野蛮生长。近期，住建部对于城市更新也有了新的指导意见：防止沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利等问题，指导各地积极稳妥实施城市更新行动。一纸新规会为城市更新带来什么新的玩法和走向？
01
城市更新成房企“利润密码”
房企纷纷加入城市更新的赛道， 业内人士分析 有三个原因：
首先，一二线城市土地供应趋紧，通过对旧区的整治改造和再开发，可以有效补充一二线城市土储；
其次，对比竞争激烈的招拍挂拿地方式，参与城市更新能以更低的地价获取土地，这意味着企业能实现更高的利润率；
最后，城市更新改造的对象往往是城中村和城区的老小区，这些项目一般布局在较为中心的核心地带，若再改造后入市，有较好的市场预期。
总部位于华南的某房企投拓负责人指出，在当前公开市场拿地利润空间受限的背景下，通过勾地等形式获取的城市更新项目可以对房企的利润率形成有效支撑，尤其在政策较为完整的珠三角，以较低价格拿到大量土地的勾地方式保证了企业利润。
通过和讯房产发布的上市房企毛利润榜单可以看到，“旧改大户”们凭借拥有大量的旧改和城市更新土储，基本都取得了不错的毛利率表现。例如，时代中国上半年毛利率达到33.35%，龙光集团毛利率为26.92%，佳兆业上半年毛利率为30.86%，特别是在重仓的广深两个城市，佳兆业城市更新项目的毛利率达到了40-50%，远远高于行业平均水平。
半年业绩会上，这些房企也表示了对于城市更新这一优势的自豪与看好。龙光管理层指出，旧改项目贡献的核心利润超过20%。对旧改方面龙光会加大投资，未来三年超过1500亿的孵化，龙光有能力去强化，可以把价值更快的体现出来。
对于佳兆业在城市更新领域的优势，董事局主席郭英成也十分有信心。业绩会上，管理层表示，佳兆业城市更新的理念不是简单的拆除重建，而是城市综合运营服务商。未来一到两年，佳兆业将转化城市更新项目预计可售面积382.8万平方米，对应的货值超过1400亿元。
02
六成TOP50房企布局城市更新业务
在这片不见硝烟的沙场上，资金充沛、资源丰厚的龙头房企房企来势汹汹。
图：TOP10代表房企城更占比及组织架构情况
资料来源：CAIC
克而瑞数据显示，为维持健康的土地储地规模，21家TOP11-50房企布局城市更新业务板块，其中76%集中布局在珠三角，近9成房企城市更新项目占总土储比例集中在15%-30%之间。其中粤系房企占比达20%，近9成的TOP11-50房企其城市更新占总土储比例集中在15%-30%之间。以佳兆业为例，在城市更新板块，佳兆业拥有项目213个，占地面积超5370万平方米，大湾区项目储备占比逾99%，其中深圳、广州两地货值占比高达73%，是名副其实的“旧改之王”。
此外，中型房企在不断深耕城市更新领域。 近期，时代中国发布最新的组织架构调整，主要为地区合并以及房产开发业务和城市更新业务分离。广州、东莞、佛山3个地区将单独设立城市更新公司，包括广州设立了南北两区城市更新公司，东莞设立了临深和临广两个城市更新公司。
业内人士指出，相对当前普遍只有个位数净利润率的项目来说，城市更新的收益确实是非常亮眼的，一个城市更新项目赚的钱，可以抵得上几个普通项目。但我们看到那些卖得好的城市更新项目时，也要注意到那些腹死胎中的地块，这是一个隐形但又巨大的成本。
就算是在城市更新发展较快的广州、深圳等地，启动一个城市更新项目，往往要做4、5年的前期工作，7、8年的也是屡见不鲜，甚至有的项目从运作到销售会超过10年时间。这种不确定性决定了，即便对于一些擅长此道的房企来说，也很难保证城市更新产品如期如数入市，因此城市更新业务因对主体资本及渠道要求较高。
这也解释了为什么仅有11家TOP5100房企布局城市更新业务板块，且这些企业多为聚焦珠三角城市的广东本地房企，如华侨城、敏捷集团、星河地产、海伦堡等。
03
政策底线下的房企开发
对房企而言，行业已从增量市场逐步向存量市场转变，城市更新既能降低拿地成本，又能拓宽获地渠道，已然成为必争之地。 然而，地产导向的城市更新推动城市空间重构的同时，也产生了公共利益受损等一系列问题。 如何平衡历史风貌保护、经济效益和民生改善，是城市更新过程中需要面对的问题。
此前，住建部研究起草了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》。其中，最值得房企注意的是这一条，通知要求探索可持续更新模式，不沿用过度房地产化的开发建设方式，片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变。
本次出台的政策，以全国统一规范的形式给地方的城市更新业务，树立了一个详细的规则边界，对于寄希望把城市更新作为主战场，以避开招拍挂的房企而言，是一次暴击。
本次政策在一定程度上要求房企加强综合投资运营能力，单一投资销售获利的方式，投资机会将会受到限制。 房企需要逐步培育持续商业运营、文旅运营的管理团队或加强这方面战略合作。盈利模式需要向投资、销售 运营方向转变，建立长续经营的理念和投资模型。
通知还要求提高城市安全韧性，增加城市安全风险，推动地面设施和地下市政基础设施更新改造统一谋划、协同建设等。此部分内容有利于提振基础设施的功能和完善，但对房企投资来讲，属于成本支出，影响投资收益。此外，拆建比不宜大于2且建筑密度不得突破老城区原有密度强度的限制，也可能会令城市更新的利润水平大打折扣。
要求城市更新不得大拆大建，这是否会影响到此类具有大量城市更新项目储备的企业的经营计划？
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，新规定对于开发商，特别是布局城市更新的开发商影响是很大的，不仅对于开发商的利润和周转有影响，更重要的是旧改这块蛋糕受到巨大的冲击。原来的旧改模式，确实是释放成本空间，用新的规划来刺激片区房价上涨，给旧改买单。现在来看这种模式就行不下去了，政策的导向很明显，就是鼓励开发商从快周转转向成持有经营，从城市微改造，提升公共服务配套措施设施的过程中来获得红利。
中指研究院调查事业部运营总监吴建钦也认为，新要求对企业的资金平衡提出了更高维度的挑战，对存量项目也提出了开展再评估，也可能会影响部分项目的推进进度。
但部分房企在业绩会上的表示都比较乐观。时代中国董事会主席岑钊雄认为城市更新是国家重大的决策部署，住建部的意见稿关心“大拆大建”，强调有序和可持续性。老城区的改造，时代中国基本上没有参与，意见稿暂时对时代中国没有影响。目前时代中国城市更新主要是就地安置，拆迁比没有超20%,影响不大。
佳兆业副主席、总裁兼执行董事麦帆对此也并没有太过担忧，他表示，近些年来城市更新在中国，特别是在广东竞争是非常激烈，佳兆业在城市更新的优势在于自身专业化的团队，这是很难复制的。“城市更新纳入了国家的十四五规划，我们认为这个新政的出台正当时，预计下一步还会有更多科学合理的实施细则。城市更新必须走高质量发展之路，新政有助于行业规范和健康发展。”
⑨ 透市|政府让利房企入局 广州旧改再提速
广州旧改，正在按下加速键。
近日，广州市发改委正式发布《广州市2020年重点建设项目计划》。根据文件透露，今年重点建设的城市更新项目有33个，其中老旧小区微改造有10个，旧村改造项目17个，旧厂改造6个，总投资超1664亿元。其中，17个旧村改造总投资超1602亿元，年度计划投资91.35亿元。
相较于其他一线城市，广州的城市更新起步较早，且具备系统化特征。伴随政策不断调整与完善，诸多房企积极参与广州的城市更新。数据显示，仅2020年上半年，广州28个旧改项目已经寻得合作企业，其数量与2019年全年持平。
轰轰烈烈的旧改背后，有房企纷纷入局分食存量蛋糕，更有广州政府的角色转变。
房企参与热情不减 增城成旧改大区
据中国网地产统计，2020年1-6月，广州28个旧改项目已经觅得合作企业，总面积达到1839.25万平方米；除去5个未公布投资额的项目，总投资额超1300亿元。
值得关注的是，仅今年6月，便有12个旧改项目被房企斩获，占上半年总项目的42.86%。纵观12个项目，广州增城区旧改项目占比过半，达到7个。此外，2020年上半年，广州28个确认旧改项目中，增城区占据17个。
增城旧改的规模之大以及进展速度之快，在整个广州可谓首屈一指。据不完全统计，增城区有旧改意向的旧村已经近40个，而仅仅今年1月份以来已经有23个旧村公开招标合作企业，改造投资总额超千亿。
早在今年年初，增城区政府工作报告中指出，2020年将有40个旧城改造项目，21个老旧小区全部施工进场，8条旧村改造项目扎实推进。
广州旧改热度不减，自然也吸引了诸多房企参与。其中，不乏首次进入广州旧改市场的房企。
3月27日，在昆明拥有丰富旧改经验的云南房企俊发集团与广州市增城区仙村镇蓝山村旧村改造项目举行合作意向协议签约仪式。据悉，这是俊发集团继2018年11月正式布局佛山之后，首次布局广州，作为进军粤港澳大湾区的第二个项目。
5月31日，河南房企瀚宇集团首次入穗，便拿下南沙太石村的旧改。18天后，又进军增城，成为石滩镇马修村更新改造项目的合作企业。据悉，2018年，瀚宇集团开始进军广州市场，目前已在南沙、从化、增城布局多个项目。
6月1日，未曾在广州旧改公开招标中亮相的恒大，也在广州夺得首个旧改项目，成为增城区荔城街迳吓村第二、三、四、六经济合作社旧村的合作房企。
6月22日，深系房企和健集团斥资15亿元拿下增城廖村旧改，而这也是和健首次进入广州，过去该集团主要聚焦于深圳区域城市更新和临深片区房地产开发。
此外，2020年上半年，增城长岗村旧村改造项目用地面积224.84万平方米，为28个旧改项目之最，由上海升龙集团与珠江投资合作开发。值得注意的是，外地房企上海升龙集团两年间在广州获得8个旧改项目。
而新世界中国在6月份布局了其在广州的第四个旧改项目增城夏街村旧改项目，以预期投资总额逾200亿元夺得2020年上半年广州旧改项目预期投资总额之最。
业内人士分析，十几年前广州的旧村改造很少有开发商参与，随着旧改政策的不断调整和完善，程序、流程等逐渐透明化，加之广州旧村周边配套设施逐渐完善，土地价值提升，利润空间增长，房企的参与热情也在持续升温。
从引导到主导 政府角色定位日渐清晰
广州旧改之所以能走在全国前列，一定程度上是开发商、市场与政府等参与者的角色定位趋于规范化，同时多方能够形成合力。
从2009年《粤府78号文件》中的“政府引导，市场运作”到2012年《穗府20号文件》中的“强化政府主导、计划管理、规划引导“再到2015年的《广州市城市更新办法》中“政府主导、市场运作，统筹规划”。
十年间，广州政府在城市更新中的角色逐渐由引导变成主导。为此，广州市城市更新规划研究院的相关领导向中国网地产表示，在2009年的政策体系下，彼时的房地产行业仍然是增量市场。增量市场下如何发展存量市场，那时的广州政府仍处在摸索阶段，并未形成体系，因而政府角色依然是以引导为主。
自2009年广东省出台“三旧”改造政策以来，广州在相关政策的引导下不断探索有组织、系统性的“三旧”改造工作，并于2015年出台了《广州市城市更新办法》，正式将“三旧”改造的工作内容统一纳入城市更新。
同期，广州城市更新局正式成立，这是我国首个市级专门机构。
2016年，广州市政府进一步发布并实施了《广州市城市更新总体规划(2015-2020年)》。2019年4月，广州市政府发布《广州市深入推进城市更新工作实施细则》，涵盖了旧村庄全面改造、成片连片改造、城市更新微改造、加大城市更新项目支持力度等内容。由于上一轮广州城市更新总体规划将于2020年到期，广州也于2019年8月启动了对《广州市城市更新专项总体规划(2018-2035年)》编制项目的公开招标。
经过十年的探索，广州不管是旧村的全面改造还是微改造，还是村级工业园的改造，都已经形成了一套成熟的政策体系。此外，广州市城市更新工作从以前的分散、点状式发展到目前统归自然资源部，并有计划有步骤地推进。
在此期间，广州市政府的角色由引导变为主导，其主动性增强。这意味着，房企参与空间有所扩大，其利益也得到了一定程度的保障。
政府的归政府 企业的归企业
目前，广州市城市更新（“三旧”改造）体系主要由全面改造（传统“三旧”改造）和微改造（广州特色）组成。
其中，全面改造（传统“三旧”改造）主要包括旧厂房，旧村庄和旧城镇三种改造形式。微改造（广州特色）则主要包括村级工业园单独改造、国有土地旧厂房微改造、旧村庄综合整治、老旧小区微改造四种形式。
微改造作为政府关注民生的主要工作，由政府牵头，政府投入。全面改造方面，十年间，政府一直让利于企业，提升其参与城市更新的积极性。
对此，上述领导表示，政府从怎么样让市场主体更有积极性并能吸引市场主体的参与等方面来制定、执行一些配套的政策。比如旧村全面改造方面，政府则是通过由下而上的基础数据调查、反推控规的指标等，达到让利于企业。
同时，广州城市更新的工作流程也在不断简化，并将权力下放到广州市下属各个区，使各区成为城市更新工作的第一责任主体。
随着广州城市更新政策的不断完善，越来越多的实力房企参与到广州城市更新中。据了解，此前广州城市更新项目中，中标的房企多为本土规模1000亿以内。如今，像碧桂园、保利、恒大、融创等头部房企均踏入广州城市更新圈，其积极性越来越高。
对此，业内人士分析，宏观政策方面，一线城市的发展已经在国家划定城市增长的边界范围之内，无序的对外扩张告一段落，接下来多为内部挖潜。据悉，除民生等基础设施项目之外，自然资源部已经不再向珠三角下达新增建设用地的指标，此情况下各房企只能从盘活存量方面做文章。
微观的政策层面，广州近年在城市更新方面释放了很多利好政策，提升了房企参与度。比如，2019年11月广州市住建局印发《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》中，将广州旧村改造成本如何测算，以及村民回迁复建安置，临迁费用、搬迁奖励给予详细的解释。对于房企开发商来说，改造成本也将大幅度降低，政策的落地有利于广州城市更新工作的推进。
谈及广州城市更新发展的独特优势，上述领导表示，纳入存量资源的土地，经过政府标图建库之后，可以协议出让，是自然资源部给广州最大的政策，其他地方是没有的。对于发展经验，他坦言， 城市更新每一个改造方案都是在政府职能部门与村民还有改造主体充分协商的基础上形成的，这是广州比较特有的城市更新发展经验。
总体来看，广州存量市场正逐步成为房企的主战场，而最为关键的政策支持与政府主导也在助推广州城市更新迈向新的台阶。
⑩ 中国那些高层建筑到了年限，谁来拆，拆的成本如此高，怎么办
高层建筑到了年限，可以由业主委员会代表全体业主作为建设方出面进行拆除和重建。
至于成本，建筑成本加上一定的管理成本，均摊下来比买新房子便宜多了，很划算。