① 为什么土增税清算车位成本低
浅析土增税清算中地下车位土地分摊规则
槿思成
前言：地下车位是房地产的众多税种争议的对象，聚焦而言，对于绝大多数城市而言，车位的收入成本严重倒挂，甚而言之，很多的地产项目的利润最终在未去化的车位上。若非归划要求的车位配比，我相信绝大多数的地产商是不会愿意去建如此多的车位。今天探讨的是土增税中车位成本分摊的核心问题，土地成本的分摊。
正文：
一、实务中常见的方式
对于车位土地成本的分摊，常见的几种方式：1、可售面积法分摊；2、基准地价法分摊；3、受益对象法分摊。
方式一、可售面积法
每平可售面积应分摊的土地成本是一致。或而言之，不管是做精致糕点，还是做大众面包，面粉成本都是一样的。
方式二、基准地价法
按照地上和地下的不同基准地价（如地下一层是地上基准地价的50%），拆分地上地下业态应分摊不同的土地成本，地上每平的分摊的地价与地下每平分摊的地价是用基准地价比进行换算。换而言之，蛋糕和面包使用的面粉不同，其面粉成本自然不同。
方式三、受益对象法
这个实操中又有：收入配比法（按照不同业态的收入配比，高收入业态多分摊土地成本），计容面积法（不计容的业态不分摊土地成本），合同约定或单独补缴土地出让金单独归集法，产权面积法（无产权的不分摊土地成本）。
二、总局层面法规偏向原则性规定
1、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第(五)款：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
2、《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第二十一条规定：“审核扣除项目是否符合下列要求：(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。”
分析：总局文件，只列举了可售总建筑面积的比例或者其他合理的方法，在规程中又多了受益对象，宽泛的原则性规定。在各地税务机关的实际操作中，可售面积法出现在众多省市级文件的规定中，至于其他的合理方式，基本都一事一议或各地一贯管征习惯。
三、个人观点
1、形成争议的背景原因
普通住宅20%免征、车位收入成本倒挂（难去化），有利入库等是造成税企有较大观点出让的原因。财政的松紧，执笔者的个人态度，税务局的自由裁量权等等，各地出现很大处理口径的差异。
2、开发商实际诉求
开发商在总平阶段，绝大多数城市的开发商诉求都是增加地下室的利用率，减少地下面积，地上尽可能多划车位。节约建设成本外，实际上也存在税务上减少地下室分摊走的成本。
3、合理的口径
因住宅、商铺、车位的价值，并不是简单由建筑单价所决定的，而是由其实现的价值属性所致。车位的销售对象局限于本小区，又因小区的业主人群的差别，没有车位需求的业主，也很难激发他们购买车位的意愿。除非强制捆绑的项目，绝大多数小区都会存在车位无法完全去化的囧境。故此，车位的分摊，还是应该回归受益的逻辑。不能就有利纳税的原则，均摊方式，出现货值10%，土地成本分摊30%的严重不符合正常商业逻辑。
具体如下：
无产权车位，无需分摊土地成本；
有产权车位，需明确地上、地下成本单位成本存在区别。销售额占比进行分摊；基准地价的比例分摊；
有明确受益的金额，按照受益归集。合同有明确约定拆分土地成本的按照合同约定的，出现补缴土地出让金的按照补缴的土地出让金归集分摊。
分析如下：
（1）按照计容面积的逻辑存在瑕疵，回归产权逻辑
依据《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）的有关规定：'经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。（备注：地下不计容的面积，无论建多少，都不存在超容积率的问题。也就没有补缴出让金的问题。但是实操中，地下车位确权，部分地方是要求补缴土地出让金的。）
但是车位权证中一般会注明分摊的土地面积，或者注明共有地块面积。若有注明的情况下，不分摊土地成本是有瑕疵。而且部分地方无产权车位确权，会要求补缴一定金额的出让金。
无产权车位，实操是按照销售使用权处理，更多依据谁建设谁受益的逻辑，是没有不动产证的（也就是没有原来的土地证、房产证的），无证不分摊。
江苏省局：《江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告》（苏地税规〔2015〕8号）第二条“关于土地成本分摊问题”规定，土地成本仅在能够办理权属登记手续的建筑物及其附着物之间进行分摊。
厦门市局：《厦门市土地增值税清算管理办法》（厦门市地方税务局公告2016年第7号）第三十四条第（二）款规定，“同一个清算项目， 可以将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不计算分摊取得土地使用权所支付的金额”。
财税评论注：江苏最新规定转让无产权车位永久使用权需分摊土地成本：
（2）有产权车位分摊
基准地价的逻辑
一般各地都会有基准地价，对于地下的基准地价与地上都有一定的比值关系。并不是地下与地上是相同口径。在受益对象的前提下，参考评估方法：基准地价修正法，按照基准地价的逻辑，将土地成本在地上与地下进行了拆分，从而进行分摊归集。
例如某地规定，经主管税务机关确认后，"对地下一层、二层、三层（包括三层以下）的地下车位（库），参照《XX市城市地下空间开发利用管理办法（试行）》的规定，可分别按50%、20%、10%折算其可售面积，计算分摊取得土地使用权所支付的金额"的口径，可适用于土地增值税清算。
收入配比法
收入配比法是更好的体现不同业态的土地利用价值，回归价值的逻辑，可均匀的分摊不同产品之间的税负，防止高货值产品成本抵扣分摊不足，导致税负畸高的问题。实操使用很受限，听闻江西有案例。（个人理解最合理的方式）。
（3）明确指定受益的
如土地出让合同明确约定了地上、地下的土地成本；补缴土地出让金后车位方可办证的缴纳金额。
如福建省局的12366回复：地下不计容可售面积按规定未计缴土地出让金的，地下不计容可售面积不分摊“取得土地使用权所支付的金额”;对地下不计容可售面积，按规定有计缴土地出让金的，应当按照受益对象，按规定归集和分摊“取得土地使用权所支付的金额”。（目前建筑面积法还是通行操作）
如广州市局的口径；对国有土地使用权出让合同明确约定地下部分不缴纳土地出让金, 或地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的, 在计算土地增值税扣除项目金额时, 应根据《国家税务总局关于印发的通知》(国税发[2009]91号)第二十一条规定, 土地出让金直接归集到对应的受益对象(地上部分或地下部分), 不作为项目的共同土地成本进行分摊。
引申：成本中的作业成本法和传统成本法信息准确性的差别
1、 传统成本法计算成本的主要目的是把辅助部门归集的制造费用以一种平均线性方式的分配到各产品,没有考虑实际生产中产品消耗与费用的配比问题,只能是一种“绝对不准确”的信息。
2、作业成本法计算出的产品成本信息可视为一种相对准确的信息。作业成本法分配间接费用时着眼于费用、成本的来源,将间接费用的分配与产生这些费用的原因联系起来。在分配间接费用时,选择多样化的分配标准(成本动因),使成本的可归属性大大提高,并将按人为标准分配间接费用的比重降到最低限度,提高了成本信息的准确性。
② 土地成本如何分摊
法律分析：一、占地面积法1.直接按照不同产品对象楼座占地面积分摊，不考虑绿化道路分摊。高层应分摊土地成本000/8000×1亿元000万元墅应分摊土地成本000/8000×1亿元000万元2.先在各楼座及绿化道路等公用部份之间进行分摊，公用部份的土地成本再按建筑面积法分摊到各单独楼座。高层应分摊土地成本000/10000×1亿元+2000/10000×1亿元×20000/25000600万元墅应分摊土地成本000/10000×1亿元+2000/10000×1亿元×5000/25000400万元
二、建筑面积法高层应分摊土地成本20000/25000×1亿元000万元墅应分摊土地成000/25000×1亿元000万元计算结果：1.不考虑道路绿化直接按楼座占地面积分摊：高层分摊土地成本5000万元，别墅分摊土地成本5000万元。2.先按占地面积法再按建筑面积法分摊：高层分摊土地成本5600万元，别墅分摊土地成本4400万元。3.直接按照建筑面积分摊：高层分摊土地成本8000万元，别墅分摊土地成本2000万元。
结论：高层和别墅占地面积相同，但由于分摊方法不同，土地成本差异巨大。通过以上分析计算，可以看出在计算房地产企业土地增值税、企业所得税时，由于成本分摊方法的不同，税前扣除千差万别!别墅和高层不同业态房产成本采用不同的分摊方法，对企业所得税来说，可能是时间性差异，也可能是永久性差异。但对土地增值税来说，一定是永久性差异。由于全国政策不统一，各地规定分摊方法不一致，这就要求房地产开发企业在进行税务处理时与当地税务机关提前沟通，按照当地政策规定处理，避免增加税收风险。
法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第八条 城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有
③ 河南省土地增值税土地如何分摊
占地面积法
也就是按照项目分期不同，每期占项目总用地面积的比例，分摊土地成本以及开发成本。该方法适用于分期开发或者滚动开发的项目。建筑面积法就是将已开发的将进行土增税清算的部分建筑按照与总可售面积(含地下)的比例，进行分摊土增税抵扣成本。按照比例计算出已售部分可分摊的成本金额。
④ 房地产企业土地成本及其他成本如何分摊
论房地产开发中的成本控制
摘要：商品房价格持续居高不下，房地产投资不断增大，引起社会各阶层广泛关注。针对这一社会热点问题，本文从我国房地产市场开发现状入手，阐明政府及消费者不同态度，并针对房地产行业特点，较为详细地论述了房地产行业的成本构成即土地费用、前期工程费，建筑安装工程费，市政公共设施费用，管理费用，贷款利息，税费及其他费用。从土地供应价格，政府行政性收费，市政公共设施分摊，企业税收负担，信贷政策，物价水平等方面分析引起房地产开发成本加大的主要原因，重点揭示商品房价格上涨与其开发成本不断增加紧密相关。在上述基础上，提出通过控制土地供应总量，降低地价；清理不合理行政收费；合理分摊市政公共设施费用；降低税收负担；拓宽融资渠道；保持物价稳定；维持合理利润空间等主要措施来真正有效实现平抑商品房价格过高之目的。
关键词：开发成本 合理利润空间 平抑房价
近几年来，随着福利分房制度的结束，商品房便成为众所瞩目的焦点。它不仅与人们生活息息相关，并且成为居民消费支出的重点和投资领域的全新选择。居民改善居住条件的“主动型”需求，城市改造房屋拆迁带来的“被动型”需求，城市化加速农民进城带来的“自动型”需求，使得房价在短短几年内，一路攀升。根据国家计划发展委员会和国家统计局最新公布的数据表明，2003年四季度，中国房地产市场价格持续上涨，与上年同季相比，房屋销售价格上涨5.1%，土地交易价格上涨8.9%，房屋租赁价格上涨2.2%。政府、金融部门、开发商、建筑商建材行业对此都有不同的认识和准备。房地产业的快速发展，成为拉动GDP快速增长的重要因素，也成为政府和金融部门关注的重点。同时，房价的每次波动，也无不触动消费者敏感的神经，房价居高不下，成为压在百姓心头的一座大山。毕竟一套好房子是百姓圆一个幸福家园的梦想。因此，如何正确处理房价与居民消费水平的关系，在不影响国家税收前提下有效控制房价的攀升，创造房地产业良性循环的运行机制，已成为房地产业规范发展的一个迫切问题。
一、我国房地产市场开发现状
1、市场现状
1998～2002年，中国房地产业发展速度始终保持在20%左右，其中商品房销售额和销售面积增长速度接近25%。从国际到国内，都可以看出房地产业在国民经济中的支柱地位和作用。根据建设部提供的数据显示，2003年度全国房地产开发完成投资8285亿元，同比增长32.5%，占同期固定资产投资的23.9%，高于同期固定资产投资增幅近3个百分点。供销总量基本平衡，全年实现商品房销售1.99亿平方米，占同期竣工面积的95%，其中，销售面积增幅为32%，竣工面积增幅为29%，销售面积增幅大于同期竣工面积增幅3个百分点。商品房销售价格稳中有涨，去年商品房价格每平方米2458元，同期上升4.7%，全国有近20个地区商品房销售价格有较大幅度上涨。
以上数据充分显示中国的房地产正处在一个发展的热潮中，供求两旺，产业兴旺是无可否认的。但中国的房地产市场既处于高速发展期，又处于转型、过渡期，市场发育还不成熟，行为还不规范，市场运行中还存在诸多风险。既需要警惕房地产市场的“泡沫性过热”现象出现，还需要警惕由于政府工程规模过大造成商品房空置率居高不下的“盲目性过热”危险。现实要求政府和企业要共同把握市场脉搏，通过“无形的手”和“有形的手”，共同促进房地产市场持续健康的发展。
可售总成本是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为直接开发建设工程而发生的其他间接费用。可售面积不能去除物管面积，因为物管面积实际上也是已经售了的，全部算在公共面积上面已经全部分摊给全体业主了。