① 主营业务收入和主营业务成本是怎么核算的呢
主营业务收入是无法计算主营业务成本的。
1、知道主营业务收入，还要知道毛利，才能计算：
主营业务成本主营业务成本=主营业务收入-毛利。
2、知道销售数量和存货单价，也能计算：
主营业务成本主营业务成本=销售数量*存货单价。
3、知道主营业务收入，还要知道毛利率能计算：
主营业务成本主营业务成本=主营业务收入*（1-毛利率）。
4、知道期初库存金额、期末库存金额、本期购进金额，也能计算：
主营业务成本主营业务成本=初库存金额+本期购进金额-期末库存金额。
主营业务收入是指企业为完成其经营目标所从事的经常性活动实现的收入。不同行业的主营业务收入所包括的内容不同，比如，工业企业的主营业务收入主要包括销售商品、自制半成品、代制品、代修品、提供劳务等实现的收入。
② 怎样做物业费用成本分析和管控
物业公司成本费用管理办法。
目的 为了加强公司各类费用成本的控制，提高物业管理资金的使用效益。 2.适用范围 适用于xx物业公司财务部
3.职责 3.1财务部负责制定和控制各类费用标准、审核权限、报帐流程。 3.2董事长、总经理负责各类费用的审批。 3.3各部门负责本部门发生的各类费用成本的控制。
4.方法和过程控制 4.1成本费用管理原则及核算办法 4.1.1公司在业务经营活动中发生的与业务有关的支出，按规定计入成本费用。成本费用是管理公司经济效益的重要内容。控制好成本费用，对堵塞管理漏洞、提高公司经济效益具有重要作用。 4.1.2成本费用开支范围包括：主营业务成本、利息支出、管理费用、营业费用、其他营业支出等。
A.主营业务成本主要包括服务中心人员的职工工资、职工福利费、医药费、职工教育经费、材料消耗、保安部费用、绿化部费用等。 B.利息支出：指支付以负债形式筹集的资金成本支出。 C.营业费用包括：职工工资、职工福利费、医药费、职工教育经费、工会经费、住房公 积金、保险费、固定资产折旧费、摊销费、修理费、管理费、通讯费、交通费、招待费、差旅费、车辆使用费、报刊费、会议费、办公费、劳务费、董事会费、奖励费、各种准备金等其他费用。 D.固定资产折旧费：指公司根据固定资产原值和国家规定的固定资产分类折旧率计算摊销的费用。 F.摊销费：指递延资产的摊销费用，分摊期不短于5年。 J.管理费用包括职工工资、职工福利费、医药费、职工教育经费、工会经费、住房公积金、保险费、物业管理费、水电费、职工工作餐费、取暖降温费、全勤奖励费等其他费用。
4.1.3职工福利费按工资总额14%计提，工会经费按工资总额2%计提，教育经费按工资总额1.5%计提。住房公积金经批准后，由公司按职工工资总额的一定比例逐月交纳。 4.1.4加强对费用的总额控制，严格制定各项费用的开支标准和审批权限，财务人员应认真审核有关支出凭证，未经领导签字或审批手续不全的，不予报销，对违反有关制度规定的行为应及时向领导反映。 4.1.5公司各项成本费用由财务处负责管理和核算，费用支出的管理实行预算控制，财务管处定期进行成本费用检查、分析、制定降低成本的措施。 4.2成本费用支付范围及审批权限 4.2.1xx物业属下两公司支票印鉴由xx物业总经理负责保管，支票的私人印鉴分别由两个公司的出纳负责保管。 4.2.2xx物业个人日常借款每次金额在其工资范围内的，由xx物业分管副总经理审批后到财务部借款；xx物业各部门日常借款非现金每次金额在30000元以下的费用，由xx物业总经理审批后到财务部借款；每次借款金额在30000元以上的费用，经xx物业总经理审批后，必须经集团公司领导批准后才能到财务部借款。 4.2.3凡是合同付款支出金额在50000元以内的费用，由总经理审批；凡是合同付款支出金额在50000元以上的费用，还必须报经集团公司财务负责人审批后，再经集团公司领导批准，才可以支出。 4.2.4物业公司为集团进行有偿服务金额超过20000元（含20000元）需双方签订服务合同。 A.工程类合同会签程序：集团项目中心物业公司集团成本管理中心集团人力行政中心法务部集团财务中心、集团管线副总裁集团副董事长。 B.营销类合同会签程序：集团营销中心物业公司集团成本管理中心集团人力行政法务部集团财务中心集团管线副总裁集团总裁。 4.2.5物业公司为集团进行有偿服务金额20000元以内，不用签订服务合同，凭工作联系单的审批及报销凭据进行报销。 A.工程类审批程序：集团项目中心物业公司集团财务中心集团管线副总裁集团副董事长。 B.营销审批程序：集团营销中心物业公司集团财务中心集团管线副总裁集团总裁。 4.2.6员工当月借款需在下月10日前在财务部报账，否则从当月工资中扣除。上次借款未结清者，原则上不办理再次借款。如有特殊情况不能按时报账，需书面说明报总经理审批后，可暂不扣当月工资或再借支。 4.2.7费用的管理及支付标准 A．差旅费用 因公出差将视工作需要，由部门经理审核，公司总经理审批同意后，其差旅费方可报销，特殊情况必须请示上一级领导。 注：特殊地区是指北京、上海、深圳。境外相关费用的标准另行规定。 公司员工因公出差，视路途远近情况，经服务中心经理审查，财务部审核同意，公司总经理审批后，填写请款单，注明出差事由，可预支人民币1000—3000元差旅费。返回后一周内凭单据按《因公出差费用报销的标准》的有关规定报销并返还剩余预支款。 餐费补助：定为早餐10元，中餐和晚餐各20元。出差人员按实际误餐餐数领取补助，如由其他单位接待或以顾问名义接待其他单位并报销业务费等，不再享受餐费补助。 住宿补助：赴外地出差，在亲友家投宿的，可以享受每人每天人民币100元的住宿补助；由接待单位支付住宿费的不再享受住宿补助；出差人员在外住宿必须凭旅店、招待所、宾馆、酒店的正式发票按规定标准报销。 B.办公费用 ①公司禁止用公款为个人配备交通、通迅工具，员工的交通补贴已包含在工资福利中。对确因工作需要办公事而发生费用的人员，视情给予额定的交通、通讯及相关的补贴。具体人员名单由公司领导会议研究核准后，由财务部执行，额定范围的补贴，需凭正式票据实报实销。 ②办公电话：公司正、副总经理开通国内长途服务功能，公司职能处室、各服务中心及所属部门开通市内通话功能，其中公司正副总经理、职能处室、服务中心的话费按实报销，服务中心所属各部门的办公话费按150元/月以下金额报销，各类值班电话按100元/月以下金额报销，超额自付。 ③文具、宣传、印刷与购书等费用 公司及各服务中心因办公业务需要购买的办公文具、纸张等费用，分别由公司人事行政处、各服务中心事先做计划，写清用途、数量、金额、统一报公司人事行政处经理或服务中心经理审核，并由公司人事行政处统一采购,再由财务部审核，公司总经理审批后方可购买及报销。 需在报刊、电台、电视台等新闻媒介做宣传广告，须事先做计划，写清广告内容、版面大小、刊登时间、广告费用等，由服务中心经理申请，人事行政处经理审核，报公司总经理（或副总）审批同意后执行，其费用由直接受益的服务中心承担或由共同受益的服务中心合理分摊。 因经营管理需要的各类报表、资料、值班记录登记表等，由公司人事行政处统一印刷发放，其印刷费用由各服务中心合理分摊。 各服务中心因业务的原因需要购买工具书、业务书籍资料的，必须事先做好计划，报公司人事行政处审核，总经理审批，其发生的费用在各服务中心经营费用中列支。各服务中心购买的图书属公司的资源，应建立图书库，做好登记和借阅手续，并把图书目录定期报公司人事行政处，由公司人事行政处经理统一协调，供公司及各服务中心人员借阅，以充分利用公司资源。 ④会议费用 公司组织召开各类会议，统一由人事行政处策划组织，策划方案应包括会议内容、时间、地点、人数及费用预算，交公司副总经理审核，总经理审批。其发生的费用由各服务中心合理分摊。各服务中心召开会议的费用，需由各服务中心另行上报审批，其费用在各服务中心经营费用中列支。 各种会议原则上不发咨询费，不发纪念品、礼品，与会者不发任何补贴。 ⑤职工培训费 经公司批准的员工脱产、半脱产或利用业余时间参加与本职工作相关的专业技术学习，经考试合格取得毕（结）业证书，并与公司签定培训合同者，学费、书费予以全额报销。原则上每人每年累计培训费不得超过2000元。 未经批准或不签培训合同的，其培训费用由个人自负。 ⑥业务招待费 公司正副总经理及服务中心经理因业务需要可开支业务招待费。 任何业务接待费不设饭店、酒楼与餐厅签单记帐。 公司正副总经理因业务需要发生的业务接待费按实报销；服务中心经理确因业务需要发生的业务招待费，必须事先请示公司分管副总经理以上领导同意，经财务部审核，方可报销。 报销单需注明接待事宜，附合法的发票并具完善的签批手续，即经办人、证明人、服务中心经理或总经理审批。 全公司年业务招待费应控制在年营业收入的3‰~5‰以内，或按国家有关规定执行，原则上不允许突破。 ⑦医疗费 所有聘用员工的医疗费按公司医疗保险之有关规定执行。各服务中心自行招聘的临时工不属此规定范围。 ⑧加班费 公司实行定员工作制，确因工作需要，每次时间加班在4小时以内的补贴10元，4小时以上8小时以内的每次补贴20元。假日加班原则上以轮休形式由各单位自行消化，个别确实不能安排轮休的，按国家有关规定计发加班工资。
③ 如何监督物业公司的财务开支
财务系统的设置按XX项目具体情况划分核算单元，每个核算单元为一个成本中心，由各成本中心，由各成本中心及共同成本中心构成物业管理核算体系。
一、管理方案
财务系统的设置按XX项目具体情况划分核算单元,每个核算单元为一个成本中心,由各成本中心,由各成本中心及共同成本中心构成物业管理核算体系。
二、管理原则
严格监管各管理单元,主要侧重于现金收支情况的监督及费用的控制、出包合同及物资采购的监督控制,确保各项费用能控制在预算之内。
三、财务会计制度
总体遵循《中华人民共和国会计法》、国家有关的税收规定、物业管理有关规定、《房地产开发企业会计制度》及《物业管理企业会计核算补充规定》等法规或条例执行。
四、财产管理制度
(1) 财产管理包括财产的保管、保养、使用、维修及支付保养、维修的各种支出。
(2) 财产实行分级管理。所有财产由财务部列帐记载,其中工程、机电、设备类物资由工程部管理,及各使用部门保管;其他物资由办公室管理,(房地产E网:)及各使用部门保管。
(3) 财产物资分固定资产、低值易耗品、办公用消耗性物品及其它消耗性物品。
(4) 所有固定资产和非消耗性物品按使用部门设卡登记;属个人使用、保管的非消耗性物品按使用人设卡登记。
(5) 各种物资应设仓库保管,各仓库应分品种、规格和型号设账记录各种物品的收、发、存情况,并按月向管理处主任、主管部门和财务部报送月报表。
(6) 各种物品必须按规定定期进行检修。由使用部门提出检修计划,经批准后,由对口部门安排维修。
(7) 固定资产发生损坏时,使用部门应立即报告管理部门。损坏严重时,必须报告管理处主任。属责任事故者,对当事人予以严肃处理。
(8) 低值易耗品和非消耗性物资发生损坏时,由使用部门或使用人向有关管理部门办理交旧领新。属人为损坏者(包括需维修的)。由责任者进行赔偿。
(9) 固定资产或低值易耗品报废时,由使用部门填写报废表,经仓管主管部门鉴定并经总物业经理批准后废发。由归口主管部门进行处理。所有物品进行检修、报废时均需报财务部备案。
(10)固定资产的折旧年限按国家的规定每一固定资产预计残值率10%,确定其残值后,按直线法计提折旧,从投入使用月份的次月起,按月计提;停止使用的,自停用月份的次月起,停止计算折旧。固定资产提足折旧后,仍可继续使用的,不再计提折旧;提前报废的,不补提折旧。
(11)各种低值易耗品在领用后,原则上一次性摊销。但数额较大的,按使用时间摊销。
(12)购置各种物品必须办理进仓验收手续;领用各种物品,必须填写领料单,经部门主管签批后办理领用。库存物品每月至少盘点一次,发生盘盈、盘亏或变质,应立即查清原因,报告主管领导。情况严重的,应报告总物业经理。
(13)各部门所有的收支结算一律通过财务部办理。
(14)库存现金必须严格执行国家关于现金管理的有关规定。当日发生的收入一律送入银行,一般不得坐支。每日结出余额,每周填制现金收支报表,做到账款相符。发现现金短缺或溢余,应立即向财务经理报告,并查明原因。重大事故应立即报告总物业经理。
(15)银行存款的收支应每天结出余额并每周填制银行存款报表。月结时,应取得银行对账单,填制银行存款调节表。
(16)对外签订的各种合同,均应送财务部,由财务部监督和配合合同的执行。
(17)银行的结算凭证、发票、有价证券等统一由财务部管理。
五、物资管理制度
(1) 物资分类:
i)固定资产:单位价值在1000元以上(含1000元),使用时间在1年以上(含1年)。
ii) 低值易耗品:单位价值在100元以上-1000元以下,使用时间不足1年或超过1年的物品。
iii)办公用品:办公用消耗性物品。
iv)物料用品:管理所需的消耗性物品。
(2) 物资采购(工程)申请审批程序
A 所有采购须先由各所在物业管理处填写"采购单/工程承包确认单",由物业管理处主任签批后报物业管理公司审批:
a) 总额在500元以上、1000元以下者,采购部门须提供1-2份报价单,由物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;
b) 总额在1000元至10000元以下者,采购部门须提供不少于2份的报价单;由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;
c) 总额在人民币1万元至2万元以下者,采购部门提供3份报价单,由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;
d) 总额在人民币2万元至5万元以下者,采购部门提供4份以上报价单,由所在物业管理处主任审批,报物业管理公司审批;
e) 总额在人民币5万元至10万元及以上者,采购部门须提供5份以上的报价单,由所在物业管理处主任初审,报物业公司审批。
B."采购单/工程承包确认单"一式五联,分别为:-
第一联(白色)- - - - - - - - - - - - 承包商/供应商留存
第二联(红色)- - - - - - - - - - - - 所在物业管理处经理留存
第三联(绿色)- - - - - - - - - - - - 物业管理部会计处留存
第四联(黄色)- - - - - - - - - - - - 采购人员在申请付款时作附件给会计部
第五联(蓝色)- - - - - - - - -- - - 存档于物业管理公司
C.所有采购及工程项目对外须签定正式合同,备合同原件或复印伯睛份给会计存档;
D.所有采购及工程项目完成并经有关部门验收合格后,会计部门才能予以付款。
E.对办公用品及其它低值易耗的物品及维修材料等的收、发各物业管理处须指定专人进行登记。
(3) 物资的领用、使用、保管制度
a) 专人使用之固定资产及及低值易耗品,由使用人办理领用登记手续,并负有保管责任;公司及部门共用物品,必须指定专人保管,保管人履行领用手续并负有保管责任。员工离职或调离必须办理物品交接手续。
b) 日常物品的出入库须填写出入库单。仓库管理人员在物品领用时必须凭有关人员的签名的领料单办理出库手续。
c) 各部门领用物品须填写领料单,由部门主管及有关部门人员签名后方可到仓库办理领用手续。
d) 各部门领用之物品,须建立部门领用物品使用登记薄,包括领用时间、领用人、领用数量及用途。
e) 仓管人员应及时将出入库单送至财务以便入账。财务应定期汇同仓管员对库存物资进行盘点。并对物资的采购、消耗、使用情况汇总分析,形成分析报告。
六、成本控制
(1) 严格按预算对各单元进行控制;
(2) 严格按规定审查各种财产物资的申购程序及合同报价等;
(3) 员工借款必须严格执行审批制度。借款人先填写借款申请单,经部门主管、财务主管及管理处主任审批后,由财务部办理借款。所有借款除零星采购可使用现金外,均采用支票或汇票结算。现金借款不得超过RMB1000元,申请人必须还清旧款方可申请新的借款。
(4) 有关部门费用报销规定
a)管理处必须严格遵守有关审批程序,凡需购买之物品,要先填写"采购/工程承包确认单",由管理处管理处主任签名,呈物业管理公司审批后方可履行采购。所有"采购/工程承包确认单"由各部门填写所购物品清单交管理处出纳,由出纳统一填写并编号。要求所填内容、金额必须齐全。
b)所有报销须取得正式的发票、单据,并有经办人的签名(全名);
-市内交通费:外出办事非紧急情况不得搭乘的士,特殊情况除外,但事先须征得管理处管理处主任同意。报销时,报销人必须在的士车票背面注明XX年XX月XX日,由XX地方到XX地方办理XX事情,并签名(全名)。
-办公用品:各部门若需购买办公用品,每月初须填写"办公用品申请单"交由行政文员汇总后统一申请,并按规定程序填写"采购/工程承包确认单"经管理处主任签名呈物业管理公司审批后方可履行购买。临时急需要的零星办公用品必须填写"零星物品申购单"(附后)向管理处主任申请,经同意后由行政文员临时购买。其他人员不得随意购买办公用品,否则不予报销。任何人不得擅自购买任何收据,如有需要应到物业管理部会计处领取。
-工程部使用的工具用具及维修用品必须按月预算,统一申请并按本规定之"一"项的要求操作。临时急用之维修用品须填写"零星物品申购单"向物业管理公司申请,经同意后,方可购买,并及时将该笔报销单据传真至物业管理公司按规定程序审批。
-通讯费用:
① 管理处管理处主任之手机费用按500元/月标准报销,超过部分自理,如实际费用不足报销标准,按实际发生数据实报销。但不再报销CALL机台费。
② 管理处主管及以上级员工按规定每月凭据报销CALL机台费(数字机)。
③ 其余员工CALL机台费一律不得报销,特殊情况需报销CALL机台费者须由管理处管理处主任单独书面申请,须详细说明被申请报销人员报销该费用之必要性,经物业管理公司审批后从审批当月开始按审批标准执行。
④ 报销人取得通讯费报销单据后应及时按月报销,下列情况不予报销:
●所取得之原始凭据之客户名称与报销人不相符者,不予报销;
●用其他月份之原始凭据代替当月凭证报销者,或擅自修改原始凭证者,不予报销;
⑤ 所有购买之办公用品及维修用品报销时须附清单于发票后,否则不予报销。
④ 物业服务定价成本监审办法
物业服务定价成本监审办法(试行)
第一条 为提高政府制定物业服务收费桐薯答的科学性、合理性,根据《政府制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定,制定本办法。
第二条 本办法适用于政府价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准,对相关物业服务企业实施定价成本监审的行为。
本办法所称物业服务,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备手敬和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称物业服务定价成本,是局慧指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。
第三条 物业服务定价成本监审工作由政府价格主管部门负责组织实施,房地产主管部门应当配合价格主管部门开展工作。
第四条 在本行政区域内物业服务企业数量众多的,可以选取一定数量、有代表性的物业服务企业进行成本监审。
第五条 物业服务定价成本监审应当遵循以下原则:
(一)合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定;
(二)相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。
(三)对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。
(四)合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。
第六条 核定物业服务定价成本,应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。
第七条 物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。
第八条 人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费,以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。
第九条 物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。
第十条 绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。
第十一条 清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。
第十二条 秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。
第十三条 物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用,以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。
第十四条 办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。
第十五条 管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下,为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。
第十六条 固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。
第十七条 经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。
第十八条 物业服务定价成本相关项目按本办法第十九条至第二十二条规定的方法和标准审核。
第十九条 工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定;工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定,住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定,超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支,不得在其它项目中重复列支;其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用,也不得在相关费用项目中重复列支。
第二十条 固定资产折旧采用年限平均法,折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的,成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%—5%计算;个别固定资产残值较低或者较高的,按照实际情况合理确定残值率。
第二十一条 物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的,该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。
第二十二条 物业服务企业只从事物业服务的,其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊;物业服务企业兼营其它业务的,应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊,然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。
第二十三条 本办法未具体规定审核标准的其他费用项目按照有关财务制度和政策规定审核,原则上据实核定,但应符合一定范围内社会公允的平均水平。
第二十四条 各省、自治区、直辖市价格主管部门可根据本办法,结合本地实际制定具体实施细则。
第二十五条 本办法由国家发展和改革委员会解释。
第二十六条 本办法自2007年10月1日起施行。
⑤ 物业管理企业的主营业务成本如何核算
行政管理相关的费用，如管理行政人员工资、和一些必须于管理费用中反映的项目, 如印花税、防洪费等，于管理费用中反映；其他都应于主营业务成本反映。
物业公司的主营业务成本主要为保安、保洁人员的工资。
⑥ 物业公司财务管理及会计核算
物业公司财务管理及会计核算
物业公司是一类庞大的服务组织，其工作范围有会计核算和财务管理。物业公司工作的开展一定要围绕这两方面，如此，才能保证企业资金良好运转，提升企业资金的管理及服务水平，营造良好的内部发展空间，推动企业更好地发展。
一、物业公司会计核算和财务管理的内容
物业公司会计核算的内容包含代管基金的核算、物业公司的营业收入核算、物业公司成本费用核算、代收款项核算。代管基金指的是物业公司代为管理物业产权人、使用人房屋使用中公共部分的共用设施维修基金与维修基金。物业公司的营业收入是在物业经营活动和事物管理中获得的多项收入，由主营业务与其他业务的收入构成。物业公司成本费用核算以权责发生制的形式，依照期间费用、营业成本来核算。物业公司要把“代收款项”设置在“其他应付款”的科目下，用来核算企业代收代付水电费及其他代收代付款项。财务管理是指物业公司为了规划及控制资金运转而实施的管理，以筹集资金为重点，以实现最小化的资本成本。财务管理不只是筹集资金，而且还要进行内部控制，管理资金使用。物业财务管理人员一定要依照公司管理及服务需求，不仅按照公司管理与服务的需要，规划筹资的范围和时间，保障公司活动的顺利进行，按照各筹资方案应支付的筹资成本和担负的筹资风险，采用合理的筹资方案。这是物业公司需要承担的筹资管理任务。
二、物业公司的会计核算及财务管理的方法
(一)细化财务管理
第一重视管理成本费用，会计处理成本费用时，实现核算级次多元化，丰富核算项目，物业公司产生的所有成本费用一定明确标定有关部门及涉及业务，审核成本费用时，一定要规范化和严格化，多等级批次，尽一切努力确保会计账目成本信息功能的多样化。此外，搞好资金流动匹配公司业务工作，准确核算所有项目中的资金成本，保障核算信息的实用性及科学性，为物业公司的决策制定提供优质的服务。第二，利润中心的设立要考虑物业公司的实际状况，细化所属小区为业务单元，对各业务单元，建立利润中心。不仅如此，完善科目设置，排序待使用的会计科目，突出科目管理分类与秩序的地位。利润中心的建立可以清晰反映各小区收入、成本费用、现金流量。第三，加强资金管理力度。先要加强资金运转水平，实时追踪管理，将资金消耗降至最低，形成资金的合理化使用;其次，压缩应付款的`范围，推进资金回笼，保持高水平的存货管理。物业公司一定要重视回避财务分散及风险，如向业主收取相应的代缴费押金，还可以增强保险力度，控制索赔风险于合理范围。再者，在物业公司内部推广执行坏账准备金制度，把计提的坏账准备归入管理费用中。如此，其不仅强化了公司的风险意识，而且也提高了抗风险能力。采取以上措施后，物业公司可以在极短的时间内缓解资金占用的压力，推进资金周转进度，不断缩小资金成本。
(二)准确规划应税项目，确保申报纳税无误
物业公司内部的许多人员不了解物业服务企业所有者权益与物业所有权权益有何不同，不清楚企业的服务中心和业主委员会处于一种什么样的关系，甚至对一些概念，如应税与非应税项目的划分不甚了解，如此，会计核算混乱丛生，出现了纳税申报作假，侵犯了业主权益物业服务企业征得物业服务企业和业主委员会的同意，由业主大会表决通过，才能收取相应的每年的物业服务费，物业服务企业在物业管理成本的基础上，添加明确的成本佣金率，通过计算得到物业服务企业的经营收入，从业主收取的物业服务收费中收取金额[2]。所以，便产生了两个概念：业主委员会的收支结余与服务中心的经营利润。物业服务企业收取业主的物业服务收费与实际收取的物业服务费的差值即为业主委员会的收支结余，同时包括业主委员为了管理所管公共辖区的事务产生分散费用的余额。物业服务企业实际收取的物业服务费和物业服务成本、费用等的差值即为服务中心的经营利润。前者主要来自业主权益，后者来自物业服务企业所有者权益，后者盈余是交纳企业需要支付的税费。此外，按照税法相关要求，暂为保管、使用公共维修金、代替收取和支付的装修押金，无需支付营业税与附加税。
三、结束语
总之，物业公司会计核算及财务管理要研究的内容还有很多，诸如，其工作中存在的问题，这都是今后需要重点研讨的对象，为此，本文做出如上阐述的同时，也希望和物业公司会计核算及财务管理有关的研究取得突破进展。事实上，物业公司会计核算及财务管理中的方法还有很多，如完善基础会计工作，构建二级核算与管理制度等都是很好的方法，作为一名物业公司财务人员，一定要切实提升自身业务水平，不断更新观念及知识，更好地投入物业公司会计核算及财务管理工作中。
;⑦ 房屋物业管理公司的成本确认
物业管理成本由以下两个部分构成：
1．营业成本
营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。
(1)直接人工费，包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。
(2)直接材料费，包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
(3)间接费用，包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
2．期间费用或经营管理费用
期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用。
(1)管理费用。是物业管理企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废(减盘盈)损失以及其他管理费用等(注：实行一级成本核算的物业管理企业，营业成本中可不设间接费用，直接将间接费用全部计人管理费用)。
税金：是指企业按规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。
无形资产摊销：是指专利权、商标权、着作权、土地使用权、专利技术等无形资产的摊销。
(2)财务费用。是物业管理企业为筹措资金而发生的各项费用，包括：①利息净支出，②汇兑净损失(汇兑收益减去汇兑损失)，③金融机构手续费，④公司筹资发生的其他财务费用。
关于物业管理成本的构成或开支范围，《物业管理企业财务管理规定》和《施工、房地产开发企业财务制度》还有以下特别规定：
(1)物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计人营业成本；
(2)物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计人营业成本或管理费用；
(3)物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计人递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用；
(4)发生的坏账损失，计人管理费用；
(5)按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有：①购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；②对外投资支出；③被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出；④国家法律、法规规定之外的各种付费；⑤国家规定不得列入成本、费用的其他支出。
(三)划清营业成本与期间费用的界限
营业成本与期间费用两者不得混淆、互相挤占。成本是在收益实现后即得到补偿，期间费用则计人当期损益。凡期间费用要按有关规定(或标准)分别计人管理费用或财务费用。这样，就能弄清企业的直接耗费和间接耗费，准确地核算企业的成本和损益，促进企业加强成本管理，降低成本，提高效益。
物业管理成本的分类
二、物业管理成本的分类
物业管理企业的成本内容繁杂，为了加强企业对成本的管理，加深对其成本的认识，有必要以不同标准对其进行分类。
(一)按照经济性质分类
按照成本的经济性质或内容分类，通常可以将物业管理企业发生的成本分为以下七个要素：
(1)外购材料。指物业管理企业耗用的从外部购进的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
(2)工资。指企业职工的工资总额。
(3)职工福利费。指企业按工资的规定比例计提的职工福利费。
(4)折旧费。指按照规定计算的固定资产折旧费用。
(5)利息支出。指财务费用中银行借款利息支出减去利息收人后的净额。
(6)税金。指应计人管理费用的各种税金，如房产税、车船使用税、印花税等。
(7)其他支出。指不属于以上各要素的费用，如邮电通讯费、差旅费、租赁费等。
按照费用的经济内容(或性质)进行分类，有助于具体反映物业管理企业各种费用的构成和水平。
(二)按照经济用途划分
物业管理企业在经营过程中发生的成本，其用途各不相同。前面所介绍的物业管理成本的构成实际上就是按照经济用途的不同来分类的。
按经济用途进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本，加强成本管理指明方向。
(三)按照与业务量的关系划分
按照与物业管理服务业务量的关系划分，可将成本分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本。
(1)固定成本。这是指在相关的范围内，所发生的成本总额保持相对稳定，
不随物业管理服务业务量而变化的项目，如固定资产的折旧、第一线物业管理师的基本工资等。但当物业管理服务业务量的增减超过一定幅度(相关范围)时，固定成本会相对地有所增减，所以固定成本也称为“相对固定成本”。
(2)变动成本。变动成本是指其成本总额随着物业管理服务业务量的增减变动而变动的那部分成本。它又可以划分为比例变动成本和非比例变动成本两个部分。比例变动成本是指所发生的费用随业务量而比例变化的费用，如物业管理成本中的原材料成本。非比例变动成本是指所发生的费用随业务量而呈同向趋势变化的项目，如物业管理成本中的许多辅助材料、燃料、动力等。
(3)半固定或半变动成本。是指成本的发生，随着业务量的增减而变动，但不呈正比例变动的情况。
将成本划分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本，对于分析成本升降因素和寻求降低成本的途径起着重要的作用。一般来说，由于固定成本总额与业务量的变动关系不大，因此降低单位业务量的固定成本应从增加业务量和减少费用的绝对额人手；而变动成本随着业务量的变动而变动，因此降低变动成本应从降低单位业务量的消耗人手。此外，这种成本划分方式，还有利于进行物业经营管理的预测与决策。
(四)按照计算依据不同划分
按照成本计算依据的不同，可以有以下一些成本的划分(并非成本构成项目)。
(1)目标成本。在目标利润已经确定的基础上所要求实现的期望成本。
(2)定额成本。成本项目按定额计算，再汇总出物业管理成本。例如，依据材料消耗定额确定材料成本、依据工时定额确定人工成本、依据费用标准确定生产成本，由此而得出定额成本。
(3)计划成本。计划期经过预测而预算出来．并要求执行的物业管理成本。计划成本是指令性成本。
(4)实际成本。计算期依据实际费用支出而计算出来的物业管理成本。它又可以分为上年实际成本、本年实际成本与累计实际成本。
把成本划分为目标成本、定额成本、计划成本和实际成本，对于物业管理企业正确看待成本支出，加强成本的核算和管理，具有十分重要的意义。
(五)按照与决策的关系划分
按照与决策的关系，可将成本分为边际成本、差异成本和机会成本等。
(1)边际成本。是指在一定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。当增加一个单位服务量所增加的收入高于边际成本时，是合算的；反之，是不合算的。微观经济学理论认为，服务量增至边际成本等于边际收人时，为企业获得其最大利润的服务量。
(2)差异成本。是指不同经营管理方案间成本之差异，又称增量成本或减量成本。在数量上，差异成本等于不同方案之间增加或缩小单位物业管理服务量的成本变化量，乘以增加或减少的单位服务量，再加上由于增加或缩小服务规模而导致的“固定成本”。“差异成本”会计工作者认为，边际分析的方法固然科学和精巧，但边际在现实中是难以把握的，不如“差异分析”那样易于求得较优效果。
(3)机会成本。机会成本是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。例如，在一定资源条件下，选择某住宅小区物业管理项目，就意味着放弃其他住宅小区物业管理项目或收益性物业管理项目潜在收益。
(4)估计成本。是指在会计期间开始前，对所承担的实际物业管理工作预估的成本，目的在于预测实际成本以供定价参考。
(5)沉没成本。是指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本。
(6)可缓成本。是指可延缓至以后期间支出，而对当期营业效率无影响的成本。
(7)可免成本。是指一项成本仅与某一方案有关，当该方案被取消时，此项成本亦可免除。
(8)附加价值成本。是指当投人的成本可使顾客觉得服务质量或价值有增加，或是将此成本删减后顾客会觉得服务质量或价值会减低时，所对应的成本即为附加价值成本。
成本估算的目的
第二节 成本估算方法
一、成本估算的目的
物业管理服务成本，主要包括有人工费、办公费、物业共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费、保安费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费以及经业主同意的其他费用。
在经营性物业中，与住宅专项维修资金相对应的公共维修基金或大修基金，是从业主逐期获取的租金或经营收入中提取的，但这种提取也要以该项费用的支出估算为依据。
目前我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式，有包干制和酬金制两种形式。不论是以包干制还是以酬金制，科学估算物业管理服务成本或者物业管理服务支出，是物业管理企业的一项重要工作。
主要成本项目的估算方法1-7
二、主要成本项目的估算方法
(一)人工费的估算
该项成本是指物业管理企业的人员费用，包括管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费以及加班费和服装费等。
人工费的测算公式为：
式中的S表示参加测算的物业总面积，单位为㎡。
(二)办公费估算
办公费是物业管理企业开展正常工作所需要的有关费用。主要包括：
1．交通费(F1)(元／年)
2．通信费(F2)(元／年)
3．低值易耗文具、办公用品费(F3)(元／年)
4．书报费(F4)(元／年)
5．宣传广告和市场推广费(F5)(元／年)
6．法律费用(F6)(元／年)
7．节日装饰费(F7)(元／年)
8．办公用房租金(含水电费)( F8)(元／年)
上述各项费用一般按年先进行估算，汇总后再分摊到每月每平方米中。其计算公式为：
(三)共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算
该项费用在物业管理成本中通常都占有较大比例，而且其中的具体项目也比较多。主要包括以下几项：
1．维修保养费(F1)(元／年)
2．装修费(F2)(元／年)
3．能源费(电、气、油料等)( F3)(元／年)
4．康乐设施费(F4)(元／年)
5．杂项费用(F5)(元／年)
上述各项费用一般按年先进行估算，汇总后再分摊到每月每平方米中。其计算公式为：
公共部位、公共设施设备维修保养费
即：公共部位、公共设施设备维修保养费
(四)保安费估算
保安费是指维持物业公共区域秩序的费用，它由保安系统费、保安人员人身保险费以及保安用房和保安人员住房租金构成。
1．保安系统费(F1)(元／年)
2．保安人员人身保险费(F2)(元／年)
3．保安用房和保安人员住房租金(F3)(元／年)
根据实际情况，分别计算出这些费用，加总后再分摊到每月每平方米中即得出保安费。
用公式可表示如下：
(五)清洁卫生费估算
清洁卫生费是指楼宇内共用部位、公共区域的日常清洁保养费用。包括：
1．清洁工具购置费(F1)(元／年)
此项费用包括垃圾桶、拖把等的购置费。
2．劳保用品费(F2)(元／年)
3．清洁机械材料费(F3)(元／年)
此项费用包括大楼幕墙清洁设备，打蜡抛光机的折旧、消耗材料等。
4.化粪池清理费(F4)(元／年)
5．垃圾外运费(F5)(元／年)
6．其他费用(F6)(元／年)
7．水池清洁费(F7)(元／年)
上述各项费用可按实际情况分别估算出其各自的年总支出，然后加总，用各项费用总和除以参与测算的物业面积与12个月的乘积即得到环卫清洁费。
用公式可表示为：
(六)绿化养护费估算
绿化养护费是指物业区域内绿化的养护费用，包括美化大堂、楼道等公共部位的支出等。应测算项目有：
1．绿化工具费(F1)(元／年)
此项费用包括锄头、草剪、枝剪、喷雾器等的购置费用。
2．劳保用品费(F2)(元／年)
此项费用包括手套、口罩、草帽等的购置费用。
3．绿化用水费(F3)(元／年)
4．农药化肥费(F4)(元／年)
5．杂草清运费(F5)(元／年)
6．园林景观再造费(F6)(元／年)
此项费用包括补苗费、环境内摆设花卉等的费用。
上述各项费用通常按年计算，除以12个月和参与测算的物业面积即可测算出来。用公式可表示为：
(七)固定资产折旧费估算
该项费用是指物业管理企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用。各类固定包括：
1．交通工具(汽车等)( F1)(元／年)
2．通信设备(电话机、手机、传真机等)( F2)(元／年)
3．办公设备(桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等)( F3)(元／年)
4．工程维修设备(管道疏通机、电焊机等)( F4)(元／年)
5．其他设备(F5)(元／年)
按实际拥有的上述各类固定资产总额除以平均折旧年限，再分摊到每月每平方米中。计算公式为：
固定资产平均折旧年限一般为5年。
⑧ 服务业的公司 怎样区分主营业务成本和营业费用、管理费用
1、利润表中的"主营业务成本"反映的是企业当期销售产品或提供劳务所含的成本，即产品成本。产品成本包括直接材料、直接人工和制造费用。
2、营业费用是指企业在销售产品和提供劳务等日常经营过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项经费。包括：运输费、装卸费、包装费、保险费、广告费、展览费、租赁费（不包括融资租赁费），以及为销售本公司商品而专设销售机构的职工工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品的摊销等。
3、管理费用指企业行政管理部门
为组织和管理
生产经营活动
而发生的各项费用。
管理费用属于期间费用，在发生的当期就计入当期的损益。具体包括工会经费、职工教育经费、业务招待费、税金、技术转让费、无形资产摊销、咨询费、诉讼费、开办费摊销、公司经费、上缴上级管理费、劳动保险费、待业保险费、董事会会费以及其他管理费用。