㈠ 求大神回答！！最近几年，土地储备开发（土地一级开发）在全国各个城市如火如荼的展开，其开发成本决定了
房地产市场需求的相对旺盛是拉动房价上涨的又一因素 目前我国正处于城市化的加快发展阶段，土地供应的高度垄断直接导致城市用地需求猛增，间接影响城市房地产开发进程和总量增加，进一步导致房屋需求上升。需求的相对旺盛必然引起房价的上涨。
土地储备制度实施之前，我国房地产业进入壁垒实际上并不高。一般而言，进入壁垒包括资本量、规模经济和产品差别等方面，但几乎都不构成进入壁垒。作为一个资金密集型产业，房地产行业理论上具有一定行业壁垒，但一方面我国房地产开发企业高负债经营的特点突出，我国房地产开发企业的负债率一般在70％以上（易宪容，2005），开发企业只要具有土地出让款的首付款（一般占土地出让金的20％～30％），一个项目就可以操作成功；另一方面，我国房地产企业借助自己的买方垄断，让建筑企业垫资建设已经成为一种惯例。开发企业成功的关键在于土地这项“战略资源”。
土地储备制度打破了由于土地要素交易非公平的壁垒，使土地要素交易具备“公开透明性”与“国民待遇性”两大特点，各类房地产开发企业可以直接获得各类土地出让信息，避免信息不对称造成的非公平竞争；同时，土地储备的“国民待遇性”对所有开发企业一视同仁，土地要素使用权的归属由投标企业的实力与投标方案决定，政府关系已经不能构成竞争优势。在协议出让土地情况下，国有房地产开发企业凭借“过硬”的政府关系，过着“大碗喝酒、大块吃肉”的黄金时代，以低廉的土地获取成本拿到别人拿不到的土地，至于企业管理方面粗放一点，对于丰厚的利润来说不过九牛一毛，无伤大雅。但是，伴随着土地竞价把开发商的利润大幅度削减，向管理要效益越来越关系到企业的生死存亡。那些曾经以政府关系作为核心竞争力的房地产企业，没有重新找到自己的竞争优势而要导致出局，民营、股份制房地产企业以其运行效率高、市场反映灵敏、管理细致而构成的核心竞争力逐渐占据了房地产市场的主导地位。
同时，土地储备制度下，土地大宗出让的特点形成产业“洗牌效应”。巨额的土地出让金形成一个很高的门槛，这道门槛往往让许多中小企业望而却步，根本无力在土地拍卖市场上与大型开发商竞争。特别是在国家加强对房地产业调控、严格信贷条件、提高信贷利率、企业资金杠杆作用削弱的情况下，大部分中小开发企业很难拿得到土地，处于“断炊”的尴尬境地，拿不到土地这一核心资源，这些中小企业只能成为旁观者，并最终沦为被淘汰者。而大型房地产开发企业则借助这道门槛，成功地“清理”了市场，实现了对区域市场的垄断，获得了垄断利润水平和更大的发展空间。
㈡ 土地一级开发的暂行办法
土地一级开发的暂行办法如下：
第一条
为规范市区土地一级开发行为，更好地落实土地利用总体规划和城市总体规划，确保有计划供应土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》和《土地储备管理办法》等有关规定，制定本办法。
第二条
本办法所称土地一级开发，是指土地储备机构按规定确定土地一级开发单位，依照土地利用总体规划和城市规划，对国有土地、集体土地依法实施拆迁、收回、征收和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。城中村和旧城改造，按本办法规定实施土地一级开发。
第三条
市国土资源局(以下简称市国土局)负责土地一级开发管理工作，市土地储备机构负责组织实施。市发改、建设、规划、财政和审计等行政主管部门按照各自职责，做好相关工作。
第四条
土地一级开发坚持以政府主导、市场运作的原则，可以由土地储备机构承担，也可以由土地储备机构通过招标方式选择有实力的经济实体承担。一级开发后的土地，按照年度土地供应计划和供地政策供应土地。
第五条
土地一级开发主要包括：
(一)办理一级开发相关政府审批手续，包括规划、项目核准或备案、征地、拆迁、市政建设、交评、环评等一级开发审批手续;
(二)实施集体土地征收工作;
(三)实施国有土地收回(收购)及地上建筑物征收工作;
(四)完成地上附着物拆除、地下构筑物拆移等工作;
(五)根据规划条件进行土地平整及其他市政、配套基础设施建设;
(六)其他一级开发工作。
第六条
土地一级开发实施方案由市土地储备机构或辖区政府商市土地储备机构编制，经市国土局审核后，报市政府批准。土地一级开发实施方案应包括地块现状情况、土地及地上建筑物权属情况，规划条件及供地方向，一级开发成本，资金筹备计划，一级开发实施方式及时间安排等内容。
第七条
土地一级开发成本包括：
(一)前期费用;
(二)征地补偿费、拆迁补偿费、工程费;
(三)市政基础设施、公共配套设施建设费用;
(四)财务费用和相关税费;
(五)不可预见费。
第八条
土地储备机构负责实施土地一级开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。管理费用按照土地一级开发成本的2%列支。
通过招标方式进行土地一级开发的，由土地储备机构与中标单位签订土地一级开发协议。中标人负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地一级开发的预计总成本和利润，利润不高于成本的10%。
第九条
土地一级开发由土地储备机构或土地储备机构委托土地一级开发实施单位向建设、规划、国土等部门办理相关手续，涉及交通、园林、文物、环保、人防等有关单位的，应办理相关手续。
第十条
土地一级开发涉及集体土地、农用地的，依法办理土地征收、农用地转用审批手续。
第十一条
国有土地一级开发，由土地储备机构、土地一级开发实施单位与土地使用权人、房屋产权人签订补偿协议。
根据上述文件规定，
一，土地储备的实施主体应是土地储备机构，需纳入土地储备机构名录，各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作；
二，土地储备机构不得在土地储备职能之外，承担与土地储备职能无关的事务，包括城市基础设施建设、城镇保障性安居工程建设等事务，已经承担的上述事务应当在2016年12月31日前剥离和划转；
三，县级以上法定行政区划已经设置一个土地储备机构，原则上不宜再设置其他土地储备机构，如果县级以上法定行政区划需要设置两个以上土地储备机构时，则该等土地储备机构在纳入土地储备名录管理的情况下，可以继续行使土地储备职能。
在没有法律法规规章作为依据的前提下，土地储备机构不能授权包括其子公司在内的其他主体实施土地储备职能。
㈢ 房地产开发各项成本的比例大约是多少
下面是我之前服务过的一个项目的开发成本预算，比较早了，里面的数据可以供你参考一下；
成本款项 具体开发费用 建安造价 备注
1、土地费用 土地成本 3341.69元/平方米×41895平方米＝14000万元 预估土地成本
2、前期工程费 地质勘探 5元/平方米×9500平方米＝4.75万元 闽价[2003]房505号
设计费 15元/平方米×41895平方米＝62.84万元
环保排污费 1元/平方米×41895平方米＝4.19万元
三通工程费 4元/平方米×41895平方米＝16.76万元
散装水泥基金 2元/平方米×41895平方米＝8.38万元
白蚁防治费 1.5元/平方米×41895平方米＝6.28万元 省物价局、省财政厅闽价[2002]房572号
商砼交易费 3元/平方米×41895平方米＝12.57万元
施工许可证办理费用 1元/平方米×41895平方米＝4.19万元
工程质量监督费 1.65元/平方米×41895平方米＝6.91万元 省物价局、省财政厅闽价[2004]房字412号
其他费用 5元/平方米×41895平方米＝20.95万元
3、建安工程费 桩基工程 160元/平方米×41895平方米＝670.32万元
土方工程 50元/平方米×41895平方米＝209.48万元
土建及水电工程 730元/平方米×41895平方米＝3058.34万元
门窗工程 63元/平方米×41895平方米＝263.94万元
分包工程 35元/平方米×41895平方米＝146.63万元
屋面防水 10元/平方米×41895平方米＝41.90万元
住宅垂直电梯 95元/平方米×41895平方米＝398.00万元 以1梯1户预估
发电机组 11元/平方米×41895平方米＝46.08万元
一般消防及报警设施 13元/平方米×41895平方米＝54.46万元
智能化及弱电系统 76元/平方米×41895平方米＝318.40万元 以8000元/户配置预算
4、室内设施工程 区外市政道路建设 20元/平方米×41895平方米＝83.79万元
区内道路建设 15元/平方米×41895平方米＝62.84万元
绿化、园艺 100元/平方米×41895平方米＝418.95万元
高低压配电 50元/平方米×41895平方米＝209.48万元
泵房及自来水加压 6元/平方米×41895平方米＝25.14万元
供水设施 25元/平方米×41895平方米＝104.74万元
管道煤气 30元/平方米×41895平方米＝125.69万元
5、公建设施费 人防工程费 1600元/平方米×9950平方米＝1592.00万元
教育设施费 20元/平方米×41895平方米＝83.79万元
基础设施配套费 40元/平方米×41895平方米＝167.58万元
绿化易地建设费 4元/平方米×41895平方米＝16.76万元
垃圾处理费 12元/平方米×41895平方米＝50.27万元
6、工程监理费 21元/平方米×41895平方米＝87.98万元
7、财务费用 房屋维修基金 27元/平方米×41895平方米＝113.12万元
银行贷款利息 132.47元/平方米×41895平方米＝555.00万元 贷5000万
物业启动资金 21元/平方米×41895平方米＝87.98万元
8、开发商管理费 110元/平方米×41895平方米＝460.85万元
9、不可预见费 165元/平方米×41895平方米＝691.27万元
10、销售费用 357元/平方米×41895平方米＝1495.65万元 包含广告费用
合 计 25788.25万元
㈣ 一级土地开发成本每亩多少
不同的政府开发要求不同，没有固定。
土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。
由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。和土地拍卖价格比起来，就是毛毛雨了。