① 拿地价和未来房子定价是怎么定的
房地产定价主要分成三个阶段：
第一个阶段：前期（包括从拿地到开工建设这段时间）
据我的工作经验，很多房地产商拿地只会简单的做估算，因为地块放出来，到招拍挂，时间并不多，无法做精细的调研与定位，所以只能做简单的估算。拿我所在的城市来举例吧，这样会清楚一些。
我所在的城市是个二线城市，地价相对不高。一亩大约在90-110万左右。折合楼面地价约400元一平方。这个城市09年的总体住宅均价是2660元左右。从2000年至今，以房产局给到的数据，这个城市（下简称B城）每年的房价涨幅是10-15%。建安成本如下：多层建筑1000元一平方，层1200元一平方，高层1500元一平方。
住宅成本=地价+建安成本+++税费
其中的与很低的，所以每平方各打100元足够了。
所以住宅每平方的成本=400+1500+100+100+税费=2100元（未计税费，因为我也不懂开发商应该交多少税，可以参考营业税5.65%，所得税33%）
整个城市的均价是2660元。就是说开发商有560元的税前利润。税前利润率大约是25%左右。
但这个没计算每年的房价涨幅需要1年左右时间，也就是会增幅10%左右均价应该会在2900元左右。这样的估算是比较合理的，开发商有足够的利润。
这时，开发商会有两种选择：
1、以最大回报率为目标。这样就会加大投入，提高品质，延长项目周期，把价格卖到比其它楼盘要高。
2、以资金周转率为目标：这样就低成本低投入，把价格放低，质量达标（能通过政府验收为准），快速走货，滚动开发。
以上就是第一阶段的房地产定价方式。
第二阶段：开盘前组团定价（开工到拿预售证期间）
一般来说，开发商会按资金的规模与现场条件，定出那些房子先动工，那些房子后动工。这样就会把一个楼盘里的几十幢楼分成不同时期来建设。不同的楼幢就组成了各阶段的房源，这个称为组团。每个阶段推出不同的组团，要对这个组团里的所有房子定个指导均价，这样才好做价格表。
举例来说，今年5月，本项目要推第一组团，有4幢楼组成，大约有250套房子。这些房子指导均价是多少？就需要我们来制定。
一般我们最常用的是市场比较法，还有其它方法，如成本法，目标收益法等，但是按成本法来算这个指导价，会脱离市场，定得过高定得过低，开发商的收益无法得到保证。
所以我们会去踩盘，所谓的踩盘就是把其它在售的楼盘进行信息收集，以备综合分析。踩盘的信息包括很多，如：A楼盘有什么卖点，最近卖什么价格，有多少成交他有什么缺陷等。
踩完盘后，我们就会把收集完的各楼盘做分值评估，把各类因素做评分。比如说地段好，这个因素就得5分，差的只得2分等。这个楼盘卖2600元。那么，所有的分数汇总起来，用这个价钱去除，就得出每一分对应是多少钱。这样再把我们的项目也进行评分，用得出的分值乘以这个价钱，就得出我们这个组团的指导价格。
举例说明：A楼盘地段好得5分，户型一般得3分，园林一般得3分，那综合就是11分，它卖2600元。
B楼盘地段差，得3分，户型不错，得4分，园林很差，得2分，综合9分。它卖2400元。
我们楼盘地段好，得5分，户型不错，得4分，园林很好，得4分，综合13分，那么我们就可以卖2800元。
因为他们已经在卖了就可以看出来这个价格对于市场来说能不能接受。如果评估完，基本上可以得出市场接受的指导价。
第三阶段
就是预约。为什么要预约？因为每次能拿出来卖的房源不是无限的。一个楼盘只能这么多房子，按工程建设来说，不可以全部一起建好一起拿出来卖，因为这需要投入的资金太大了。所以开发商一部份一部分的建，也就只能一部分一部分的拿出来卖。
这样就会遇到一种情况。买房的人多于房源，那怎么办。所以房开商就用预约的办法一般是几百或一两千可以在开盘的当天有优先选房的权力。因为同一个组团，房子朝向和位置不同，居住的舒适度也不一样会预约，以达到优先选房的目的，很大机率可以选到自己喜欢的房子。
这个预约对定价很重要。在这个阶段我们会放出上述第二阶段定出的指导价，比如2800元一平方他愿意预约，就说明他接受这个均价，不愿意预约就是不接受。所以我们会跟踪这个预约的数量来调整开盘时的价格。一般预约的时间是一个月左右。在一个月内，预约数量达到与推出的房源数量一致，说明这个价格是比较合理，如果少了，说明价格高了，市场不接受那么说明这个价格低了。
所以开盘前我们会做好三套价格方案，一个是低于指导价的，第二个是指导价的，第三个是符合指导价格的。再按照我们的判断看他们的反应，如果他们不接受，我们就会换低的价格方案，如果接受的很多，就换成高的方案。
所以到了开盘那天
② 楼面价每平方米3000元地块，开发成本大概要多少房价大概卖多少
一、前言：房地产项目估算开发成本与房价，往往从楼面价开始，随着房地产建筑行业物价和人工费上涨，开发一个商品房楼盘成本越来越高，关键是地价居高不下，水涨船高，你说房价能降吗？所以许多人老是指望房价降下来，有的专家也起哄，但现实摆在那，不容置疑，地价不降谈降房价都白搭！不过随着房地产宏观调控政策不断加码，房地产行业利润空间确实缩小很多，如果有的项目利润能赚四分之一好也算是高手了。
③ 开发商拿地价格8000一平，房价大概卖多少
开发商拿地价格8000一平，房价大概卖多少？首先要说，这个问题是不严谨的，因为没有交代容积率是多少。容积率很关键，决定了开发商的开发成本，最终影响售价。
拿地价格和楼面价不是一回事，得用容积率才能算出楼面价，进而计入开发成本中。假设容积率为3，拿地价格8000一平，那么楼面价就是3000元左右。
综上，开发商拿地价格8000元一平，售价大概是6000-1万左右。当然，这不是绝对的，还得看当地楼市的供求关系，房子好卖，开发商会涨价，房子不好卖，打折力度就比较大。